住宅小區物業管理中消防安全問題及對策分析

朱明玉

摘要：由于經濟社會以及科學技術不斷發展，使得城鎮化建設進程不斷加快，這個過程中房建行業取得了高速發展，從而使得以現代高層建筑為主的住宅小區正在不斷增多。在住宅小區中，物業管理屬于一個非常重要的綜合管理體系，是住宅小區以及城市社會中極為關鍵的組成部分。目前來看，我國住宅小區物業管理已經取得了一定的發展和進步，但是在消防安全管理方面仍然存在著一定的不足。因此，文章針對住宅小區物業管理當中的消防安全問題及其對策做出分析和探討。

關鍵詞：問題與對策;物業管理;消防安全;住宅小區

目前，我國城市現代化水平正在不斷提高，廣大民眾的生活水平也較以往有了非常大的變化，不但物質生活富足，而且精神生活也得到了有效滿足，廣大民眾對自身的居住環境逐漸有了更高的要求，因此，在住宅小區中陸續出現了各種娛樂設施、休閑設施以及購物和餐飲場所等，使得住宅小區不斷向著現代化、多功能以及復雜化的方向發展。這卻給住宅小區的消防安全管理帶來了一些新的挑戰，物業作為住宅小區的綜合管理機構，承擔著消防安全管理重責，所以有必要對消防安全問題以及對策做出分析，以此來保證廣大民眾能夠獲取更為優質健康的生活環境。

1? 住宅小區物業管理部門的消防管理職責

受我國經濟社會快速發展的強力推動，現代民眾的物質生活水平得到了大幅度的提升，這有效促進房地產行業的快速發展，住宅小區當中的物業管理也開始不斷地向著更為立體、高效以及安全的方向發展。對于住宅小區物業管理部門來講，維持小區干凈整潔以及秩序井然屬于其主要職責，同時也要主動承擔起小區的安全工作。在威脅小區安全的眾多因素中，消防安全屬于一個不可忽視的因素，其能夠對小區當中業主以及住戶的生命財產安全產生直接影響，所以消防安全管理職責成為住宅小區物業管理的一項重要職責[1]。住宅小區物業管理部門主動承擔消防職責，屬于我國法律規定其必須承擔的一個重要義務。在我國《消防法》當中曾有明確規定，住宅區當中的物業服務企業需要對管理區域當中的共用消防設施做好維護管理工作，并且為小區提供消防安全防范服務。

2? 住宅小區概述

2.1? 住宅小區的概念

對于住宅小區來講，其屬于由自然支線（如河流）以及城市道路等進行劃分的一個完整的居住地段，一般情況下不會被交通干道所穿越。住宅小區通常都設置以及建造了一整套的設施和相應管理結構，能夠有效為廣大居民提供生活所需以及基礎專業服務[2]。

2.2? 住宅分類

住宅具備著一定的差異性，大體上能夠分為以下幾種類型：

一是依照層數進行分類，即低層、中層以及高層住宅。二是結合住宅的平面布局分為點式以及條式住宅。三是依照用途以及功能分為普通住宅、別墅住宅、老年人住宅以及青年住宅等。

2.3? 住宅小區分類

對于住宅小區來講，其同樣可以劃分為多種類型，一般情況下主要有以下幾種類型。

一是結合住宅小區建筑的主體建筑構成能夠分為多層、中層以及高層等住宅小區。二是結合住宅小區的建筑規模分為單元性住宅小區、普通住宅小區以及大型住宅小區和超級住宅小區。三是結合建設時間分為新建以及老舊住宅小區。

2.4? 住宅小區的特點

現代住宅小區主要具備以下幾個特征：一是建筑綜合性非常強。由于經濟社會以及科學技術發展迅速，所以廣大民眾的生活需求變得更加多樣化，為了能夠切實滿足廣大民眾的這些需求，目前住宅小區逐漸成為可一種集居住、文化、體育、醫療、商業、金融等諸多功能的現代化、高端化以及智能化的綜合性場所，同時消防等基礎配套設施也較以往更為健全。二是不斷向著高層住宅發展。我國近幾年城市化進程正在不斷加快，城市人口也在持續增長，這使得城市建筑用地呈現出一種較為緊張的狀態，使得建設高層住宅逐漸成為了改善居住環境以及解決用地緊張等問題的一個主要手段。三是建筑密度不斷增大。一般情況下，對于建筑密度來講，主要指的是建筑物基底所占面積與實際建設規劃用地面積之間的比。通常建筑樓層越高，其建筑密度也就越低，伴隨著城市建筑用地愈發緊張，現代住宅小區的建筑密度也正在不斷增大，甚至部分地區的建筑密度已經超出了國家相關規定[3]。

