簡論土地儲備風(fēng)險管理措施的探討

王文靜

摘要：我國土地儲備存在制度風(fēng)險、市場風(fēng)險及運作風(fēng)險，風(fēng)險來自于外部及內(nèi)部。要通過完善土地儲備中心運作機制、防范土地儲備運營風(fēng)險、規(guī)范政府職能科學(xué)核定土地儲備規(guī)模來防范土地儲備風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：土地儲備、風(fēng)險、管理、措施

1土地儲備風(fēng)險的類別和控制過程

1.1土地儲備風(fēng)險的類別

風(fēng)險是指未來結(jié)果的不確定性，即實際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果的偏離。我國城市土地儲備本質(zhì)上是一種公共投資或政府投資活動，但具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營的特征，城市土地儲備過程中存在多種風(fēng)險。狹義的城市土地儲備風(fēng)險就是在土地取得、土地儲存和整理、土地出讓等城市土地儲備的各個環(huán)節(jié)中，城市土地儲備機構(gòu)所面臨的可能導(dǎo)致未來經(jīng)濟收益不確定性的因素。當(dāng)前我國土地儲備實施面臨的風(fēng)險主要有：1.土地儲備的制度風(fēng)險主要有法律法規(guī)不完善性風(fēng)險、土地儲備機構(gòu)定位不明、政策變動性風(fēng)險和政府過度干預(yù)風(fēng)險。2.土地儲備的市場風(fēng)險主要有經(jīng)濟周期風(fēng)險、地產(chǎn)泡沫風(fēng)險和信息不對稱風(fēng)險。3.土地儲備制度的運作一般分成收購、平整和早期投資、儲備、出讓四個階段。這四個階段都存在一些不確定因素，可能引起運作成本的非預(yù)期波動。

1.2土地儲備的風(fēng)險識別

1.2.1內(nèi)部風(fēng)險

按照土地儲備的流程，內(nèi)部風(fēng)險可以分為收購風(fēng)險、開發(fā)風(fēng)險、儲備過程中的風(fēng)險、出讓風(fēng)險。收購風(fēng)險指土地收儲過程中的風(fēng)險，主要有收購價格不確定風(fēng)險和被收購?fù)恋禺a(chǎn)權(quán)、自然條件不確定風(fēng)險。無論是征收農(nóng)用地還是舊城區(qū)拆遷改造，土地收儲價格都是雙方談判的結(jié)果，而收儲方和被收儲方對土地收購價格的認知存在很大差異。在土地收儲中，由于收儲方和被收儲方信息不對稱，收儲方對地塊的產(chǎn)權(quán)，地理結(jié)構(gòu)、地下設(shè)施等狀況掌握不明，可能由于土地存在復(fù)雜的歷史遺留問題，使收儲方陷入不必要的法律訴訟，或者由于不合理的地理結(jié)構(gòu)對土地利用造成制約，需收儲方增加土地開發(fā)成本減少限制。

開發(fā)風(fēng)險是土地開發(fā)中開發(fā)成本過高或開發(fā)時間過長的風(fēng)險。土地儲備機構(gòu)應(yīng)對收儲的土地進行科學(xué)有序的開發(fā)整理，如果將開發(fā)整理工程發(fā)包給開發(fā)企業(yè)，土地儲備機構(gòu)應(yīng)有效控制工程造價、質(zhì)量和進度，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險。

儲備過程中的風(fēng)險指的是進入土地儲備庫的土地臨時經(jīng)營時，或者將儲備土地抵押融資過程中產(chǎn)生的風(fēng)險。土地臨時出租和融資不能影響土地出讓。土地儲備機構(gòu)應(yīng)科學(xué)控制儲備庫中的土地數(shù)量，既要避免土地儲備量太少達不到調(diào)控土地市場的目的，又要避免土地儲備量太多而引起資金和土地的積壓。出讓風(fēng)險是指土地出讓、出租過程中的風(fēng)險，主要是土地變現(xiàn)性差的風(fēng)險。由于土地的位置固定性和價值巨大性，使得土地變現(xiàn)能力差。此外，土地儲備周期較長，不確定因素多，并且土地出讓受當(dāng)時房地產(chǎn)市場環(huán)境和政府政策影響，增加了土地出讓風(fēng)險。

1.2.2外部風(fēng)險

土地儲備的外部風(fēng)險主要指房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險和政府干預(yù)風(fēng)險。房地產(chǎn)市場存在固有的周期性，而周期中各階段的拐點是難以預(yù)測的。土地儲備機構(gòu)的作用是調(diào)控土地市場，減小房地產(chǎn)市場波動的振幅;同時，儲備機構(gòu)本身也面臨房地產(chǎn)市場波動的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場波動產(chǎn)生的風(fēng)險主要影響儲備機構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)。由于我國的土地儲備資金執(zhí)行收支兩條線管理，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于繁榮時期，土地出讓產(chǎn)生的收益大部分歸地方財政獲取;當(dāng)房地產(chǎn)市場處于蕭條時期，土地流拍比例增加，儲備機構(gòu)的土地不能及時變現(xiàn)，已投入的土地一級開發(fā)成本不能收回，如果地方財政沒有足夠的能力和意愿給予資金支持，土地儲備機構(gòu)將會面臨嚴重的財務(wù)風(fēng)險。

