黑鐵時代房地產開發企業全過程成本管控應用研究

李國磊

（上海全暢營銷策劃有限公司，上海 200050）

0 引言

地產行業在經歷了黃金時代、白銀時代、青銅時代后，正式步入了黑鐵時代。一方面，自2016 年中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”以來，各地因城施策，始終堅持“房住不炒”政策不放松，與之配套的房企融資、購房者信貸、限購、限價、住宅供地兩集中等調控政策也頻頻出現。另一方面，隨著各種調控政策的出臺，市場預期下降，房地產供求關系發生變化，現金流成了房企的生命線，部分房企因為現金流斷裂等因素而暴雷。因此，房地產開發企業的競爭日益激烈，房企在謀求可持續發展的道路上，如何開源節流顯得尤為重要。

項目是房地產開發企業的生存根本，拿一塊好地、設計出好的產品、開發過程中精細化管理、如期高質量的交付，是房企生存的制勝法寶。在市場售價、土地成本一定的前提下，除了銷售費用、管理費用、財務費用、前期費用外，建造成本的高低直接決定了房企的利潤和生存空間。保證住宅產品品質的同時，房地產開發企業的成本管控始終貫穿項目開發的全過程。由于房地產項目開發周期長，每個階段都充滿了不確定風險，因此每個階段的成本管控重點也不盡相同。

1 房地產開發投資拿地階段強排方案的經濟技術指標管控

在投資拿地階段，除了土地成本、產品定位、戶型配比、營銷流速、資金成本外，設計強排方案的經濟技術指標，直接影響了投資測算預期利潤率的準確性，對投資決策的正確與否以及地塊獲取后能否達成預期利潤至關重要。

強排方案需根據政府規劃條件，在做好產品高低配、面積段配比、戶型配比的同時，除了直接套用限額指標外，還需要合理進行產品的平面排布，驗算限額指標的合理性。

案例分析1：筆者公司目前正在開發的周莊項目，該地塊形狀較為特殊為L 型（詳見圖1），設計部門在拿地強排時，地下室的面積僅依據公司制定的地下室單車位綜合指標的限額指標36m2/輛（含非機動車位）進行測算為16，920m2，而未根據地塊特點、國家及當地有關設計規范對地下室的平面布局進行具體排布，未對強排限額指標的合理性進行驗算。在地塊獲取后進行規劃設計時發現地下室的面積為21621m2，單車位綜合指標達到41.68m2/輛，嚴重超出強排的限額指標，導致地下室面積增加約4700m2。地下室面積的增加引起建筑安裝工程成本增加，成本增加幅度遠超貨值增加幅度，導致項目預期利潤下滑1.19%，后期只能通過設計優化、資金成本等措施予以彌補。

圖1 周莊項目地塊

2 房地產開發設計階段的成本管控

設計階段包括方案設計、初步設計、施工圖設計，據有關分析統計，設計階段對房地產項目的成本影響程度在70%左右，該階段屬于事前控制，設計成果的質量高低直接影響著項目的成本及經濟效益。

房地產項目設計階段需著重關注計容面積、計容非可售面積（公建配套等）、地下車庫單車位指標、結構限額指標等成本敏感因素，同時要加強施工圖設計質量的審核把關。

2.1 通過結構限額指標進行成本管控

目前大多數房企都在推行限額設計，結合自身的產品特點及地區特性，制定當地的結構限額指標，主要為鋼筋、混凝土每建筑面積含量。在滿足結構安全的前提下，通過結構限額指標的控制，能較好的控制主體結構建安成本。

案例分析2：筆者在碧桂園工作期間設計部門曾制定了浙江地區住宅結構限額指標，碧桂園田園里項目施工圖出來后，經過我們成本部門選取典型樓棟進行測算，發現鋼筋、混凝土的平米含量均超公司超限額指標，主體結構造價突破目標成本管控，于是我們聘請第三方設計咨詢公司進行結構優化。

