大灣區核心城市房地產市場高端化需求分析

●羅應駿

粵港澳大灣區是我國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，它的建設既是形成全面開放新格局的一種嘗試，也是一國兩制事業的新實踐。2019年2月，國家印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，指出要將大灣區建成世界級城市群，打造出宜居宜業宜游的優質生活圈，樹立高質量發展的典范。亦因此，大灣區城市群的規劃利好也促使該區域的房地產市場出現了量價齊漲的活躍市場狀態，尤其是從2020年開始，大灣區房地產變成一種特殊的“吉芬商品”現象（吉芬商品是經濟學中的一個名詞,指在其他因素不變的情況下,當商品價格在一定幅度內上升時,需求量增加，價格下降時，需求量減少）。商品房價格的階段性暴漲，離不開一些投機資金的炒作，也使得房地產市場產生了價格信號扭曲的異化現象。

近兩年，針對局部區域非理性的房地產交易亂象，大灣區熱門核心區域的樓市，迎來最密集、最精準的一次調控周期，從頂層設計到執行方案無不體現著相應的調控影響力。筆者將結合大灣區房地產市場現狀，對高端需求和住房市場結構的平衡進行探討。

一、大灣區房地產市場的現狀及高端化需求

（一）市場現狀

縱觀大灣區房地產市場發展，因城市規劃和供需分化的特殊性，城市房價產生明顯的分層：以平均單價3萬、5萬、10萬元作為分水嶺，可分為三個梯隊，第一梯隊的香港和澳門特區，準第一梯隊的深圳廣州；第二梯隊的佛山、東莞；第三梯隊為大灣區其他城市。三個梯隊之間的市場亦存在相互滲透，譬如深圳、珠海分別作為港澳跨區域市場的外溢，佛山作為廣州市場的外溢，東莞、惠州作為深圳市場的外溢。這種冷熱不均的交易狀態，表現在土地分化、市場結構分化和住房消費分化三個方面。

以香港、深圳、廣州為例，香港土地面積狹小，住房自有率不到50%，以二手房和公營住房為主，二手房交易量大，但私人租賃市場并沒有均衡發展，公營住房占據重要地位，約三成人口居住在公營住房內。深圳因新房供應數量少，供需失衡程度不亞于香港，導致二手房成交比例高，一二手房產生明顯倒掛，私人租賃市場比較發達但缺乏配套公共住房；相比于以期房交易為主的香港、深圳，廣州以現房房屋交易為主，新房供給數量相對充足，市中心局部區域的價格堅挺背后，除了完善的城市設施以外，得益于優質的醫療教育資源?？傊?，大灣區核心城市房地產市場發展背后的動因，既有消費結構分化也有區域間外溢需求的相互滲透。

（二）高端化需求

大灣區經濟迅速發展，迅速拉動產業人口的持續流入。預計到2025年，大灣區房地產市場交易規模將達到3.7萬億元，但居住品質不高，后期會有高端化需求釋放出來。筆者從大灣區自身的房產市場現狀，總結房地產的三個維度需求。

第一維度是“剛需”，其中，首套自住屬于第一維度需求；第二維度是“投資增值需求”，具體表現為，由于杠桿套利空間的客觀存在，加之金融機構作為理性經濟人的利益驅動，消費者除了將房子作為一種生活剛需，也同時將其作為一種具有預期抵抗通脹、具有預期收益的金融產品或投資工具，進行短周期的套利；然而，隨著城市公共資源成本進一步抬高，高端住宅區域性板塊化集結特征明顯，在大灣區產業規劃下，新興居民聚集區一般具備成熟的城市公共資源吸引力。從區位來看，高端住宅分布于中央商務區、金融中心、科創產業園、自然景觀資源稀缺地帶等，這些區域都具有較高市場認可度，符合高端客戶需求。因此，第三維度是“資源適配性需求”。如果說初次購房解決的是即期的居住需求。那么房地產消費需求的高端化，則裂變出一種長遠的多元需求，從第一維度的“住所”到第二維度的“資產增值”，到第三維度的“公共資源適配性居住載體”，已經突破了常規交換價值的商品屬性，也是目前產生新市場規律的根源所在。

二、大灣區核心城市房地產市場存在問題

結合貝殼研究院發布的《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》，大灣區核心城市住房供應結構失衡，主要是外來流動人口和年輕人口在住房上存在困難，房地產市場生態出現一系列不健康的問題。

（一）地理環境受限

以深圳為例，2017年土地開發強度達到46.7%，而國際警戒線是30%，已經遠遠超過警戒標準，如此造成的后果是無地可供。常住人口逐年增加，但新房供應量很少，嚴重的供需矛盾也增加了消費者的購房焦慮。

