老舊小區改造中公共服務設施的空間績效優化設計
——以上海市南丹鄰里匯為例

■ 姚 棟 YAO Dong 秦志宇 QIN Zhiyu 郝明宇 HAO Mingyu 王 瑤 WANG Yao

0 引言

2020 年7 月，國務院辦公廳發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23 號），將改造內容分為基礎類、完善類與提升類，明確指出改造或建設公共服務設施是提升類的主要工作，并提倡強化居民參與力度、完善小區長效管理機制，以提升包含社區綜合服務、托幼、養老等公共服務水平[1]。

為響應國家政策與老舊小區居民意愿，上海市、區兩級政府不斷推動社區公共服務設施建設，特別是對于用地緊缺的老舊小區，提倡通過設施共享的方式補充居民需求[2]。以徐匯區為例，自2016 年開始建設綜合型社區公共服務設施“鄰里匯”，功能以養老、睦鄰為主，旨在提供社區居民的共享空間、社區服務的載體陣地和社區共治的重要平臺。目前，鄰里匯已經覆蓋全區所有街鎮[3]，大部分都在老舊小區。通過對老舊小區鄰里匯的后評估，發掘公共服務設施的優化設計以提升公共產品的空間績效，已成為有價值的研究問題。

1 文獻綜述

在政策推動下，老舊小區改造中的公共服務設施建設已形成一批研究成果，但對改造設計的后評估研究仍較缺乏。

公共服務設施是當下老舊小區改造工作的研究熱點與重要內容。基于Citespace 軟件與CNKI 數據庫，對建筑工程領域內有關老舊小區的研究型文獻進行關鍵詞突現分析，發現受國家政策推動，老舊小區改造、公共服務設施等關鍵詞自2020 年后突現，處于當下研究熱點（表1）。何振華[4]指出老舊小區密集的舊城區人口及就業密度高于城市平均水平，居民對公共服務的訴求更加多元，但在高密度建成環境中，可利用的空間資源不多，公共服務設施面臨巨大挑戰，通過既有建筑改造助力公共服務完善是一種有效方式。蔡云楠等[5]指出公共服務缺失是老舊小區面臨的主要困境之一，無法適應社會、經濟的快速發展，故將存量更新背景下的公共服務設施改造納入老舊小區改造的主要內容。陳銘等[6]指出既有建筑改造是應對老舊小區公共服務設施供需矛盾的主要方式，提出以空間共享、利益共享為核心的發展路徑。

表1 基于Citespace 的老舊小區研究關鍵詞突現

諸多學者提出，老舊小區公共服務設施改造應采用集約高效、促進社區融合的設計策略。王雨村等[7]以蘇州為例，指出社區配套設施存在供需錯配、無法共享等問題，提出挖潛老舊小區空間、促進設施共享、改建代際互動公共空間等策略。姚棟[8]指出供需錯配是目前社區養老遭遇鄰避與經營困難的重要原因，提出融合全齡服務、建設公共空間、促進居民參與的社區復合養老設施新模式。司馬蕾等[9]從設施功能設計、居民意見引導、服務對象拓展等方面提出我國社區綜合養老設施遇到的困難與策略，指出不僅應做到以“小規模多功能”的形式“嵌入社區”，還要吸引全齡居民“融入社區”。

在當前的研究中，關于老舊小區公共服務設施用后評估和優化設計的研究極少，多以行為注記和問卷訪談為常用的研究方法，主客觀結合的空間績效也是適宜方法。李斌等[10]以3家養老設施為例，通過行為注記的方法進行空間結構、使用效率等內容的調查，探討養老設施的設計策略。李小云[11]通過對社區老人發放問卷與深度訪談的方式，獲取老人對活動空間、公共服務設施等的現狀滿意度與期待，從需求視角提出“原居安老”的老年友好社區規劃策略。

在綜合效果、效率、收益及相應的使用者調查、行為注記和運營者訪談方法后，姚棟等[12]提出空間績效的后評估策略，開展社區復合養老設施的用后評估。基于空間績效方法，專門針對老舊小區改造中的公共服務設施后評估研究仍待開展。

