淺議上海市經濟適用房、公共租賃房與商品房的設計要求差異

王曉娟

上海筑景建筑設計有限公司 上海 200033

引言

經濟適用房為政府面向本市中低收入住房困難家庭提供的政策性住房，公共租賃房為提供給家庭或者單身人士過渡性、階段性的租賃用房，兩者都屬于保障性住房。由于套型面積受控，此類住宅若照搬現有住宅規范的規定，會面臨一些困難。上海地少人多、資源緊缺，為滿足此類保障房的開發建設，相繼出臺了《上海市保障性住房設計導則公共租賃住房篇（試行）2011年》（以下簡稱公租房導則）、《上海市保障性住房設計導則經濟適用住房篇（試行）2011年》（以下簡稱經濟適用房導則）等規定。通過在設計規定上放寬要求，提高使用效率，采用空間復合設計，兼顧住宅的經濟性和居住品質。

1 總體設計1.1日照要求

日照是總體設計中影響建筑排布的重要因素，通過對日照要求的降低，可以降低高密度小戶型的設計難度，提高節地性。

《經濟適用房導則》中曾設放寬政策，因后續上海日照標準調整，目前該條已失效。而實際項目中，因為經濟適用房會有部分房源用于銷售，日照一般仍按照商品房的標準設計。

公共租賃房因只租不售，導則中采用“累計日照時間”替代“連續日照時間”。實際項目中，由于日照計算軟件設定等原因，仍以連續日照計。高層成套小戶型住宅90%以上的套型滿足日照要求即可，朝向不作要求。這條規定放寬，可以突破商品房南北行列式布局的限制，如顧村1號地塊的海尚菊苑增加了東西向套型，形成合院公共活動空間，豐富建筑形態。高層成套單人型宿舍，則參照《宿舍建筑設計規范》的要求，50%以上居住應有良好朝向，并滿足日照要求。因此公租房項目，常引入“L”型的建筑，以滿足高密度的設計要求。對于中心城范圍內的改造項目，成套小戶型住宅的日照標準還可進一步酌情降低。

1.2 停車

住宅的機動車車位及非機動車車位按照《建筑工程交通設計及停車庫（場）的設計標準》執行。新建設規范 DG/TJ08-21于2022年1月1日時開始實施，經濟適用房、公共租賃房的配置指標相比2014年版本有所提高。其中公共租賃房（成套單人型宿舍）停車位指標按照公共租賃房（成套小戶型）配建停車位指標的50%執行。該條放寬一是因為大城市保障性住房小區的套密度比普通商品房小區提高了至少30%，而每戶面積遠小于商品房的面積，二是停車數量的減少能有效降低建造成本[1]。

非機動車庫則不分住宅類型采用同樣的標準，非機動車停車占地小，加上共享單車的普及，降低標準對于經濟性的提高作用不明顯。

表1 住宅機動車停車位指標（DG/TJ08-14 已廢止）

表2 住宅機動車停車位指標（DG/TJ08-21）

1.3 綠地

商品房綠地率按規范不應低于35%，集中綠地面積應不少于用地總面積的10%（每塊≥400m2）。經濟適用房和公共租賃房導則的綠地率為中心城區以內不低于20%，中心城區以外不低于25%，集中綠地也不作要求。經濟適用房和公共租賃房項目綠化設計還應選取適宜上海氣候和土質條件，維護成本低的植物。在《浦東新區保障性住房設計要求》中提出每100m2綠地面積中，落葉喬木或常綠喬木種植數量不得少于3株，每株胸徑不得小于12cm，分叉枝不得少于3級分叉枝。綠地內建筑小品面積不得大于綠地面積的5%，步行場地面積不得大于綠地面積的15%等要求，防止項目在實施過程中偷工減料，降低小區品質。

1.4 配套公建

公租房因只租不售，可不設業委會用房，同時適當增加小區物業管理、招待所、食堂（餐飲）、便利店、洗衣房、活動室、健身房等的配置。保障房設計導則中規定中心城區以內的可以結合周邊配套條件，利用已有設施，在實際的項目中，此條需征詢相關部門才可以實施。

2 單體設計

2.1 套型分類

《上海市住宅設計標準》規定住宅套型設計分為小套（60m2以內）、中套（90m2以內）、大套（大于90m2），應以小套、中套為主。經濟適用房按照家庭結構及居住空間數分為Ⅰ型、Ⅱ型、Ⅲ型（僅設置在中心城區外）。公共租賃住房分為中成套小戶型住宅和成套單人型宿舍。

