規劃管控語境下的密度概念辨析與重構

戴锏， 田玉慧

（哈爾濱工業大學建筑學院，寒地城鄉人居環境科學與技術工業和信息化部重點實驗室，哈爾濱 150006）

0 引言

規劃管控語境下，密度一直都是核心指標。在城市研究中，由于不同國家、地域衡量標準不統一，賦予了密度多種測量標準，導致規劃管控體系中密度概念內涵多樣化現象。如很多城市編制了密度分區規劃，雖稱為“密度分區”，實質卻是“開發強度分區[1]”；有些規定密度是“人均可容納的最大空間[2]”，有些卻是“產權地塊上可以容納的最大居住單元數[3]”。

當前，面對我國城市建設完善治理體制與治理能力現代化需求，規劃管控體系的技術邏輯正進一步重塑[4]，相應的指標體系的概念、內涵也需要不斷精準化。文中以密度概念為研究對象，在對比中美密度內涵基礎上，系統梳理密度概念構成及其框架，以期為更新階段的規劃管控體系建設提出改革思路。

1 實踐密度管控對比下的“密度”內涵

1.1 紐約市密度管控經驗

紐約市的密度管控依附于區劃條例，由傳統區劃的高度分區衍化而來。20世紀初，鋼結構、電梯等技術的出現為摩天大樓建設提供了必要條件[5]，城市高度不斷突破極限，由此催生大量由于街道上采光不足而引發的陽光權、通風問題糾紛。城市多個維度都經受著考驗，倒逼政府對城市建設規模的管控思考。

1916年，全美第一個區劃條例通過，其中對城市建設規模的管控通過街道寬度與建筑高度的比例來控制，規定從宏觀層面將城市劃分為5個高度分區，分別包括開發地塊內的建筑高度不得超過臨近街道寬度的 1、1.5、2、2.5 倍及 2.5 倍以上地區見圖 1[6]，以此保證街道采光與公共衛生安全。此決議中的關鍵性管控指標包括：建筑高度、高度與街道比例、建筑退后線，指標設定簡單、清晰，但卻無法實現對形態多樣性的引導，管控結果是出現若干形態雷同、“婚禮蛋糕”式的建筑。

圖1 1961年傳統區劃中對建設規模的控制

針對這種情況，1961年紐約市頒布《新區劃法》，其中創新性地融入了一系列與密度相關的指標：容積率（FAR）、建筑覆蓋率（BDR）、開放空間率（OSR）、居住單元系數（DU），這些指標第一次將二維的土地功能控制與三維的開發建設強度控制合為一體[7]。如今的紐約區劃條例在1961年版基礎上發展成為“標準分區+品質引導”綜合性法規，在公共空間的類型、品質引導的管控方面更為系統，各項指標對應著具體管控要求，將物質空間要素的標定精細化。

1.2 深圳市密度分區規劃

從2005年開始，針對深圳市土地資源短缺現象，城市開始考慮向“高空”發展，城市密度與規模問題受到關注。2009年推出《深圳市法定圖則地塊容積率確定技術指引》、2013年將“密度分區與容積率”納入《深圳市城市規劃標準與準則》，深圳市至今持續對密度研究工作進行系統化總結，在我國城市密度實施管控中具有開創性。

密度分區的總體目標在于合理預測并提出城市發展空間密度布局和用地開發強度控制要求，是促進集約節約用地、保護生態環境、塑造風貌特色重要方式。總體管控體系體現在兩個層次，一是宏觀層級分區，依據城市建設規模劃分從高到低的五個密度分區見圖2；二是地塊層次開發量定量，通過基本公式里基礎容積、轉移容積、獎勵容積三部分相加而成[8]。密度管控同時兼顧了開發總量控制、公益設施獎勵等原則。

圖2 2018版深圳城市密度分區指引圖

1.3 管控體系中密度指標內涵差異

雖然上述兩個城市的管控框架在“用途管制、強度規定、公共利益引導”方面有相似之處，但分別根值于不同制度框架下，“密度”指標內涵有一定差異。

首先，設定密度指標的目的不同。紐約市密度管控更多用于維護街道上的陽光權與通風權等，達成對公共空間界面的維護。深圳密度管控目的更多在于規范地塊開發規則，保證各地塊開放利益均衡。

