簡論土地儲備風險管理措施的探討

王文靜

摘要：我國土地儲備存在制度風險、市場風險及運作風險，風險來自于外部及內部。要通過完善土地儲備中心運作機制、防范土地儲備運營風險、規(guī)范政府職能科學核定土地儲備規(guī)模來防范土地儲備風險。

關鍵詞：土地儲備、風險、管理、措施

1土地儲備風險的類別和控制過程

1.1土地儲備風險的類別

風險是指未來結果的不確定性，即實際結果與預期結果的偏離。我國城市土地儲備本質上是一種公共投資或政府投資活動，但具有商業(yè)地產開發(fā)投資經營的特征，城市土地儲備過程中存在多種風險。狹義的城市土地儲備風險就是在土地取得、土地儲存和整理、土地出讓等城市土地儲備的各個環(huán)節(jié)中，城市土地儲備機構所面臨的可能導致未來經濟收益不確定性的因素。當前我國土地儲備實施面臨的風險主要有：1.土地儲備的制度風險主要有法律法規(guī)不完善性風險、土地儲備機構定位不明、政策變動性風險和政府過度干預風險。2.土地儲備的市場風險主要有經濟周期風險、地產泡沫風險和信息不對稱風險。3.土地儲備制度的運作一般分成收購、平整和早期投資、儲備、出讓四個階段。這四個階段都存在一些不確定因素，可能引起運作成本的非預期波動。

1.2土地儲備的風險識別

1.2.1內部風險

按照土地儲備的流程，內部風險可以分為收購風險、開發(fā)風險、儲備過程中的風險、出讓風險。收購風險指土地收儲過程中的風險，主要有收購價格不確定風險和被收購土地產權、自然條件不確定風險。無論是征收農用地還是舊城區(qū)拆遷改造，土地收儲價格都是雙方談判的結果，而收儲方和被收儲方對土地收購價格的認知存在很大差異。在土地收儲中，由于收儲方和被收儲方信息不對稱，收儲方對地塊的產權，地理結構、地下設施等狀況掌握不明，可能由于土地存在復雜的歷史遺留問題，使收儲方陷入不必要的法律訴訟，或者由于不合理的地理結構對土地利用造成制約，需收儲方增加土地開發(fā)成本減少限制。

開發(fā)風險是土地開發(fā)中開發(fā)成本過高或開發(fā)時間過長的風險。土地儲備機構應對收儲的土地進行科學有序的開發(fā)整理，如果將開發(fā)整理工程發(fā)包給開發(fā)企業(yè)，土地儲備機構應有效控制工程造價、質量和進度，規(guī)避開發(fā)風險。

儲備過程中的風險指的是進入土地儲備庫的土地臨時經營時，或者將儲備土地抵押融資過程中產生的風險。土地臨時出租和融資不能影響土地出讓。土地儲備機構應科學控制儲備庫中的土地數量，既要避免土地儲備量太少達不到調控土地市場的目的，又要避免土地儲備量太多而引起資金和土地的積壓。出讓風險是指土地出讓、出租過程中的風險，主要是土地變現性差的風險。由于土地的位置固定性和價值巨大性，使得土地變現能力差。此外，土地儲備周期較長，不確定因素多，并且土地出讓受當時房地產市場環(huán)境和政府政策影響，增加了土地出讓風險。

1.2.2外部風險

土地儲備的外部風險主要指房地產市場波動風險和政府干預風險。房地產市場存在固有的周期性，而周期中各階段的拐點是難以預測的。土地儲備機構的作用是調控土地市場，減小房地產市場波動的振幅;同時，儲備機構本身也面臨房地產市場波動的風險。房地產市場波動產生的風險主要影響儲備機構的資金周轉。由于我國的土地儲備資金執(zhí)行收支兩條線管理，當房地產市場處于繁榮時期，土地出讓產生的收益大部分歸地方財政獲取;當房地產市場處于蕭條時期，土地流拍比例增加，儲備機構的土地不能及時變現，已投入的土地一級開發(fā)成本不能收回，如果地方財政沒有足夠的能力和意愿給予資金支持，土地儲備機構將會面臨嚴重的財務風險。

