房地產建筑施工管理及控制要點的深入分析

王顯新

（海東市房產管理局，青海 海東 810700）

我國房地產項目有了突飛猛進的發展，工程的規模日益擴大，項目日益增多，呈現出井噴式的增長和發展趨勢，在當前趨于平穩的背景下，房地產企業的競爭壓力日益增大，在這樣的情況下，針對房地產項目建設，需要更有效地融入建筑工程管理模式，體現其重要性和必要性，從管理中要效益和產能，且在實踐過程中進一步有效落實相對應的應用策略，進而呈現出更加良好的工程管理質量和管理水平，有效節省工程造價和施工成本，對各項工序進行嚴格的質量把關和充分管理，為房地產項目呈現出更加良好的經濟效益和發展效能提供必要的保障。

1 房地產建筑施工管理的重要性

建筑施工管理是真正執行項目的實體活動，也是房地產開發中最重要的環節。由于房地產建筑項目涉及人員眾多、使用材料設備豐富、又有工期較長、工序技藝要求較高等特點，所以其施工管理便成為特別復雜且艱巨的工作[1]。盡管建筑施工時間長、任務重，但是絕對不能在建筑質量上馬虎。建筑施工管理直接關系到交付成品的質量，直接影響客戶的滿意度。房地產項目離開了嚴格合理有效的建筑施工管理，就如脫韁野馬、一盤散沙，后果將不堪設想。所以不但要有施工管理的設置，而且要高度重視施工管理的實效性。無論是寫字樓還是住宅或公寓等建筑施工項目，都必須加強事先、事中、事后全過程的管理，加強甲乙雙方全方位實時溝通，并建立合理有效的監督機制，讓選材工藝等內容盡可能透明化，即便是有問題也盡量最短時間扼殺在搖籃里。最好是建立科學合理的管控體系，讓施工管理成為相對規范又有一定創新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋質量問題也就有了更多的保障。歷史經驗表明，房地產建筑項目中運用合理有效的施工管理是取得項目成功的保證。與之相反，那些失敗的建筑項目也不存在成功的施工管理。

2 房地產建筑施工管理及控制要點的深入分析

2.1 建立健全安全管理制度和運行體系

在實踐的過程中，要想體現出建筑工程管理效果，在安全管理體系和運行機制方面不斷地完善和優化，是基本前提。在具體的操作過程中，要結合實際情況構建相對應的安全管理體系，使相關體系內容具備應有的實效性、針對性和可行性，這樣才能為建筑工程安全管理工作的有效推進和整體工程安全運行提供必要的保障[2]。同時，在安全管理和相關運行機制的推進過程中，也要有效落實各項體系和制度的內容，在施工現場要著重做好安全隱患和風險因素的排查工作，更有效地針對各類風險進行相對應的安全防護，著重做好現場的安全問題排查和去除。同時，著重做好相關施工人員的安全教育和考核工作，確保所有人員都能夠持證上崗，具備安全防范意識和安全掌控技能，以此為安全施工奠定堅實的基礎；也要把安全問題當作施工人員的考核項目，以此在更大程度上激發和調動施工人員的安全防控意識和認知，在考核的過程中可以充分明確相對應的風險因素和需要著重關注的環節，進而具備應有的安全管理能力和專業技能，從根本上有效體現出建筑工程安全管理成效，為房地產項目開發建設取得應有的進展提供必要保障。

2.2 做好技術方案的優化設計

目前來說，房地產建筑施工作業環節中采用的新技術和新工藝等比較多地應用在建筑施工當中，有效發揮了技術應用價值與作用，需要做好技術方案的優化設計。在實踐中，通過積極推廣應用BIM 技術或者其他設計軟件，對整個施工技術方案進行優化設計，提出事前防控各類質量通病的有效方案，為整個房地產建筑開發與施工作業的開展提供支持與幫助。在實踐中，利用采集的數據信息搭建建筑三維模型，能夠將各個專業集成到一個平臺之上進行協同設計，進而防止各類技術問題的出現。通過對施工技術方案進行分析，提出改進與優化措施，指導后續施工作業的開展與落實。除此之外，在技術交底方面還可以起到積極作用，為整個現場的布置以及施工流程的模擬進行相應分析，促使施工作業人員能夠更好地掌握采用的技術和工藝，保障整體的施工作業效果與效益。