其次，“密度”指代的關鍵管控指標不同。紐約密度管控通過“指標束”形式出現，容積率、建筑密度、開敞空間率、居住單元系數等雖代表著不同含義，但卻都可轉譯為“一定用地上的不同物質要素的占比（或數量）”。深圳密度管控則以“容積率”指標為核心，并通過設置與容積率相關的“補償+獎勵”公式實現不同類型用地上的特定要求與公益建設需求，維護容積率的剛性特色。

還有，密度指標的測量單位不同。紐約密度管控體系中由于密度相關指標是多個指標的組合，因此密度測量要素多樣化，有數量指標（居住單元系數）、有占比指標（建筑面積、開敞空間率）、還有容量指標（容積率）。而深圳市密度分區雖稱為“密度”，實質是強度分區，因此核心指標是容量指標（容積率）。

2 回溯研究中的密度內涵解析

介于上述密度內涵的差異性，有必要對密度研究發展進一步分析。“密度（density）”概念來源于物理學領域，19世紀英國流行病學家William Farr發現倫敦霍亂死亡率與城市人口密度緊密相關[9]，密度從此進入城市研究范疇。

文中使用“密度”作為關鍵詞獲得中國知網近幾年（2015～2021年）規劃領域核心期刊論文401篇，對其題目及關鍵詞進行詞頻聚類，總結核心詞匯包括：“形態、用地、交通、環境、社會”等，并將關鍵詞進行組合，發現密度具有以下內涵與特色。

2.1 密度兼具物理與感知兩種屬性

密度作為一種測量指標，兼有物理、感知兩種屬性。首先，物理屬性是指將城市形態中的相關要素，如人口、建筑及各種設施，通過質量、容量、數量等一些客觀屬性的“密度”表達，來描述或測量其特征，用物理密度（Physical Density）表示。有學者進一步將其劃分為“定量密度”、“定性密度”兩種類型見圖3[10]，分別對應于可測量要素，如建筑、人、住宅等；非直接測量物質要素，如可達性、多樣性等；其次，感知屬性是指受到個人價值體系、社會經濟地位、地方文化差異等要素影響[11]而對應于主觀的密度感覺，用感知密度（Perceived Density）表示[12]。其更多是一種帶有本土文化屬性的主觀測量指標，直接影響使用者對空間品質的感知。

圖3 “密度”的物理屬性與感知屬性

2.2 密度具有廣泛性，控容量，塑形態

密度研究被應用于多個學科、多個領域表明密度具有“廣泛性”特色。Christopher T Boyko和Rachel Cooper曾對75篇密度研究文獻進行整理，總結出與密度研究相關的要素見圖4[13]，從中可以發現，密度可以描述的形態要素和空間尺度覆蓋了從宏觀到微觀所有層級的幾乎所有要素。

圖4 密度概念涉及相關要素

從中美密度管控實踐中也可以發現，密度既可以是容量指標，管控建設規模，也可以是形態指標，維護與保證公共空間及公共利益的實現。又可以通過“獎勵或轉移”等工具實現多樣形態的塑造。近年來，學者們又發展了諸如“界面密度[14]、綠斑密度[15]”等多個形態指標，進一步表明密度指標可表征利益，也可兼顧品質。

2.3 密度管控以指標束形式更有效

介于物質空間形態的復雜性，單一密度指標無法完整描述形態特征，從1970年代開始，眾多密度研究的經典理論中，密度指標均以指標束形式出現。從劍橋大學Martin和March教授的“周邊式還是亭子式”、荷蘭MVRDV公司的最大建設密度、荷蘭Pont和Haupt教授的“空間伴侶（Spacemate）”[16]到 MIT針對 100 個城市展開的“密度地圖集（The Density Atlas）”等，這些研究中密度指標均以集合形式出現，且均以準確描述密度所表征的形態要素特征為研究目標見表1，對當前密度的研究與實踐發展起到了重要的推動作用。

表1 1960年代以來部分學者對密度指標束建構研究

2.4 密度測量單位需對應空間層級

由于密度表征的廣泛性，對應不同空間層級，密度所表達的意義有所不同[17]。MIT曾提出密度指標需配合不同空間尺度才能更有效，并將城市劃分為：城市、片區、社區鄰里、街區4個空間尺度，對應著各個空間層級，并非所有指標都適用。宏觀層面，密度指標更利于描述城鎮化水平及建設規模，到微觀尺度上，密度指標又常與“擁擠、孤獨”等空間感知詞匯相伴而生。針對各類密度指標，人口密度更適用于宏觀城市尺度，而容積率則更適用于微觀尺度。城市形態研究中對于密度的測量會根據形態的類型、尺度設置具體的測量標準及單位。

