基于DEMATEL方法的老舊小區改造關鍵影響因素研究

于 闊

（沈陽師范大學,遼寧 沈陽 110034）

0 引言

老舊小區是指建設年代久遠,至今仍在居住使用,但建設標準不高、使用功能不全、配套設施不齊、年久失修存在安全隱患、缺乏物業服務,不能滿足人們正常或較高生活需求的居住小區[1]。2021年我國在“十四五”規劃中明確提出要推動新城鎮化工程建設，完成2020年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造工作[2]。在我國基層治理工作中，老舊小區的改造工作，由于其復雜性和特殊性一直是基層工作中的難題。隨著我國經濟快速發展，城市化進程的迅速推進，就更加凸顯出我國老舊小區的基礎設施和公共配套服務不完善的問題。老舊小區的改造工作已經成為城市發展新形勢下政府改善老百姓居住條件的重要內容。老舊小區改造工作，在一定程度上考驗著各有關部門的工作能力和協調水平。識別出影響老舊小區改造工作的關鍵影響因素，以及在整個影響因素體系中各個因素的影響程度和相互關系，可以有效地促進老舊小區改造工作的有序進行。本文應用DEMATEL方法研究尋找出老舊小區改造的關鍵影響因素，從而為老舊小區改造的實踐工作提供一定的理論和相應的優化路徑參考。

1 老舊小區改造相關研究

李政清（2018）認為老舊小區改造的綜合改造過程是城市建設和管理的薄弱環節，存在群眾工作壓力大、協調難度大、配套資金壓力大、危房治理難度和加裝電梯難度大等問題，并提出堅持走群眾離線建立多元資金籌措機制和利用市場機制來探索改造老舊小區改造的長效機制對策[3]。郭晨曦等（2021）認為在改造小區過程中居民是社區治理的主體，但存在居民有意參與、無力參與、無序參與的問題[4]。張佳麗等（2021）認為影響居民參與小區改造的積極性影響因素來自內部因素和外部因素，其中利益驅動和社會資本是影響老舊小區改造的內部影響因素，而相關制度和社區治理水平是外部影響因素[5]。馮聞潔（2021）認為文化因素是老舊小區改造的必要因素，需要從思想上、能力上和實踐中融入文化因素，促進老舊小區改造工作[6]。蔡小青等（2021）從利益相關者、項目自身和外部環境三個維度分析了老舊小區改造項目工程進度的影響因素[7]。羅思琪等（2020）采用科學的決策方法，從制度、經濟、社會與環境、工程、項目管理五個維度分析老舊小區改造可持續發展的14個阻礙因素[8]。

2 老舊小區改造影響因素分析識別

通過對老舊小區改造的相關文獻梳理以及現場調研，結合多元共治理論將老舊小區改造的影響因素通過政府層面、居民層面、企業層面、社區層面四個維度進行劃分，共確定11個影響因素，構建老舊小區改造影響因素體系，并對每個因素給予解釋說明，如表1所示。

表1 因素釋義圖

3 DEMATEL方法的實證與結果分析

3.1 問卷發放和數據整理

本文采取邀請11位專家填寫調查問卷的方式獲取了樣本數據。調查對象包括社區工作人員、業主委員會代表、相關領域的高校教授以及物業公司的領導高層人員。由于問題具有模糊性，為了保證數據最大限度地有效性和準確性，問卷的打分規則采用5級標度，按照0～4標度進行打分，0表示無影響、1表示很弱影響、2表示正常影響、3表示較強影響、4表示很強影響，采用德爾菲法，最終收回11份有效評分表，得出直接影響矩陣A。如表2所示。

表2 直接影響矩陣

3.2 實證過程和數據結果

（1）建立標準化直接影響矩陣，根據專家評分，構建直接影響矩陣A。根據11位專家評分結果，并進行均值計算，最終確定出老舊小區改造影響因素的具體直接影響矩陣A（A=[aij]n×n），其中n代表影響因子數量，aij表示指標i對j的影響程度，若i=j，aij=0（表2）。

（2）確立規范化影響矩陣G（G=[gij]n×n）和綜合影響矩陣T（T=[tij]n×n），對直接矩陣A進行歸一化處理，得到規范直接影響矩陣，易知0≤gij≤1，并且。計算系統影響因素間的綜合影響矩陣，矩陣T的計算公式為T=G（I-G）-1，其中I為單位矩陣，其綜合影響矩陣如表3所示。

