農村宅基地改革與管理有關問題解答（三）

（接上期）

十一、新批宅基地要優先利用原有的宅基地、村內空閑地和村周邊的丘陵坡地，如確需新增建設用地的，需要辦理的審批程序是什么

《河南省農村自建住房規劃和用地管理辦法（試行）》（豫政辦〔2021〕63號）對農村宅基地新增建設用地審批程序作出了明確規定，農村自建住房新增建設用地審批實行單獨組卷，由縣級政府批準;批準后10日內，在省級政府批準建設用地備案系統中按要求報備，所需計劃指標年底實報實銷。報縣級政府審批時應當附鄉鎮政府出具的《農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）審批表》，并由縣級自然資源部門對是否符合國土空間規劃、用途管制要求及是否存在違法用地行為等內容進行審核。

十二、村民新建、改建、擴建、翻建面積在300㎡以內、不超過三層的低層住房時有什么要求

《河南省農村集體建設用地房屋建筑管理辦法（試行）》（豫政辦〔2021〕63號）對農村自建低層住房進行了明確規定，村民在自建低層住房建筑活動中，對房屋建設負首要責任，必須選擇符合要求的設計圖、施工方和監理方，并與施工方、監理方簽訂書面合同，約定房屋保修期限和相關責任;應當自覺接受鄉鎮政府和村民委員會的監督管理。村民在取得《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地批準書》后，向鄉鎮政府提交施工圖紙、施工人員信息等資料，鄉鎮政府對資料進行審核，符合條件的方可開工。村民可委托具備房屋建筑設計資質的單位或者建筑、結構專業的注冊設計人員進行設計并出具施工圖紙，也可選用政府購買服務的技術人員進行設計出圖或者選用政府免費提供的村民自建住房設計圖冊。在建房過程中，村民和施工方應當選用符合國家和省級規定標準的建筑材料、建筑構（配）件和設備。

十三、河南省農村宅基地超面積要收取費用嗎

不收費。《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于涉及農民負擔項目審核處理意見的通知》（中辦發

〔1993〕10號）規定，取消收費和農村宅基地超占費。河南省鞏義市、孟津縣、寶豐縣、長垣市、新縣等5個國家農村宅基地制度改革試點縣市由國家授權可以開展農村宅基地有償使用探索外，河南省其他地區均不收取超占費用。

十四、目前正在開展的農村房地一體不動產登記會向群眾收取費用嗎

本次統一登記權屬調查及登記所需費用由政府承擔，不會向群眾收取任何費用。

十五、女子可以繼承父母農村宅基地上的農房嗎

可以。農村房屋屬于個人的私有財產，無論子女都有繼承權。根據《中華人民共和國繼承法》，被繼承人的房屋作為遺產可以被繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能單獨繼承。

十六、農村宅基地和農民住房可以抵押嗎

除全國人大常委會授權開展農民住房財產權抵押貸款試點的地區外，其他地方農村宅基地和農房不能抵押。河南省除鞏義市、孟津縣、寶豐縣、長垣市、新縣等5個國家農村宅基地制度改革試點縣市外，其他地方農村宅基地和農房不能抵押。

《中華人民共和國民法典》第十七章第三百九十七條指出，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。第三百九十九條指出，下列財產不得抵押：

（一）土地所有權;

（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外。

十七、農村宅基地使用權轉讓必須滿足什么條件

宅基地使用權轉讓須在征得宅基地所有權人同意的前提下，在村集體經濟組織內部進行，且受讓人須為符合宅基地申請條件的農村村民。

十八、農房出租的最長年限是多少

《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）規定，城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，要嚴格遵守合同法的規定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。

十九、村集體在什么情況下可以收回農民宅基地

有下列情形之一的，村集體報經原批準用地的人民政府批準，可以收回宅基地使用權：

（一）鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設需要使用土地的，集體收回宅地基使用權，并對宅基地使用權人給予適當補償。

（二）不按照批準的用途使用宅基地的。

（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的。

（四）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不再確定土地使用權。已經確定使用權的，由集體報經批準用地的人民政府批準，注銷其土地登記，集體收回宅基地使用權。

（五）非農業戶口居民（含華僑）原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，集體收回宅基地使用權。

（六）在確定農村居民宅基地使用權時，其面積超過當地政府規定標準的，可在土地登記卡和權證內注明超過標準面積的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，其超過部分由集體收回使用權。

（七）地方政府規定的其他情形。

二十、如何保障農民宅基地合法權益

宅基地是農村村民的基本居住保障用地。《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）要求：要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。不得以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回農戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。嚴格控制整村撤并，規范實施程序，加強監督管理。嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

二十一、農村建房行為“八不準”是什么

《自然資源部? 農業農村部關于農村亂占耕地建房“八不準”的通知》（自然資發〔2020〕127號）規定：

（一）不準占用永久基本農田建房;

（二）不準強占多占耕地建房;

（三）不準買賣、流轉耕地違法建房;

（四）不準在承包耕地上違法建房;

（五）不準巧立名目違法占用耕地建房;

（六）不準違反“一戶一宅”規定占用耕地建房;

（七）不準非法出售占用耕地建的房屋;

（八）不準違法審批占用耕地建房。

二十二、農民非法占地建房應承擔什么法律責任

我國實行最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度，堅持土地用途管制，嚴禁超標準占用宅基地。對違法違規占地建房行為，《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》明確了相應的法律責任。

《中華人民共和國土地管理法》第七十五條規定：違反本法規定，占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門、農業農村主管部門等按照職責責令限期改正或者治理，可以并處罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

《中華人民共和國土地管理法》第七十七條規定：未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款;對非法占用土地單位的直接負責主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

《中華人民共和國土地管理法》第七十八條規定：農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農業農村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。

《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十五條規定：在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

二十三、村級組織在宅基地日常管理中應發揮什么作用

農村宅基地歸農民集體所有，集體經濟組織或村委會行使農村宅基地所有權。村級組織在鄉鎮政府的指導下，要健全完善本村宅基地民主管理辦法，探索設立村級宅基地協管員，依法管好用好宅基地。在申請審批過程中，負責初步審核并全程參與落實“三到場”要求，重點參與鄉鎮政府組織的現場開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置;農戶建房完工后，參與鄉鎮政府組織的驗收環節，實地檢查農戶是否按照批準面積、“四至”等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房。加強農村宅基地日常巡查，及時發現和制止涉及宅基地的各類違法違規行為，并將不聽勸阻、拒不改正的情況及時向上級報告。

（責任編輯? ? 任瑞芳）