2.3 運用PDCA 循環管理法

作為新型管理模式之一的PDCA 循環管理法，可立足房建項目的四個階段為出發點開展管理工作，即計劃制定、組織實施、效果檢查、處理這四個階段，確保各階段工作有序開展的同時，也能使房建項目施工的邏輯性充分凸顯，更重要的是利于精細化管理目標的良好實現。從第一階段PDCA 循環管理法應用情況來看，是以工程最終目標的明確為主，積極開展具體行動方案的制定，加之項目管理人員要與具體工作任務和實現目標充分結合，進行針對性控制制度的制定。立足第二階段來看，是以工程前期各種施工規劃為依據，貫徹落實方案設計及施工圖具體細則內容，通過施工人員、管理人員職責的充分明確，順利開展具體施工；第三階段則是以施工情況檢查為主，通過施工各工序具體情況的檢驗，為施工質量提供進一步保障；第四階段則是以施工方面存在的隱患、問題等為主開展對應處理工作，如裂縫治理等。

2.4 施工管理的控制要點

施工管理是相當全能的活動，要求施工管理人員既能夠各司其職，又能夠團結協作，為了共同的利益，努力施展各自的專業才華或人格魅力，最后也必將收獲更好的結果。在具體施工管理過程中，控制好以下幾點尤為重要。一是精心準備施工范圍劃分、做好整體控制。利用工作任務分解工具，盡可能把各項施工活動精細化分解，從宏觀到微觀，由粗到細，從人員、材料、工具設備、方法措施等進行周密的規劃[3]，責任到人、具體到天。二是根據房地產建筑項目的規模大小，成立與之匹配的施工管理委員會（以下簡稱為管委會）。管委會至少兩人，在施工現場輪流值班、實時掌握施工動態，遇到問題的時候需要及時上報，堅持高效快速解決問題，把每一次損失降到最低，把每一天的任務都能按計劃完成。同時管委會成員相互監督，也可以弱化貪腐的滋生。三是有機協調進度、質量、成本這三者的控制。事實證明，任何的房地產建筑項目都會把進度、質量、成本放在最重要的位置來考慮。雖然追求最短時間內獲取最大利益化，這也無可厚非，但是絕對不能不把質量考慮在前。如果沒有過硬的質量，那便是無本之木、無源之水，一切都無從談起。所以在施工管理中，要毅然決然地把質量放在首要位置，在滿足質量的前提下，再估算時間進度，預算成本。

2.5 進行科學合理的施工進度管理

在房地產項目的開發建設過程中，針對建筑工程管理工作而言，要體現出進度管理的相關內容，在進度管理之前，要著重做好全面深入的調研和分析工作，針對整體工程的施工目標和預算進行充分的把握，制定出動態化、更為系統完善的進度管理體系和管理規劃，針對不同階段的工程施工節點和具體時間，都要進行有效明確、科學合理的規劃和安排。同時也要進一步有效明確房地產項目中整體的施工重點和難點，針對不同環節和不同階段所需要的時間進行有效把握，以此為基準進行更科學合理的施工組織和進度安排，同時要充分確保不同部門和不同崗位之間可以有效形成更加暢通的溝通和共享機制，確保各項工作溝通的有效性和及時性是各個部門和相關人員的各項工作，同時對于施工進度要進行嚴格的監督管理，實現動態的監管，在確保施工質量和施工效率得以顯著提升的同時，使施工進度可以更充分地滿足整體工程的預期要求。

2.6 創新元素的選擇及應用

在這個信息科技年代，處處都滲透著智能化、高科技的影子，它在房地產建筑項目中更是不能缺席。眾所周知，這幾年來智慧城市、智慧社區已經不再令人感到陌生了。那么，在如今以及未來的房地產建筑項目中，也不得不考慮科技元素。因此這對施工人員、對施工管理又提出了新的挑戰。對此，施工管理人員應該充分發揮帶頭示范作用，主動適應新形勢、學習新技術，身先士卒，然后推而廣之。類似于智能手機代替傳統手機那樣，智慧建筑很快就會在施工現場遍地開花了。所以多一份高瞻遠矚的思想，有一些“凡事預則立、不預則廢”的觀念，在控制中事先注入能量，相當于給接下來的工作投了一份保險。

