基于佛山市老舊小區改造方法探索

仇威

（廣東順設工程咨詢有限公司，廣東佛山 528000）

0 引言

伴隨經濟飛快發展以及城市現代化的進程逐漸提升，城市中老舊小區變成了對于城市發展產生困擾的“病疾”問題。近些年來，城市中老舊小區的占重持續上升，這類尚在應用年限內老舊建筑因為早年建設時標準比較低，已經與城市的發展水平完全不相符，并且對于民生的發展需求是不利的，宜居水平需要進行改善。

一方面是因為市場經濟不景氣等情況，以拆遷工程為重點的棚戶區改造方式已經不再與城市發展需要相符合；另一方面，僅僅追求大拆大建造成大量還在應用期限之內建筑物被拆掉，導致產生一定資源浪費問題。所以大量城市把老舊小區改造工作納進棚戶區改造規劃中，經過對應的政府補貼和群眾自籌等措施對于小區建筑和居住條件實施一定改造，以使得與城市發展和群眾生活需求相符合。本文以廣東省佛山市的某小區為案例，對于新棚改政策之下老舊小區的改造措施實施探索分析，希望對于將來老舊小區的改造供給一定借鑒意義。

1 研究背景

為認真貫徹落實中共中央、國務院《粵港澳大灣區發展規劃綱要》、住建部《關于在城鄉人居環境建設和整治中開展美好環境與幸福生活共同締造活動的指導意見》等文件精神，提出要提高城鄉基礎設施一體化水平，改善城鄉人居環境，佛山市擬開展美好環境與幸福生活共同締造行動計劃。至2022 年要初步建立“共同締造”的長效機制[1]。

本計劃提出三大愿景：①品質小區。致力改善人居環境、提升公服水平，打造人性化生活空間。②文化小區。延續街區特有文化，塑造特色空間，提升小區整體風貌。③智慧小區。引導共享、開放的垃圾收集點管養方式，保證微改造的可持續性。

2 本地區老舊小區現狀

佛山市早期的住宅主要是以集資建房以及單位自建房等類型居多，關鍵是分布于各個企業當中，其建設年代處于20 世紀70 年代，且當時建設規模是比較小的，戶型類型比較單一，而且存在配套基礎裝置落后且老化、功能短缺、存在較多的違章建筑，以及公共環境較差等問題。小區內部建筑普遍存有屋面漏水破損、外墻破損失修、公共服務設施短缺、供排水的管道老化、監控體系短缺、供水供熱沒有分戶管理、綠化標準較低、違章房間多、道路損壞、停車位較少以及通信電力等線纜裸露、線纜架空布設雜亂等情況。通過排查顯示，本地區2000 年底之前建成包含了215 個小區509 棟樓43638 戶，而2000 年底之后又建成了124 個小區302 棟樓16930 戶。圍繞對于群眾生活條件進行改善，重點解決一些老舊小區的基礎裝置不全以及配套不完備等情況，2020—2021 年本地區共開展改造工作63 個小區，其中涵蓋了143 棟樓的5764 戶。其中改造提升的內容涵蓋了屋面的防水保溫、單元門更替、外墻保溫和立面裝飾涂刷、樓梯間燈具的更換、樓梯間折板位置、墻面和頂棚等位置涂料等方面。

3 老舊小區存在的問題

3.1 小區的建筑立面比較陳舊，存在較多的違章建筑

因為老舊小區一般是建于20 世紀70 年代，比較陳舊，且伴隨時間逐漸流逝，這類建筑的外墻涂料存在大量剝落情況（圖1），群眾自建房的外展柜、雨篷以及防盜網等裝置，大部分是缺乏準則依據的，這些均是由于小區在建設初期的設計規范限制，最初階段小區中廚房是沒有對應排煙通道的，外廚房油煙將會沿著墻壁出現自由滴落情況，造成墻體臟亂且發黃。無序的門面以及凌亂破舊的違章建筑物，導致小區居住環境以及群眾生活質量是比較低的，對于群眾的視覺上產生一定擾亂問題，群眾安全感以及幸福感將會大幅度下降，使得群眾居住時心情較差。

