無權處分他人房產的刑行民法律問題研究

梁春程 許雯雯

一、基本案情

徐某與王某系夫妻，二人對涉案房屋有共有產權。2008年，王某因外欠賭債急需資金，與好友黃某共謀將房產無償出售并過戶給黃某，由黃某以該房作為抵押向銀行貸款20萬元，所得款項歸王某使用。2009年，徐某以雙方惡意串通損害共有人利益為由起訴到法院，嘉定區人民法院查封涉案房屋，經審理判決該合同無效，判令黃某在滌除房屋抵押權后協助王某將房屋權利登記恢復為王某名下。因黃某未自覺還清貸款，2011年，徐某向法院申請強制執行，但由于黃某無錢歸還銀行貸款，法院裁定中止執行。2017年，黃某隱瞞上述房屋經法院判決屬王某名下的真相，將登記于其名下的上述房屋以250萬元的價格轉賣給不知情的劉某，期間房產登記中心工作人員因操作失誤將該房屋錯誤解封，劉某遂順利辦理了房屋產權登記。黃某售房所得錢款項用于歸還房屋銀行貸款和其他王某所欠債務。

徐某、王某后向公安機關報案，公安機關遂以黃某涉嫌合同詐騙罪立案偵查。同時，徐某向法院分別提起民事和行政訴訟，請求判令黃某與劉某之間的房屋買賣合同無效，房產登記中心產權登記行為違法，劉某應退還房屋。劉某則主張，其為善意第三人，依法應取得該房屋產權。

二、分歧意見

第一種意見認為，本案程序上應先刑后民，黃某構成合同詐騙罪，劉某是被害人。因涉嫌犯罪，故該房屋買賣合同無效，房地產登記中心應撤銷錯誤登記，房屋產權應回歸王某。劉某可以通過訴訟再向黃某追償。

第二種意見認為，本案不構成犯罪，民事合同有效。黃某向劉某所示證件真實，其雖然隱瞞了法院判決信息，但最終實際履行了房屋買賣的交付、過戶手續，不存在詐騙故意和結果。在之前虛假買賣房屋過程中獲得的銀行貸款金額系王某所得，黃某沒有滌除房屋抵押權的義務，法院判令黃某一人負有滌除抵押之責任并不恰當。房屋買受人劉某根據民法善意取得的規定，可以取得該房屋產權。

第三種意見認為，本案構成合同詐騙罪和拒不執行判決罪的競合，應擇一重處以合同詐騙罪追究黃某的刑事責任。在黃某無法退贓的情況下，王某和劉某均為被害人。黃某構成合同詐騙罪不必然導致房屋買賣合同無效，根據民法善意取得的規定，該房屋產權應屬劉某所有。

第四種意見認為，本案刑事、行政和民事訴訟處理可以并行不悖。黃某沒有非法占有他人財產的故意，不構成合同詐騙罪。但黃某擅自處分法院執行財產，構成拒不執行判決罪。劉某屬于善意買受人，該房屋產權應屬劉某所有。

三、評析意見

筆者同意上述第四種意見。刑法、民法和行政法各自調整對象及價值取向不同，在多種法律關系交叉案件中，應分別依據各自法律和原理處理，不存在必然的相互影響。[1]

（一）本案程序上不必遵循“先刑后民”的原則

刑事案件與民事案件性質不同，通常情況下相對獨立，但是現實生活中的某些案件事實涉及法律關系復雜，刑法、民法都對此予以規定且競相要求適用，產生了案件刑事部分與民事部分交叉、分立處理的問題。[2]反映在司法層面的操作上，表現為公檢法三機關遵循案件處理程序上的固有規制和司法機關的職責分工，產生和形成了刑民交叉案件在處理上的先后問題。其中，“先刑后民”作為刑民交叉案件中的處理原則被大多數法律工作者所認可，其認為在同一案件中，當刑事法律關系與民事法律關系可能發生競合、刑事訴訟程序與民事訴訟程序可能發生交叉、沖突時，刑事訴訟在適用的位階和位序上均應優先于民事訴訟。[3]對此，案件發生時部分相關司法解釋也有相似表述。[4]

