國有企業代建存在的困境與出路探析

余慧萍

一、引言

當前，國有企業代建是目前政府投融資項目的重要管理方式，尤其是具有房地產開發背景的國有企業，需要承擔更多來自政府的投融資代建項目。這些國有企業本身具備房地產開發、銷售、物業管理全過程經驗，有利于提高代建項目管理水平。隨著代建業務的不斷發展與成熟，代建項目是當前越來越多國有企業多元化布局發展的板塊之一，通過扎實的工程建設管理經驗及良好的服務，獲得了政府相關部門和各業主單位的認可，有助于樹立了良好的企業形象，形成較好的社會品牌效應。

二、“代建制”的概述

代建制管理指的是政府作為委托人，以公開招標的方式將社會領域具有較高專業化水平的工程管理企業加入代建組織整體序列中，委托其對工程項目進行投資管理與建設管理，并由其將驗收合格的已完工項目交付于使用單位。相較于傳統的工程項目建設管理模式，代建制管理最突出的創新點就是市場化管理理念與模式的引入，以此在代建單位、委托單位、使用單位三者間建立良好的契約關系，使以往工程項目建設過程中單一化的行政管理關系得到改革與創新。

三、國有企業代建發展現狀分析

1.競爭優勢

國有企業代建管理的市場競爭優勢主要體現在以下幾個方面：

（1）技術技能優勢

相較于普通規模企業，國有企業具有雄厚的技術實力、豐富的管理經驗、完善的質量控制體系以及先進性設備系統的綜合配套能力，因此，專業化水平更高，可滿足不同規模和技術難度工程項目的代建管理工作。

（2）無形資產優勢

因企業性質的獨特性，國有企業普遍具有強大的政府背景、良好的品牌形象和信譽、豐富的人脈資源以及積極進取的企業文化。強大無形資產優勢可為代建管理工作的開展奠定堅實的基礎。

（3）人力資源優勢

知識經濟時代背景下，企業間市場競爭的本質是人才競爭。因企業性質的獨特性，國有企業的人員錄用標準更高，對人才引進和培養工作也更加重視，使得在關鍵領域均配有組織學習能力強、實踐經驗豐富的專業化人才，因此相較于私有企業具有顯著的人力資源優勢。

2.競爭劣勢

受多種因素的影響，相較于私有企業，國有企業普遍存在市場營銷人才缺失、市場競爭意識不足、企業管理資質單一、經營形態固化、易受政策性因素影響、代建費率及利潤點偏低的問題，從而一定程度上限制了國有企業的市場競爭力。隨著市場經濟體制的區域成熟，國企改制背景下，上述問題也將逐漸得到改善。

四、國有企業代建發展中潛在的風險因素

1.政策風險

該風險因素主要有以下兩方面表現：首先是相關政策變動的影響。國有企業代建管理的項目多為政府投融資的大型項目，普遍具有建設要求高、建設周期長、參與主體多等特點。而國家政府往往會根據時代發展需求對現行法律法規、政策制度、規范標準進行優化調整。若國企代建管理項目建設過程中稅收政策、區域規劃政策、土地政策等相關政策制度、規范標準出現重大調整或變更，不僅會對代建管理工作實施和成果產生一定的干擾，還會對各參與方的利益造成影響；其次是政府行為的影響。工程項目建設過程中，貪污腐敗、官僚作風等專制行為均會對國有企業代建發展帶來明顯的不利影響。具體而言，雖然國家政府對于代建制管理提出了較為嚴格的審批標準，但在配套法律法規的建設上仍存在一定的滯后性，對于代建單位在工程項目建設過程中的地位缺乏明確的法律界定和認可，從而在很多環節難以得到相關政府部門的認可與批準，進而嚴重影響代建管理工作的有效開展，不利于國有企業代建的健康發展。

2.市場風險

該風險因素主要體現在：市場競爭環境的影響。目前，代建制相關法律法規仍存在諸多的漏洞，因此，行政指導行為對于代建單位的選擇仍具有明顯的干擾性，導致代建企業獨立經營活力受到限制，無法擺脫“政企不分”的困境。同時，行政指導行為的干預性也會很大程度上影響代建市場競爭環境的公平性與公正性，使得國有代建單位的自身優勢和特點無法充分發揮，從而不利于國有企業代建的健康發展。

五、當前代建存在的短板與不足

目前國有企業的代建業務主要是政府投融資項目，商業代建數量為數不多。以政府投融資項目代建為主營業務的國有企業面臨著諸多困難與問題。

1.管理費用大，收支平衡困難

若國有企業以政府投融資項目代建為主，因委派的代建項目規模小，代建取費標準偏低。按照廈門現行行業標準，工程代建管理費自行承接的商業項目，代建費收費標準通常一般為項目總投資的2.5%左右。財政投融資項目的取費標準更低，平均為項目總投資的1.6%。再加上政府對施工階段代建項目部人員配置管理要求較高，現場管理人員較為緊缺，需不斷增加現場管理人員，造成管理費居高不下；又因諸多因素導致代建項目周期長，代建管理成本高且難以得到補償，是代建企業經營困難的主要原因。