2 研究方法

本研究以老舊小區改造后的公共服務設施“南丹鄰里匯”為空間績效評估對象，從效果、效率和收益等3個維度開展空間績效評價，并歸納優化設計建議。其中，效果，體現為居民對設施的主觀滿意度評價，通過問卷結合訪談獲取；效率，體現為使用者行為頻次與時空間特征，通過影像記錄與行為注記獲取；收益，體現為運營過程中的成本效益，通過對運營單位及政府管理者的深度訪談獲取。效果、效率和收益的測評圍繞設施內公共空間、鄰里服務和社區養老等3類空間展開。

評估對象南丹鄰里匯位于上海市中心城區，所在的南丹小區呈現典型的“三高兩低”現象，即房屋密度高、人口密度高、平均年齡高、收入水平低、人均住房面積低。小區內公共設施和公共空間在改造前缺乏合理利用：一層辦公樓已閑置多年；三層幼兒園因需求不足從未投入幼兒園使用，后改建為社區文化分中心。為改善現存環境問題、補充提升公共服務，南丹小區于2016—2018 年間實施了“美麗家園”環境綜合整治，涉及拆除違建、住房修繕、配套增補等6 類工作。

南丹鄰里匯改造是南丹小區綜合整治中的重要部分，將社區文化分中心（A 樓）、閑置辦公樓（B 樓）與兩幢樓宇間的院落打包，改造成集公共空間、鄰里服務和社區養老為一體的公共服務設施（圖1）。公共空間含A 樓一層客廳、二層客廳，B 樓社區茶坊，以及室外廣場；鄰里服務分布在各功能用房中，含微劇場、社區教室、閱覽室、中醫保健室等；社區養老則設置在A 樓三層，含14 個托位的日間照料中心（簡稱“日托”）與20 張床位的社區養老院——長者照護之家（簡稱“長照”）。除疫情管控外，鄰里匯在工作日8:30—17:00 完全開放，在休息日僅開放A樓的一層客廳、社區教室與公共廁所[13]。

圖1 南丹鄰里匯改造后平面圖

鄰里匯改造過程強調居民及各方社會資源的共同參與，實踐新型社會治理。街道政府和設計方在改造前后聯合組織了5 次大型公眾參與活動，獲取居民意見，提供更貼近需求的空間和服務，也化解了很多矛盾。鄰里匯中的社區養老服務企業承擔了整個設施的日常運營，居委會、社會組織和諸多居民社團組織了豐富的活動；大量居民報名志愿者，一起承擔起維護鄰里匯和小區的責任[14]。自2017年受委托設計開始，研究團隊與社區建立了良好的信任關系并持續追蹤，具備良好的研究基礎。

3 主觀效果

3.1 問卷調查

以調查主觀滿意度為目的，在南丹鄰里匯15 min 輻射圈范圍內共發放線上線下問卷1 600 份，回收有效問卷1 483 份。線上問卷通過居委會發放，共涵蓋南丹居委、王家堂居委等29 個徐家匯街道轄區居委；對線上問卷進行嚴格質量控制，設置上海地區IP 限制，填寫時長大于90 s 且填空區無亂碼方可認為問卷有效。線下問卷則采用一對一訪談，并結合填寫問卷的方法。經匯總，問卷信度表現良好，Cronbach.α 系數檢測為0.8（圖2）。

圖2 受訪者基本信息

針對南丹鄰里匯的公共空間、鄰里服務與社區養老等3 類功能服務空間，調研居民的使用偏好、滿意度評價與需求展望。其中，使用偏好包括訪問鄰里匯的頻次、時間和具體目的地；滿意度評價首先對代表具體功能的照片作“贊”或“踩”的二選一評價，繼而進行5 分量表評價并選擇存在的問題；需求展望則詢問對老舊小區綜合型公共服務設施的支持程度及優劣勢看法。