從理論上看，刑民交叉案件中犯罪嫌疑人或者被告人可能處于羈押狀態，會見、詢問存在諸多不便，而刑事訴訟各環節時間具有辦理期限要求，對于證明案件事實的證據要求更高。因此，先進行刑事訴訟便于查清案件事實，并作為后續的民事訴訟依據。但對于這一原則我們理解和適用不可絕對化和擴大化。“先刑后民”的出發點，并不在于“優先保護一種利益而舍棄另一種應受法律保護的合法權益”，而在于從邏輯上講，首先查清涉嫌刑事犯罪部分的事實，有利于正確分清民事案件部分的權利義務關系，即查清刑事責任是解決民事爭議的先導，只有此時才應遵守“先刑后民”原則。[5]至于“先刑后民”有利于確保民事判決和刑事判決不產生矛盾的理由[6]，仔細推敲并不完全站得住腳。例如本案，如果法院認為民事糾紛有經濟犯罪嫌疑裁定駁回起訴，徐某在刑事訴訟結束后能否再提起訴訟？民事糾紛案件未處理完畢、未確定合同損失承擔人的，刑事案件中被害人如何確定？如果法院判決黃某構成合同詐騙罪，則其房屋買賣行為違反國家法律規定，合同應當歸于無效，是否對買受人也不適用善意取得的相關規定？但反過來，如果法院判決合同有效，保護善意取得的買受人，是否意味著就不用追究黃某的刑事法律責任？

實際上，刑事訴訟解決定罪量刑的國家刑罰問題，而民事訴訟則解決民事糾紛的權益分配問題，二者總體價值一致但證明標準和審理程序并不完全相同，對同一案件事實的認定和處理可能會存在沖突。[7]例如辛普森因證據不足被宣布無罪，但依照民事訴訟證據標準其卻構成民事侵權，承擔民事賠償責任。“先刑后民”并非審理民刑交叉案件的基本原則，而只是審理民刑交叉案件的一種處理方式，必須予以合理的限制，否則容易產生公權力干涉經濟糾紛、私權利司法救濟延遲、公檢法三部門互相觀望推諉等問題。

（二）黃某無權處分房產的行為不構成合同詐騙罪，但構成拒不執行判決罪

刑法視角下的無權處分，主要是指從刑法規范角度看“無權處分”是否符合財產犯罪的成立條件，進而厘清財產犯罪與不構成財產犯罪的無權處分的界限。[8]無權處分與財產犯罪是一種交叉關系，民事欺詐與詐騙犯罪的界限主要在于行為人的主觀目的不同。民事欺詐是指，一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的行為。其主觀意愿并非是非法占有對方財物，而是意圖讓對方作出錯誤的意思表示以達成有利于自己的民事協議。例如，4S店銷售人員隱瞞車輛曾發生過碰撞事故的事實，謊稱新車出賣顧客，其中雖然也有欺詐成分，但應由民事法律來調整。而合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人數額較大財物的行為。行為人以簽訂合同為名，主觀上具有非法占有對方當事人財物的故意，客觀上實施侵占或者詐騙他人金額較大的財產不能歸還時，其主觀惡性和客觀危害后果發生從量變到質變的轉化，以至于達到法律所規定的觸犯刑律的程度。[9]因此，凡是符合財產犯罪構成要件的無權處分行為即成立財產犯罪，而不必追問該行為在民法上是否有效。

本案中，王某與黃某無真實的房產交易意思，雙方串通虛構房屋交易，表面上顯示出房屋買賣合同的特征，實則暗藏騙取銀行貸款之目的，且侵害了徐某作為房產共有人的權利，符合原《合同法》第52條“惡意串通，損害第三人利益”[10]“以合法形式掩蓋非法目的”的無效情形，法院判決涉買賣合同無效合法有據。合同被確認無效后，其無效后果是至始無效，房產仍應歸于王某名下。根據原《合同法》第58條之規定[11]，合同無效后，黃某、王某均有義務將房屋產權恢復至合同簽訂前的狀態。其中，由于套取貸款歸于王某使用，因此黃某配合王某辦理房屋產權過戶前，王某應當負有返還買賣房款（即套取貸款）之義務，對此法院判決似乎有所疏忽。[12]黃某隱瞞房屋已經法院判決歸屬王某的真相，將登記于其名下的他人房產出售給劉某，民事上屬于無權處分，但其協助劉某辦理房產過戶，所得錢款也主要用于歸還王某所負債務，其主觀上并沒有財產犯罪的故意與非法占有目的，并不符合財產犯罪的成立條件。

