房地產項目投資決策階段問題分析

Analysis of the Problems in the Investment Decision Stage of Real Estate Projects

ZHANG Shu-jie

（CCCG Real Estate Group Co.， Ltd.， Beijing 100088， China）

【摘? 要】近年來，一些房地產項目落地后盈利水平不高，部分原因在于投資決策時存在一些問題。實際上，在市場平穩的情況下，房地產項目的投資決策階段基本上決定了項目未來的盈虧情況，后期開發成本及進度變化的影響相對較小，所以投資決策階段的風險控制至關重要。論文對房地產項目投資決策階段存在的問題進行了分析，從戰略靈活性、超額授權、方案優化等角度就優化投資決策機制提出了一些建議，旨在降低項目投資風險，增強項目盈利能力。

【Abstract】In recent years， the profitability of some real estate projects after implementation is not high， partly due to some problems existing in investment decision. In fact， when the market is stable， the investment decision stage of the real estate projects basically determines the future profit and loss of projects， and the impact of later development cost and schedule changes is relatively small， so the risk control in the investment decision stage is very important. This paper analyzes the problems existing in the investment decision stage of real estate projects， and puts forward some suggestions on optimizing the investment decision mechanism from the perspectives of strategic flexibility， over authorization and scheme optimization， aiming at reducing the investment risk of projects and enhancing the profitability of projects.

【關鍵詞】投資決策;戰略僵化;超額授權;經濟效益;方案優化

【Keywords】investment decision; strategic rigidity; over authorization; economic benefits; scheme optimization

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2022）03-0127-03

1 引言

房地產項目具有投資數額大、建設周期長、資金周轉慢以及變現能力差等特點，房地產投資過程是一種對未來需求進行預測，決策落地后在較長周期生產產品并交付的過程，要想實現投入與產出之間的良性循環，取得較好的經濟和社會效益，項目全周期各階段應得到優化管控，其中，投資決策階段對項目的影響最大。

決策階段面臨房地產投資的諸多風險，分為兩個方面：第一，外部方面，包括貨幣政策、銷售政策、土地供給、行業競爭等宏觀環境因素;第二，內部方面，包括企業的資本實力、發展規劃、管理制度、決策授權、業態布局及市場洞察力等企業自身微觀因素。本文結合企業在投資決策階段存在的問題，對項目投資帶來的虧損風險進行探討。

2 房地產項目投資決策階段存在的問題

2.1 戰略規劃理想化及執行僵化

戰略規劃是企業制定的總體發展方向，具有指引性、長期性特征。首先，戰略規劃制定過于理想化或對行業發展趨勢預測出現偏差時，就會產生管理誤導，給企業投資帶來較大風險;其次，戰略的長期性決定企業無法依靠個別投資行為及架構調整快速兌現戰略目標，項目經營的長周期性也決定企業難以快速實現預期經濟利益，而且房地產項目的資金消耗量大，容錯代價高昂;再次，戰略規劃執行具有滯后性，行業、市場發展及政策瞬息萬變，戰略規劃從調研、擬定到發布、執行有較長時間周期，無法準確跟上市場發展變化;最后，重點戰略項目未必兼具社會效益及經濟效益，容易出現不同效益上的蹺蹺板效應。

2.2 投資經濟分析存在湊指標問題

雖然很多房企基于內部投資管控要求、審計要求等，制定了相關的投資制度及審批規則，設定了項目投資強制性標準，如銷售凈利率、資本金內部收益率、現金流回正時間等，然而企業與外部同行，企業內部各區域、各城市團隊存在投資競爭的情況，存在為了追求項目落地而主觀調整投資測算數據的情況，即湊指標。對某些影響經濟指標的敏感性因素進行調整，如提高銷售價格、降低成本預期等，從而使項目經濟指標滿足強制性標準，一旦項目如期落地，就為虧損埋下了伏筆。

