經營視角看影響建筑房地產項目工程質量的主要因素與優化策略

林仲禹

工程質量是房地產企業開展項目建設、銷售、經營的生命線，不僅影響著項目進度和利潤空間，而且會對房地產企業的品牌、客戶信任度等產生不容忽視的影響。工程質量風險的產生與企業設計、工程和成本等管理能力、施工隊伍的素質、施工材料的質量以及監管單位的專業水平等具有緊密關系，無論是建設單位還是施工、監理方，都應當將施工質量管控放在至關重要的位置，通過提升管理人員任用、圖紙設計和管理、施工策劃和組織等工作，來確保工程質量能夠處于可控范圍之內。下文中，主要對建筑管理的因素和對策展開分析，希望可以幫助建筑行業穩定發展。

工程質量不僅要求項目滿足相關行業規范的要求，更要關注使用者的切身感受，房地產企業要站在整體運營的角度提升對工程質量控制和管理，為客戶建造出合格的產品，提升企業品牌影響力和自身的競爭力。下文中，主要闡述對建筑工程管理產生影響的因素以及解決策略，僅供參考。

一、建筑工程管理的作用分析

第一，建筑工程管理水平直接對房地產企業的發展影響重大，高質量高標準完成項目建設并交付使用，是房地產企業兌現銷售承諾、開展高品質運營服務和維護企業口碑的基本要求。因此增強對建筑工程的管理力度，可以提升企業內部的管理水平和核心競爭力。第二，建筑行業快速發展，出現了更多的新工藝和新技術廣泛運用到建筑行業中，工程管理工作的有效實施，可以保證新工藝和新技術等在安全的前提下，最大化發揮出自身的價值。第三，建筑工程較其他工程復雜，并且類型多樣，規模也不相同。實際施工時，很容易受到外界因素的干擾，特別是各個工序進行銜接的時候，如果沒有做好銜接，那么就會對工程最終的質量產生影響，并且對之后的管理工作開展也是不利的。

二、影響建筑工程管理的因素分析

1.人的因素

工程質量的形成受到所有參加工程項目施工的工程技術干部、施工人員共同作用。首先，很多企業存在工程管理人員是從非工程專業轉崗的情況，這些人員有一定的企業管理思維，但專業素養不夠，往往以項目經營計劃為標尺進行現場管理，實際工作無法預知可能存在的質量風險，出現質量風險后無法提出有效的整改要求。其次，盡管項目采用總包制度，但實際施工團隊多為分包，施工人員不固定或未受專業系統培訓，其理論、技術水平、工作態度、價值取向等參差不齊，對質量要求理解不一，也可能偷工減料或為了便捷性施工，導致質量缺陷。

2.設計因素

設計圖紙管理是項目施工的重要依據和媒介，房地產企業存在產品迭代更新快、設計人員變更頻繁、設計審核及管理制度不健全等問題，實際實施常導致：

（1）施工圖設計深度普遍不夠、構造要求不明確，不配設計節點圖或不滿足施工需要， “錯、漏、碰、缺”嚴重，違反強制性設計規范要求現象普遍。

（2）部分房地產企業對施工圖的設計審查往往流于程序和形式，期望工程管理人員或設計管理人員去檢查所有并發現的設計隱患和設計問題，實際工作中不具備操作性。

（3）設計變更頻繁，但又缺乏系統的決策機制，下發效率低，現場圖紙混亂，甲方、總包、監理、專項分包等單位的圖紙版本不一致。

綜上因素可能導致出現節點施工做法有誤，材料型號、色彩、品牌采購失準，整改、返工現象頻繁，以此導致工程質量缺陷。

3.進度控制因素

進度控制是房地產開發項目的重要控制目標之一，其直接關系到項目入市和交付的時間，關系到開發商的經濟利益。出于資金安排、銷售和回款的需要，房地產企業不會輕易變更事前擬定的開盤、封頂和交房時間，且隨著競爭的加劇，對相應節點計劃的要求越來越高，以廈門房地產項目的開盤效率為例（拿地至開盤），市場平均水平已由2017年的9個月提升至2021年的6個月，個別項目甚至為4個月。在實際受市場、產品、政策、審批、氣候等不確定因素的影響，可能造成各工序缺乏充足的施工時間，往往出現前期犧牲工程質量為代價，后期進行大量返工、整改的情況。

