淺析杭州市中心高端樓盤項目管理

岑際瑋

(建發房地產集團有限公司，福建 廈門 361000)

隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。所以房地產項目管理不僅是管理質量，還需要管理項目各種資源，使房地產項目管理更需要科學的制度，讓房地產項目更加順利完工。

1 項目概況

杭州市中心高端樓盤位于杭州市拱墅區塘萍路與登云路交叉口東北面， 占地面積1.5萬m2，建筑面積4.26萬m2，貨值約18.5億，是現房銷售項目(必須拿到大產證才能進行批價進行銷售)，項目北臨九龍倉地塊(同期開發略微滯后)，南臨萊德紳華府(已建成成熟小區)， 東臨市政公園地塊(同期開發略微滯后)，西臨塘萍路(后期唯一可以通行的道路)。

2 項目策劃

杭州市中心高端樓盤是我司在杭州操作的第一個盤， 集團對其定位是申花板塊與建發綠城沁園(沁園地產江湖曾給予外號“申花一哥”)相比拼的高端樓盤，外立面設計采用鋁板裝飾，戶內用墻紙、地暖、新風、中央空調、智能馬桶等。它也是杭州樓市在特殊時刻孕育出的現房銷售怪胎樓型之一，貨值約18.5億，必須拿到大產證才能銷售，財務利息可以堪比建安成本，早一日回款就意味著多收入37萬元的財務利息，為此項目部進行了以下的策劃。

2.1 花籃式腳手架

杭州市中心高端樓盤的建筑風格可以說是杭州濱江房產簡單利落的外立面與中式建筑大屋檐別扭的結合， 2m多的中式大挑檐，外立面也非全砼外墻，實在無法用先進的鋁膜加爬架體系，為了減少槽鋼層對室內裝修的影響，采用了花籃式腳手架。

采用該體系的優點：可以盡量減少型鋼對戶內的影響，使得后期精裝穿插幾乎不受影響，拆架速度快，10月1日開始拆架，15d內拆完了4棟主樓(17層/22層/23層)的外架；缺點：與鋁膜體系相比它的材料較多，且需要從外立面從專門的材料口周轉，拆架時需要較大的材料堆場，由于本項目場地較小，環路不通，該體系在拆架時就顯得非常凌亂。

2.2 市政先行

地下室頂板封閉后隨之做了頂板的防水保護層，并緊接著做了消防道路基礎和全場的回土，市政先行在本項目一旦成功，針對該現房銷售的項目優勢將非常明顯。由于市政先行，只要主體結構外立面與地面總平同時出來就可以立即進行規劃驗收，市政的排污驗收、通電、通水、通煤氣都將有效提前，將可能提前半年左右達售，節約財務利息6千萬～7千萬左右。很可惜最終市政先行的策劃難產了。失敗原因有幾點。

(1)方案不支持(體系/堆場)。要想實現市政先行必然需要在場地上給予市政、景觀獨立清爽的施工界面，這需要盡量減少作業堆場，我方最初的方案非全砼外墻，有較大的屋檐這都不支持做鋁膜爬架體系，木模加花籃式腳手架就意味著“三拆”——拆外架、拆施工電梯、拆塔吊是本項目的關鍵時點，三拆階段必須快，為了快拆，加之場地小周轉不開，拆架時場地將布滿材料,根本沒有完整的界面給到各家市政和綠化單位。

(2)方案不支持(環路)。要想實現市政先行，平面立面交叉施工，必然需要良好的內部交通。我方方案消防通道僅僅是通到了每棟樓的樓下，并未實現環繞整個場地，整個場地只要有一點材料或者一輛車癱瘓則整個場地交通就陷入癱瘓，根本無法保障材料供給。

(3)方案不支持(外立面)。為了保證鋁板的施工質量，需要鋁板外立面施工獨立不受干擾，常規均采用吊籃自上而下的進行施工，鋁板進場時由于每棟樓的鋁板需要分到各棟樓下用吊籃往上運輸，且為了保證功效需要堆場、粉料場環繞在各樓棟下，這就需要建筑四周有較為開闊且硬化干凈的堆場，而我方的方案建筑物四周均設置了環繞的管網，施工立面的時候不允許施工市政的綜合管網。

(4)圖紙效率不支持(管網圖紙)。管網出圖速度和方案的理念都沒有跟上市政先行的步伐，使得主樓四周的管網均滯后拖到了外立面施工階段，導致外立面施工時管網同步施工，交叉嚴重，功效很低。