2.3 投資沉淀資金的商辦或產業項目

行業經過多年發展，很多房企不同程度地投資了一些商業、辦公類項目。商業項目既要求具有很強的區位屬性，又要求長期的商業培育，經營得好可獲得良好的現金流，也可以作為公司的信用資產，但區位或經營不好時，極易出現租不上價、空置率高的情況，且往往在企業需要將其變現時，或者難以及時出售，或者資產價值折損嚴重。辦公項目既受制于商改住、最小分割面積等政策，又受到交易金額大、市場受眾小和經濟環境等因素影響，去化速度慢、項目盈利難。同樣，近年來，各種特色產業園、特色小鎮興起，一些企業也涉足其中，這種需要組建專業團隊開發、運營及維護的大宗資產項目，存在前期投資大、企業招商難、運營成本高、回款變現難的問題。如果再考慮資金成本，上述商辦、產業類項目多數難以盈利，且沉淀了大量資金。

2.4 強排設計方案誤差大、落地性差

此前，房企在可研階段做強排設計的并不多，之后土地拍賣競爭愈演愈烈，各企業對投資估算精度的要求越來越高，投資階段的方案強排幾乎成為行業標配。但近年來房企追求快周轉模式，獲取土地后希望盡快開展方案報批報建，投資階段強排方案的深度不足，轉化為設計方案的周期長，已難以滿足現實需求。此外，強排方案屬于方案的粗略排布，與最終落地方案指標誤差大，直接影響了項目經濟測算的取值精確度，甚至使得部分不應通過審批的項目順利落地開發。

2.5 對市場認識不足，研判誤差偏大

眾所周知，產品的銷售價格是典型的敏感性因素，對于項目的盈虧至關重要。在投資估算階段，項目上報時出于功利、業績需求驅動，跟進團隊容易對投資區域的市場偏于樂觀，包括對于產品的定價偏高、預估去化速度偏快，而對開發經營成本如建安費用、期間費用預估不足。然而，市場是客觀、多變的，一旦投資階段高估冒進，項目落地后極易導致經營虧損[1]。

2.6 超額授權幅度較大

在行業利潤被攤薄的今天，各地獲取土地出現超額利潤的案例逐漸減少。很多擬投項目幾乎是推高溢價率后，經濟指標緊貼企業的強制性投資紅線申報上會。通過審批后，公司一般按測算溢價率給予授權舉牌上限價格，以期盡可能在上限價格之內順利獲取土地。而土拍競爭激烈時，在價高者得的規則下，授權上限價格經常被人一躍而過，難以競買得到。繼續舉牌就需要臨時獲得公司的二次授權，這種二次授權其實就是超額授權。另外，大幅擠壓擬投項目利潤紅線，一次性給予過高的授權上限價格也是超額授權。超額授權本質上是透支了項目未來的盈利空間，因此，超額授權給得越多，項目落地后，預期盈利能力下降得就越多，甚至出現土地成交即虧損。

2.7 合作開發項目投資風險

近年來，房企合作開發項目已成行業慣例，以此降低土地購置資金門檻及風險。而暴雷房企參與的合作開發項目更容易出現經營資金困局。例如，在建項目中，暴雷房企無法按照自身股比對等出資、對等擔保，導致合作項目資金或融資困難，容易造成項目無法順利建設、交付，進而造成房地產全產業鏈的資金支付僵局，涉訴賠付增多，對項目投資構成較大風險。

3 投資決策階段問題的改進建議及措施

投資決策階段進行項目投資研判，是跟政策、市場、潛在競爭對手進行的多維度博弈。在市場向好的情況下，通過市場價格的上行，可以逐步消化很多投資決策階段的問題，但如果市場是平行甚至下行時，一些投資決策問題就容易暴露出來，無法消化，導致虧損發生。因此，本文結合實踐經驗，在此就項目投資決策階段存在的問題提出優化建議，以期從投資前期避免潛在的投資風險及經營虧損。

3.1 堅持經濟效益優先原則，確保戰略靈活性

2021年對于房地產行業來說是不平凡的一年，業內數家知名百強房企因為市場、政策因素，銷售回款大幅減少，企業現金流捉襟見肘，出現多起債務暴雷、降薪裁員事件，因此，當前已不允許房企不計代價地擴張。第一，房企投資戰略應當回歸企業價值創造的本質，保障現金流穩定、充裕，而不是為了追求某一特定的戰略目標，犧牲階段性的資金效率和項目的盈利能力;第二，戰略應具有靈活性，結合市場及政策變化及時糾偏、及時調整，規避風險，避免戰略僵化執行;第三，戰略目標要避免過于宏觀、空洞、模糊，缺乏指引性，實踐中應縮小戰略目標范圍;第四，房企在追求經營多元化戰略時，尤其注意跨界投資、跨界經營的風險;第五，每一個項目投資應嚴格遵循經濟效益絕對優先的原則，在滿足經濟指標的前提下，再考慮戰略遠期利益。

