房地產財務風險的識別與預警分析

王石 北京世紀城市房地產開發有限公司

房地產企業由于存在投資周期較長、區域性差異大、強依賴金融機構融資、高資產負債率及政策敏感性等行業屬性，一旦經濟處于下行或國家進行宏觀調控，房地產行業極易發生財務風險。近些年來由于房地產市場調控，限價銷售，融資難度大，銷售持續下滑，突如其來的新冠肺炎疫情，更是給地產行業發展蒙上一層陰影，房地產企業發展受到較大影響。因此，房地產企業需要加強對財務風險的管理和重視，確保各項應急防范措施都能落實到位，降低企業投資建設所面臨的風險隱患，增強企業經營獲利能力，為企業的穩定發展奠定良好的基礎條件。

一、房地產行業的特征

從理論層面和實際情況來看，房地產主要包括土地資源和建筑物等生產要素，與其他行業相比，房地產不僅具備使用權，同時符合投資建設的各項特征。房地產企業作為投資建設的主力軍，其承擔著投資建設、施工銷售等多重職能，同時與后期維護管理工作密不可分。因此，房地產行業在發展建設過程中主要表現以下幾方面的特征。

（一）區域性比較強

受環境條件和政策制度的影響，我國經濟水平在不同地區具有不同的表現形式，這對房地產事業的發展產生深遠影響，經濟發達的沿海地區房地產業比較興旺，內陸西北地區房地產業相對稀疏，這充分說明房地產事業的發展規模往往與地方經濟、市場需求情況密切相關。不僅如此，不同地區的房地產價值也存在很大差異，經濟發達地區的房地產地區要明顯高于經濟水平較低的地區。不僅如此，由于房地產事業區域性比較強，因此不同地區之間的房地產事業不能相互轉化或者遷移。

（二）項目投資周期較長

房地產行業的投資建設周期比較長，在實際建設過程中會消耗大量的人力物力，對資源和財產的占用程度比較深。例如商品房投資建設，從項目規劃、施工建設到完工銷售需要經歷漫長的過渡期，這不僅是時間成本的增加，也是投資風險的逐步擴大。與此同時，房地產行業需要經歷從繁榮到衰退的歷程或階段，這也體現出房地產業周期性較強的特征，房地產事業的興衰與經濟狀況和政策制度密不可分。

（三）容易受到政策制度的影響

受我國市場經濟體制影響，房地產事業投資建設需要注重政策條例的約束和規范。現階段，在國家宏觀調控的基礎上，我國的房價相比以往有所下滑，而房地產企業則紛紛在國家要求之下逐步“去杠桿”，降低負債率，并進一步控制房價水平。需要注意的是，房地產行業與其他領域的發展經營狀況有著很大關系，房地產事業能夠推動經濟發展和社會的繁榮，為廣大人民群眾生產生活創造更多便利條件，需要國家從宏觀角度進行政策調控和制度約束。

二、房地產企業財務現狀

（一）舉債規模大，資金體系不科學

房地產企業資金體系能夠反映出企業經營狀況和安全程度，科學的資金結構對于企業生產效率和經濟效益起到提升調節作用。調查數據顯示，我國房地產企業通常具有較高的負債率，在經營發展過程中舉債規模比較大，資金體系不科學或者不合理。

（二）決策不合理，缺乏預防體系

正常情況下，房地產企業需要制定相應的投資方案、收益分配計劃以及籌資結構和籌資規模等，這些要素會對房地產企業決策管理工作產生深遠影響。很多房地產企業缺乏科學合理的財務制度，管理人員在決策過程中無法對公司情況做出分析和判斷，在實際決策期間往往存在不合理或者不科學的情形，企業管理和決策對過往經驗的依賴度比較高。不僅如此，很多房地產企業都缺乏完整有效的內控制度，傳統管理方法很難適應復雜多變的社會形勢，企業內部責任與義務劃分不科學，財務管理體系不健全、監督防范措施不到位，企業資金的利用水平和投資效果達不到預期要求，同時會增加企業經營過程中的財務風險。

（三）管理方法落后，成本意識不強

近年來，受客觀環境及國家政策影響，國家相繼出臺管理調控政策，這對房地產事業的發展產生一定影響。在這種條件下，很多房地產企業對成本管理缺乏重視和關注，在投資建設過程中也很難體現出科學完善的成本意識。盲目高價拿地，沒有看準市場，導致成本過高，項目利潤微薄。因此企業投資建設過程中會產生很多不必要的支出或者消耗，這給房地產企業帶來不小的經濟損失，同時不利于社會經濟的可持續發展。很多房地產成本管理政策都缺乏實際性和準確性。成本管理工作與傳統財務管理和造價控制存在很大差異，成本管理屬于綜合性、系統性比較強的工作，需要房地產企業加大對復合型人才的招聘與培養，確保房地產投資與建設工作都能符合科學要求，推動房地產行業的健康可持續發展。