圖1 外墻涂料大量脫落

3.2 住宅大部分是傳統的住宅類型，小區功能不完善

在20 世紀的住宅建筑當中，通常存在一定室內空間劃分，但是大部分與應用需求是不相符合的，大廳布設也是不合理的，臥室與起居空間無法與動靜分離應用需求相滿足，缺少相對獨立就餐空間，而且就餐空間以及食物儲備空間流動性是比較大的，廚衛面積過小，對于陽臺空間應用率較低等情況[2]，這類生活環境無法使得現階段群眾日常生活與生產需要得到滿足，且服務設施功能方面的問題均對于群眾生活具有嚴重的制約以及影響。

3.3 老舊小區環境比較臟亂

改造之前的本地區老舊小區為典型破舊小區，且小區缺少正規與完善的物業機構。在這類小區的低層戶居住的群眾通常會私自違規占據小區建筑的后院位置來開墾成自家菜園等，導致夏季存在極大異味，對于群眾對生活與生產環境的要求造成極大影響。此外，小區缺少完善的雨水收集體系，雨水斗的排水口設置非常少，所以于下雨天時，小區道路的積水是極其嚴重的。除此之外，因為小區在前期設計時，其污水處理體系只是可以與當時設計規范標準相符合，而與現階段房屋建筑的設計準則相比較是遠遠不夠的，再加上長時間未開展正常維修工作，管網的破壞以及老化是非常嚴重的，所以，生活污水亂排問題極其惡劣，小區內部環境極為臟亂。

3.4 小區內部缺少對應的基礎裝置

伴隨國民經濟飛速發展進步，停車位的不足情況已變成各個老舊小區大都面臨的狀況，因為小區內部停車位的數量短缺，使本來比較擁擠的小區道路逐漸堵塞起來，小區內部交通也時常變得極其糟糕。而且小區內部的交通擁擠情況已對于群眾日常的出行以及生活造成嚴重影響，也存有嚴重消防安全隱患[3]。除此之外，本地區老舊小區內部存在大量的雜草未清理，特別是小區的公共綠地中可謂是雜草叢生。所以，老舊小區的群眾缺少休閑與鍛煉休息的場地。

4 新棚改政策之下的老舊小區改造優勢性

①在現階段的改造條件之下能夠建立且規劃相應的綠色管理方式，棚戶區改造工程的控制和規劃步驟相對來說是比較簡單的，而且于其基礎之上使得論證和關懷方案同步的調節獲得實現。經過對于規劃審批工程的分析研究，能夠使得群眾經過對于項目指標的確定，確保本工程總體是收支平衡的。②于新棚改政策條件之下，能夠依據改造規劃開展樹木砍伐、垃圾站和公廁的拆除還有綠地調整等方面，而且可以由相應項目業主機構依據規劃開展老舊小區工程的重建工作。

5 新棚改政策下之老舊小區改造重要意義

①新棚改政策之下老舊小區的改造工作，能夠重視群眾日常生活當中基本需要與問題。對于現階段的老舊小區而言，小區道路中存在大量的坑洞情況，而且部分區域缺少路燈或者是只有用以擺設的路燈，而且小區內部基礎設施是不完善的。這類情況均會對于群眾日常生活與生產造成嚴重影響。而且，還存有小區內部群眾私自將消防通道占據等情況。假如這類狀況無法獲得及時且有效的處理與解答，則將會對于小區群眾產生非常惡劣的生活影響以及具有一定安全隱患。經過對于老舊小區的改造以及分析，我們可以發現應用相應的科技方式能夠對于群眾生活生產中存在的種種問題進行解決，對于群眾的居住條件進行有效改善，使得群眾生活的質量獲得合理的提升[4]。②新棚改政策之下老舊小區的改造處理能夠實現和諧友善的鄰里人際關系。老舊小區的改造大背景之下，對于老舊小區進行綜合性治理不但可以對于小區群眾生活條件進行改善、對于小區內部的秩序進行有效維護，并且還能夠促使群眾的生活水平以及質量獲得穩步的提升。③新棚改政策之下老舊小區的改造處理能夠使得城市形象獲得提高，經過老舊小區的改造處理可以使得穩定和諧的城市面貌建設獲得實現，使得城市中生活的群眾在更為良好的條件中，能夠激發這座城市向上的活力，還能夠帶動本小區周圍經濟獲得飛快發展。

