海景房20年，最美麗的泡沫

最近，“海景房跌成白菜價”上了熱搜。

文章中提到的是深圳半山海景頂豪天麓項目。一套原價1175萬元的天麓3區海景豪宅，2018年開始上架拍賣，流拍了6次，如今打了5折都賣不掉。要知道，2009年，天麓8區房價曾一度逼近了13萬元/平方米。

形勢不大好的還有海南儋州的恒大?；◢u。2015年海花島開盤是何等隆重風光，恒大興奮地公布開盤當天就賣了122億元，銷售面積約136萬㎡（建面），認籌到訪人數10萬，創下了三大世界之最，世界紀錄協會還給頒發了“世界之最”證書。接著5年，?；◢u房價從5688元/平方米漲至2～3萬元/平方米，買到就是賺到。但如今，海花島二手房8月掛牌均價已跌至14102/平方米。

山東威海海景房命運就更凄慘了。2019年就已經曝出，曾熱鬧一時的威海乳山銀灘海景房，二手房最便宜的跌到了2000元/平方米。

海景房洶涌澎湃地發展了20多年，曾經逆勢而起過，如今，隨著疫情對旅游業的打擊，海景房的熱度也慢慢涼了下來。

01

海景房的概念究竟是怎么炒起來的？

上世紀90年代之前，中國老百姓其實沒有海景房概念。最早的海景房，應屬北戴河療養院。北戴河作為度假區的歷史，可追溯至1891年，那時英美傳教士來北戴河傳教，覺得這地方好，便租地建別墅，北戴河的度假休養價值由此被開發出來。新中國成立后，北戴河的一部分別墅被改建為傷殘軍人療養院，全國工會系統、中央許多單位也在北戴河建了療養院。

北戴河療養院定義了海景房的兩大功能：康養、度假，為后來的海景房概念打了個樣，也啟發了老百姓海邊度假休養的概念。

90年代初，隨著商品房概念的日趨成熟，房地產開發迎來熱潮，海南興起了房地產開發熱，海景房首先在海南興起。接著，其他沿海市縣有樣學樣，濱海開發一時火熱了起來，河北秦皇島，山東煙臺、威海、青島、日照，廣西北海等有著海岸線優勢的地區，都涌入了這波熱潮，開發商們蜂擁而上瓜分海岸線。

有關海景房的營銷有著天然的話術優勢：中國海岸線全長1.8萬公里，人均海岸線不足1.3厘米，先到先得，海景房屬于稀缺資源，極具投資價值。老百姓關于海景房的概念也在21世紀的最初十年被塑造。而擁有可開發海岸線的城市就那些，決定了海景房很大一部分依靠異地銷售，海景房的代理銷售體系在90年代末就已經開始搭建。

海景房的發展過程中，有一個標志性事件——“海景房入京”。

1999年，北大教授李俊杰一路考察了遼寧大連、海南三亞、廣西北海等多個濱海城市，想給自己和同事們養老找一塊好地方，最終，李教授看中了山東日照。日照是一座新興的海濱城市，當時的房價在山東半島甚至全國的沿海城市中都是最便宜的。李教授主動找到開發商山海天集團，委托他們開發教授花園項目，后來這個項目引起了北大校領導的注意，最終促成了山海天集團和北大燕園社區服務中心的合作。

2001年，日照教授花園項目將售樓處直接設進了北京大學，到2006年時，已經有350多名教授購買了日照教授花園項目，其中北大教授就有300多人。北京大學經濟研究所所長、著名經濟學家雎國余1999年就買了一套，北大退休老教授趙德明2006年時買了兩套。

雎國余教授在接受采訪時說：“1999年，當時日照教授花園房價還是1200元/平方米的時候，我就買了一套了；如今，我們其他的教授再去買都已經開發到三期了，三期的房價已經漲到4000元/平方米左右了?！钡?006年時，北大教授買房會有每平方米1000元的優惠。

有媒體保守地算過，從1999年到2006年，僅教授花園項目，開發商山海天集團可獲利至少1億元。這個項目激發了日照的濱海地產開發，也催動了山東海景房潮流。

教授花園項目是早期海景房發展的一個縮影，養老、度假、投資激發出了海景房需求，教授花園也代表了兩種趨勢：一是在海景豪宅之外開辟出了平價海景房模式；二是異地銷售為海景房營銷打開了新思路，找到了銷庫存的新池子。在那之后，多個海景房項目進京進行推廣銷售。

