南寧經(jīng)驗(yàn)： 創(chuàng)新推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

姚琳尹 （廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息中心宣傳科）

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是民生工程、發(fā)展工程，存在點(diǎn)多面廣、任務(wù)重、融資難、后續(xù)運(yùn)營管理難等問題。小區(qū)改造需要財(cái)政率先發(fā)力，也需要吸引社會資本參與。廣西各地積極探索改造融資做法，南寧市大膽創(chuàng)新，采取PPP模式，積極吸引社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，形成中央及自治區(qū)財(cái)政補(bǔ)助、市本級財(cái)政支持和社會資本方出資等多渠道資金籌措機(jī)制，有效破解了改造融資和長效管理難題，形成了獨(dú)特的“南寧經(jīng)驗(yàn)”。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造普遍面臨“人”“地”“錢”的難題，而投融資問題是老舊小區(qū)改造工作的關(guān)鍵。

一邊是基礎(chǔ)設(shè)施落后、財(cái)政資金不寬裕的困難現(xiàn)狀；一邊是開展城市更新工作、提升市民生活品質(zhì)的殷切期望。矛盾夾擊下，在實(shí)施2020年第三批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目時，南寧市引入社會資本，將短期建設(shè)支出轉(zhuǎn)化為合作期內(nèi)每年的可用性服務(wù)費(fèi)和運(yùn)營維護(hù)費(fèi)的PPP模式，加速推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。首個PPP模式城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目于2021年9月底全面開工，目前改造已基本完工。

資金有保障 PPP模式激活老舊小區(qū)改造

“改造前烏煙瘴氣、臭氣熏天，改造后道路整潔，煥然一新，感到幸福感滿滿。”南寧市青秀區(qū)葛麻小區(qū)居民對老舊小區(qū)改造工程贊不絕口。

葛麻小區(qū)是南寧市2020年第三批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造PPP項(xiàng)目青秀區(qū)第二片區(qū)中的一個。改造前，葛麻小區(qū)存在居民和商鋪共用排水管、污水冒溢、化糞池?fù)p壞、道路坑坑洼洼等問題，居民強(qiáng)烈要求改造排水系統(tǒng)。2021年9月底，葛麻小區(qū)啟動老舊小區(qū)改造“手術(shù)”，但把這一整套改造“手術(shù)”做下來，需要不少經(jīng)費(fèi)。南寧市青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)等多地亟須推進(jìn)老舊小區(qū)改造，點(diǎn)多、面廣，面臨資金匱乏難題。

2020年，廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)《廣西進(jìn)一步加快推進(jìn)PPP工作促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展十條措施的通知》，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳指導(dǎo)南寧市采取PPP模式，多渠道籌措資金，有效緩解城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金壓力大等問題。同時，按片區(qū)劃分城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造區(qū)域，以“大片區(qū)”模式進(jìn)行打包，整合資源，統(tǒng)籌推進(jìn)各片區(qū)改造項(xiàng)目前期工作。“大片區(qū)”模式有效避免了傳統(tǒng)模式下易導(dǎo)致的前期工作進(jìn)度不一、投資規(guī)模小、難以融資等問題。

三方齊出力 持續(xù)推動PPP模式創(chuàng)新發(fā)展

南寧市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目獲得中央、自治區(qū)補(bǔ)助資金約占城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目投資的50%～80%，此外，還采用PPP模式引入社會資本方，解決了項(xiàng)目資金缺口問題。截至目前，南寧市采用PPP模式推進(jìn)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目共涉及307個小區(qū)、50325戶，涉及居民約15萬人。總投資15.27億元，通過PPP模式引入社會資本解決缺口資金5.19億元。但對于社會資本來說，如何融資、能否盈利，是其必須破解的現(xiàn)實(shí)難題。

