探討房屋征收過程中的測繪與評估步驟

王菲菲

關鍵詞：流程;問題;房屋征收;測繪與評估

1、前期摸底

征收測量前應先收集征收主管部門提的相關材料，包括征收范圍，產(chǎn)權性質(zhì)等，確定清晰的測繪、評估范圍。并收集相關的基本地形圖為工作底圖，根據(jù)地形圖的顯示內(nèi)容進行實地查勘，選擇合適的測繪方法，做好測量工作實施方案。因歷史原因造成的房屋產(chǎn)權證書與實際面積的差異，或被征收人另行翻建并使用的房屋，在征收工作中是常有的事情，也是比價容易引起矛盾的所在，前期工作引入測繪技術，能對征收范圍內(nèi)的實際狀況給出基礎數(shù)據(jù)，可以提高征收的準確性和效率，減少矛盾，利于后續(xù)工作的開展。

測繪技術發(fā)展到現(xiàn)在房產(chǎn)測繪主要有三次的變化，一是全站儀的自動化測圖，二是GPS測繪，三是無人機航空攝影測量。在前期階段，入戶測繪是艱難的選擇，因此不接觸式的測繪是良好的選擇，無人機航空攝影測量可在不入戶的情況下測量，精度也能達到需求。

評估工作要先搜集征收范圍內(nèi)的房地產(chǎn)相關資料，收集相關交易案例、出租實例等必要信息，對評估工作進行部署安排，制定工作計劃，對評估范圍、過程進行確定，保證得出測繪結(jié)果后能正?？焖俚倪M入評估流程。對于可能出現(xiàn)的狀況，給予關注了解，能保證正常工作開展后的有序進行。有產(chǎn)權證書的若與實際現(xiàn)狀無差異，可依據(jù)產(chǎn)權證書證載的面積用途等，若存在差異應依據(jù)實際狀況進行測繪、評估，由征收人確定。

2、入戶測繪、評估

征收方案確定后，公告發(fā)布之后就需要在配合的情況下，進行入戶測繪、評估，依據(jù)前期的收集材料，進行現(xiàn)場面積測繪，以及相應附屬物的清點、評估。

目前，全國尚未有統(tǒng)一的有關房屋征收面積測繪的相關標準，大多依據(jù)現(xiàn)行國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986―2000，這本規(guī)范比較適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位的房產(chǎn)測量，但對于形狀不規(guī)則、結(jié)構(gòu)不規(guī)范的自建、私人房屋等類似房屋的面積測算，不能完全適用，相對的操作性也會較差。鑒于現(xiàn)行的國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000權威性和房屋征收測量的現(xiàn)狀，現(xiàn)行國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000仍然是房屋征收測量的主要依據(jù)的標準。

測繪工作中遇到的難點在于征收房屋面積確定上，比如：按全面積計算的部分、算一般面積的部分和不計算面積的部分。這勢必牽扯征收人與被征收人的認可程度，而征收工作不僅是工程技術的實施，也是政策解決實際問題的過程，因此應與雙方達成合法約定，能使測量結(jié)果能被雙方接受，提高效率。為避免后期糾紛，應比較全面的反映房屋的區(qū)位、現(xiàn)狀、用途和各個功能區(qū)的面積。

房產(chǎn)測量與一般測量工作一樣，堅守從整體到局部、先控制后碎部的原則，以圖幅的理論面積為基本控制，根據(jù)圖幅分級測算，對面積加權平差。

外業(yè)工作：測量房屋各邊邊長，測量層高，記錄門牌號、房（層）號和建筑結(jié)構(gòu)，測量附屬物等相關數(shù)據(jù)（數(shù)值取至厘米）。外業(yè)繪制房屋分層測量草圖，草圖選擇合適的概略比例尺，使其內(nèi)容清晰易讀。圖形復雜處可繪制局部放大圖。遇有地下室、復式房、夾層等應另行繪制草圖。

內(nèi)業(yè)工作：對當天采集的外業(yè)圖形數(shù)據(jù)在計算機上進行繪圖、編輯和檢查，形成圖形文件;當日工作結(jié)束后，應檢查錄入圖形數(shù)據(jù)是否齊全和正確，以備次日外業(yè)復核。內(nèi)業(yè)對編輯、檢查、修改后的房屋分層圖在計算機上逐層取閉合線，計算各層不同結(jié)構(gòu)建筑面積，累加得整棟房屋建筑面積。以此方法測算出各棟房屋建筑面積。根據(jù)規(guī)范要求，計算出分攤總建筑面積，算出分攤系數(shù)，對分戶的房屋測算出分攤面積，最終得到每戶的建筑面積。

評估需要依據(jù)征收方案和安置方案中的相關規(guī)定，進行對房屋及附屬物進行丈量、評估，既要保證被征收人的合法權益，還要對征收人嚴謹負責。詳細了解房屋和附屬物的用途，狀況，結(jié)構(gòu)，建成年限等相關信息，保證評估的準確合理。依據(jù)相關法律法規(guī)和規(guī)范要求，采用合理的評估方法，進行評估測算。依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條的規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)存在經(jīng)濟收益的，可選用收益法評估;被征收房屋為在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估，以上方法無法采用的應當采用成本法進行測算。

無論測繪還是評估工作要做好完整的記錄，保存影像資料，并在工作完成后要求雙方在工作底稿上簽字，保存好底稿，以備后查，征收不是一次性結(jié)果，后續(xù)要查缺補漏。

3、出具報告并答疑

測繪評估工作完成后，出具初步的測繪、評估報告。

評估機構(gòu)應當將分戶的初步估價結(jié)果向被征收人公示，并進行現(xiàn)場說明、聽取意見。并負責相應的解釋答疑，在被拆征收人提出的異議，又確實存在的情況下，應于征收人一同進行現(xiàn)場復核，確實存在的遺漏或偏差應進行補充或修正。公示期滿后，評估機構(gòu)應該向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價與分戶估價報告，報告應簽字蓋章。房屋征收部門應該向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。被征收人對房屋評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機構(gòu)應當向其作出解釋說明。

征收項目結(jié)束后，可以由政府征收主管部門牽頭， 應將其測繪數(shù)據(jù)及時報備相關部門，并建立地區(qū)統(tǒng)一的項目測繪數(shù)據(jù)庫， 完善地理信息數(shù)據(jù)以備后用。評估報告當存檔處理，對測繪、評估工作中存在問題及解決方案的相關文件進行匯總，對建設項目類型、征收地塊地段、房屋結(jié)構(gòu)和面積、土地性質(zhì)和面積、補償單價和總價等數(shù)據(jù)定期進行匯總，對房屋征收補償價格的整體走勢進行分析，便于政府部門在調(diào)整征收補償標準時作為重要的參考意見。

參考文獻：

[1]時寅山.房屋測繪在城市房屋征收改造工作中的意義[J].綠色環(huán)保建材，2021（2）：157-158.