2005年至2010年，北京人的手機短信常能收到推銷威海海景房的小廣告，通過小廣告就能找到威海海景房在京的中介銷售公司。那時，僅威海海景房中介銷售公司在北京就有幾百家。看房團也在那時開始興起，中介公司每天都有班車組織人從北京到威?？捶浚菚r周末在威海乳山銀灘看房的北京游客多達上千人，乳山雖然只是威海下轄的縣級市，交通也不是很方便，但銀灘有著“天然養（氧）吧”“長壽之鄉”之稱，不少人只是看這一圈，就下了定金。

漸漸地，北京的這種銷售模式被推廣到上海、天津、廣東、江浙等，各種銷售小廣告、超市傳單，像一張網一樣鋪撒開來，網羅著潛在客戶。對普通人而言，陽光、海灘、低價，海景房的這種誘惑實在是太大了，尤其對生長在內陸地區的人而言，海景房就是一個美麗的夢，一個中產身份的象征，再加上投資價值，簡直就是香餑餑。

“2008年的北京，連五環的房子都賣到上萬一平方米了，而在威海乳山銀灘，首付3萬你就能擁有一套海景房，面朝大海，春暖花開?！薄畮啄昀?，不知有多少人落入了中介的這套銷售話術之中。

在這樣的銷售模式下，外地人漸漸構成了海景房的購買主力，海景房的熱度也被漸漸推高。有種說法是，威海的海景房有一大半是北京人買走的，而三亞、北海的海景房，大多是東北人買走的。那時威海乳山銀灘最多一天能成交500套，不是買房，而是搶，買不著的還得找銷售經理走關系。同此熱度的北海，有的樓盤連售樓冊都還沒來得及印，購房者看著沙盤就把房買了，那時北?；緵]有現房可買，都是剛開盤就搶光了。

2003年起，還有一波有錢佬狂收海景房，他們是——“山西購房團”。那時每逢周末，在山東沿海城市的眾多樓盤銷售處，都能看見不少出手闊綽的山西人，一開始大多是財大氣粗的煤老板和公司老板，后來發展至教師、醫生、公務員，山西人在山東買海景房成了一股潮流。

那些年，房地產大盤熱度不斷攀升，海景房順著這股勢頭，更是烈火烹油，房價水漲船高，從開發商到銷售中介再到投資者，都從海景房這條鏈條上賺到了錢，威海乳山銀灘上聚集著上百家開發商、代理銷售商，海景房炒得最熱時，一家房產銷售一年能收入上千萬。

02

海景房的火熱在2013年遇冷。

央視在2013年和2015年接連出了兩次報道，一是調查樓市泡沫破滅后的威海乳山銀灘，二是調查威海乳山銀灘房地產去庫存。各地海景房爛尾、開發商跑路的新聞也不斷地曝出來，一些在巔峰期瘋狂地開發海景房的地區，最終迎來了一片寂靜。

由于異地銷售的火爆所帶來的過熱期望，海景房在建的時候幾乎沒有考慮過消化問題。譬如威海乳山銀灘，大規模開發始于2003年左右，到2015年，銀灘縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上已經建起了大大小小200多個小區，共開發了1800萬平方米的海景房，按照人均居住面積30平方米計算，可滿足60萬人居住。而根據第六次人口普查數據，整個乳山市常住人口只有57萬，2021年，這個數字降至53萬。很明顯，這些海景房根本不是為本地人準備的。

再來看房價，2000年至2015年，乳山銀灘的海景房新房房價一路從1000元/平方米漲至8000元/平方米，高的甚至已經破萬，二手房房價在2010年后卻始終低迷。

那么問題來了，在本地房地產市場已經飽和的情況下，誰來接盤？

要去庫存，還得靠外地人。

也就是從那時起，山東海景房開始與一個負面詞掛鉤——“看房團騙局”，從側面印證了海景房的畸形發展。

早在2009年，央視記者就曾臥底過威海乳山銀灘的看房團，交了300元看房費，跟著看房團去看房，全程被銷售人員盯梢，承諾的星級酒店沒住上，看了兩套房子就催著記者下定金。比銀灘美景更令記者印象深刻的，是青島到乳山銀灘的高速公路上，豎立著的一幅幅銀灘海景房廣告。