（二）供給結構單一

房地產開發建設過程中，供給結構單一表現在：土地供應結構和商品房用地來源單一，基本以招拍掛為主，近年來炙手可熱的城市更新周期太長，此外，還缺乏統一規劃的保障房、人才房，目前存量住房中，以經濟適用房和公租房為代表的保障房，占比不足5%。

（三）利用效率較低

存量房屋利用效率較低。局部區域因住房產權不清晰，導致市場流通時受阻，一些產權清晰、質量好、可進入市場流轉的房屋占比僅25%左右。另外，城市化發展過程中，因房價持續升高，導致拆遷成本提高，通過項目重建、提高容積率的方式也遇到阻礙，進一步削弱現行公共資源與住房規劃的匹配。

（四）過度市場化、金融化

房地產過度市場化、金融化，會造成居民的杠桿高企，導致實體經濟泡沫增加。以2018年深圳的交易數據為例，二手房交易中貸款成交比例達到92%，幾乎每一個購房者都在用杠桿。低收入群體難以進入杠桿成本較高的房地產市場中。

三、住房市場結構平衡經驗啟示

據統計，大灣區平均每年約增加150萬人口，人口流動時從以往的個人流動，轉變為現在的家庭流動。個人流動時，對居住環境的要求尚且不高；但舉家流動時，對居住品質的要求明顯提升。因此，一個均衡的住房市場結構，對維護人口持續流入、促進本地產業高質量發展具有必要性。廣州和新加坡的做法，為大灣區住房市場結構的平衡發展帶來一些啟發和借鑒。

（一）以公共社區為導向的“廣州經驗”

在政府和市場的雙重作用下，廣州市場狀態整體健康。居住方面，租房和購房比例維持在45%和55%，且租賃以私人租賃為主；供給方面，新房和二手房的供給數量相對均衡，兩者比例基本維持在50%和50%；尤其保障性住房，房屋數量占比保持在15%以上。廣州多樣化的、高品質的住房產品市場背后，有賴于公共社區治理結構的完善。一貫有著濃厚“街坊鄰里文化”的廣州住房周邊自發形成了人文氛圍濃厚的公共社區，街道辦、志愿者團隊、小區物管等多個主體相互交織，形成了一種隱形的公共資源，在廣州一些樓齡較長的存量市場形成穩固健康的鄰里組團，既有便利的交通、教育、醫療、綠化景觀等設施，還有具人情味的公共空間，讓居住者充滿歸屬感和認同感。

（二）新加坡成熟的“組屋”管理模式

在新加坡，政府提供的公共住房稱為“組屋”。新加坡嚴厲打擊公共住房的市場投機行為，通過嚴格的分配政策和管控政策，將住房從商品變成公共品，使得住房自有率常年超過90.3%，可以說在解決居民住房問題的措施和治理方面堪稱全球范例。新加坡的住房政策以建屋發展局為主導，通過設立“中央公積金”制度，由于組屋的價格不與市場掛鉤，且產權歸國家，新購組屋5年內不許出售，對空置率的行為也有相應的法制處罰。因此，新加坡將住房問題作為一種“社會帳”而不是“經濟賬”來算，實行行政干預為主、市場調節為輔的原則，建立多層次的住房供應體系。組屋分配制度加上中央公積金的組合拳，使得新加坡在平衡住房市場結構，進而推動優質城市化方面有了更多的主動權。為了讓居民積極參與社區的建設，新加坡于2013年推出“自行車居民巡邏隊”計劃，每個小區都有“居民巡邏隊”，充當一種類網格員但又不失人文特色的社區治理者角色，使得組屋的管理成為居民自我治理的試驗場，從資源適配性角度，房屋及其所形成的社區升級成為公共服務配套的綜合體，消費者的需求從標準化走向高端化。

四、結語

綜上所述，從經濟發展和人口聚集的角度看，大灣區房地產市場具有良好的發展前景。結合當前大灣區核心城市的房地產發展現狀，那么，它的多元價值需要政策合理規劃和健康的市場治理雙管齊下的結果。要滿足大灣區房地產市場的高端化需求，一方面要統籌規劃，盤活存量資源，另一方面，要強化保障作用，進一步發展貨幣補助和公平配給相結合的經濟適用房建設體系，譬如當租金超過收入的30%，為保障對象發放租房券，來降低人們的租房壓力。展望未來，不僅要警惕房地產泡沫對實體經濟的沖擊，在新的調控背景下，房地產市場的經濟社會價值要回歸到真正的本位。