(5)工程策劃不支持：市政先行的策劃還不夠成熟，塔吊布置的位置、施工電梯布置的位置沒有設在環路邊，導致大車必須進入內場才能將拆除的施工電梯和塔吊材料運走，根本不具備市政先行的條件，這也導致市政先行流產。

2.3 大穿插

由于精裝竣備在批價上有一定的優勢(常規是按精裝成本的2倍進行批價)，公司決策工程必須考慮精裝竣工備案，為了實現溢價率也實現盡早竣工備案，項目部在策劃上做了以下幾點。

(1)精裝修提前進場，并在項目旁邊做了臨時樣板，通過了集團的審核，提前鎖定了大量的精裝修材料，也對精裝修管理團隊提前做好了制度培訓。

(2)總包提供出砌體樓層，完成結構蓄水，精裝修及時切入，首先進行地暖施工，地暖保護層施工，借助總包施工電梯快速完成大量的泥水施工，為后期頂面、墻面施工提供了有利條件。

(3)立面龍骨施工與總包結構施工同步，總包施工結構砌體時，幕墻單位同步預埋，并施工豎向、橫向龍骨。

2.4 驗收圖紙策劃

由于市政先行的策劃已經流產，要想爭取早日拿到產證只能在驗收策劃上做努力，各項驗收如何才能切實可行的落地顯得尤為重要，眾多驗收(綠化驗收、規劃驗收、質檢驗收、消防驗收、人防驗收、交警驗收、排污驗收、環衛驗收)找出關鍵驗收路線，關鍵驗收項，關鍵驗收[1]。由于各部門按圖驗收，在我們可以控制的范圍內精簡精裝圖紙，將木飾面、地面石材、燈具、潔具、木地板、櫥柜、整體衛浴、柜體從精裝修圖紙中以變更的形式拿掉，再進行圖紙送審，安排好工期并對施工單位做充分的交底，做實以上兩點便有了以下的優勢：精裝修單位對驗收界面較為清楚，所有的進度安排根據驗收要求去做，現場不亂；拿掉較多的內容后可以提前較長時間(約半年)去沖刺竣工備案。

3 項目的推進情況

總體而言，本項目是在以較為快速開發節奏在奔跑，兩年從開工到竣工備案，用兩年半時間完成從開工到交付。奔跑中不斷地調整項目“姿勢”，以下為奔跑中調整項目“姿勢”所做的努力。

對杭州市中心高端樓盤項目而言驗收就是搶達售，意味著早日回款，回款一個億意味著每天將對公司有2萬元的財務利息進賬，因此達售的意義重大，對于杭州的其他項目而言，驗收快，早日竣工備案意味著所得稅可以按實際的利潤值交納(在未竣工備案前需要按實際回款的15%預繳所得稅，所得稅預繳后跨年不會退還，而竣工備案后按實際利潤率交納所得稅3%～5%,10億元的回款差了10%的稅收，意味著可以節約1個億的稅收)也因此意義重大[2]。本項目原本要市政先行也是為了加快驗收速度，由于市政先行計劃失敗，因此只能交叉施工搶工。需要克服的難點有以下幾點。

(1)規劃驗收 規劃驗收需要完成所有的外立面施工以及園區內綠化和園路施工，并同步完成規劃的測繪，形成合規的測繪報告，因此，在拆架前7月30日左右規劃測繪便開始介入進行戶內的測繪工作，開發不斷溝通驗收底線的同時外立面不斷搶工。需要同步工程不斷搶工白加黑搶工外立面，直至2020年1月外立面幕墻完成90%，剩打膠和部分收口工作，綠化則以草坪鋪貼，園路用砼澆筑面層，就沖刺規劃驗收，以此產生的代價約有30萬。

攻克難點的要訣：思路統一，決策快速，提前鋪排，尤其是工程一定要介入開發環節，了解驗收的底線，避免加大工程難度，多花冤枉錢。

(2)質檢驗收 養云項目靜舍項目為精裝報批項目，驗收時需要精裝修全部施工完畢，但截至2019年7月30日戶內剛完成砌體施工，2020年12月底我們就想要完成竣工備案，精裝修施工工期看似有5個月時間，但由于施工單位從廈門調派工人，智為標段水電工嚴重不足工期滯后；再加之我司在選石材上遲遲定不下來，精裝修施工直至2020年8月底才全部完工。若按常規思路竣工備案將難產在我們手里，為了竣工備案如期完成，我們果斷將驗收圖紙中不能在12月內完成的內容去掉，同步控制施工進度和加強與驗收部門的溝通，終于在2020年1月完成了質檢分戶驗收，為2020年2月27日取得竣工備案創造了條件[3]。