4.工程策劃和施工工藝因素

工程策劃是根據項目的性質、規模、施工條件、施工單位實力等要素，模擬施工組織方案和施工過程中可能存在的問題，如工程分期、施工道路、臨水臨電、工程質量、施工工藝、安全文明等，并制定有效的計劃和應急方案，以保證工程的如期完工，工程策劃編制越精細，未來管理難度越低。

施工工藝是施工過程中對技術的合理使用，以及工藝的技巧，做好工藝設計，可以讓施工以及工程管理更順利的進展下去。此外，施工工藝屬于施工人員在施工時必須要進行的條例，只有依照步驟去執行，落實設計中的每個要領，從本質上提升工程的質量，減少施工周期。

5.成本因素

目標成本管是諸多房地產企業的重要考核標準，盡管導致目標成本偏離的因素可能有設計圖紙的缺項漏項、項目的產品變更、材料價格的調增等，但為了實現對上級企業和投資人的利潤承諾，實際會不斷的壓降施工成本，包括降低施工單位利潤、施工材料減配、品牌降標等一系列措施，可能導致無法引入具備相當實力的施工單位、材料強度下降或施工單位未按特定的工藝工法進行施工的情況。

6.環境因素

施工階段會出現很多不確定因素，在這些不確定因素中，環境因素是最嚴重的。施工過程中，會遇到天氣影響，并且施工粉塵也會對環境產生影響，這就容易引發周邊的糾紛，給企業帶來不好的榮譽。環境安全因素會讓整個工期加長，并增加工程造價的成本，所以，在施工過程中，要注重對周邊環境的管理，降低對周邊環境的污染，降低工程糾紛。

7.市場制度因素

建筑工程施工階段，會受到市場制度因素的影響，例如審批體制不合理、不全面等，特別是在對企業資質進行審核時，因為管理制度以及管理力度存在問題，審核的過程不嚴謹，導致審核過關的企業也出現魚龍混雜的現象，例如有高水準的企業，也有能力偏弱的企業，有時這些企業無法滿足施工需求，并且管理能力也不高。市場準入制度不嚴謹的問題，會讓工程在施工過程中存在安全隱患，并且無法保證施工質量，后期建筑質量問題也頻頻出現，這樣不僅對人們的生命安全問題產生威脅，也對我國社會的和諧發展是非常不利的。

8.機械設備及施工材料質量因素

目前階段，施工企業已經進入到機械化的階段，建筑工程中有很多機械設備出現智能化和集成化等特點，因此要配備施工設備，保證建筑工程的順利開展，也對工作人員的安全起到保護作用。在采購過程中，不可完全追求新型技術，要從工程的實際情況出發，選擇合適的機械設備。如果機械不合適，會讓現場變得更加難以控制。施工材料和施工設備質量對建筑工程的質量產生直接影響，在施工階段選擇符合施工標準的材料，一方面可以保證建筑的質量，并且可以縮短施工周期，提升對資源的使用效率，也相應的提升了建筑工程的管理水平，保證了建筑行業的最終效益。有的企業為了減少成本，選擇使用不達標的材料，這就給后期的建筑工程帶去了很大隱患，并且也對企業的穩定發展產生不利影響。不合格的施工材料，最大的危害展現在鋼筋斷裂、墻體爆裂上，這就造成了建筑的不穩固性。

三、建筑工程管理的優化策略

1.提高工程管理人員質量

項目管理人員需有明確的專業門檻或項目經驗要求，選擇專業對口或有充分項目經驗的高質量人才，對內控要求和行業規范進行系統培訓，對于施工現場中出現的問題，要進行培訓教育，在理論知識的基礎上，提升管理工作人員的實操能力，管理人員不僅要在實踐中獲取更多的經驗，還要具備敏銳的眼光檢測到施工中的質量問題。最主要的是企業要提升管理人員的職業素養，對施工單位的行為進行約束，保證施工質量的提升，第一時間發現問題并進行解決。

2.夯實設計管理能力

（1）設計階段做對產品。聚焦于產品定位、領導意圖，設計任務書的輸入應包括決策層規劃意見、營銷部門提供的產品定位、物業公司和客服部門提供的客戶建議、開發部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的成本建議以及項目現場管理部門提供的勘測報告等，并逐步落實到施工圖設計中去。

（2）完善施工圖審查制度。施工圖設計完成后，實行聯審制度，把相關業務部門以及施工單位、監理單位召集在一起，對圖紙進行審核。邀請權威人士主持，提高各參與部門和單位重視程度，必要時還應邀請外部有關專家參與。

