企業存量土地盤活有關政策及途徑

鄂靜松

【摘要】系統梳理國有企業存量土地盤活的有關政策，分析存在的問題，提出存量土地盤活的具體途徑。

【關鍵詞】國有企業;存量土地;盤活利用

一、國有企業存量土地盤活利用的有關政策

1.國務院辦公廳印發《關于推進城區老工業區搬遷改造的指導意見》、國土資源部《節約集約利用土地規定》等，各地方政府也出臺了存量土地盤活利用的具體政策。

2.根據《閑置土地處置辦法》（2012 年修訂 ），土地閑置時間超過 1 年，政府有權按照土地出讓或劃撥價款的 20% 征繳土地閑置費;閑置時間超過 2 年，政府有權無償收回國有建設用地使用權。存量閑置土地的盤活利用，實現國有資產保值增值已成為重中之重。

3. 2014 年 6月國務院國資委印發《關于中央企業嚴格控制新建樓堂館所和規范辦公用房管理有關事項的通知》，明確“中央企業要本著勤儉節約、實事求是的原則，嚴格控制新建 （ 含遷建、擴建、購置 ）樓堂館所。確因生產經營需要新建的，要按照樸素、實用、安全、節能原則進行立項和建設，堅決杜絕超標準、超規模、超投資”。

4.2021年7月國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提到保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，合理配套商業服務設施。

二、存量土地綜合開發的必要性

1、外部必要性：

改革開放40年來，隨著新型工業化、城鎮化的快速推進，在工業化高峰、城鎮化高峰和人口高峰的聚合壓力下，全國都面臨著轉變用地模式、土地集約利用與轉型升級的需求。

2、內部必要性

土地資源是一個單位資產的重要組成部分，在國有企業提質增效，國有資產保值增值的今天，盤活現有存量或閑置土地，具有非常重要的意義。

3、現狀必要性

現階段，隨著政府規劃部門城市更新訴求，政府規劃部門對閑置土地的逐步蠶食，通過在閑置土地上設置綠地、學校等配套服務設施，造成了內部閑置土地的無法順利開發，面積丟失。其次是當地百姓亂占亂用，安全問題頻發。

三、下一步存量土地盤活的思路和方向

1、指導思想

強力推進閑置土地處置。按照“以用為先、可持續發展”的原則，分區域對各項目進行價值預評估。做到“能用的先開發，不能用的暫緩開發”。

2、下一步工作方向

結合政策找出是否有開發價值的項目，研判相關因素，根據項目所在地的“市場情況”，以市場為依據做項目“預可研”，同時進一步構建存量建設用地長效管理機制，擴大有效投資，編制土地十四五期間開發計劃等綱要文件，為企業高質量發展提供堅實的保障。

四、存量土地盤活的主要模式

（一）開發模式

1、收儲盤活、

土地儲備機構收儲，政府根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃等，因公共利益需要而對土地或房屋進行征收。

2、優化盤活、

（1）一二級開發聯動

企業通過一級開發將現狀土地進行拆遷安置，達到二級開發條件。后期通過相關規定動作進行土地摘牌，完成土地二級開發。該模式需要企業跟政府具有很高的默契度，否則完成土地一級開發后無法保證通過市場動作摘牌再進行土地的二級開發。

（2）內部企業產業升級

主要包括兩個方面，第一方面設技術業務用房，根據生產運營需求，優先利用存量土地建設技術業務用房，滿足內部生產科研用房需求。 第二方面根據企業自身的發展方向，通過產業的升級改造，發展與企業發展本身相關的科技研發或者其他文化創意、現代服務等功能的產業，并以此為契機，推進企業轉型升級。

（3）建設職工保障性住房

抓住國家大力培育和發展住房租賃市場的機遇，根據各地有關政策將存量土地建設、改建為職工保障性住房或者租賃住房，滿足交流干部、畢業生和人才引進等住房需求。

3、開發新物業

（1） 市場開發

閑置住宅、商業用地的市場化利用。加快閑置住宅、商業服務等用地的開發，將土地開發為住宅、商業寫字樓，通過對外銷售、租賃，獲得經營性收益。

（2）建設產業園區

利用存量閑置用地，以新興業務發展為契機，開發建設高新技術產業園、產業綜合體，引入行業上下游龍頭、創新企業入園發展。同時配建部分人才公寓，保障產業園引入人才后能留下來長期發展。

（3）發展健康養老產業。充分利用集團公司內部的質子醫療、教育培訓等資源，結合目前國家的政策，開展健康養老產業，為集團公司內外提供高端的健康養老服務。

（二）投資模式

1.土地權屬單位獨立投資模式。

土地權屬單位成立項目公司，自行開發。

2、系統內合作投資模式。

土地權屬單位以土地出資入股，引入系統內其他具有開發能力的單位雙方成立項目合資公司共同開發，在充分研究當地相關土地、稅務政策后，將土地采用合理方式注入項目公司，由項目合資公司報建，并承擔項目投資、建設、運營職責，可以充分調動集團系統內部不同單位之間的積極性。

3.與系統外具備房地產開發資質的企業合作開發模式。

在保持土地權屬最終由國有企業控制的前提下，將項目開發權、運營權轉移給擁有房地產開發資格的企業，按照委托建設運營等合作開發方式開展盤活。

五、下一步工作及建議

1.突出重點，集中力量推動存量土地攻堅。

在盤活過程中，要注意依法合規，規避政策風險，按照“以用為先、可持續發展”的原則，做到“能用的先開發，不能用的暫緩開發”，以重點地塊作為突破點，集中力量推動存量土地攻堅戰。

2.梳理問題分類施策，逐個破解工作難點，有效推進閑置土地處置。

土地開發過程利益相關方多，需要協調土地權屬方、投資建設方、屬地政府等多方面需求，如何照顧到各方面的利益，同時又能充分調動各方面的積極性，是在土地盤活中的重點，也是基礎。雖然利益方較多，但作為國有企業，“國有企業資產保值增值”是一個基本的原則。

3、下一步建議

根據現行政策導向，通過專業團隊的土地梳理，以及開展項目的“預可研”動作，梳理出一批市場價值高，可以先行啟動的項目。同時制定十四五期間持有土地開發綱要等文件，在1至2年內，啟動開發一批市場價值高的項目，同時梳理出一批暫不具備條件的，但可以為后續開發做儲備的項目。在3-5年內，土地條件成熟一批，整理一批。