園區運營：穿越迷霧見燈塔

江嘉宇

十年野蠻生長，園區運營如何穿越迷霧見燈塔？

園區經濟是一種全球性的產業現象，以行業集中、產業集群、人才集聚以及規模經濟的高效發展模式帶動著當地的產業轉型升級和經濟發展，是各國城市戰略中的重要部分，是工業時代下的重要作業方式。毫不夸張地說，產業園區較大程度上推動了區域和城市經濟的發展，園區經濟已然成為我國經濟發展的重要引擎。隨著城鎮化和城市更新的深入推進、城市產業轉型升級的深化，很多老舊園區也成為城市重要的可盤活存量資產。

野蠻生長十年，園區的“青春叛逆期”

改革開放之初，中國學習美國、新加坡等國產業發展先進經驗，以各類特區、經濟開發區、高新產業園區為主要模式走了40年的經濟發展之路。園區如人，快速成長，快速奔跑，宛如一個正值青春期的少年，朝氣蓬勃，野蠻生長，充滿欲望，卻又略顯沖動、幼稚、任性。

過去的十年，園區經濟在快速發展中也遇到了各種各樣的問題和難題，比如：與城市生態融入度不高，產城割裂情況普遍;“投—融—建—管—退”閉環沒打通，導致開發商做園區“不務正業”，房地產化嚴重;規劃及定位不清晰，項目存在短視現象，需求與產品錯配導致招商困難;產業服務和配套大多“飄在空中”，運營成為噱頭;智慧園區“不智慧”，最終淪為一場需求與體驗脫節的互聯網狂歡泡沫。在“房住不炒”的國策背景下，“產業勾地”失靈。站在發展的十字路口，我們需要好好思考一下未來的路該如何走。

園區十字路口：產業向左，城市向右

園區因產業發展而生，因產業轉型升級而變。城市中心按照功能及價值劃分，依次為商業、住宅、工業用地。初期的工業園區因為工業能級及附加值較低，同時也因為環保等因素，自然分布在遠離城市核心區和功能區之外。隨著近年城鎮化程度不斷提升，城市擴容和產業轉型升級，核心區逐漸擴展到城市周邊，工業園區融入城市中心，成為一種獨特的存量風景：低附加值工業退出，高附加值產業注入，然后根據城市擴容需要進行改造升級，導入商住和新產業，自發地完成了一次城市更新和產業的交替融合。但更多的情況是，很多城市由于地域寬廣，擴容速度相對較慢，產業轉型升級存在困難，原有園區與城市之間仍然存在空間融合的真空地帶，城市功能仍難輻射到園區孤島中。已經納入城市核心區的產業園區因先天的規劃缺失，導致園區載體的純生產加簡單居住功能轉換為“人—產—商—居—文”的綜合性工業社區存在較大難度，園區在城市更新中也難以有機融入城市核心功能，無法有效活化和煥新城市動能。

“組合拳”破解園區發展難題

面對存量時代的到來和城市更新的產城融合訴求，需要站在城市治理和城市產業發展的高度，從頂層設計思維出發，發展出一套兼具長遠發展和短期經營的“組合拳”體系來系統解決園區融入城市發展以及自身發展過程中遇到的問題。

首先，我們應該堅持“人的價值是最大價值”的發展觀點。

過去的園區發展模式是人才跟著產業和資本走，廠房建好，流水線一上，人就來了。現在已經發生了結構性改變，產業和資本跟著人才走，人才跟著公共服務和生態環境走。美國未來學家喬爾·科特金曾說，哪里更宜居，知識分子就選擇在哪里居住。而知識分子在哪居住，人類的智慧和財富就在哪里集聚。新加坡裕廊工業區的發展、硅谷的發展、中國臺灣新竹科技園無不是以吸引人才、聚集人才、發揮人才作為其發展園區的根本考慮。

未來的園區，需要緊靠城市產業規劃和升級路徑，把人才的基礎需求和發展需求融入到園區的功能規劃當中，而園區本身又要與城市發展或更新的規劃進行互補和互融。即便是發展中城市的產業園區規劃，也應該預留接入城市擴容及發展的“端口”。以人的最大價值滿足的維度來指導園區運營，把遠離城市的園區回歸城市中心，回歸人本，實現人的價值最大化即為實現園區價值的最大化。