2.不確定因素多，工期壓力較大

代建項目面臨建設條件不完備，拆遷未完成、市政配套不匹配等問題，導致項目不確定因素多，工期壓力較大。

3.代建考評制度要求高，代建成本高

近年來，政府部門對市級財政投融資的代建管理要求日趨嚴格，從機構人員配置、信息管理、招標與合同管理、廉政建設、日常檢查、進度控制、質量控制、協調管理、安全及文明施工控制、工程保修及資產移交、檔案管理等方面進行考核，企業項目考核壓力較大。

4.工程結算財務決算困難，拉長了代建周期

代建項目由于合同方的原因不能按照要求及時提供完整的工程結算資料，導致長時間無法進行財務決算，財務決算往往耗時很長，拉長了代建項目周期，也加大了代建成本的壓力。因此如何降低代建成本，提高代建利潤，增強代建的競爭力是代建企業亟須解決的問題。

六、立足優勢與不足，提高代建管理水平

1.分析優勢與不足，攻破短板

承擔政府代建項目的國有企業具有豐富的工程代建管理經驗，擁有許多高水平的專業工程人員，但也存在不足，如由于國有企業的代建的項目體量不大且比較分散，增加了項目管理成本；工程管理中存在因流程操作不規范引起的管理效率低下等問題，工程管控流程需要進一步優化，實行規范化管控流程，取長補短，有針對性地予以改進與完善，才能力爭實現既定發展目標，爭取更好的業績。

2.了解代建行業情況，降本增效

近幾年，代建制模式新起，但相關配套法律法規還不完善，項目各參與單位對代建制的理解仍有較多分歧，一定程度上制約了代建行業的發展。代建項目相對于一般的開發項目有其獨有的特點，承載著業主極高的期待和社會公眾廣泛的關注，相應建設的細節要求更加嚴苛。國有企業應積極了解代建行業的現狀，探索更科學合理的代建管理模式，降低代建成本，提高代建利潤。

3.總結代建經驗，建立標準化管理體系

充分總結已有代建項目的管理經驗，吸取教訓，持續完善代建管理流程及全過程管控體系，強化項目施工管控責任手冊執行力度，同時，針對前期、設計、造價管理等業務工作，編制管控手冊及工作細則，與企業現行的項目施工管控責任手冊形成一體化，建立代建管理的標準化體系，推行精細化管理，下發并組織項目工程人員學習，做到各項工作有章可循，提高工作效率，以優質代建品質創優特房品牌，擴大品牌影響力。

4.提高風險防范意識，實現代建業務的穩步發展

代建過程中面臨諸多風險，如投資管控風險、工期控制風險、質量控制風險、安全控制風險、招標管理風險等，由于收費標準較低，風險與責任無法匹配，因此做好風險防范工作顯得尤其重要。首先要在代建投標和代建合同簽訂階段盡量與業主明確權利、義務及責任，其次在代建項目實施過程中要規范管控流程，通過流程控制、科學管理來防范和化解各種風險，以實現代建業務的穩步發展。

七、探索新型代建模式，提高代建利潤

代建除了政府代建之外，還有商業代建模式。商業代建就是與已經取得土地證的企業對接，由合作方承擔全部或部分資金，代建方承擔開發任務，通過管理和品牌輸出，為已獲得項目的委托方提供房地產全過程的管理。商業代建相對于政府代建，所獲得的利潤相對較高，如果延展到前期規劃設計和后期物業管理，全程獲得收益并不比單獨拿地開發低。這種輕資產的開發模式有利于分散風險，帶來較為穩定及較高的回報。

1.“股權式代建”模式

指代建企業在合作項目中占有較小比例的股份，雖然按照房地產開發的相關規則，小股介入不能直接獲得項目實際操盤的權利，但根據委托方和代建方的相關委托協議，項目仍然由代建方操盤，使用公司品牌、產品體系和管理，共享企業的信用資源和采購資源，提升項目回報。實際操作過程中先按照銷售收入收取一定比例的管理費，再按照股權比例進行收益分配；同時，根據和其他投資合作方事前簽訂的協議，按照項目最終的收益情況，設立浮動的分配方案，收取項目的超額利潤分配。這種代建模式，在獲得較為可觀的利潤基礎上，還有利于代建企業的品牌文化輸出，進一步形成品牌的社會效益和品牌溢價能力，同時有利于進一步積累項目建設經驗，提高項目工程管理水平。

2.代融代建模式

代融是指以目標項目為載體，利用代建企業自身的信用以及在銀行的授信額度為目標項目的開發進行融資。在金融政策收緊的環境下，中小型房企不在銀行的白名單范圍內，沒有授信額度，無法實現項目的融資。而對于一些國內排名靠前的房企，入圍銀行白名單，具有授信額度，但缺少投資標的取得融資款項。兩者結合，優勢互補，達到融資放款的條件。代建單位向符合投資標準的代建項目提供融資，或通過其合作金融機構、信托機構提供融資、代建單位提供增信措施，有效解決房企的融資難困境，從中賺取融資成本利差。

八、結語

綜上，鑒于房地產開發型國有企業在房地產開發與經營管理方面已經積累較為豐富、成熟的經驗，可為委托方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理招投標管理、營銷管理、交付管理等開發過程服務，在商業代建方面大有可為，國有企業應積極探索適合自身發展的代建模式，提高經濟效益。在國有企業改革的大背景下，在多元化、精細化的市場需求下，繼續秉承國有企業高質量發展的企業理念，立足優勢，攻破短板，不斷提高代建管理水平，在經濟轉型的新常態下勇于開拓進取、大膽實踐創新，提高企業競爭力，樹立行業標桿！