通過對結構計算、樓板設計與配筋控制、梁設計與配筋控制、剪力墻設計與配筋控制、框架柱設計與配筋控制、地下室頂板結構選型、地下室底板不同厚度及配筋控制等方面進行了優化。優化后地上主樓鋼筋平均節省約3.51kg/m2（每平方米建筑面積平方米含量，下同）、混凝土節省約0.01m3/m2，非人防地下室鋼筋節省18.02kg/m2、混凝土節省約0.12m3/m2，人防地下室鋼筋節省17.56kg/m2、混凝土節省約0.13m3/m2，整個項目合計節省鋼筋1738t，節約混凝土13291m3，節省結構投資約1354 萬元，折合單方造價74.56 元/m2，經濟效果顯著。優化前后鋼筋、混凝土含量指標與限額設計的對比詳見圖2、圖3。

圖2 鋼筋設計限額指標與優化前、后指標對比

圖3 混凝土設計限額指標與優化前、后指標對比

由此可見，在滿足國家規范及保證結構安全的前提下，通過結構限額設計能較好的控制結構指標不超標，保證目標成本的可控性，實現較好的經濟效益。

2.2 施工圖質量及圖紙會審的成本管控

施工圖的質量直接影響到房地產項目的成本管控，圖紙設計深度不夠、錯漏缺嚴重，將增加無效成本和施工過程中的簽證變更，對項目的成本管控極為不利。因此成本造價人員應提前介入到施工圖設計階段的圖紙質量管控，并重視圖紙會審的準確性。

案例分析3：筆者在審核江陰新橋項目施工圖預算時發現，施工單位和咨詢單位既計算了墻面抹灰的甩漿費用，又計算了界面劑費用，明顯重復計算。計算依據是“圖紙會審紀要”中提到“根據江蘇省住宅工程質量通病控制標準抹灰基層應進行毛化處理，即滿刷界面劑”。根據經驗，抹灰基層不可能同時施工甩漿及界面劑，故不能同時計算甩漿及界面劑的費用，為了能說服施工單位和咨詢單位，筆者實施的解決方案如下：①查閱圖紙并無詳細說明，查閱相關規范《江蘇省住宅工程質量通病控制標準》中對毛化處理的條文解釋為“采用甩漿或界面劑”，即二者取其一即可，因此從規范及驗收角度反駁了兩種都要施工的做法不對。②走訪周邊項目，周邊項目普遍采用的是甩漿，而且質量也能滿足驗收要求。于是牽頭集團各部門進行專題會議討論實際做法，最終集團工程部明確“僅采用甩漿即可”。③分析合同條款及工程量清單，合同中已經明確提到甩漿費用已經包含在抹灰綜合單價中，因此不能再單獨計算甩漿費用，更不能再計算界面劑費用，相關費用予以核減，及時避免了公司損失約140 萬元。

因此，成本造價人員應對施工工藝有所了解，在施工圖設計階段、圖紙會審階段參與進來，才能從源頭控制成本。

3 房地產開發招投標階段的成本管控

相比較施工階段而言，招投標階段的成本控制也屬于事前管控，事前管控的優點在于能降低無效成本發生的概率，減少后期與合作單位的分歧，便于施工階段甲乙雙方的合作順暢，能更好的從源頭上控制成本或造價。招投標階段要特別注意從擬簽合同條款及工程量清單的嚴密性、合同計價方式的選擇、清標工作的細致性、不平衡報價的調整的合理性等方面管控。

3.1 擬簽合同條款及工程量清單的嚴密性管控

招投標階段要特別注意審核招標文件中擬簽合同條款及工程量清單的嚴密性，防止出現前后矛盾的條款瑕疵，有時合同條款及工程量清單的某一個瑕疵就會對工程造價造成很大的影響。

案例分析4：筆者曾審核過的張家港B24 地塊項目施工圖預算，該項目招標時采用模擬工程量清單招標，合同條款約定除總價措施費外按綜合單價包干的方式計價。工程量清單中“PC 構件增加費”是列入單價措施項目費清單中的，但是“PC 構件增加費”的項目特征里描述的計算規則為“按PC 樓號建筑面積單價總價包干”，同時模擬清單工程量中分別列有地上各單體以及地下室的工程量，其中地下室的工程量為27800m2，施工單位據此報了地下室的“PC 構件增加費”并簽訂合同。

由于在招標階段施工圖尚未出來，工程量清單編制人員的本意是該項為綜合單價包干，等施工圖及PC構件深化設計圖紙出來后，根據實際設計有PC 構件的樓棟來計算工程量。但是在編制清單時出現了兩點瑕疵：①將計算規則錯誤描述為“單價總價包干”，既可以理解為綜合單價包干，也可以理解為總價包干。②根據常規經驗，地下室一般都不會設計PC 構件，因此編制的工程量清單中不應單獨列入地下室的工程量27800m2。