3? 住宅小區物業管理中的消防安全問題

3.1? 未能給予消防管理工作足夠重視

對于住宅小區的消防安全管理工作來講，其屬于一項長期工作，需要給予高度重視，并要督促相關工作人員才能夠切實做好這項工作。但是物業管理中又包含著非常多的內容，很多物業公司為了節約成本往往只將工作重點放在各項費用的收取以及日常設備的維修和管理等方面，對于消防安全管理卻沒有足夠的重視。這使得部分基礎消防設施缺乏有效的管理以及維護，甚至部分消防設施成為擺設，由于長期無人管理以及維護，一旦發生火災，這些設施也難以發揮出應有的價值和作用[4]。

3.2? 缺乏良好的責任意識

對于小區住宅的消防管理工作，必須要做好明確監督，如此才能保證消防管理責任切實有效地落實。但是結合現狀來看，很多物業公司與開發商之間簽訂的合同存在一定問題，對于涉及的消防安全責任并沒有明確的劃分，這就留下了很多消防安全隱患，一旦出現問題，又互相推諉責任，甚至找不到責任人。此外，部分物業公司在實際管理的過程中，往往流于形式，未能將工作有效落到實處，嚴重缺乏責任意識。

3.3? 缺乏消防安全管理資金

住宅小區的物業管理想要高效地做好消防安全管理工作必須要有一定的資金支持，結合現狀來看，很多住宅小區的物業都處于資金不足的狀態，所以在面對這一問題時，大部分都不得不望而卻步。通常情況下，物業消防安全管理的資金主要來自兩個方面：首先是小區業主，其次便是房地產開發商。對于業主來講，對其收取消防安全管理費用存在著一定的難度，同時消防設備的維修管理費用相對較高，如果開展消防設施維修以及檢測等活動，必然需要花費大量的資金，但是這些資金對于部分小區業主來講難以負擔甚至不愿意承擔，而對于房地產開放商，其在這方面的資金支持力度也不是很大。所以這種消防安全管理資金受限的局面，導致物業消防安全管理工作得不到順利高效的開展，也對消防安全管理水平的有效提高造成了不利影響。

3.4? 對物業消防安全管理監管不足

首先，行業監督不足。目前來看，整個行業內部對消防安全管理工作沒有給予足夠重視，在人員配置方面以及資金支持方面都缺乏積極主動性。除此之外，行業系統主管單位也沒有一個明確的消防安全管理職責，這導致行業內部無法有效樹立起一個正確良好的消防安全監督管理理念，從而無法加強安全消防監督管理[5]。

其次，消防執法監督力度不夠。結合現狀來看，物業消防安全管理過程中出現火災隱患以及消防違法行為的整改方面雖然有相應的法律法規依據，卻沒有一個較為標準統一的操作性條文，這使得執法監督的難度相對較大，同時消防執法監督僅能督促物業公司解決相應問題，卻無法有效介入房地產開發商、業主以及相鄰關系人等存在的一些利益糾紛。另外，消防執法監督的各項干預措施，往往處于一種被動狀態，導致監督效率相對較為低下。

最后，業主自身監督能力不強。部分住宅小區當中的業主存在消防安全意識不夠強的問題，他們往往更愿意將目光鎖定在物業收費問題，卻沒有重視物業是否制定以及履行相關消防安全管理制度和各項事宜。此外，目前業主占用消防通道等安全隱患行為也時有發生，這些都對消防安全管理造成了不利影響。

4? 住宅小區物業管理中消防安全問題解決對策

4.1? 明確劃分好各方責任

4.1.1? 明確政府層面的責任

對于各級政府部門來講，需要加強對消防安全的管理，定期開展檢查活動。相應地區需要建立健全一個較為完善的物業消防安全管理機制，同時明確好相關工作人員的具體權責，不斷增強工作人員的消防安全意識。對此，需要建立一個網絡化公眾平臺，以此來收集廣大民眾反映的問題以及意見，并且要給予這些意見和建議足夠重視。如確實存在消防安全隱患，應立即督促相關物業公司開展清除行動，以此來規避消防安全隱患，切實保證廣大民眾的生命財產安全[6]。

4.1.2? 明確行業部門責任

對于房管部門必須要積極主動地承擔起相應的監管責任以及義務，應該定期且多次地開展相關培訓，保證各項工作能夠切實有效地實施。除此之外，消防救援部門以及公安部門也應該開展監督檢查活動，及時處理民眾的投訴舉報。對于城管執法部門也應該做出責任劃分，并督促其開展監督管理活動，也就是說各個行業部門都應該切實開展監督管理活動，以此來組建一個較為完整全面的監督管理網絡和體系，從而推動物業消防安全管理水平不斷提高，切實保證廣大民眾的穩定生活。