三、房地產企業財務風險影響因素

（一）外部風險

目前市場環境和供求關系以及政府政策制度的出臺都會對房地產事業產生深遠影響，這些影響因素主要來源于外部環境，對房地產事業的繁榮與穩定產生不可小覷的作用。

房地產投資建設工作，需要注重市場情況和供求關系，如果房地產市場出現供不應求或者飽和度不高的情況，那么房地產價格與回報收益也相對較高，同時不會出現資金回款期較長的問題；如果出現供過于求的情況，那么房地產價格會受到影響，同時資金回款較慢，周期長。

政府為了廣大人民群眾的基本利益，往往會出臺相應的管理調控政策，目的在于保障大多數人的住房問題，這種約束制度和管控條例，可以引導房地產行業平穩健康發展，促進經濟增長和社會的穩定。因此房地產事業的發展離不開政府政策與制度的保障和約束，房地產投資建設與土地資源和資金利用情況密不可分。

不僅如此，房地產行業在經歷不同時期或發展階段時會表現出不同的形式與狀態，如果房地產事業正處在上升發展時期，那么房地產事業面臨的財務風險也會相對較低。如果房地產行業處在下降衰退時期，那么房地產企業投資回報也會降低，同時財務風險會逐漸增大。

房地產企業投資建設離不開資金保障與維護操作，如果房地產企業資金籌集和供應形式發生轉變，那么房地產發展面臨的財務風險也會出現相應變化。

（二）內部風險

造成房地產企業財務風險變化的內部因素主要包括現金流、盈利情況、償還債務的能力等。現金流主要指企業在一個會計周期內的現金獲取情況。現金流也是評估企業償還短期債務的一項重要指標。盈利情況反映企業資金增值能力或者獲利情況。如果資金增值效果不明顯，那么企業的盈利情況就不樂觀；如果企業獲利能力比較高，那么企業盈利程度就比較深。企業經營發展過程中，通過盈利情況能夠觀察到企業的運行獲利能力，了解企業經營發展存在的弊端和缺陷，有針對性地進行改進或者提升，為企業經營水平和獲利能力的進一步提高奠定扎實基礎。企業成長狀況也是考察償債能力的重要指標。目前，通過了解和分析企業的成長情況，可以對企業融資能力和獲利水平進行深入了解，確保企業經營狀況和獲利能力都符合科學要求。債務償還能力主要考察企業的財務狀況和健康水平，如果企業財務狀況出現差錯，那么其償還債務的能力就會大打折扣，最終造成企業財務風險的進一步提升。

四、房地產企業財務風險預防控制措施

（一）國家、市場角度

房地產行業對經濟發展和社會建設起到積極促進作用，目前房地產事業在發展建設過程中可能遇到財務風險等阻礙因素，為了合理控制房地產企業所面臨的財務風險，政府和市場要控制干預、調節力度，確保房地產事業能夠平穩健康發展。

1.穩定市場房價

房地產企業在投資建設過程中容易出現不同形式的財務風險，其中政策條例和資金供應情況會對企業財務風險產生深遠影響，政府條例與資金保障狀況會關系到市場房價。因此，合理控制市場房價，能夠起到穩固房地產行業的積極作用，政府要加大對房地產市場的關注與重視，了解房地產市場的供求關系，加強對房地產企業的管理和約束，利用稅收政策調控市場房價，避免房地產企業出現價格隨意增長和變動的情形，同時也要保證房地產業的持續穩固發展。不僅如此，隨著現代城市建設進程的不斷加快，我國土地資源出現明顯匱乏情況，房地產事業的投資與建設要兼顧土地資源開發與保護要求，政府部門要發揮引導調節作用，規范房地產企業的開發投資行為，避免對土地資源造成嚴重破壞或者浪費消耗，增加土地資源利用效果，為土地資源利用率的提高指明思路，為廣大人民群眾營造積極健康的交易環境[1]。