在施工圖預算轉固定總價包干階段，根據PC 構件深化圖紙，地下室并沒有PC 構件，我方認為不應該計算地下室的“PC 構件增加費”，但施工單位認為工程量清單項目特征描述為“單價總價包干”，其在投標報價時是按照總價包干理解的，具體的報價思路是先測算出PC 構件增加費總價再平攤到各單體及地下室建筑面積后得出綜合單價，但整體是總價包干。該項費用雙方爭議金額54.97 萬元，雙方為此爭論很久。

筆者所審核的預結算中，合同條款及工程量清單中類似于這樣瑕疵很多，因此相關的招標采購及造價成本人員在起草合同條款、編制工程量清單的過程中一定要嚴格把關質量關，杜絕出現此類瑕疵條款，從而在源頭控制造價不出現偏差。

3.2 合同計價方式的選擇與管控

目前，大多數房企在選擇合同計價方式時越來越傾向于總價包干。總價包干的優點在于能在招投標結算就提前鎖定成本，減少施工中的扯皮及二次計價[1]，結算時的效率也大大提升；缺點就是在招標前需要設計部門的出圖速度能跟上招標節奏，且對施工圖的質量要求較高，以便能精準的編制工程量清單及準確計算工程量。對于一些圖紙不具備條件的工程，首選還是綜合單價包干，工程量采用經驗數據模擬的方式，比如總包類工程招標時常采用這種計價方式，待施工圖出來后，再采用施工圖預算轉固定總價包干簽訂補充協議。

案例分析5：安吉碧桂園公區裝修工程，招標時采用招標圖紙固定總價包干方式計價，投標階段各參投單位依據招標圖紙對招標文件的工程量清單進行了復核，未提出有關“電梯門套”漏項的答疑澄清，其中一家單位中標后雙方簽訂了招標圖紙固定總價包干合同。施工過程中，施工單位下料時發現合同工程量清單中遺漏了“電梯門套”，涉及金額約50 萬元，約占合同總造價的5%，對施工單位的利潤影響很大，施工單位據此提出索賠，否則將不施工。從招標文件及合同角度而言，施工圖紙固定總價包干意味著該項風險應由施工單位承擔，但依據現行的工程量清單計價規范，工程量清單的準確性和完整性應由招標人承擔，為了現場能順利施工確保項目按時交付，公司最終還是給予了補償。

由于受出圖速度、圖紙本身的設計深度及質量、招標范圍和施工界面清晰劃分、工程量清單編制的準確性及完整性、工程量清單編制及審核人員的綜合能力等諸多不確定性因素影響，故在選擇固定總價包干方式計價時，需從以上方面加強管控，才能保證事前造價控制的精準。

3.3 清標工作的細致性管控

招投標階段的清標工作也不可忽視，清標是否細致也直接影響成本。

案例分析6：筆者曾審核過的張家港B24 地塊項目施工圖預算時，合同中約定PC 構件的鋼筋含量是可調的，施工單位投標文件“綜合單價分析表”中鋼筋的單價均未填寫，導致雙方對于調差計算缺乏依據。

3.4 不平衡報價的調整的合理性管控

不平衡報價是投標單位在投標報價階段普遍采用的報價策略，該策略使用得當將為中標后取得很好的現金流，節約資金成本，還能在施工圖預算或結算階段爭取到很好的經濟效益，使施工單位利潤最大化。房地產企業為了防止施工單位過于使用不平衡報價引起結算時成本失控，往往會在招標文件中約定“中標后招標人有權對投標人的不平衡報價進行調整”，以減少不平衡報價對自身成本管控的風險。因此，雙方在調整不平衡報價時往往會進行一番博弈，其合理性也很難把控。施工過程中，施工單位對不利于自己的報價項采用變更洽商的方式進行優化或者直接甩項，損害了房地產開發企業的利益的同時，也會影響到整個項目的交付風險；而如果房企過于控制施工單位的不平衡報價，也會影響到施工單位的生存利潤，最終損害的還是自身的利益以及購房者的利益。因此，筆者認為，從行業健康發展及兼顧甲乙雙方利益角度出發，調整不平衡報價時應使各個清單項的報價均趨于市場合理價，這樣才會多方共贏。