3 管控語境下密度概念重構

3.1 概念構成：給定場地內個體單元的客觀測量

上述表明密度的研究與實踐存在一定內涵偏差，學者們研究中所挖掘密度內涵包括的廣泛性、可感知性、集束性及多層級性并未完全被應用到實踐中。

文中將密度可測量的物質要素進一步歸納，對密度概念進行重構，表述為：“給定場地內一定數量個體單元的客觀測量，可用于描述物質形態某種特征，同時密度所表征的物質形態的疏密程度可以影響人群的行為感知”。將此概念進一步分解，包括三項構成要素：“個體單元”、“給定場地”及相應的“測量單位”。

其中“個體單元”為某種物質要素的抽象表達，文中將其歸納為：人、建筑、環境三種基本物質要素；“給定場地”為覆蓋到各種尺度的用地及空間范圍；“測量單位”則對應到具體空間范圍上的測量標準及單位見圖5。

圖5 密度概念的構成示意

此密度概念將復雜的物質形態歸結為數學模式，有助于快速反映物質形態特征[18]。同時密度測量值根據個體單元多樣化或給定場地功能復合化可通過凈密度或毛密度區分。

3.2 概念框架：空間層級框架與目標偏好

規劃管控一般包括：用途管制、強度管控和形態引導三方面內容[19]，對應于密度概念，可形成管控語境下的密度概念框架。在此概念框架下，通過設定空間層級與管控目標，達到“管總量、控效益、引品質”目的見圖6。

圖6 密度概念框架及指標體系

宏觀層面對應于區域、城市層級。進入更新階段以后，土地用途基本明確，因此用途管制層面需突出人居環境中各類物質形態要素的和諧。在此基礎上，密度管控目的更多偏重于總量控制，包括明確城市供給與需求關系，搭建更有效、有序的城市密度結構[20]，以此達到環境與資源的協調。

中觀層面對應于城市重點片區及社區層級。這一層級中，城市更新建設需面對更為復雜的產權關系、社會多元主體參與等問題，建設動力不再是規定“強度或密度”指標，而是保證投入-產出收益平衡、保證多元利益協調。因此密度管控的目標偏好更多是保證多元效益平衡。

微觀層面對應于街區、地塊尺度。這一層級管控核心不再是開發容量，而是開發地塊邊界之外公共空間、界面的高質量建設，因此管控更偏重于物質要素與人本行為感知、活動需求關聯上。

3.3 指標體系：物理與感知雙維度指標值域

配合不同空間層級與目標偏好，密度概念框架下的指標體系應是不同類型的密度指標束集合，表征不同類型空間層級的管控導向見圖6。宏觀層面上，管控偏向于“管總量”下的人居環境和諧，指標選擇上以人口密度、就業密度、路網密度等為核心，代表個體單元的物質要素、給定場地功能復合，因此測量值多為毛密度形式，表征人居環境中各類要素之間關聯性；中觀層面上，管控偏向于“控效益”下的建設容量，指標選擇以“容積率、建筑密度、居住單元密度”等為核心，為保證實施效果應配合相應的激勵機制；微觀層面上，管控偏向于“引品質”下的人本感知關注，因此指標選擇應更多選取與人行為聯系緊密的指標，如步行通行密度、開放空間率、建筑錯落度等；微觀空間物質形態要素相對簡單，因此密度測量值更多是凈密度形式，體現空間精準化、精細化管控。

無論在哪個層級，密度指標束的管控意義在于體現“一定場地上環境對人帶來的影響”。因此指標管控體系中，應按具體空間層級及管控導向，設定不同密度指標值域范圍，滿足密度的物理與感知雙重屬性決定作用，空間層級越宏觀，越接近物理屬性管控，越微觀，越與人的需求相關，受密度感知屬性約束越大。

4 結語

城市進入存量更新階段，規劃管控體系目標與內容也在發生轉變，密度管控作為有效的城市管控方式，應該給予關注重視。由于制度框架、政策語境、市場環境等的差異，源于國外的密度管控在我國城市建設實踐中需進一步本土化、健全化。回溯密度概念在理論研究與實踐中的內涵與發展，從密度的屬性、特征、指標及單位內涵解析中對當前密度概念進行重構，設定不同空間層級及其對應的目標偏好與指標體系，完善密度管控的有效性，為規劃管控語境中的密度研究提供了一定的思路與思考。