房地產公司實施帶租約產權式銷售的困難與解決對策

黃杏娟

一、引言

針對帶租約產權式購買，各大房地產商都極力鼓吹其具有低風險、高回報優勢，大大吸引具有少量閑置資金的中小投資者。最早應用此種銷售模式的房地產商銷售異?；鸨?，獲得非?？捎^的利潤。然而，根據經濟學基本原理可知，風險和回報在均衡時成正比關系。因此，此種銷售模式的風險有可能被市場隱藏了起來，并不是低風險高回報。這就需要進一步探索此種銷售模式的風險及防范措施。

二、帶租約產權式銷售的解析與特點

1.含義

在房地產開發市場異?；馃岬谋尘跋拢粩嘭S富房地產營銷模式。近年來，最為普遍的銷售方式之一就是帶租約式產權銷售，具體內容是，開發商首先出租商用樓，如大型物業，其中包括有收益性的物業如酒店、商鋪等，然后對其實施形式上產權分割操作，與租約合同一起，將其銷售給眾多投資者，對于投資者而言，其并不直接參與經營租賃事務，也就是不會對物業進行直接經營，而是委托事先聯系好的專業租務管理部門實施統一管理經營，此租務管理部門以租賃合同為依據，與承租者簽訂合同，定期收取租金，扣除管理費用后將剩余租金返還給投資者。

此種售樓方式在中國具有較短發展歷史，然而，卻具有較快發展速度，大量商業旺地建設的商用樓都應用帶租約產權式銷售方式進行銷售，盡管具有較高售樓價格，但是投資者購買熱情高漲，最先應用這種新銷售模式的房地產商因此獲得前所未有的高額利潤回報。

2.特點

此種營銷模式實際上是有機結合已存在于市場上的帶租約銷售和產權式銷售，它出售租約和被分割的產權，能夠彌補上述兩種方式中不足。帶租約銷售是指房地產商將商用樓開發出來后，先出租商用樓，之后一同出售給投資者的還包括租約合同，這里主要強調通過租約獲得資金回報。通常情況下，只有有實力的商家才能租用商用樓，一般會簽訂長期租用合同，時間為10 至20年，由此看來，對于投資者而言，購買此種商用樓，可以獲取穩定租金。產權式銷售，又被稱為產權分割或者分割出售，分割對象是商鋪和酒店，其名稱也有所不同，被稱為產權式商鋪或產權式酒店，這里主要強調被分割的產權。

三、房地產公司實施帶租約產權式銷售的困難點

1.因為先租后賣的性質，增加銷售難度

（1）將合適的帶頭租賃者尋找出來

成功的前提就是將合適的帶頭租賃者尋找出來，并且成功將房產租賃出去。帶頭租賃者需要具備以下條件：第一，經濟實力足夠強，這樣才能在經營過程中以協議為根據，定期將租金支付出來。第二，需要具備規?；?，帶頭租賃者除了需要具有較大的客流量之外，還需要將其他經營者吸引過來，進而促進爭相租賃，形成規模效應。想要將大租賃經營者尋找出來，讓其對整個商用樓進行租賃，具有很大實踐難度。

（2）投資者的說服

對于開發企業而言，與經營者之間的租賃協議達成之后，還要對投資者進行說服，使其能夠接受這種新投資方式，這是成功的關鍵與核心。一旦失敗，前期所有工作都會前功盡棄。受到前幾年分割拆零、售后包租、內部認購等銷售方式的負面影響，短時間內大部分投資者都無法接受新型銷售模式。

（3）開發商、投資者、經營者三者關系需協調好

成功運營帶租約產權式銷售后，需要對該項目的開發企業負責，同時還要將三方面關系協調好，一直持續到租約到期，商戶所有權投資者完全擁有該產權時。在此過程中，如果經營者提前退出或其他原因造成提前解除或無法繼續履行租賃合同，就會導致開發企業存在承擔連帶責任的可能。對于經營者而言，分散產權也會帶來不良影響，這是因為分散的產權導致法律糾紛存在于多個業主之中，造成經營者無法持續經營。

2.因為法律條文限制，無法及時銷售

為了規避法律方面問題，開發商有必要采取一系列措施，如帶租約產權式銷售等，但是必須區別于返本銷售、售后包租等《商品房銷售管理方法》所禁止的行為，《商品房銷售管理方法》中第十一條規定“房產開發企業不得采用返本銷售或者變相返本銷售方式銷售商品房；房地產企業不得采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工的商品房”。開發商在此方面面臨的法律風險比較大，一旦不合理操作，就會導致法律糾紛的產生。并且在產權出售過程中，不規范的合同文本，忽視開發商經營理念，缺少理性的廣大投資者，都會導致有漏洞形成，造成投資者陷入所購產權的權益維護中，如果有糾紛發生，就很難保障中小投資者的權益維護。

四、房地產公司實施帶租約產權式銷售的解決對策

1.爭取政府支持，秉持現房銷售、先租后賣原則

對于開發商而言，需要堅持兩個原則，分別是現房銷售原則、先租后售原則。對比過去獨立式商鋪先出售再招商或者投資者自主經營存在很大差異?，F房是帶租約產權式商鋪的必要條件。購買商鋪后的投資者通常不直接經營商鋪，負責經營管理商鋪的則是開發商聘請過來的專業商業管理公司，與此同時，這些商鋪中大部分與著名商家簽訂了長期租賃合同，時間為10 至20年。旗下的商業品牌都由這些商家開展統一經營管理工作。為了將《商品房銷售管理辦法》中關于禁止開發商銷售后返租的內容規避，同時規避法律風險，開發商會成立或者委托物業管理公司與購房者簽訂合同，內容為返租或者委托管理。