4 房地產開發施工階段的成本管控

施工階段根據合同所采用的計價方式，管控重點也有所側重。對于固定總價包干合同，重點關注施工過程中簽證變更的計價計量；對于綜合單價合同，除了需關注施工過程中簽證變更的計價計量外，還需重點關注施工圖預算轉固定總價包干。

4.1 施工圖預算轉固定總價包干的造價管控

上文有提到大多數房企在總包工程招標時一般采用的是模擬清單招標、綜合單價包干的計價方式。故在施工圖紙出來后，會重新對施工圖工程量進行計算，將合同暫定價轉為固定總價，即“施工圖預算轉固定總價包干”。房地產企業成本造價人員需重點關注。

（1）施工范圍及施工界面的準確性，交叉專業之間的界面不得相互矛盾。

（2）各專業圖紙之間的匹配，如建筑圖與結構圖的大樣節點是否一致、大樣圖與平面圖是否矛盾、建筑圖與水電安裝圖紙是否矛盾、人防圖紙與非人防圖紙建筑做法的統一等。

（3）圖紙表達不清晰的，如外立面保溫等，應由設計單位明確，避免設計深度不夠，造成高估冒算。

（4）施工圖預算階段尚不能確定的施工方案，如磚胎模厚度、二次結構布設位置、鋼絲網及玻纖網施工部位、防水上翻高度等，可先采取暫定原則計算，待實際施工時由監理單位及現場工程師根據現場實際施工方案進行現場簽確后通過簽證的形式調整計算差額，避免高估冒算的風險。

案例分析7：筆者在做長興碧桂園項目施工圖預算時，施工單位提供的磚胎模方案中的厚度為240mm、360mm、480mm 幾種，筆者根據經驗判斷該方案尺寸過大，因此在施工圖預算轉固定總價包干時約定此項為非總價包干項，待最終結算時按實際確認的施工方案調整差額。施工圖預算時，按暫定方案計算的磚胎模總價為180 萬元，竣工結算時按實際確認的施工方案只有120mm、240mm 兩種厚度，實際總價為40 萬元，避免了公司經濟損失140 萬元。

4.2 簽證變更的造價管控

隨著房地產開發節奏的加快，圖紙錯漏缺、開發過程中的交叉施工、變更開發節奏等也變得日益頻繁，因施工過程中的簽證變更造價管控也顯得尤為重要。重點關注隱蔽驗收前的影像取證、嚴格控制計日工和機械臺班用量、簽證變更的時效性、簽證變更率的控制、無效成本的管控等。

一般而言，根據不同專業工程，簽證變更占合同造價的比例控制在1%~2%較為合理，超過上述比例的，應及時組織項目分析原因，并采取措施避免無效成本的發生。

5 房地產開發竣工結算階段的成本管控

竣工結算階段是房地產項目的最終經濟閉環階段，關系到項目的稅務清算，也直接影響到項目的最終成本和經營效益，需要加強結算時效和結算質量的管控，同時做好結算后評估，為下一個項目提供有益的反思和成本管控措施。

5.1 竣工結算時效的成本管控

結算時效是隱形的成本，往往容易被忽略，對整個項目的經濟效益有時會超過結算質量本身取得的經濟效益。項目竣工后，都要進行稅務清算，清算的及時性影響退稅的及時性，對房地產開發企業的資金成本影響不可忽略。因此，成本造價人員應提前鋪排結算計劃，提前掃除結算中可能遇到的障礙，如簽證變更及時閉合、施工單位結算報告格式的規范化等。

分階段結算是提高結算時效的有效手段，分兩種情形。

（1）相對于整個項目開發周期而言，如可以在示范區完工后啟動示范區的相關結算；上文中提到的總包工程施工圖預算轉固定總價包干也是屬于典型的分階段結算，即在施工圖紙完備后進行一次預先結算。

（2）相對于某一份合同而言，也可以采取分階段結算，如總包工程在地下室完工后可以啟動地下室階段的結算。

分階段結算，無論對于施工單位，還是房地產開發企業而言，都是大有裨益的。施工單位可以提前獲得相應的工程款、降低施工資金成本，及時發放農民工工資、保障社會的穩定；房地產開發企業可以提前鎖定成本，為竣工后稅務清算、股東方清算等贏得時間。筆者認為，分階段結算將成為一種趨勢，成本造價人員應順應這種趨勢，積極推進分階段結算。