2.2 面積要求及套內空間復合

經濟適用房、公租房標準偏低，對面積要求更高。經濟適用房采用套內面積+建筑面積的雙重控制標準。按中心城區內外分區，套內按照Ⅰ型40/35m2、II型54/44m2、Ⅲ型63m2控制，結合不同層數得房率：多層約為90%，7～11層約為84%，12～18層約為81%，18層以上約為77%，得出對應套型建筑面積作為第二個控制標準，保證住戶得到較為公正的套內面積[2]。

公共租賃房單個項目人均套型面積不超過30m2。成套住房套型建筑面積（含高層）一般在40～50m2左右，原則上不超過60m2。單人型宿舍單居套建筑面積不超過35m2，二居套不超過60m2，三居套不超過80m2，四居套不超過100m2。

由于嚴格的限制，各功能空間面積分配需要分配合理、適中。從設置標準中可看出，經濟適用房、公共租賃房提出了臥室兼起居室，廚房與餐廳的復合面積要求，空間復合設計提高小面積戶型的使用效率，導則中提供了翔實的空間模塊供設計參考。

表3 住宅功能房間面積要求

2.3 建筑層高

上海市住宅設計標準，比國標層高、凈高要求更高，公共租賃房對凈高要求有所降低。筆者接觸的實際項目中，經濟適用房與公租房一般層高仍設置在2.8～3.0m，在條件允許的情況下增加居住的舒適度。

表4 住宅凈高對比表

2.4 樓電梯設計

《上海市住宅設計標準》規定十二層至十八層住宅，當單元設置1臺電梯時，應在單元與單元之間設置連廊，并應在十二層及十二層以上每三層相鄰的兩單元的走道、前室或樓梯平臺設置連廊。這種設計經濟性較好，在商品房中也有應用。但經濟適用房面積小，住戶多，使用中，聯系廊影響北側房間的私密性和安全性，同時用戶私自占用聯系廊容易產生糾紛，相關導則中規定不應采用此種設計[3]。

商品房應滿足各類規范中的無障礙要求，而經濟適用房需滿足基本的無障礙設計要求：單體建筑入口、入口平臺、公共走道、電梯轎廂及侯梯廳等，對無障礙車位、無障礙住房、公共樓梯要求等方面的無障礙設計不做硬性規定。公共租賃住房僅對其電梯的凈尺寸作出規定，無需對電梯轎廂需進行無障礙設計。

2.5 門窗陽臺

通過凸窗、陽臺等“偷面積”，是商品房的常見設計手段。經濟適用房、公租房在設計要求上更加務實。商品房的陽臺規范要求為設計進深不超過1.8m，水平投影面積≤8m2，按其水平投影面積的1/2計容積率，一般為開敞陽臺。

經濟適用房面積小，若設置開敞陽臺，長期居住的住戶容易自行改造成封閉陽臺。經濟適用房的陽臺在滿足南向陽臺、不設置保溫、面積不大于5.5m2、凈深不應小于1.3m的情況下，不計入容積率。在此條件下，經濟適用房應設計封閉陽臺，陽臺外窗應采用中空玻璃，傳熱系數不應高于3.2w/（m2·K），室外空調機座板位置不得占用陽臺面積。這項規定增加了用戶實際使用空間，避免后期自行改造，封閉陽臺及對傳熱系數的要求保證住宅的熱工性能。

公共租賃房住戶使用周期短，改造意愿不強烈，規范中不設封閉陽臺的要求，可采用開敞陽臺節省成本。對于住宅的凸窗，公共租賃房規定不能設置，經濟適用房只可設置南向凸窗。凸窗進深與商品房統一采用“進深不超過0.6m不計容”的測繪口徑。

2.6 立面設計

保障類住房的建設意向書中，一般包含外裝飾材料要求，通常要求為1～4層采用石材或高級面磚，4層以上采用真石漆，可防止經濟適用房、公共租賃房在立面外觀上材質造型過于單一簡陋。而商品房則無此限制[4]。

3 結束語

建造經濟適用房、公共租賃房，對改善城市低收入居民的居住條件，解決民生問題，促進社會和諧穩定發展具有重要意義。在設計要求上和商品房有所區分，不只是降低了高要求下的設計難度，更是引導科學合理的設計，在滿足中低收入人群的基本需求之外，為其提供更加舒適使用的居住環境。