2.企業形象良好，誠信經營，建立好的社會關系

對于投資者而言，開發商的品牌與實力是其最為看重的。業主生活中最重要的事情之一就是購置房產。購買房子時通常會用光家庭所有積蓄。這就要求開發商從業主角度出發，對業主利益進行綜合考慮，將導向確定為對顧客的誠實守信，進而將其良好形象樹立起來，將更多客戶吸引過來，使其成為公司忠誠客戶。與此同時，老客戶帶來的口碑效應無窮無盡，有利于促進開發商與業主雙贏目的的實現。與客戶建立朋友關系，將真誠服務提供給客戶，就可以解決大部分問題。

3.與經營者合作，統一管理，商業機構入駐發展

通常情況下，租約產權式商鋪到期之后，就會爆發一系列問題。這時一旦經營者退出，由于產權過于分散，導致投資經營者的難度比較大。同時如果業主之間開展惡性競爭，使租價大幅度降低或者低價出售產權，最終使整個商業地產不斷貶低價值。若將業主委員會構建出來，同物業公司協調，將意見統一，與經營者建立合作關系，立足于經營者利益，對其全面考慮，使其獲得長期的經營利益，那么租期超過期限之后，他們選擇續租可能性就比較大。比如在市場情況普遍不好的背景下，業主委員會可以與各業主進行協調，使其租金適當降低，同時物業還需要將租務管理費下調，為經營者度過市場蕭條期提供支持和幫助。當市場繁榮期來到時，為了彌補蕭條期租金損失，可以協調短期內提高租價。

4.合同協議完善，依法銷售，進一步明確違約責任

現階段，針對帶租約產權式銷售有關行為，我國沒有做出明確法律規定。作為發起者與受益者的開發商，無論是否在租期內，一旦有法律糾紛出現，都必須對法律責任進行承擔。由此看來，有必要對合同條款進行完善，明確做出規定擔保人為開發商，需要將連帶責任承擔起來，并且將一定違約責任約定出來。簽訂租賃合同的應當為開發商、租賃經營者、投資者，同時約定包租期盡可能長期，并且做出約定如果合同提前被解除，承擔經濟賠償責任的是經營者和開發商。將退出制度構建出來，對投資者做出明確規定，具體內容是何種條件下退還開發商房產，同時將購房款索回。共同簽訂委托管理合同的有開發商、物業公司、投資者三方。同時針對物業管理公司和開發商，將失職法律責任和連帶責任制定出來。特別是租賃合同，必須明確說明各個細節條款內容，對投資者、經營者長期利益進行充分考慮，將出發立場確定為三方長期合作獲取合理回報，將合理的租賃合同簽訂出來。對于房地產開發商而言，在運作過程中需要注意不得損害他人利益，不能僅考慮短期利益，否則會導致曇花一現的銷售模式出現，讓其陷入困境。并且在各種合同簽訂過程中，開發商想要獲得長期利益就要對三方利益關系進行公正合理處理。

五、帶租約產權式銷售方式的未來發展

最近一段時間內，住房抵押貸款證券化很難得到較好發展，但是，房地產業卻需要大力推進。為了解決這個矛盾，產生了帶租約產權式銷售方式。然而，從本質角度看，此種銷售方式僅僅是一個中間過渡，主要用于到達住房抵押貸款證券化，它是房地產證券化的雛形。

對于帶租約產權式銷售而言，它分割了大型物業產權并出售給很多投資者，將大量社會游資吸納進來，并且銀行將按揭貸款提供給投資者，進而使銀行資金得以介入，其中具有一些資產證券化特點。然而，它沒有轉化投資者與投資標的之間物權關系，使其形成具有價值債券形式的債券關系。

在改善資產流動性方面，住房抵押貸款證券化能夠發揮有效作用和價值，它能夠使金融機構轉讓自身持有的住房抵押貸款，進而提供給資本市場中各種投資者，促進資產流動性的提高，使金融風險得以規避。原本主要由銀行承擔住房抵押貸款證券化風險，但是現在它得以轉移和分散，共同承擔風險的還包括發起人、擔保人、投資者，能夠防止風險過度集中。借助住房抵押貸款證券，房地產商可以將證券融資發行出去，進而突破金融中介機構限制，直接開展融資工作，有利于使融資規模不斷擴大?？紤]分散了風險，銀行更傾向于將住房抵押貸款提供出來。住房抵押貸款證券的標準化使其具備流動性特點，比較適合投資者投資、分散風險、將來變現需求。由此看來，此種銷售方式不能永久存在，被住房抵押貸款證券所取代是必然的事情，僅僅是時間早晚問題。但是，當前人們需要做的是一邊將住房抵押貸款證券化準備工作做好，一邊重視應用帶租約產權式銷售方式。

六、結語

總而言之，帶租約產權式銷售仍然存在很多風險和困難，這就需要國家將相應行業規范編制出來，積極發揮正確引導作用，使其走向正確發展道路，防止此種創新模式在法律邊緣發展。