3.2 滿意度評價

調研中，老、中、青3 個年齡群體對鄰里匯的總體滿意度都較高，且評價最高的均為公共空間（表2）。

表2 滿意度評價

（1）3 個年齡群體都高度認可公共空間，但也存在明顯的代際矛盾現象。在認可提供休憩場所和促進居民交往價值的同時，很多中青年受訪者反映退休老人長時間占用社區客廳；也有很多老年受訪者認為室外廣場傍晚時段的散步、廣場舞容易與兒童玩耍等活動沖突。為提升公共空間滿意度，可能需要對時間和空間的邊界做優化設計。

（2）3 個年齡群體關心的鄰里服務各有差異，但都對開放時間存有微詞。在認可集體活動、興趣發展、便民醫療等多元服務的同時，青年受訪者普遍認為鄰里服務的開放時間太短，缺乏下班后的聚會空間，尤其是社區書房僅在工作日日間開放，僅方便老年人使用；很多中年受訪者反映鄰里服務過于依賴第三方組織，居民可申請使用的房間太少；多數老人則認為中醫保健室開放時間太短，且每逢節假日不開放的規定不合理。鑒于開放時間受限于運營資源，引入居民自治也許是提升鄰里服務的有效途徑。

（3）3 個年齡群體對社區養老的態度不一致。在3 類功能服務空間中，中青年群體對社區養老的評價最低，很多受訪者甚至不知道鄰里匯有養老服務，從側面解釋了日托入托率低下的現象；另外，免費使用的鄰里匯公共空間與鄰里服務涵蓋了收費日托的大部分功能，客觀造成了日托在收入偏低的老舊小區不受歡迎。建議擴大社區養老服務宣傳力度并削減收費的日托規模，提升社區養老滿意度。

3.3 多元需求

根據調研，綜合設置公共空間、鄰里服務和社區養老的做法得到了普遍認可，但不同年齡群體對具體功能的需求呈現多元化特征。綜合3 種服務的鄰里匯在5 分制下獲得4.8 分的好評，且有95%的受訪者表示愿意作為志愿者參與運營管理。多數受訪者認為綜合設施一舉多得，在小區內部解決養老、育幼等多種問題，可促進社區交往與鄰里和睦；同時，對多代互動的安全問題、突發事件的責任承擔問題等表示擔憂（圖3）。

圖3 綜合設施優劣調研

調查得到的多元需求為優化設施功能配置提供了方向（圖4）。在公共空間中，3 類人群皆對社區客廳表現出較強的需求；另外，中年群體的興趣社團對多功能廳的需求較大。在鄰里服務中，中青年群體對普惠性幼兒園、早教中心、放學后托管班等育幼類服務需求極大；老年群體則期待便民理發與維修、測血糖血壓等服務。在社區養老服務中，助餐、長照需求較大，而日托的需求相對較弱。因此，定期根據調研調整功能配置可有效提升滿意度，促進設施可持續。

圖4 多元需求調研

4 客觀效率

4.1 效率表征

設施客觀效率包含公共空間、鄰里服務與社區養老3 類功能服務空間的行為頻次與時空間分布特征。其中，社區養老空間包含長照和日托，前者封閉管理不方便調查，后者僅有4 位老人入托效率極低，因而未對社區養老空間開展行為注記。

選擇相鄰的工作日和休息日各1 d 作為調查日，將每日調查劃分為6 個時間段，分別進行15 min 的行為注記。選取A 樓一層客廳、二層客廳與室外廣場作為觀察范圍，每片區域在每個調查時間段內安置1 架相機和1 名觀察者。相機被布置在合適位置以保證視角覆蓋整片觀察區域，完整記錄15 min 內居民進出和活動的過程影像；觀察者選擇相對隱蔽且不會對區域內居民行為產生較大干擾的位置進行人為觀察，在區域平面圖上標記出居民停留活動的位置和行為類別，并憑借肉眼觀察確定居民的所屬年齡段（兒童、中青年和老年）。根據調研前期觀察，行為類別主要分為交談、獨坐、閱讀、娛樂、親子和觀看等。現場調研結束后，對各時段觀察區域的年齡組成、經過人次、停留人次和居民去向等內容進行統計，總結設施公共空間與鄰里服務用房使用的時空間特征。