2.開發多元化融資形式

當前房地產企業在投資建設過程中仍存在舉債規模大的現象，房地產企業資金來源仍依靠傳統的銀行貸款形式。這種融資方式存在優勢和缺陷，銀行貸款周期較短、風險隱患比較高，同時容易和房地產開發周期產生直接或者間接作用，在實際投資建設過程中存在很多干擾因素，借款到期后償還風險明顯較高，很多中小型企業不能通過銀行貸款獲得發展建設的需要。為了降低房地產企業融資難的問題，政府有關部門要積極開拓融資渠道，為廣大房地產企業獲取更多融資機會，增強房地產企業融資多樣性，確保房地產開發建設能夠滿足科學要求。政府部門可引導房地產企業聯合開發，降低傳統投資建設可能面臨的財務風險，為房地產企業經營水平和獲利能力提高指明思路[2]。

3.確保財務決策科學規范

在我國市場經濟體制的干預影響下，房地產行業與市場環境和經濟政策密切相關，房地產事業投資建設容易受到綜合因素的干擾與影響。政府部門為了增強房地產事業的靈活性和機動性，倡導房地產企業做好財務風險的預防和管理工作，與此同時增加廣大人民群眾的收入報酬，為房地產事業健康發展注入更多生機與活力。政府部門要加大對住房優惠政策的出臺，確保人民群眾住房難的問題得到有效解決。政府部門要鼓勵房地產企業出臺相應的優惠、幫扶政策，注重房地產企業多元化發展，從不同角度和層面增強房地產投資的回報與收益，幫助房地產企業更好地完成資金回收工作。政府部門可適當降低人民群眾的稅收額度，為廣大人民群眾購房住房提供更多優惠政策。

（二）企業角度

1.建立健全財務管理體系

房地產企業財務管理水平與風險隱患存在很大關系，房地產企業會計質量會對財務風險造成干擾和擴大。因此，房地產企業要加強對財務管理工作的重視，確保會計質量能夠滿足科學要求，首先房地產企業管理人員要協同其他部門共同建立財務管理體系；與此同時，要加強財務管理內部控制的關注與重視，確保財務管理責任能夠落到實處，做好財務管理制度內容的完善和修復，為房地產企業建設成本的控制指明思路，確保企業投資建設所面臨的財務風險能夠控制在較低水平上，推動房地產事業的繁榮與發展。

2.建立健全財務風險防范評估體系

目前房地產企業在投資建設過程中可能遭遇較大的財務風險，因此房地產企業要加強對資金管理的重視與關注，確保資金投入和使用情況都能符合科學要求，實現房地產建設任務的規劃與保障，在提高資金利用水平的基礎上擴大企業投資回報收益。房地產企業財務管理工作包含眾多環節與步驟，因此項目規劃與成本預算要加強對不同環節與板塊的關注和重視，避免出現投資管理不到位的情形。管理人員在進行建設項目分析與規劃時，需要注重財務風險的降低與防范，做好財務風險防范評估體系的控制和搭建，維護房地產企業的合法權益[3]。

3.做好企業財務內部管控工作

房地產企業財務內部管控效果提升需要從制度體系等層面入手，確保企業財務內部管控效果能夠達到實際要求，維護房地產事業的和諧與穩定。房地產企業在投資建設過程中，需要加強企業文化建設和組織結構調整，注重管理制度的出臺與完善，確保企業員工都能嚴格落實自身責任與義務，維護房地產投資建設的安全性和穩定性，房地產企業要加強對財務管理的宣傳和教育，確保廣大工作人員能夠正確理解和看待財務風險，從實際情況和日常行為出發，堅持把財務風險控制和降低目標落到實處[4]。不僅如此，為了增強企業財務內部控制的有效性，要加強制度內容的建設與修正，做好財務風險的預防與評估工作，切實提高企業財務內部控制成效，為房地產企業投資建設風險的控制奠定基礎和保障，推動我國房地產行業的繁榮與興盛。

4.落實業務環節的財務風險防控工作

房地產企業在日常發展過程中，為切實降低財務風險，需要依據自身的實際發展、財務管理等情況，制定具有針對性的財務核算、企業資產管理、財務人員崗位職責、系統運行管理、績效考核等制度。并在實際工作過程中，通過引導員工明確各個環節的操作流程，將制度落實到位，以加強財務風險管控的有效性[5]。

五、結語

在當前社會發展過程中，房地產企業面臨著較為嚴峻的財務風險，形勢面前要懂得知進退，及時止損。基于此，企業應在事前、事中做好財務風險識別、建立財務風險應變機制、構建財務風險管理體系，預防在先，處理適時，確保各項應急防范措施都能落實到位，降低企業投資建設所面臨的風險隱患，房地產企業才能走得更遠。