政府干預風險是指政府對土地儲備進行干預而給城市土地儲備帶來收益的不確定性風險。由于我國的土地公有制性質，土地屬于國家或者農民集體所有，為了保證公共利益，需要政府干預。政府對房地產市場干預的主要形式有：通過行政劃撥、協(xié)議出讓、稅收減免等措施對某些項目予以優(yōu)惠支持;通過頒布規(guī)章制度、實施辦法等法律文件制約房地產企業(yè)行為;大型國企直接涉足房地產領域。由于政府干預的局限性和非市場性，經常使得政府干預不能帶來理想效果。實施城市儲備制度后，不能完全杜絕政府干預土地市場行為，引起土地資源配置不合理。

2土地儲備的風險管理策略

2.1完善制度風險響應機制

為了更好地促進土地儲備的風險管理，就必須要采取科學合理的解決措施，提高土地儲備管理的基本效率。風險響應制度是開展一切商業(yè)活動的前提和基礎，通過建立完善的制度風險響應機制，更好地降低土地儲備的風險，提高管理效率。首先，要針對土地儲備過程中可能遇到的風險進行一個科學的評估，這樣可以為風險響應機制的建立和完善，提供必要的實際依據，使得機制的建立更加的科學合理，促進土地儲備管理的科學化;其次，風險響應機制的建立和完善，必須要根據土地儲備的實際狀況為基礎，建立專門的小組成員，去進行土地儲備風險的實際調查，這樣可以使風險響應機制更好地發(fā)揮作用;最后，針對風險響應機制還需要進行及時的更新和完善，畢竟土地儲備管理需要根據市場的發(fā)展變化來進行調整。通過這樣的發(fā)展與研究思路，可以更好地促進土地儲備風險管理效率的提升。

2.2完善經營風險分擔機制

在市場化的發(fā)展背景下，完善經營風險分擔機制，是降低土地儲備風險的重要措施。對于土地儲備管理過程中的經營風險來說，同樣需要建立科學的風險分擔機制，這樣既可以加強土地儲備的良好管理，還可以減少土地儲備管理的風險，提高管理效率。首先，對于經營風險分擔機制的建立和完善來說，必須要對具體的土地儲備資源有一個明確的把握和了解，這樣可以更科學的對土地的經營進行合理的分配，提高經營效益;其次，經營風險分擔機制還應該包括對市場發(fā)展趨勢進行調查的內容規(guī)定。通過對土地資源市場的調查，可以結合實際情況對土地進行合理化的儲備，這樣就可以降低一定的經營風險;最后，當出現營銷風險的時候，經營風險分擔機制可以提供一些解決的方案與思路，這樣可以更好地減少土地儲備風險。

2.3構架多渠道的融資機制

在土地儲備風險管理過程中，還需要構架多渠道的融資機制，拓展融資渠道，實現融資的多元化，降低土地融資的風險。首先，構架多渠道的融資機制，要進一步保證國家財政投資的支持，這樣就可以為土地儲備管理提供一個資金的基礎保證;其次，制定土地基金制度。按照一定比例在土地出讓價款中提取土地基金，保證土地儲備管理的科學開展;最后，在土地儲備制度相對完善的城市開展土地資產證券化試點，這樣一來就可以更好地保證土地儲備的融資，吸引更多的人來進行土地儲備的投資管理。由此可見，構架多渠道的融資機制，提高了融資的效率，拓展了渠道，可以更好地處理土地儲備過程中的風險問題，促進土地儲備管理的科學化。

結束語：由于歷史的影響和當前社會經濟條件的限制，我國現行的土地市場機制還不夠完善，土地市場的發(fā)展還處于初級階段，許多土地市場管理制度和工具都不適應當前經濟的發(fā)展，產生了許多問題，也給土地儲存帶來了不可控制的風險。并且在資金的投入、財務的預算和土地儲備市場的管理方法上還存在很大的缺失，所以要對土地儲備可能會產生的風險進行細致的分析研究，找出相對應的風險控制方法和措施，為我國土地儲備風險的防范和控制工作提供理論和實踐的參考。

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