4.1.3? 明確物業公司的責任

物業公司屬于住宅小區消防安全管理方面的主要實施者，必須要充分意識到自身需要承擔的責任以及義務，要給予消防安全管理工作高度重視，積極主動配合以及聯合各部門開展各項消防工作。在實際開展消防安全管理工作的時候，還應該開展人員崗位分配以及責任劃分工作，明確好各自職責，并制定相應獎懲制度，以此來保證各項消防安全管理工作能夠切實有效地執行。除此之外，物業公司還應該定期向業主開展消防安全知識普及工作，切實履行好自身的義務和責任[7]。

4.2? 增強消防安全群防群治能力

4.2.1? 加強警示懲戒力度

住宅小區的物業管理人員在實際開展消防安全管理工作的時候，一旦發現有人違反相關消防安全規定，必須要及時制止并對其進行批評教育，盡力幫助業主充分認識到自身行為的錯誤性，并引導和督促其積極改進。如果在單純說教的方式沒有效用的情況下，必須要開展警示懲戒，物業管理人員應及時向相關部門進行報告，使違法違規人員受到合理的法律懲罰，以此來增強其消防安全意識，糾正其思想和行為。

4.2.2? 做好宣傳教育工作

住宅小區的物業消防安全管理部門，應該注重挖掘和培養小區中的消防志愿者，由小區居民志愿者定期組織開展各項消防安全知識講解工作，保證廣大業主逐步增強消防安全意識，了解和掌握消防安全知識以及技能，規避各種日常生活中可能產生的不規范以及不正確的用電、用火行為。此外，物業還應該積極做好宣傳教育工作，定期組織開展消防電視宣傳片或者挨家挨戶派送家庭防火常識手冊，以此來進一步增強業主的消防安全意識。此外，物業也可以聯合消防救援隊伍開展消防演習，或者邀請專業消防人員開展滅火以及疏散逃生等相關知識的講解工作。

4.3? 注重提高物業消防安全管理水平

對于住宅小區的物業來講，需要開展專業消防安全管理隊伍的建設工作，積極投入一定的成本開展日常管理以及維護。對于檢查過程出現的問題需要及時處理，對于消防設備等需要定期進行檢修、更新。除此之外，物業還需要對相關管理人員開展考核，利用一些較為科學的考察機制開展監督考核，不斷增強相關工作人員的責任意識，切實做好消防安全管理工作。同時，還應該定期開展消防安全知識以及技能的培訓教育工作，保證相關管理人員思想以及知識的先進性，一旦發生緊急事件，能夠切實有效地應對以及處理。

4.4? 合理建立收費機制

住宅小區的物業消防安全管理工作離不開資金的支持，為了保證資金來源穩定，物業需要制定一個科學合理的收費機制，明確費用項目以及費用用途，同時將其公開化，以此來得到業主的認可與支持。相關職能部門以及業主還應該對此項費用開展賬目核實工作，保證資金能夠用到實處。

5? 結語

綜上所述，住宅小區物業消防安全管理仍然存在著很多的問題以及不足之處，為了切實保證廣大民眾的生命財產安全，需要對這些問題進行深入分析和研究，挖掘背后的真正原因，然后采取科學合理的對策將這些問題進行緩解甚至消除，如此才能不斷提高物業消防安全管理水平，保證廣大民眾能夠在一個安全健康的環境中生產生活。

參考文獻：

[1]游瀅.研究住宅小區物業消防安全管理存在問題與措施[J].數字化用戶，2018，24（9）：124.

[2]曹瑋.小區物業消防安全管理存在的問題及改進措施[J].山西建筑，2018，44（10）：255-256.

[3]肖全忠.物業消防安全管理常見問題及對策分析[J].今日消防，2020，5（1）：49-50.

[4]石巖峰.住宅小區火災隱患及消防安全對策[J].武警學院學報，2017，33（6）：54-57.

[5]毛麗娜.老舊居民小區的消防安全管理探討[J].山西建筑，2018，44（11）：247-249.

[6]蘇文征.論住宅物業消防安全管理法律關系[J].今日消防，2020，5（3）：43-44.

[7]徐培甡.高層建筑消防安全管理現狀以及對策[J].低碳世界，2020，10（9）：199-200.

Analysis of fire safety problems and countermeasures

in property management of residential communities

Zhu Mingyu

（Liaocheng Fire and Rescue brigade，Shandong Liaocheng? 252000）

Abstract：Due to the continuous development of economic society and science and technology， the urbanization process has been accelerated， and the housing construction industry has achieved rapid development in this process， thus making the residential communities mainly of modern high-rise buildings are increasing. In the residential community， property management is a very important integrated management system， which is an extremely critical component of the residential community and urban society. At present， China's residential property management has made certain development and progress， but there are still certain shortcomings in fire safety management. Therefore， the article analyzes and discusses the fire safety problems and their countermeasures in the property management of residential communities.

Keywords：problems and countermeasures;property management;fire

safety;residential community