4.2 公共空間行為

無論工作日與休息日，老年群體都是公共空間的主要使用者（圖5）。

圖5 公共空間行為觀測結果

一層客廳在工作日和休息日都以老年人為主要使用者，較多老年人喜歡聚集在沙發區交談和休息，桌椅區下棋等活動較易吸引人駐足圍觀；另外在休息日，一些中青年和兒童會在入口區域短暫停留。二層客廳仍以老年人為主，但停留人次較一層少，居民進入此區域后一般直接前往鄰里服務用房；兒童則主要由老人領著短時間停留。

室外公共空間承載了全天候、全齡化的活動，為設施注入持續活力。室外廣場在工作日和休息日的老年人停留人次均低于室內空間。室外廣場、樹蔭和雨棚下的座椅為休息和交往提供便利，也為親子等各種活動提供了空間。廣場也孵化了一批自發組織的集體活動，如：廣場舞愛好者每晚在B 樓雨棚燈光下跳舞；種植愛好者在場地西側樹池每天為蔬菜、綠植澆水等。居民的自發使用豐富了設施場景，提高了老舊小區有限空間的使用效率。

4.3 鄰里服務使用效率

由于過度依賴于第三方組織，社區鄰里服務用房使用效率普遍較低（圖6）。無論是工作日還是休息日，一層微劇場和社區教室除組織活動時的瞬間人流，其余時間幾乎無人進出；健身房的使用人次在休息日明顯高于工作日，且主要使用者為年輕人。二層的社區書房、中醫保健室只有老年居民進出；親子活動室則因設施儲藏空間不足被用作封閉儲藏間。

圖6 鄰里服務行為觀測結果

為此，街道和運營方通過與居民協商制定分時使用的計劃表，以靈活滿足全年齡多元化的居民需求；而一層社區教室等高集成化用房的分時使用和多功能配置，也為優化鄰里服務使用效率提供了可能。在工作日，利用社區教室為編織、舞蹈、合唱等居民團體活動提供可以共享的空間；周末則利用鏡面、廚房設施和可拼接桌椅等配置，使有限的空間容量承載了舞蹈、烘焙課程等活動。但社區教室仍面臨儲藏空間不足的問題，不可折疊的桌椅與狹小的儲藏室給舞蹈、瑜伽等需要較大空間的活動帶來不便。顯然，增加儲藏空間可進一步優化鄰里服務空間的使用效率。

5 成本收益

5.1 成本收益分析

成本收益是設施可持續性評估的重要內容。老舊小區公共服務設施當前多采用公建民營的模式，即政府出資委托第三方運營，第三方再根據需求分包部分服務。作為政府公益項目，設施多處于成本大于收益的狀態。政府的成本是購買服務，收益是完善轄區公共服務體系，提升社會效益，促進社區自治；而一般由政府投入的設施改造裝修是沉沒的投資成本，不在本研究范圍內。對于運營企業而言，人力成本和公共事業費是主要成本；設施收益除床位和托位費用，還有為連鎖經營的養老院引流的蓄水池效應，也能提升企業形象。通過與街道和居委會負責人、南丹鄰里匯運營商的訪談，獲取該小區的設施成本收益情況與建議。

5.2 社區養老的降本增效

調查顯示，在有鄰里匯的社區中，老年人對日間照料中心往往缺乏興趣。因此，削減日托規模，提升公共空間建設，可促進降本增效。

小區內養老設施的失配與虧損現象值得關注。運營企業負責南丹鄰里匯整體物業管理服務，其主要收益來自于三層的長照和日托服務收入。300 m2的長照共設20 個床位，配備3 位護理員；調查期間，有15 位老人入住，每人收費5 000 元/月。170 m2的日托共14 個托位，配備1位護理員；調查期間，僅4 位（非南丹小區）居民入托，每人收費300元/月，收入遠低于人力成本，處于持續虧損狀態。

此外，公共空間內的老人很多，他們在社區客廳中休憩交談，在社區茶坊中看電視并享用低廉的助餐服務，在室外廣場曬太陽。由于老舊小區環境擁擠，居民多屬于低收入群體，鄰里匯的免費服務恰好滿足了社區老人日常交往與排解孤獨的需求，健康情況較差的自理老人也可受到其他參與者的監督與幫助。