6 新棚改政策之下老舊小區的改造措施

6.1 老舊社區改造工程的優化管理

對城市當中的存在老舊小區而言，改造進程當中將會面臨著大量類似的情況，不過于不同的社區改造進程當中也將面臨不同的情況。小區的改造進程當中，應當將小區的群眾作為該項工程的主體部分，經過對居民進行對應的調查以及分析來獲得居民需要整改內容以及居民意向內容等。所以，在老舊小區開展相應整改工作之前，工程的負責人員能夠于社區內部舉辦相應的座談會以及類似活動。為了確保小區內部環境是干凈整齊的，小區內部群眾能夠積極參家小區的改造活動進程當中，進而使得小區的改造獲得有效實現以及全面優化。并且，在開展小區的調查分析進程當中，還能夠經過到戶走訪、問卷調查以及實地調查等措施來獲取小區的改造數據以及信息，經過對于數據的分析研究而且與小區的現實狀況相結合，得到一份具有一定針對性的老舊社區改造措施。

6.2 適老化的改造方案

對于城市中存在的老舊小區來說，電梯增設是對于原有的垂直上下樓梯才可出行產生的革新，因為老舊小區中的群眾大部分是工廠退休人員或者老年人，大多數居民基本上進到老齡時期，因為增加電梯能夠極大地便利老齡群眾的出行。

6.2.1 扶梯設置

既有多層住宅中進行電梯的增設雖說是近些年來老舊住宅改造工程中的熱點之一，不過由于電梯加設之后相鄰住宅的間距就減小了，使得電梯增設的實施空間較小[5]。就像是本小區內部的六層住宅因為已經加建了房間內部的廚房以及陽臺，使得本就比較狹窄的樓間距更加緊小，因為難以再進行電梯加設，所以通常這種情況下是考慮于樓梯間增加接力式的樓道扶梯。

6.2.2 電梯設置

本小區內部存在多棟80 年代的住宅以及90 年代的八層住宅，這類建筑因為樓層是比較高的，因此住戶對電梯的加設呼聲是非常強烈的。這類建筑由于建成的時間是比較晚的，但是由于其戶型較大，內部功能具有改善余地，所以在本次規劃設計當中只是對于其陽臺進行對應的加固以及封閉處理，并沒有于建筑功能方面進行多方面的修改。通過針對小區現場進行勘測，并且綜合考慮到增設電梯的經濟性以及可行性，決定于建筑入口位置的公共地區增加了一部電梯。對于一個老舊小區來說，大多沒有電梯的樓房，因為小區內部存在大量老齡的群眾，在上下樓時是非常不便利的，所以這類背景之下與小區群眾進行充分交流溝通能夠對房屋增設電梯提供出一份極其有效的支撐。

6.2.3 輔助設施設置

老齡住戶室內空間可以增設一些對于老年人的起居生活具有輔助作用的裝置以及設施，就像是衛生器具的設置、緊急呼救按鈕以及安全抓桿等方面的設置，能夠對于老年人的行水平減弱的缺陷進行有效彌補，使得老年人的居家生活的便利性以及安全性獲得有效提升。