(3)排污驗收 常規項目排污驗收在達售之后，時間耽誤一點也沒有關系，而杭州市中心高端樓盤需要排污驗收通過才能拿到大產證，搶排污驗收就是搶達售，最后一個排污井市政管道堵塞，經過與城管相關部門溝通需要專業隊伍進行清理，需要簽訂約10萬元的清理合同，后續總共花費11萬元。排污驗收在積極與市政溝通下最終得以解決，啟發是后續的項目應該在最初的時候就探知地下管網的暢通程度，提前解決問題，把風險排查前置，這類問題應該在開工程策劃會就得以解決。

4 項目的風險與對策

4.1 幕墻系統滲漏風險

幕墻系統比常規真石漆外立面更容易滲漏，主要原因還是幕墻窗邊節點存在滯水面，而水隨著重力的作用往低處流，導致窗邊上口和下口塞縫長期蓄水以至窗邊滲漏、潮濕墻紙發霉等。對于杭州市中心高端樓盤的窗邊節點和滲漏情況分析，情況確實如此。

杭州的梅雨天氣持續2個月之久，每天對滲漏情況進行更新統計，不斷排查新發現的滲漏點，發現滲漏情況與分析一致。

治理方法：屋頂挑檐封閉至關重要，需要交付前對屋頂挑檐打膠徹底封閉，避免水進入幕墻系統；需要后期物業在定期排查屋頂打膠情況是否完整，一旦發現脫膠需要立即派人維修，尤其在雨季前需要加大排查頻率。

對后期設計的建議：屋頂挑檐盡量與幕墻系統脫開，避免挑檐成為匯水面，將水導入幕墻系統；對幕墻窗邊節點設置上口的排水孔，窗邊上口幕墻設置成鷹嘴狀，利于排水；窗邊幕墻盡量與塞縫斷開，避免薄弱點蓄水[4]。

4.2 景觀水景污染風險

水景采用生態水景(由塘泥、水草、水藻、水生螺組成)，優點是：在養護恰當的前提下有一定的自凈功能，日常使用時可以節約用水；缺點是：養護不當容易造成水體營養過剩，水藻和水草發褐色，放養魚類不合理時容易造成水體渾濁。

放魚過多，過大會很容易造成水體的渾濁，日常維護時物業需要特別提醒小業主切勿放生。

梅雨季節地下室發霉風險：杭州梅雨季節通常是5月至7月，在此期間幾乎天天有雨，空氣濕熱，地下室與上部的氣溫差距非常大，地下室入口位置冷熱空氣交匯，會在入口頂部凝結成小水珠。梅雨季節容易造成地下室門廳吊頂發霉，精裝材料堆放在地下室容易出現發霉，變質，尤其是木飾面。項目管控時應該提前配置地下室抽濕機(1.5萬m2可以配置5臺抽濕機，最好在精裝招標時文字提醒)。

交付階段處理最多的是木飾面發黑問題，交付后被業主吐槽最多的也是木飾面問題。設計提供的的是開放漆，質感看起來類似天然木皮，由于油漆修補導致木皮表面的凹坑被油漆堵住，開放漆變成了封閉漆質感明顯下降[5]。今后在江浙地區精裝管控要特別注意木飾面到場時是否為梅雨季節，必須在梅雨季節進入時及時除濕。梅雨季節千萬不能將上部的濕熱空氣抽入地下室，避免熱空氣遇冷在地下室內凝結成水珠。項目部已簽證購買5臺抽濕機，移交物業公司，并交代物業公司在梅雨季節到來前接好，梅雨季節時持續除濕。

4.3 石材風險

云朵拉灰大理石的暗裂紋較多，加之390元/m2價格的板面僅能買到市場上較為一般的大板面，石材品控壓力巨大。項目部采取了石材到貨前飛赴水頭控制石材板面，石材到場時現場翻板檢查，施工時過程檢查，交付前檢查、修復、更換等手段，但依然存在一些缺陷。

后期石材管理：在交付時已經提醒業主石材不能用濕拖把拖，避免水進入暗裂紋后導致石材暗裂紋破裂以及裂紋加深，定期對石材做保養。

5 結 語

綜上所述，突出工程項目管理得特點與變化，管理中隨機應變得能力很重要，根據不同的條件，進行策劃，根據不同得變化進行調整，時刻奔跑，時刻修正，最終才能提前保值完成任務。