5.2 結算質量的成本管控

除了結算的時效性，結算的質量控制是成本造價人員重中之重，結算質量的把關直接影響成本的高低，也影響到項目的整體經濟效益。

5.2.1 施工過程中的結算質量管控

成本造價人員對于結算質量的管控，要提前到施工階段事前管控，特別是對于需要現場見證的，如樁基長度等，要加強過程中的見證。

案例分析8：筆者在復審星未來項目樁基結算時發現，該項目樁基工程施工合同價7048.68 萬元，因現場溶洞充盈系數超過合同約定簽訂補充協議后的總金額9633.28 萬元，超原合同價的36.67%；竣工結算時一審咨詢單位審定的結算金額為12138.36 萬元，超合同總價26%，引起集團管理層極大關注，委派審計部予以審計。經審計發現“樁基施工記錄表”只有施工單位和監理單位的簽字，沒有建設單位工程部、成本部、全過程造價咨詢單位的簽字；監理單位提供的“旁站記錄”中部分樁未記錄實際混凝土的澆灌量；“以進入持力層深度為主，樁長控制為輔”的樓棟中有部分樁實際入持力層的深度遠遠超過了設計規定；通過比對一樁一勘柱狀圖和平面布置圖，發現大片區域內并無溶洞，但該區域內“施工記錄表”中的充盈系數卻異常的高（最高達到4.0 左右），“施工記錄表”中的數據嚴重失真。因此，成本造價人員先施工過程中就要加強過程見證與監督，確保結算資料的真實性及有效性，避免公司利益受損。

5.2.2 竣工結算階段的結算質量管控

對于招標階段固定總價包干的合同需重點關注竣工圖是否與招標圖紙一致、現場實際施工是否與竣工圖一致、合同承包范圍及承包內容是否有變化、合同約定的可調價項的證據資料的完整性及真實性等。

對于固定綜合單價包干的合同，除關注合同約定的可調差方式及幅度（如鋼筋、混凝土主材、人工費等）、是否發生合同內甩項、施工界面是否變化、現場實際施工是否與竣工圖一致外，還需重點審查對工程量計算規則理解的準確性、工程量計算的準確性、清單項套取的準確性、合同未列清單項（補充清單項）組價的合理性等。

案例分析9：筆者在審核張地2015-A04 號地塊項目電力通道及室外分支箱工程結算時，發現竣工圖紙與招標圖紙存在較大的差異，經現場查勘，現場又與竣工圖不一致。經與工程師核實，施工單位在施工過程中在滿足規范的前提下進行了優化，項目部在審核竣工圖紙時也未認真核對。經審計，招標圖紙計量箱54 個，現場實際31 個；因計量箱減少，電纜與電纜溝的走向也發生變化，工程量也隨之大幅減少。該工程合同固定包干總價為200 萬元，因上述原因核減11 萬元，占合同造價的5.5%。

5.3 結算后評估管控

在項目最終結算全部完成后，成本造價人員要做好全項目的結算后評估，從項目整體經濟效益達成率、各項經濟技術指標、造價指標、含量指標、成本費用指標、目標成本節超等方面認真總結本項目成本管控的得失、做好各項指標數據庫的積累，為公司后續拿地決策提供經驗支撐數據，也為新項目拿地后的開發提供有益的反思和成本管控方向。

6 結語

綜上所述，房地產項目從投資拿地直至竣工結算，各階段的成本管控均充滿了諸多不確定性。特別是房地產行業在經歷了黃金時代、白銀時代、青銅時代后，迎來了黑鐵時代，房企的利潤也越來越低，甚至很多項目在虧損，僅僅為了維持現金流，這就對成本造價人員提出了更高的要求，即在房地產開發的各階段，都要以老板的視角參與經營管理，樹立主人翁意識，通過事前、事中、事后有效的成本管控措施，為企業取得好的成本管控效果和經濟效益；同時要兼顧社會效益、經濟效益，避免盲目成本優化造成客戶體驗度降低，在保證項目安全的質量的前提下，以合法、合規、合理為原則，促進行業上下游的健康和諧發展。