2.7 搭建智慧建造管理平臺

施工管理工作十分復雜和任務艱巨，與多方面內容密切相關，如進度、質量、人員等，同時涉及的部門和單位也較多，因此導致共同協調工作難度逐漸加大，此時要想有效管理大量信息，就應積極搭建智慧建造管理平臺，如積極引進BIM 技術，與工程項目的具體信息、進度要求、質量目標等充分結合，在BIM模型中分類錄入并顯示數據信息，借此促進工程項目管理效率的有效提高，保障項目管理工作協調統一、高效運作目的有效實現。具體構建過程應以BIM 模型模塊的設置為主，通過BIM 技術的應用進行建筑模型建立，之后在BIM 模型展示板中顯示項目BIM 模型模塊，借此預覽建筑模型，為各環節管理工作開展指引方向。

2.8 明確技術管理的內容

建筑施工技術與管理方面，必須要明確技術管理的主要內容。一般來說，需要對建筑圖紙進行會審，組織建設單位和監理單位乙級設計單位等人員共同進行圖紙的審核，對存在的問題則需要提出相應的完善措施，保證整個工程施工作業的質量。在施工作業前，需要落實技術交底制度，將每道工序和每個施工工程的具體操作和質量要求全部交代給參與工作的人員，使其能夠按照技術規范操作保證整個工程施工作業的質量和安全。對編制的施工組織設計方案和實施制度也需要進行完善的審核，對每一個技術含量高、綜合性強的綜合文件，需要更加重視審核，最大程度上保障技術應用效果。對編制的隱蔽工程檢查制度和驗收制度也需要落實到實際，以免出現偷工減料或者忽視質量的行為，保證整個工程施工作業的效果與安全，促使工程效益目標得以實現，在具體管理方面還需要認真落實工程質量檢驗和評審制度，提出具體的操作方案與規程，促使整個工作能夠有序推進。

2.9 工程質量的嚴格把關

房地產建筑項目中涉及的工程質量，其內涵非常豐富。從整體的造型特點、設計風格到局部的采光朝向，從材料的采購使用到工藝流程的處理等；有些可能立竿見影、肉眼可見；有些則可能是深藏不露、隱患多多。因為房屋建筑具有體積龐大又無法移動、生產周期長又價格昂貴等諸多特點，所以它并不能像其他商品那樣進行交易，更難以進行退換貨。如此一來，房屋的工程質量就顯得至關重要。也許這是業主全家傾其所有才交上了首付，也許這是當地規劃最高的酒店，但是不管如何，這個建筑將來是要讓人遮風避雨的。如果沒有強健的根基、沒有可靠的主體結構，或是沒有采用什么真材實料、沒有精湛的工藝制作，那后果可想而知。而對開發商而言，工程質量是房地產企業的生命線。在當前社會，房地產市場的競爭異常激烈，要想提高市場占有率且長遠發展，就必須提高產品質量，而不能鼠目寸光，自毀前程。任何縮減工期成本、弄虛作假都可能讓房地產企業面臨萬劫不復的風險。所以，毫不夸張地說，保證工程質量是值得每個施工人員時刻牢記在心的指令。

2.10 做好施工和管理人員的專業技能培訓工作

要想確保建筑工程管理工作能夠取得良好的效能，在施工人員管理人員等相關方面進行科學合理的培訓，也是十分重要的內容。在具體的培訓過程中要確立長效培訓機制，通過嚴格的審核和質量把關，體現出相關人員的專業技能，在培訓課程的推進過程中，使其具備應有的責任意識、風險防范意識和應有的崗位勝任能力。在實際的培訓完畢之后，要充分做好系統完善的考核，通過考核使其在最大程度上激發積極性、主動性和探索的欲望，為了在更大程度上提升考核分數，使其更充分地勝任崗位職責，這樣可以更積極有效地進行工作和完善，進而為建筑工程管理工作取得更加良好的進展和房地產項目開發水平進一步提升而提供必要的人才保障。

3 結語

在當前的房地產項目的開發建設過程中，從根本上做好建筑工程管理工作，有著十分重要的作用和價值。因此，要充分明確建筑工程管理的重要性和必要性，并且在實踐的過程中落實各項管理策略。需要關注的是，在實際的管理過程中也存在一定的問題或者不足，對此，應該具備問題導向意識，切實解決相關問題，并且在房地產項目開發建設過程中更加廣泛深入地應用各項管理策略。