表3 綜合影響矩陣T

（3）在T矩陣中計算各因素的影響度、被影響度、中心度及原因度，其計算公式和計算結果（表4）如下：

3.3 結果分析

3.3.1 關鍵因素識別分析

中心度是因素的影響度和被影響度之和，代表了在該系統中因素作用大小，中心度越大就說明因素在整個系統中的重要性就越突出。本研究結合每一個因素的中心度及其因素屬性，選取在系統中綜合排名前3的因素作為其關鍵因素。結合表4選取中心度排名前4的因素有：Y1法律法規不健全、Y3政府融資困難、Y2主體間協同難、Y7物業服務管理效果不佳。雖然Y7中心度排名為第四但是屬于其結果因素，容易受其他因素的影響，故不納入關鍵影響因素。按其原因度排名前4的影響因素是Y4產權形式混雜、Y1法律法規不健全、Y2主體間協同難、Y3政府融資困難。Y4產權形式混雜因素雖然中心度排名中等，但因其原因度排名第一，表示其驅動力較強，非常容易影響其他因素，故將其納入關鍵因素。綜合對比Y3雖然中心度排名靠前，但因考慮起原因度較Y4相比較低，故Y3不作為其關鍵因素考慮。最終，本研究確定出Y1法律法規不健全、Y2主體間協同難、Y4產權形式混雜為老舊小區改造的關鍵影響因素。

表4 DEMATEL計算指標值

3.3.2 原因度分析

原因度是區分系統中原因因素和結果因素的重要指標，當因素原因度的數值為正值時，其屬于原因因素，表示該因素對其他因素影響較大，當因素原因度的數值為負值時，其屬于結果因素，表示該因素受其他因素的影響較大，通過原因度分析能得到所有因素的因果關系。依據表4可知，原因因素按照原因度大小排名包括Y4產權形式混雜、Y1法律法規不健全、Y2主體間協調難、Y3政府融資困難、Y5居民內部差異化、Y10社區職能發揮受限6個因素。結果因素按照其原因度大小（絕對值）排名為Y7物業服務管理效果不佳、Y9缺少專營單位支持、Y6業主委員會作用不明顯、Y8社會資本難以進入、Y11社區重視、宣傳程度不足等5個因素。

4 對策建議

4.1 政府維度層面

政府應做好老舊小區改造引導工作，完善整個過程的政策制度，設立相應的專職機構協調相關部門開展工作和提供政策支持。完善法律法規，借鑒其他城市小區改造的有關規定，完善相關法規，制定的相關法規要符合產權法、物權法等相關法律要求。加強專項補助資金統籌安排，積極爭取國家關于老舊小區改造工作的補助資金，做好全過程的監管工作，必要時開啟綠色審批通道，明確其各方責任，建立統一的審查制度和驗收程序。

4.2 居民維度層面

增強居民的主動性和積極性，讓居民參加到小區改造的過程中來，實現居民的主體地位，引導居民多渠道、多形式地參與工作，解決參與度狹窄以及方式單一的問題，最大程度拓寬居民參與渠道。充分發揮業主委員會的作用，吸收居民內部具有代表性的多方力量參與，建立居民議事或者公眾參與平臺，有效化解利益糾紛和工作矛盾。居民作為小區改造的最直接受益者，可承擔小區改造合理的相關費用。

4.3 企業維度層面

開創多路徑企業參與路徑，進一步明確和細化企業對小區改造的工作辦法，為參與老舊小區改造工作的提供多種形式，激勵社會力量參與。強化專營單位的社會責任，要求專營單位按時對小區進行檢測及匯報工作，設立項目承包方的責任制度并堅定落實下去，讓群眾參與到老舊小區改造的項目工作中來，使其成為有力的監督力量。資金是老舊小區改造必不可少的，要創新融資模式，為參與小區改造工作的企業提供一定的優先權利和貸款模式，保證整個過程資金鏈的完整性。

4.4 社區維度層面

營造良好氛圍，助力改造工作，加大社區宣傳力度，增強居民參與工作的思想動力以及組織推動力。做好社區人員的職責分工，建立相應的考核辦法。建立居民心理疏導工作小組，提高居民的主動參與意識，宣傳改造小區的重要意義并爭取到居民群眾對于社區的理解和支持，加強小區與社區的人際交流，推動社區與居民共同發展，發揮多方共同治理以及資源調動的優勢。

5 結論與展望

本研究雖然分析了老舊小區改造的核心因素，但是在一定程度上還存在不足：如在調研區域方面僅限于遼寧省葫蘆島市，調研的范圍不夠廣泛還不能夠代表其他地區的情況，雖然通過DEMATEL方法查找出了關鍵影響因素，但是對于每個因素之間的作用機理以及在系統中的層次結構劃分并沒有進行分析探討。未來可以從以下幾個方面進行拓展創新：第一，進行更加廣泛的調查，以分析出具有代表性的分析結果。第二，結合ISM解釋結構模型以分析出整個系統層級，將模糊不清的系統劃分具有層次的遞階結構模型，有利于決策者做出決策，從而更好地推動老舊小區改造工作的整體進程。