提高房產測繪質量的措施探討

魏國武

摘要：文章首先介紹房產測繪的主要工作內容，分析房產測繪中存在的問題，提出了房產測繪改進方法措施。

關鍵詞：房產測繪;測量;建筑面積;措施

現階段我國房地產行業面臨比較嚴峻的市場競爭形勢，發展相對緩慢，人們對于買房的態度更加是慎重，也因此，使得我國房地產行業向高質量、高指標的精細化方向發展。其中房產測繪是一個非常重要的環節，直接關系到房產的面積，因此社會大眾對于房產的權益和歸屬更加重視。再這樣一個社會發展環境下，如何提高房產測繪的質量，保證房產測繪的精準度，從而更好的維護業主的權益是房地產需要努力的方向。

一、房產測繪采用的方式和內容

（一）位置測定

房產測繪位置的測定主要分為兩個方面：一是平面位置，即以水平面為基準點進行區域位置平面的測定，由于地球是近似球體，所以測繪區域較小的話，一般水平投影面積就是我們房產在實際測繪中的面積;二是高程測定，即某一測量點到大地水準面的垂直距離，高程測定通常使用水準測量和氣壓高程測量以及三角高程測量三種方式。

（二）面積測繪

面積測繪主要是測量房屋屬于個人的所有面積，需要注意的是，公共財產所占有的面積、突出墻面的裝飾柱或者是玻璃幕墻、臺階、無柱雨棚、挑臺等是不計入測繪的面積中。而其他部分的構建視情況而定計算全部的建筑面積或者是一般的建筑面積。。

二、房屋測繪過程中存在的問題

（一）發展和監管問題

房地產測繪行業從本質上講是一種服務行業，只不過需要的專業技術比較高，雖然在現階段已經實現了政企分開的管理模式，而且也就加入了監督和競爭的管理機制，但是從整體上看，房產測繪行業的發展還是相對不完善的，不僅存在惡性競爭問題，甚至還存在一定的違法亂紀的問題，對房地產測繪的市場秩序有著很大的影響。除此之外，房地產測繪行業還存在監管方面的問題，具體表現在缺乏技術找到，測繪資質審查不嚴、監督力度不夠等問題，極大影響的測繪的質量。

（二）房產測量技術的規范存在不完善的地方

在房產測繪的技術規范中，主要存在以下幾個方面不完善的地方：一是斜屋面數據采集比較艱難，在我國房產測量規范中，雖然針對斜屋面的測量有著明確規定“斜屋面結構，如果層高在2.2以上的部位，那么建筑面積的計算式按照其外圍水平進行計算，如果在2.2米以下，則不需要進行計算”，但是這項規定在實測的過程中，由于房屋的上層結構會埋蓋結構層的層面，因此在實際測量中會比較困難。另外，由于斜屋面是一個粗糙不平的結構面，因此無法進行精準測量;二是在特殊的結構部位會產生誤解，比如說在沒有頂蓋的室外樓梯，在規范中是這樣規定的：“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。”這句話在實際的解釋中可以有三種理解，一種無頂蓋的室外樓梯在計算建筑面積時，可以采用室外樓梯各層水平投影面積之和一半的方式進行計算，第二種是下一次的蓋板，就是上一層的樓梯，那么無蓋板僅僅是相當于頂層的樓梯而言的。第三種理解是頂層樓梯沒有蓋板，不計算，下一層樓梯因為是相當于上層樓梯的蓋板，因此計算投影面積一半即可。這三種不同的理解方式，計算出來的面積也不僅相同;三是套內面積與公攤面積計算不合理，由于房產套內的面積是由三部分組成，一是套內墻體面積，二是套內陽臺使用面積，三是套內使用面積，在實際實施的過程中，性質和服務范圍都是難以定性的。

（三）區域規范、做法不一

場外測量和繪圖以及數據計算等是房產測繪的基礎手段，但是正是因為這些基礎的內業處理工作，不同地區、不同區域實際的做法天差地別，甚至不同的測繪機構或者是測繪人員使用的處理方法也截然不同。除此之外，在不同的地區，房產測繪在實際展開工作中，也存在較大的區別，比如說運作的模式，再比如說信息化程度，還有數據處理和資料格式等等，這些問題的存在會導致難以鑒定測繪的技術成果，而且也不利于地方的交流和上級部門的考核。

三、提高房產測繪質量的措施

（一）推進房產測繪市場的推進和完善

為了解決房產測繪市場中的監管和發展的問題，可以從三個方面進行：一是測管分離，不斷的加強行業的監管，杜絕亂收費的情況，加強規范房產測繪市場的行為;二是加強測繪機構的資質管制，提高房產測繪的質量，推動房產測繪市場的規范發展;三是建設和強化房產測繪商業的誠信體系，避免惡性競爭，規范市場經濟運作;四是嚴格的執行相關的規定制度，發現存在不規范的測繪行為或者是弄虛作假行為，要嚴肅處理。

（二）不斷的研發新的測繪技術，并制定相對應的技術標準

隨著技術的進步，在房產測繪領域運用到的先進技術越來越多，但這這個過程中也要不斷結合先進的技術制定針對性的技術標準，從而提高測繪的實操性，解決在實際測量的過程中遇到的各類問題。比如說在坡屋面，如果將計量的標準用過凈高來進行測量，那么就能很好的解問題，以我國男性平均身高參考的對象，均高是一米七，那么凈高 1.75～2.05m的斜屋面房屋結構可計算一般水平投影面積即可，如果超過2.05的凈高，那么直接計算全部的水平投影面積。在比如說房屋套內和公攤面積的計算，在修改分層平面圖后，根據規范要求進行面積的測量，具體來說就是比較規劃面積和總面積、分層面積和分戶面積是否存在異常，陽臺的面試是否存在多算或者漏算的情況。

（三）建立和完善信息管理平臺

測繪部門可以和房產管理部門進行充分的合作，根據實際的情況進行房產測繪操作規程的制定和技術標準的制定，然后在這個基礎上監理一個信息管理平臺，形成一個規范的、完整的、統一的測繪質量管理機制，不管是測繪的運行模式，還是測繪的操作流程，都能夠進行統一且自動化的處理，這樣一來，不僅利于信息的共享，而且也能夠有效的推動行業的進步。

結束語：隨著市場對房產的要求越來越高，房產企業應當提高測繪的質量，認識到測繪技術對房地產行業發展的重要性，是房產測繪更加精準。房產測繪單位也要根據實際的情況，針對性的完善測繪的質量管理制度，研發更多更先進的測繪技術，并在實際的測繪中靈活運用，從而使房產行業更加健康的發展。除此之外，政府單位也要針對房產測繪的情況，加強管理和監督，尤其是測繪的資格審查，使房產測繪行業不斷規范化的發展。

參考文獻：

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