黃某無權處分涉案房屋的行為雖然不構成合同詐騙罪，但卻可能構成拒不執行判決罪。根據刑法第313條的規定，黃某在法院判決生效后，擅自出賣涉案房屋，導致法院判決無法執行，情節嚴重，應當以拒不執行判決罪定罪處罰。黃某雖然辯解王某不履行還款義務是其無法履行生效判決的理由，但筆者認為，即使如此，由于其客觀上知曉涉案房屋已經為法院所判決恢復原狀，只要其不轉賣處分，王某對該房屋所享有的權利義務能夠在履行滌除抵押權的程序后得到實現，其有可能有能力繼續執行該判決。但其采取轉賣被執行房屋的方式，將財產轉移到劉某名下后，致使法院判決客觀上無法執行，其辯解無法成為其構成拒不執行判決罪的違法阻卻事由。

（三）黃某無權處分房產的行為構成拒不執行判決罪并不必然導致合同無效

民事行為效力應當依據民事法律規范而非刑法規范進行認定，但在一些雙方行為規制重疊的場合，刑法規定也會影響民事法律行為效力。例如未經國家有關主管部門批準的非法經營業務，其交易行為不僅觸犯非法經營罪，民事上也可以援引該刑法規范作為否定合同效力的強制性規定依據。類似的諸如買賣贓物、假幣、淫穢物品、毒品及槍支彈藥等違禁品，或者賣淫嫖娼、賭博、請托行賄等行為，均因違法或者涉嫌犯罪而不受民法保護。

但除此之外的場合，刑法上認定交易一方犯罪成立并不必然導致其在此過程中所為的民事行為無效。例如，某人從商店購買一把菜刀后砍傷隔壁店鋪里面的人員，不能因為其構成故意傷害罪而否定其購買菜刀的民事行為效力。同樣，拒不執行判決罪否定評價的對象并非簽訂合同而是被執行人拒絕執行人民法院生效判決的行為，犯罪嫌疑人侵犯的法益是人民法院的正常活動而不是市場秩序。因此，本案中黃某無權處分房產的行為構成拒不執行判決罪不能說明其合同內容違法，也并不必然導致其與劉某簽署的房屋買賣合同無效。

實際上，出于維護市場秩序、交易安全、信賴利益的需求，司法認定合同無效應秉持限制精神。例如，民法典規定，除了涉及損害國家利益、惡意串通等法定情形，欺詐合同的效力是可撤銷而不是絕對無效。即便是在案件發生時，對于無權處分合同，2012年《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也傾向于肯定合同效力，而賦予買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的權利。[13]對此，雖然梁慧星教授認為，該項司法解釋規則起草時針對的是“將來財產買賣合同的效力”，是對原《合同法》沒有規定將來財產買賣合同的立法漏洞彌補，而不是對無權處分合同的效力的肯定。[14]但筆者認為，從文義表述上并不能排除出賣人締約時沒有處理權限的情形，且從現有的司法解釋解讀文獻看，最高人民法院還是認為該條文主要是彌補原《合同法》第51條立法的缺陷，以適應原《物權法》頒布后的物權變動模式。