對于此類養老功能與睦鄰功能合設的綜合設施，可通過削減日托規模、從長照中靈活調用護理員，來優化空間及人力成本；與此同時，應注重公共空間的適老化建設，擴大受益群體和社會效益。

5.3 鄰里服務效益優化

功能單一且依賴活動組織的鄰里服務用房閑置率較高，造成成本浪費。可通過空間功能高集成化并配備充分的儲藏空間，鼓勵居民自組織，以促進鄰里服務的效益優化。

除多功能廳與社區教室外，南丹鄰里匯的鄰里服務均為單一功能用房，占據近800 m2的場地，使用效率低下，造成浪費。因此，以配備充足儲藏空間的高集成化多功能用房代替單一功能用房，可有效減少空間與人力成本，值得在老舊小區公共服務設施改造中推廣。

鄰里服務活動目前依賴運營商和第三方組織。從與運營商的訪談中了解到，有兩類活動值得推廣：①引入周邊信譽良好的企事業，經由街道審批后，在鄰里匯的場所內舉辦活動或講座；②居民興趣社團自發申請場地，如淮劇社、合唱班等。在上述兩種方式中，運營商只需負責場地管理與安全維護，而無額外成本產生；同時，拉近了設施與居民及周邊資源的距離，有效踐行“共建共治共享”的治理理念。

6 優化策略

6.1 滿足自治的管理邊界

研究發現，無論是日常交流還是團體活動，居民的自發參與都為設施帶來了持續活力；而人流量的增多和代際交流也對安全管理提出了高要求。因此，公共空間設計在促進居民自治時，應滿足安全管理的邊界。建議設置遞進式的安全管理模式，如形成室外公共空間、室內公共空間、鄰里服務用房、社區養老服務等由開放至封閉的管理層級，并依據開放程度及居民需求設置不同的開放時間。公共空間還需設置吸引中青年的功能，以創建全齡友好環境。引導居民自發參與，使公共空間形成滿足自治的管理邊界，不僅有利于提升安全性和便利性，也可拓展服務居民，促進社區融合。

6.2 高集成化和充分儲藏空間

老舊小區公共服務設施多由社區閑置建筑改造而成，普遍存在空間局促、儲藏空間不足等問題，且使用人群單一、效率低下。建議采取高集成化的設計策略，設置滿足多種用途的多功能室與滿足多元使用的大面積儲藏間。高集成化的鄰里服務用房不僅可提升設施使用效率，還可降低設施的總面積要求，適用于更多的老舊小區。除此之外，應鼓勵居民團體自主申請使用高集成化用房，以有效降低運營商組織活動的成本。

6.3 重助餐、保長照、輕日托

研究發現，社區日間照料中心的入托老人較少，而鄰里匯公共空間內的老人較多。相比于冷清的收費日托，老人更愿意使用熱鬧的免費公共空間，日托也因此持續虧損。據調查，助餐、長照為社區養老服務中需求最強烈的內容。建議響應實際需求，注重公共空間的適老化建設與舒適度提升，采取“重助餐、保長照、輕日托”的社區養老運營策略。適配需求和服務，讓助餐福利惠及更多社區老人，由公共空間承擔大部分日托功能，長照則提供給需24 h 看護的介護老人。由此,可有效優化社區養老的人力及空間成本。

7 結語

綜上所述，通過對老舊小區公共服務設施南丹鄰里匯的后評估，從效果、效率、收益3 個維度對公共空間、鄰里服務和社區養老開展空間績效測評，獲取實際利用情況并得出優化設計與管理策略。本研究仍有諸多不足之處，包括單一設施調查的代表性不足，效果調查中受訪老人比例偏低，效率調查中實態觀察時間范圍數量有限和方法陳舊，以及收益調查不夠深入等。希望未來可以結合更多設施、更高效的方法與更深入的訪談，為老舊小區公共服務設施的空間績效優化提供更深入和具體的研究成果。