其次，由圍合走向開放，是園區迭代進化之路。

園區是一種經濟集聚行為的載體，其本質是規模經濟和資源虹吸效應。大工業時代，一家企業即一個廠區，物理性的圍合管理，對生產資料的保護起到很好的作用，效率也能得到充分體現。如果園區開放是趨勢和方向，那么我們要思考的是：園區向誰開放以及怎么開放？我的答案是，開放是為了讓更多資源進入，形成更大的集聚圈或集群效應。尤其是在企業中小型化的時代，封閉園區像一個產品，但開放園區則可能成為一個平臺，甚至是一個基礎設施。若一個園區成為一個鏈接平臺，就能像干細胞一樣充分煥新和活化一個或若干個產業，繼而推升園區的全生命周期價值。園區的公共區域應該向大眾開放，讓大眾在參與園區的過程中感受城市工業與人文的和諧相處，帶出城市的生命力。開放式園區極大拓展了產業邊界，帶來了更多可能。

最后，園區生命力在于精細運營。

園區運營的價值不在于建筑和空間本身，而在于空間使用者。空間包容性越強，可容納使用者類型越豐富，其價值越大。若工業空間能根據產業變遷調整或迭代為城市空間，具有人文情懷，有生產，有研發，有辦公，也有文娛，有人防，有商業，有居住等業態，那么，其價值是富有想象力的。基本邏輯其實比較清晰，就是業態越綜合，功能越復合，價值越大，但這樣一種綜合業態對運營的精細化程度、管理顆粒度以及專業性是一個挑戰，而且這種挑戰是體系性的。

精細運營是一種以管理技術為手段的資產保值增值計劃，與依賴城市生長帶來的土地增值有本質不同。要做到精細運營，需要在運營體系設計、信息技術賦能、園區企業結構不斷調整優化以及產業洞察等方面做到足夠專業。

園區運營體系的設計要從內外兩方面開展，但內外部不是獨立區分的，要兩位一體，始終圍繞資產保值增值的根本目標。外在的運營是要確保園區能夠有足夠的資本或現金流確保園區運營活動的正常開展，重資產開發需要有充足資本，輕重結合需要有及時現金流回正，純資產輸出則需要成本足夠低。對內運營部分，要有產生市場交易行為的運營。在園區內部運營中，一般分為三個維度：維度一是線下運營，依托園區物業開展一切與人溝通相關的活動，包括基礎物業服務、招商運營物業各環節銜接、迅速響應機制以及體現溫度的人文關懷。維度二是線上運營，一切能用信息技術手段取代卻不失客戶體驗的活動，包括無紙化辦公、服務跟蹤體系、數據統計分析、信息發布等。這些服務的一個大前提是，不能只服務管理效能而犧牲客戶體驗感。維度三是客戶會員體系。根據客戶規模、質量、貢獻等設立園區會員體系，提供分層服務和針對性服務，一來是集中園區優勢資源服務優質客戶，二來是通過會員體系篩選優質客戶并優化園區企業結構。

園區運營要與時俱進，善用信息技術手段。過去幾年，以O2O為風口的智慧園區APP開發火了幾年，但最終取得預期效果的園區不多。其中原因總結了幾個：一是很多園區將智慧園區的理解狹隘化，以為就是開發和運營一個APP或者一個公眾號、小程序，跟風、鉆營的居多;二是智慧園區開發不是以園區企業的真實需求作為準繩，而是大多瞄準了資本市場的風口和互聯網燒錢模式;三是片面追求功能的大而全，而不是真正的企業痛點，缺乏真正有效的使用場景;四是智慧園區本身沒有形成可行的業務閉環，偽需求、假痛點，開發大燒錢，運營更是資金和人力的無底洞，更關鍵的是用戶群體遠不能形成有效規模;五是錯把工具當剛需。智慧園區的根本目標是追求降本增效，是一種管理效率兼具客戶體驗的綜合系統。要達到智慧化的園區管理，靠的是一套完整的信息技術體系，通過信息化技術使得園區各項功能得到最大程度的協同。到底要怎么做？把上述五點反著思考，就能得到答案。

（作者系深圳市城市更新協會產業與創新科技專委會專家、前瞻產業研究院園區運營專家）