（四）根據行政誠信原則以及善意取得的規定，劉某應獲得該房屋產權

1.根據行政誠信原則，房產登記中心不應撤銷錯誤登記行為。行政誠信原則是行政法的基本原則之一，貫穿于行政活動的始終，對行政主體、行政活動起到指引、規范的作用，并在一定程度上指導司法實踐，相對于法律規范起到補充和調節的作用。我國《行政許可法》中第8條在立法上首次明確了行政誠信原則。[15]本案中劉某在房屋買賣和辦理產權登記過程中并無欺詐或者惡意串通的行為，當行政機關發現作出的行政行為對自己不利或者錯誤時，因相對人對原行政處分已經產生正當合理的信賴利益，行政機關應當恪守誠信原則，只要該行為不是重大、明顯違法或由于相對人的過錯造成的，一般不得隨意更改。[16]對相對人信賴利益的保護應該成為行政主體自我糾錯的必要限制，在確保相對人信賴利益的基礎上，行政主體應當采取其他措施妥善解決爭議問題。房產登記中心工作人員操作失誤將該房屋錯誤解封的后果不應由劉某承擔，如果房產登記中心決定撤銷登記行為，也必須補償劉某的信賴利益損失。

2.根據民法善意取得的規定，劉某應獲得該房屋產權。善意取得制度適用財產為動產范圍是大陸法系民法的基本原則，原《物權法》除了第16條賦予不動產登記簿物權推定力和相對公信力外，在第106條又規定不動產可以適用善意取得制度，二者形成一般規定與特殊規定的關系。[17]立法者之所以這樣規定，一方面是想將不動產登記公信力制度和動產善意取得制度合并，建立統一的善意第三人保護制度，同時兼顧采登記對抗主義的不動產物權，在更大程度上維護交易安全和秩序;另外就其他方面的因素而言，雖然目前我國已經開始推行不動產統一登記制度，但整體來看，我國的不動產登記制度還不完善，立法者通過不動產善意取得制度，引入利益衡量之方法，增加了重大過失、合理對價等因素，也可以起到限制不動產登記簿的公信力的作用。[18]關于出讓人無處分權的認定，目前我國理論和實踐中一般采取“登記錯誤說”，即物權法上的不動產無權處分，僅僅發生于不動產登記簿登記錯誤，錯誤登記的所有權人擅自處分該不動產的情形。[19]同時要求交易符合以合理的價格有償轉讓、不動產已經登記、受讓人受讓不動產時須善意等三個要件。本案中買受人劉某購房價格基本符合市場價水平，且已經完成房產登記，其基于不動產登記簿的信賴與房產名義登記人黃某簽訂購房合同，且沒有其他證據證明其簽訂合同、申請登記之前知曉法院先前對該房屋產權糾紛的判決內容，按照善意取得的規定，該房屋產權應屬劉某所有。

3.無權處分的合同有效有利于實現所有人自由意志和社會交易秩序安全的價值平衡。善意取得主要針對的是物權法領域，合同效力則屬于債權法領域，合同效力不影響第三人是否能夠主張善意取得，二者互不相關。合同無效或被撤銷后可能會導致第三人產生不當得利的返還義務，但并不能否定第三人主張善意取得的資格，后者只要符合法律規定的取得的構成要件，就可以直接發生相應的法律后果。[20]《物權法（草案）》第111條忽視了兩岸立法理論模式和無權處分制度的差異而不當引用臺灣地區民法著作論述，曾經將“轉讓合同有效”作為善意取得制度的構成要件，但最后因為眾多學者的反對而刪除。[21]筆者認為，在漢語語義上轉讓合同與買賣合同意思相同，但在法律用語上，尤其是在區分物權行為與債權行為的前提下，二者意思卻存在重大差異，轉讓主要是指物權行為，而買賣則是指債權行為。按照前文關于無權處分行為效力的分析，債權行為有效而物權行為效力待定。買受人因為出讓人無權處分而無法根據有效的買賣合同取得物權，正是善意取得制度存在的前提。如果法律將“轉讓合同有效”規定為善意取得制度的構成要件，那么受讓人就可以直接根據有效的合同取得物權，自無適用善意取得制度的必要，的確存在邏輯上的矛盾。無權處分是善意取得的適用前提，無權處分規則與善意取得制度是一般規定與特別規定的關系，因此在適用善意取得制度時，無需將合同效力作為善意取得制度的構成要件，也不需要考慮無權處分合同的效力問題。