6.3 對于老舊小區內部的配套和管理進行有效完善

6.3.1 對于老舊小區內部的道路進行合理拓寬

本改造小區在所述城市中處于非常優越的地理位置，但是因為城市“毛細血管”極其堵塞使小區周圍遭受到交通堵塞的作用。而且本次開展棚戶區的改造工作是與國家的“街區制”政策相相應，將市政道路打通，進而打開老舊小區大門，園區的道路獲得拓寬，使老舊小區內部的交通公共化獲得實現。在打通之后小區的主路能夠對主路上車流的壓力進行分擔，使得城市中交通堵塞情況獲得有效緩解。

6.3.2 對于老舊小區內部的停車位進行合理科學的規劃

在老舊小區內部設置相應的集中停車區域，而且于道路的兩旁設置沿街停車位，且停車位依據小區面積3‰進行設置，進而使得群眾停車需要獲得滿足。

6.3.3 對于給排水和電力裝置進行相應改善

對于給排水管網進行改善，增加相應的雨污收集體系，而且增設雨水的排放口，進而使得下雨天的內澇情況獲得合理解決。同時還能夠對于小區內部電力裝置進行改善，電力需要做到入地敷設，避免出現視覺污染情況，強化電網的傳輸能力、質量以及可靠性。

6.3.4 增加小區物業管理用房，對于社區的管理進行有效完善

完善的社區物業管理才可以使得小區內部長時間維持著一個舒適、整潔、安全以及文明的生活條件。本次對于小區的改造工作新建對應的物業管理人員工作用房，其用于舒適社區的托管等。社區的托管將會由社區進行牽頭，并且組織召開居民大會，推進成立相應管理機構，和小區業主簽訂代管協議，社區與保安、維修以及保潔等專業服務單位進行服務合同的簽訂，專業服務單位依據合同所約定內容提供相應的服務，或者是是由社區的居委會來組織對于社區的失業與待業居民組成綠化、維修以及保潔等小組，并委托其進行服務以及管理。

6.4 部分業主獨立進行改造時應當遵守對應規則

老舊小區內部部分居民實施改造時，能夠由業主與施工單位進行協商，獲得小區內部改造初步的方案，而且經過對于用地規劃、消防安全以及建筑結構等多方面因素的綜合考慮，明確在住宅后期維護的進程當中可能存在的相應內容，而且當協議簽訂之后，需要業主同意進行相關手續的辦理，開始改造施工。

6.5 改善小區綠化環境

老舊小區改造進程當中，需要綠化工作人員對于每片綠地均實施大清掃處理，對于綠地中存在的枯樹葉以及雜草進行清理，而且將小區中間的圍墻以及欄桿等拆除掉，包含一些已經占用綠地的其他設施，需要確定出需進行補充的植物類型，將植物缺株較為嚴重的類型實施相應補充，因為過去的老舊小區內部植物類型是缺少層次感的，較為單調普通。所以，此次進行老舊小區的改造進程當中，可以添加灌木叢等，使得小區內部綠地面積變得更多一些。通過這一系列小區改造后，小區環境將會獲得明顯改善，而且不同類型的植物將使植被層次感變得更為分明，進而實現了綠化豐富的要求。今后的老舊小區改造進程當中，也能夠借鑒本次小區改造的經驗。

7 結語

本文首先是對于廣東省佛山市中的老舊小區存在現狀以及現階段存有的部分問題進行闡述，并且給出新棚改政策之下老舊小區的改造關鍵意義以及優越性，依照存在的種種問題，本文提出一些在新棚改政策之下老舊小區的改造措施。總的來說，在現階段老舊小區的改造工作當中，城市規劃與建設者首先應當依據政策需要以及內容開展工作，而且經過合理、科學的城市規劃目標以及需要對于老舊小區實施改造，進而能夠使得小區群眾日常生活基本需要獲得滿足，最終能夠使得小區的安全宜居目標獲得實現。而且，在對于老舊小區進行改造的大背景之下，政府重點落實公共建設資金，將老舊小區的基礎設施進行完善，對于群眾創造出一個適合生存與居住的空間，維護小區的設施功能，對城市發展提供穩定保障。