3.工程策劃考慮充分

需充分模擬項目實際建設條件，除了地質條件、施工環境、臨水臨電等可見影響因素外，也要考慮氣候、政策、審批等外部不確定因素，需有對應的預案和應急措施。進行合理的標段分期和施工界面劃分，針對專項工程提出單位資質和實力要求，特別是土方、消防、供電供水等具有一定地方特殊性的專項。編制合理的施工計劃和主要施工材料的采購及進場計劃，明確特殊或重要節點的工藝工法及管理要求，編排相應的管理人員和施工人員要求。工程策劃需經工程、設計、營銷、報建、成本、采購等內部專業，會同總包單位共同編制及確認，形成具備較高可行性的全流程施工指導文件。

4.施工進度計劃管理

施工進度管理的根本就是管理人員對每一個工序進行合理的安排，并且完成對資源的調配。綜合建設單位以及施工企業的條件進行綜合考慮，制定出有效的施工進度計劃管理策略。管理工作人員可以引進信息技術來提升進度的編制，依照建筑工程的實際情況，展開細致的月、季等分段的審查。審查的實際內容主要展現為上一次的施工進度報表，以及這一階段的施工計劃和最終的施工成果。重點要審查已經完工的施工工藝和即將要完成的工作，對施工進度和計劃進度之間的差異進行比對，并對實際進度進行調整，對施工時出現的問題進行優化，保證施工工序的順利開展，并對設計方面存在的問題進行排查，最大化保證施工進度的有效管理。

5.工程技術的提升

為了更好的提升建筑工程的管理水平，企業可以引進新技術，例如BIM技術，即建筑信息模型，其本身具備數據結構化、三維可視化、工作協同化等優勢，在建筑工程的管理階段，使用BIM技術建立相應的信息平臺，對相關信息進行歸納，并放置到BIM平臺上，以此來對施工過程進行監控，這樣可以更好的掌握施工進度，第一時間發現施工中的問題，并進行有效解決。此外還可以使用BIM技術做碰撞檢查，使用直觀可視化的方式，查找到在施工中存在的碰、差、錯等問題，這對于提升工程質量是非常重要的。

6.健全管理制度

依照工程管理制度，對各個部門之間的作用和權利進行有效分類，各個部門要相互配合，每個人在工程中都發揮出自己的價值，在進行權利分配之后，管理人員一旦發現工程中存在某種問題，要對此進行分析，做好相應的管理報表，并及時提出相應的策略來解決這一問題，對企業資金合理使用，并展開有效的管理措施。除此之外，要注重工作監督，對各個流程中的任務做嚴謹的時間劃分，對問題進行分析，并改善問題，定期對項目規劃進行總結，構建有效的獎懲機制，激發工作人員的自主性和工作熱情。

7.做好材料以及設備的管理

施工單位要從建筑工程的實際情況出發，滿足施工需求，對施工材料進行合理選擇，盡量選擇一些質量好、價格合理的材料。并且要重視對材料質量的驗收，嚴格把關，從本質上保證建筑工程的質量，也為后續的發展打好基礎。此外，還要重視施工材料的運輸以及保管階段，材料發放過程中，要遵循先入先發原則，在實際開工之前，要對材料的質量和規格進行驗收，保證材料是合格的再進行施工。此外設備的管理在建筑工程管理中也是非常重要的，建筑工程管理階段，要對施工設備進行合理的管理，可以派專門人員對施工設備做有效管理，實際內容為對施工設備進行定期的養護和維修，保證施工設備一直處在有效運行的狀態下，方便建筑工程的順利開展。

8.提升技術水平

施工工藝技術以及施工質量對建筑最終的質量產生很大影響，目前階段，建筑技術已經獲得了很大的進步，隨著時代的進步，人們對建筑工程的要求也越來越高，這就對技術質量的提升起到促進作用。從技術質量管理人員方面來看，員工要不斷的學習，不斷的改進，提升自身的技術，這對建筑的質量提升是非常重要的。

四、結語

在建筑管理過程中，項目質量是非常重要的，工程質量的控制是非常復雜的，并且有很大難度，因此要做好開工前的準備，提升工程質量，立足于各個角度，進行動態管理，保證施工之前以及施工之后的管理任務可以有效完成，這樣的情況下，才可以最大化提升企業的管理水平，保證企業建筑獲得最大效益，保證企業的可持續發展。