樓市何時(shí)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

甄愛軍

進(jìn)入四季度以來，在“房住不炒”總基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，因城施策力度有望繼續(xù)加大，從降低購房成本、降低購房門檻上繼續(xù)發(fā)力，符合條件的城市進(jìn)一步下調(diào)商業(yè)房貸利率下限。

樓市政策不斷放松

進(jìn)入第四季度以來，樓市政策松動(dòng)趨勢越發(fā)明顯。

11月下旬，央行和銀保監(jiān)會(huì)召開了全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)。此次會(huì)議從“金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤”的角度入手，對于房貸政策做了新的部署。會(huì)議明確，要全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求；保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。

中國指數(shù)研究院有關(guān)人士認(rèn)為，在“房住不炒”總基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，因城施策力度有望繼續(xù)加大。就目前來看，政策主要從降低購房成本、降低購房門檻上繼續(xù)發(fā)力，符合條件的城市進(jìn)一步下調(diào)商業(yè)房貸利率下限。核心一二線城市跟進(jìn)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，繼續(xù)優(yōu)化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；另外，降低交易稅費(fèi)，契稅、個(gè)人所得稅、增值稅等方面均存在調(diào)整空間。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截至2022年10月，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過925次，較2021年同期的530次同比上漲接近75%。另有數(shù)據(jù)表明，10月單月出臺(tái)政策頻次超過90次。此外，2022年累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控頻次繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄，政策的出發(fā)點(diǎn)主要是以松動(dòng)措施為主。

市場成交持續(xù)低迷

政策效應(yīng)的真正完全釋放需要時(shí)間，目前樓市成交整體表現(xiàn)低迷。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，2022年前10個(gè)月商品房銷售面積11.12億平方米，同比下降22.3%，與前9個(gè)月份基本持平，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額10.88萬億元，同比下降26.1%，降幅較前9個(gè)月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)5個(gè)月收窄，其中住宅銷售額下降28.2%。

就單月表現(xiàn)來看，10月全國商品房共計(jì)銷售9757萬平方米，銷售額9452億元，環(huán)比分別下降27.9%和30%，較8月銷售面積微增0.5%，但銷售金額下降了6.5%。此外，銷售面積和銷售金額同比分別下降23.3%和23.7%，降幅較9月擴(kuò)大7.2個(gè)百分點(diǎn)和9.5個(gè)百分點(diǎn)。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年前10個(gè)月，TOP100房企銷售總額同比下降43.4%，經(jīng)營回款大幅減少；目標(biāo)完成率僅為58.8%，全年目標(biāo)將受挑戰(zhàn)。熱門城市的項(xiàng)目成為房企銷售回款的有力保障。

樓市低迷、回款速度變慢，已經(jīng)明顯影響到開發(fā)端。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2022年前10個(gè)月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11.39萬億元，同比下降8.8%，降幅較前9個(gè)月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅投資8.65萬億元，同比下降8.3%。從單月情況來看，10月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額1.04萬億元，環(huán)比下降18.5%，降幅較9月擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額已降至兩年內(nèi)低點(diǎn)，僅高于2021年12月。

市場何時(shí)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

有市場研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，短期政策逐漸到位，企業(yè)資金壓力有望得到緩解，實(shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間。下一步，政策或更加聚焦在促進(jìn)銷售回暖方面，這有助于未來市場成交狀況的改善。

讓人稍感寬心的是，近期樓市下滑幅度有所減小。通過對樓市數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，在2022年10月，雖然整體房地產(chǎn)下行態(tài)勢仍在持續(xù)，但行業(yè)基本面沒有進(jìn)一步惡化，商品房銷售金額、房屋新開工和竣工面積累計(jì)同比降幅均有收窄。當(dāng)然，土地市場疲軟、銷售規(guī)模同比跌幅擴(kuò)大、新開工面積仍有較大跌幅等情況要好轉(zhuǎn)仍需一個(gè)過程。

進(jìn)入11月以來，政策利好仍然不斷。央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融16條”、擴(kuò)大“第二支箭”以及住建部等三部門發(fā)文“銀行保函”置換部分“預(yù)售資金”，連續(xù)三重金融端利好對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的支持。假以時(shí)日，政策端支持力度加大必將傳導(dǎo)至行業(yè)銷售與投資方面。

當(dāng)然，短期內(nèi)樓市難以出現(xiàn)明顯改善。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，目前各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的寬松措施對銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限。隨著后續(xù)“保交付”工作產(chǎn)生實(shí)際成效，購房者信心與預(yù)期或?qū)⒅鸩交謴?fù)。不過，預(yù)計(jì)2022年第四季度樓市不會(huì)有太大的改善，商品房銷售規(guī)模整體仍在低位。

業(yè)內(nèi)分析人士同時(shí)認(rèn)為，房價(jià)下行趨勢在短期內(nèi)也難以逆轉(zhuǎn)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，10月全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比降幅為0.4%，同比降幅為2.4%。當(dāng)前房價(jià)環(huán)比下跌持續(xù)了14個(gè)月，同比下跌持續(xù)了7個(gè)月。對比2014年那輪市場降溫，當(dāng)時(shí)房價(jià)下跌持續(xù)了12個(gè)月，同比下跌持續(xù)了15個(gè)月。

嚴(yán)躍進(jìn)說：“從環(huán)比數(shù)據(jù)對比看，目前房價(jià)環(huán)比下跌的月數(shù)已超過2014年，說明當(dāng)前市場改善的狀況不好。從同比數(shù)據(jù)看，同比下跌的月數(shù)也預(yù)計(jì)會(huì)超過2014年，換而言之，明年上半年房價(jià)同比變化也依然處在下跌的趨勢之中。