南寧市PPP模式實(shí)行BOT（建設(shè)——運(yùn)營——移交）的運(yùn)作模式，由項(xiàng)目公司通過自籌、融資等方式解決資金缺口問題。據(jù)介紹，項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制有使用者付費(fèi)和可行性缺口補(bǔ)助兩種。當(dāng)使用者付費(fèi)收入不足以覆蓋項(xiàng)目公司建設(shè)投資和運(yùn)營成本時，由政府給予項(xiàng)目公司一定的補(bǔ)助。待公司資金回籠后，政府可以省去這項(xiàng)工作開支。這也是“居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓”的多方共贏模式。

改造初期投入大、回報(bào)周期長，要讓改造資金轉(zhuǎn)起來，得算一本細(xì)水長流的賬。葛麻小區(qū)改造項(xiàng)目的改造“賬期”共有20年。在這20年運(yùn)營管理期內(nèi)，公司核心收入來自小區(qū)閑置空間的利用，即通過電動自行車充電設(shè)施、物流快遞設(shè)施、車輛和行人出入口道閘廣告欄等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套運(yùn)營取得收入。未來引入養(yǎng)老、托幼、家政等便民服務(wù)，將增加長期穩(wěn)定收益，加快收回投資成本，實(shí)現(xiàn)盈利。

改管一體化 實(shí)現(xiàn)“一次改造、長期保持”

作為南寧市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造PPP項(xiàng)目的乳品廠居民小區(qū)，同樣煥發(fā)了新活力。小區(qū)改造前無物業(yè)管理、無居民組織，設(shè)施老舊，墻灰脫落、屋面漏水，小區(qū)大門未安裝防盜門，安全沒有保障。小區(qū)改造后，每戶每月收取物業(yè)費(fèi)0.35元/平方米。小區(qū)環(huán)境好了，居民愛家、愛社區(qū)的歸屬感日益強(qiáng)烈，經(jīng)常自發(fā)清掃小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生。

無獨(dú)有偶。南寧市興隆園小區(qū)改造后引入物業(yè)公司。經(jīng)過物業(yè)公司幾個月的規(guī)范化管理，小區(qū)告別了“臟亂差”，衛(wèi)生、安保、綠化、停車等各方面得到明顯改善。

據(jù)悉，南寧市絕大多數(shù)老舊小區(qū)是“三無”小區(qū)，因長期缺少維護(hù)導(dǎo)致越來越破舊。廣西在推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造PPP項(xiàng)目時，要求社會資本方（項(xiàng)目公司）除了具有專業(yè)能力和資本實(shí)力外，還要具備一定的物業(yè)管理能力，確保項(xiàng)目形成投、改、管、運(yùn)一體化，以解決老舊小區(qū)缺乏物業(yè)管理的問題。南寧市大多老舊小區(qū)改造期間，組建了“老友議事會”，老友議事代表通過召開老舊小區(qū)改造專題議事協(xié)商會議，采取選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民自管等方式進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)面貌“一次改造，長期保持”。截至目前，南寧市已同步推動12個老舊小區(qū)成功引入物業(yè)管理公司，居民有強(qiáng)烈意向、正在推進(jìn)物業(yè)服務(wù)進(jìn)駐的老舊小區(qū)有78個，老舊小區(qū)改造范圍內(nèi)“三無”老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率正不斷提高。

在傳統(tǒng)的融資模式中，無論是政府通過向銀行貸款、發(fā)放債券等實(shí)現(xiàn)融資，還是實(shí)行BOT模式，業(yè)主只有政府一方。自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳城市建設(shè)處負(fù)責(zé)人表示：“南寧市采取的PPP模式有效緩解了以往主要依靠政府直接投資導(dǎo)致財(cái)政出資壓力過大的問題，形成了多渠道資金籌措機(jī)制，統(tǒng)籌政府、社會、居民等合力推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，同時從機(jī)制上解決了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)融資難、后續(xù)管理難的問題，這個經(jīng)驗(yàn)可推廣借鑒。”