看房團的套路其實很簡單：交100元至300元的看房費，就能免費旅游+看房，并承諾星級酒店住宿。到了當地后，嚴密盯梢，讓看房人沒有機會和本地人接觸，利用信息差，催促看房人下定金。條件也很誘人：“首付3萬擁有一套海景美宅，另有包租公寓。年返租金8%。”算一算賬，租金可覆蓋房貸，四舍五入等于白撿了一套海景房。如果沒有貸款資格，代理商還包辦假離婚證等，用來申請當地銀行貸款，可謂服務到家。

這個套路多年未變，上鉤的人還是不少。2020年長沙一位老人自稱因貪圖低價旅游而在威海乳山被“忽悠、強迫”買房上了熱搜，“乳山模式”多次被報道。今年8月，鳳凰網風暴眼采訪了一位3年前購買了威海乳山銀灘海景房的老人，他花了61萬，以8100元/平方米的價格入手了一套海景房，搭進了39歲獨子的醫藥費，買完才知道，銷售承諾的售后包租返利無法兌現，自己盼著房子升值來作為自己和兒子未來的養老金，也不過是個夢。從武漢、長沙到貴陽，還有不少和他有相同經歷的老年人。

這些單個案例串聯起來不難發現，海景房代理銷售商近些年已調整策略，將銷售網絡下沉至二三線城市，和低價旅游團、保健品銷售一樣，代理商將目標瞄準了二三線城市的老年人。2020年末，全國參加城鎮職工基本養老保險的離退休人員共有1.27億人，這是一個龐大的群體，手中也有余錢，他們成了海景房的接盤俠，也成了開發商和代理商眼中鮮嫩的韭菜。

03

其實，只要稍微在當地走一圈，問一問，就能知道，不少濱海小城的海景房二手房價早已跌落低谷。與深圳、青島、三亞這些城市不同的是，濱海小城本身的城市配套與潛力就不過硬，海景房更不扛跌。但代理商不會給看房團這個機會，他們給看房團介紹的都是高價新房，然后通過一二十年來包裝出的話術與敲鑼打鼓的購房氛圍，促使人們下單。有的人稀里糊涂，看完房兩個小時就下了定金。

而在花了幾十萬終于擁有一套屬于自己的海景房后，有些人漸漸發現陽光沙灘的生活并不如想象中美好。

海邊潮濕，會使家具、墻體通體長霉，長期居住容易患上風濕病、滑膜炎等區域性氣候??；海風中夾帶的鹽分對建筑和家具家電的腐蝕性極強，房屋維護成本高；遇上臺風天，海景房更是首當其沖，當年花越多錢靠海越近，買之后就越后悔?！帮@微故事”曾采訪過一位在海南買了海景房的東北阿姨，2014年夏天，“威馬遜”臺風登陸海南，阿姨家陽臺玻璃碎了，雨水灌入，家里到處都是水。臺風停了，阿姨找工人來維修，工人說“海南人就不會去買海景房——這樣的房子只能照相，不能過日子?！薄@也是為什么當地人很少買海景房。

除此之外，海景房的養老度假性質，決定了空置率高，人流量少，配套也很難跟得上，交通、生活都不方便。漸漸地，美麗的海景房就變成了“鬼城”。買在高點的人，想脫手賣也賣不掉，租出去，租金還不夠付每年的物業費，只能砸在了手里。尤其是這幾年受疫情影響，旅游度假的人流量減少，海景房就更加有價無市。

海岸線開發，是一個長期的過程，需要巨大的投入來優化配套，形成產業。而開發商為了能夠盡快變現，往往選擇建住宅，結果就是房子建好了，但也僅有房子而已。個人持有海景房，屬于高風險的投資行為。說到底，海景房也是房，在買房時要考慮的如交通、醫療、城市潛力等決定房子價值的因素，買海景房也得考慮。異地置業的考察更應慎重，以防因信息差而吃了虧。