信托物業破解小區治理難題

全威帆

小區治理事關千家萬戶，關乎城市長治久安。在普遍推行包干制的物業管理模式下，一些物業公司通過壓縮成本來追求利潤，業主因不信任物業公司而少繳或拒繳物業費，小區管理陷入惡性循環。

如何走出困境？武侯區率先探索黨建引領信托物業模式，以健全小區組織體系為前提，重構小區黨組織、業主、業委會、物業企業協同共治。業主基于信任將物業費與公共收益設立為“共有財產”，業主大會作為委托人，物業企業作為受托人，全體業主作為受益人，物業企業依照約定進行管理，獲得管理人酬金。

該做法有效破解物業矛盾糾紛高發等問題，獲評2020年“全國落實‘六保’任務創新案例”和“全國市域社會治理創新優秀案例”。

發展信托物業，破解物業糾紛困局

風華苑小區修建于2001年，由于建成時間較早，小區老化帶來的問題日漸集中：環境衛生較差，綠化缺乏維護，健身設施老化，監控設備不足……截至2019年上半年，風華苑小區先后成立了五屆業委會，更換了五家物業公司，物業服務不穩定，物業管理服務每況愈下。

“以前平均每周都要處理三波小區的矛盾糾紛問題。”武侯區火車南站街道桐梓林社區黨委書記、居委會主任張家蓉介紹，風華苑小區物業采用的是包干制，居民按照0.8～1.2元/平方米的標準向物管公司支付物業費，物管公司自負盈虧。智樂物業總經理劉強表示，包干制財務不夠透明，業主不知道錢花在哪里，容易激發業主與物管的矛盾。

2020年初，在社區黨組織引導下，風華苑小區正式啟動“信托制”物業服務模式，即將小區物業費、小區公共收益等設立為小區共有基金，小區業主大會作為委托人，以信托方式授權給物業企業用于小區管理服務。

實行“信托制”以來，小區內公共設施煥然一新，矛盾糾紛的投訴率直線清零，“現在大家都是心平氣和的，氣氛明顯不一樣了。”張家蓉表示，導入信托制物業后，物業費收繳率也從60%提高到99%。

堅持黨建引領，重構多元共治關系

“信托制”物業試行初期并非一帆風順。起初居民對“信托”概念一知半解，物業企業也認為“信托制”物業是對已有工作的否定。

“讓老百姓接受信托物業是一個漫長的過程，只能依靠黨建引領的方式，在前期發動宣傳組織引導群眾的時候，黨員、黨組織的作用是非常大的。”武侯區委組織部副部長李超介紹，為織密小區組織體系，集中開展小區黨建“四有一化”專項攻堅，新建小區黨組織300余個，明確把組建黨組織作為推行信托物業前置條件，確保小區治理正確方向。

“信托制”的基礎在于信任。通過社區小區黨組織牽頭，組織居委會、業委會（自管委）、居民骨干、物業負責人等主體了解各方態度，形成意見歸集，磋商管理模式，建立共識基礎。同時，在小區居民自決基礎上，黨組織全程介入推選居民骨干、組建業委會、選聘物業、擬制合同、商討物業管理和收費標準、確定公開形式和監督方法等關鍵環節。

在開展“信托制”物業服務的過程中，小區黨員帶頭宣傳公開透明、開放參與、信義為本的小區共有財產政策知識，引導業主將以上原則納入居民公約與業主規約之中，為小區成立業主委員會、議事會、院落管委會等自治組織打下基礎。同時創新“物業+社工”等模式，深入小區開展宣傳宣講、骨干發掘、培訓賦能、矛盾調解等工作，讓信托物業深入人心。

創新財務制度，重塑陽光透明機制

購買大掃把花費120元，用于保潔，票據類型是收據及支付截圖;購買復合肥花費139元，用于植物施肥，票據類型是入庫單及支付截圖……在風華苑小區的公告欄上，1月的每一筆花費全部公開上欄。

在信托物業服務模式下，物業公司必須公開財務明細。武侯區委社治委副主任卿科介紹，信托物業服務模式實施中，通過合同約定方式，將物業費、公共收益等小區共有資金設定為全體業主共有基金，物業企業除提取一定比例（8%～15%）作為酬金外，其余費用全部用于物業服務。為保障業主財務知情權，在實行“雙密碼”管理的基礎上，研發信托物業信息平臺，每位居民都可以隨時查看小區物業費、廣告費、維修費、物業人員工資等每筆收支流水和財務憑證。

為讓資金用途更加公開，積極探索開放式預算，全體業主、業委會和物業企業共同進行預算編制，確定小區管理服務標準，交多少錢、做哪些事、享受什么樣的管理和服務，在量入為出前提下，全由小區居民說了算，減少因信息不對稱、業主不知情而產生的對物業企業和業委會的不信任。

2020年10月，出于“寧可多花點錢，也要享受好服務”的需求，風華苑小區業主主動提出上漲物業費，經業主大會表決，以73%的贊成票，同意每平方米增加0.3元的方案。

完善監督機制，推動物業提質增效

據了解，成都市探索建立以賦權為關鍵的信義合作機制，創立監察人制度，將社區（小區）黨組織、居委會成員以及律師、會計師等專業人士聘為小區治理監察人，享有與小區居民同等的監督權，可以隨時監督小區自治組織、管理主體的權力運行、財務收支和管理服務等情況，從而為政治力量和社會力量有序介入小區治理提供了合法渠道。對居民提出的財務收支質疑，根據信托制規定管理主體有義務自我舉證、自證清白，否則將承擔相應責任，從而極大降低了居民監督成本，提高了監督質效。

風華苑小區的試點是成都“信托制”物業落地的一個縮影。據了解，在武侯區已實行信托治理的31個小區院落中，管理服務質量普遍提高，物業繳費率、居民滿意度提升至90% 以上，小區矛盾糾紛減少90%以上。如今，“信托制”物業服務已在成都100余個小區推廣。

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