具體司法實踐中，筆者認為可以秉承“肯定-否定-肯定”的三層級處理思路，即肯定無權處分的買賣合同有效，否定物權行為的效力。對于出賣人無權處分而導致標的物所有權不能轉移，買受人又不能依善意取得制度獲得保護的情況，人民法院應肯定其合同效力，買受人據此可以向出賣人主張違約責任、請求損害賠償。在本案中，原有房產權利人的損失，既可以通過民事訴訟法向無權處分人黃某追償，也可以通過行政訴訟，確認房產登記中心錯誤解封和房產登記行政行為違法并獲得相應賠償，以彌補損失。

* 本文為國家檢察官學院2021年度科研基金資助項目“行政檢察與促進訴源治理”（GJY2021D12）的階段性成果。

[1] 為便于述說，筆者先以刑民交叉案件為例，不再贅述刑行交叉的問題。

[2] 參見江偉、范躍如：《刑民交叉案件處理機制研究》，《法商研究》2005年第4期。

[3] 參見萬毅：《“先刑后民”原則的實踐困境及其理論破》，《上海交通大學學報（哲學社會科學版）》2007年第2期。

[4] 參見《最高人民法院關于審理存單糾紛案件的若干規定》（法釋〔1997〕8號）第3條、《最高人民法院關于在審理經濟糾紛案件中涉及經濟犯罪嫌疑若干問題的規定》（法釋〔1998〕7號）第10條、第11條，現已修改。

[5] 參見朱江等：《“先刑后民”司法原則問題研究》，《北京政法職業學院學報》2004年第3期。

[6] 參見張保華、陳裘逸：《質疑“先刑后民”——銀廣夏案件的反思》，《證券時報》2003年7月10日。

[7] 參見吳加明：《合同詐騙罪與表見代理之共存及其釋論——一起盜賣房屋案引發的刑民沖突及釋論》，《政治與法律》2011年第11期。

[8] 參見張明楷：《無權處分與財產犯罪》，《人民檢察》2012年第7期。

[9] 參見王春麗、梁春程：《房產交易中的詐騙犯罪研究》，《上海政法學院學報》2013年第2期。

[10] 現規定為民法典第154條。

[11] 現規定為民法典第157條。

[12] 同樣是雙方共謀虛假買賣房屋套取銀行貸款的案件，法院判決合同無效后，還要求原房屋產權人先向借款銀行清償房屋貸款，然后由銀行注銷抵押權登記后，虛假買受人再將房屋產權恢復原狀。參見“滕家樂訴楊漢兄房屋買賣合同糾紛案”，上海市嘉定區人民法院民事判決書，（2017）滬0114民初6187號。

[13] 參見2012年《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條。

[14] 參見梁慧星：《回應對合同法第五十一條的批評》，新浪網http：//blog.sina.com.cn/s/blog_515a207d0101ishw.html，最后訪問日期：2021年11月17日。

[15] 《行政許可法》第8條規定：“公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護，行政機關不得擅自改變已經生效的行政許可。行政許可所依據的法律、法規、規章修改或者廢止，或者準予行政許可所依據的客觀情況發生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機關可以依法變更或者撤回己經生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財產損失的，行政機關應當依法給予補償。”

[16] 參見“溫州星泰房地產開發有限公司墊江分公司訴被告墊江縣國土資源和房屋管理局不履行土地使用權變更登記發證法定職責一案”，重慶市武隆縣人民法院行政判決書，（2008）武法行初字第1號;“張勇訴臨澧縣人民政府案”，湖南省常德市中級人民法院行政判決書，（2010）常行終字第98號。

[17] 現分別規定為民法典第216條、第311條。

[18] 參見王洪亮：《論登記公信力的相對化》，《比較法研究》2009年第5期。

[19] 參見王利明：《不動產善意取得的構成要件研究》，《政治與法律》2008年第10期。

[20] 參見崔建遠：《物權法》，中國人民大學出版社2009年版，第77-78頁。

[21] 參見梁慧星：《對物權法草案的修改意見》，《云南大學學報（法學版）》2006年第6期。

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