政府干預(yù)風(fēng)險是指政府對土地儲備進行干預(yù)而給城市土地儲備帶來收益的不確定性風(fēng)險。由于我國的土地公有制性質(zhì)，土地屬于國家或者農(nóng)民集體所有，為了保證公共利益，需要政府干預(yù)。政府對房地產(chǎn)市場干預(yù)的主要形式有：通過行政劃撥、協(xié)議出讓、稅收減免等措施對某些項目予以優(yōu)惠支持;通過頒布規(guī)章制度、實施辦法等法律文件制約房地產(chǎn)企業(yè)行為;大型國企直接涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。由于政府干預(yù)的局限性和非市場性，經(jīng)常使得政府干預(yù)不能帶來理想效果。實施城市儲備制度后，不能完全杜絕政府干預(yù)土地市場行為，引起土地資源配置不合理。

2土地儲備的風(fēng)險管理策略

2.1完善制度風(fēng)險響應(yīng)機制

為了更好地促進土地儲備的風(fēng)險管理，就必須要采取科學(xué)合理的解決措施，提高土地儲備管理的基本效率。風(fēng)險響應(yīng)制度是開展一切商業(yè)活動的前提和基礎(chǔ)，通過建立完善的制度風(fēng)險響應(yīng)機制，更好地降低土地儲備的風(fēng)險，提高管理效率。首先，要針對土地儲備過程中可能遇到的風(fēng)險進行一個科學(xué)的評估，這樣可以為風(fēng)險響應(yīng)機制的建立和完善，提供必要的實際依據(jù)，使得機制的建立更加的科學(xué)合理，促進土地儲備管理的科學(xué)化;其次，風(fēng)險響應(yīng)機制的建立和完善，必須要根據(jù)土地儲備的實際狀況為基礎(chǔ)，建立專門的小組成員，去進行土地儲備風(fēng)險的實際調(diào)查，這樣可以使風(fēng)險響應(yīng)機制更好地發(fā)揮作用;最后，針對風(fēng)險響應(yīng)機制還需要進行及時的更新和完善，畢竟土地儲備管理需要根據(jù)市場的發(fā)展變化來進行調(diào)整。通過這樣的發(fā)展與研究思路，可以更好地促進土地儲備風(fēng)險管理效率的提升。

2.2完善經(jīng)營風(fēng)險分擔(dān)機制

在市場化的發(fā)展背景下，完善經(jīng)營風(fēng)險分擔(dān)機制，是降低土地儲備風(fēng)險的重要措施。對于土地儲備管理過程中的經(jīng)營風(fēng)險來說，同樣需要建立科學(xué)的風(fēng)險分擔(dān)機制，這樣既可以加強土地儲備的良好管理，還可以減少土地儲備管理的風(fēng)險，提高管理效率。首先，對于經(jīng)營風(fēng)險分擔(dān)機制的建立和完善來說，必須要對具體的土地儲備資源有一個明確的把握和了解，這樣可以更科學(xué)的對土地的經(jīng)營進行合理的分配，提高經(jīng)營效益;其次，經(jīng)營風(fēng)險分擔(dān)機制還應(yīng)該包括對市場發(fā)展趨勢進行調(diào)查的內(nèi)容規(guī)定。通過對土地資源市場的調(diào)查，可以結(jié)合實際情況對土地進行合理化的儲備，這樣就可以降低一定的經(jīng)營風(fēng)險;最后，當(dāng)出現(xiàn)營銷風(fēng)險的時候，經(jīng)營風(fēng)險分擔(dān)機制可以提供一些解決的方案與思路，這樣可以更好地減少土地儲備風(fēng)險。

2.3構(gòu)架多渠道的融資機制

在土地儲備風(fēng)險管理過程中，還需要構(gòu)架多渠道的融資機制，拓展融資渠道，實現(xiàn)融資的多元化，降低土地融資的風(fēng)險。首先，構(gòu)架多渠道的融資機制，要進一步保證國家財政投資的支持，這樣就可以為土地儲備管理提供一個資金的基礎(chǔ)保證;其次，制定土地基金制度。按照一定比例在土地出讓價款中提取土地基金，保證土地儲備管理的科學(xué)開展;最后，在土地儲備制度相對完善的城市開展土地資產(chǎn)證券化試點，這樣一來就可以更好地保證土地儲備的融資，吸引更多的人來進行土地儲備的投資管理。由此可見，構(gòu)架多渠道的融資機制，提高了融資的效率，拓展了渠道，可以更好地處理土地儲備過程中的風(fēng)險問題，促進土地儲備管理的科學(xué)化。

結(jié)束語：由于歷史的影響和當(dāng)前社會經(jīng)濟條件的限制，我國現(xiàn)行的土地市場機制還不夠完善，土地市場的發(fā)展還處于初級階段，許多土地市場管理制度和工具都不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)生了許多問題，也給土地儲存帶來了不可控制的風(fēng)險。并且在資金的投入、財務(wù)的預(yù)算和土地儲備市場的管理方法上還存在很大的缺失，所以要對土地儲備可能會產(chǎn)生的風(fēng)險進行細致的分析研究，找出相對應(yīng)的風(fēng)險控制方法和措施，為我國土地儲備風(fēng)險的防范和控制工作提供理論和實踐的參考。

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