3.2 明確并細化商辦或產業項目的進出標準

①在當前的經濟大環境下，作為經濟增長重要推動力的房地產、基建行業利潤增長乏力，各類資產收益率下行，很多房企以戰略收縮為主，沉淀資金類項目應盡量采取風險回避的原則。

②投資管理辦法應細化商辦、產業類項目投資標準。首先，商辦類項目的投資應重點篩選投資必要性強、經濟可行性好的項目。其次，商辦、產業類項目投資標準不能局限于利潤率、經營成本收益比等經濟指標，為控制投資風險，標準要細化、要豐富，涵蓋如限定區域區位、控制規模標準、限制投資總額、積蓄商業資源、明確財稅政策和產業政策等標準。最后，商辦、產業類項目應分類明確投資標準。例如，是單獨完成一個商辦、產業類項目，還是搭配住宅用地一并開發;若搭配住宅用地一并獲取，是遵循項目整體指標要求還是各自業態指標要求;明確商辦、產業類項目可研階段產品定價遵循何種原則、標準。

③更重要的是要明確退出標準。對于非長期自持經營的商辦、產業類項目，一是明確退出的前提條件，包括所在區域、項目規模、項目類型、交付運營周期、經營效益等，符合條件即可考慮退出方案;二是明確項目的變現下限，是以微盈利為準（明確盈利水平），還是以保成本為準（明確成本的認定范圍），甚至是以成本折價退出為準，必須予以明確。否則，退出標準不明確容易導致業務部門在實踐中缺乏出售依據，難以具體執行，對變現方案猶豫不定、反復修改，浪費處置時機，導致資產沉淀。

3.3 多部門聯動做好方案設計的正反饋

項目策劃及方案設計決定著項目的品質定位、建筑標準、投資成本、去化速度等方面，對項目盈虧有重要影響。投資可研階段，營銷、成本、設計、投資等各專業條線聯動做足項目定位及方案設計工作，對降低投資風險至關重要。

①做好可研階段項目定位。在可研階段，營銷部門結合跟進地塊的規劃條件、區位、市場、客群等因素進行綜合研判，準確給出擬投資地塊適宜的項目定位、產品定位、客群定位及價格定位。

②增加方案設計深度。為提高投資估算時方案指標取值精準度，加快土地獲取后方案迅速深化、落地，設計部門應根據營銷部門的項目定位成果，結合規劃條件、掛牌要求、現場踏勘等，加大設計深度，設計標準要與項目定位相適應，不能一味追求高、新、美和多余功能，把技術和經濟有機結合，重點關注方案成果中的建筑布局、風格以及戶型實用性、種類、大小、戶配比例等，細化設計配置標準，切合市場需求。

③方案成果的正反饋。首先，設計部門應將設計成果及時反饋至營銷部門，從市場、受眾、貨值等角度進行正反饋溝通及修正;其次，設計成果應及時反饋至成本部門，從預算角度，評估方案可能帶來造價偏高的技術點;最后，設計方案應進行多方案比較分析，注意建筑平面布局、上下疊放、面寬利用、路網入口的科學性、合理性。決策前，大深度方案設計旨在于項目投資前規避可能存在的“技術硬傷”問題，以求獲得最優定位及方案成果。

3.4 客觀研究并描述市場，適當設定市場預期

營銷部門對其負責的區域城市應建立市場運行平臺，對市場量價走勢有較好的敏感度和洞察力。首先，可研階段應充分調研投資地塊周邊的市場行情，調研競品項目銷售數據，結合當前批售政策及市場行情，審慎給出市場預期;其次，在投資管理制度中，應限定預期增幅上限范圍，超出上限，上報團隊時應給出充足的支撐和依據，并將超限業績風險納入項目上報團隊的考核范圍，減少主觀因素對投資研判的影響[2]。

3.5 靜態、動態指標兼顧，側重靜態指標

房地產項目投資經濟指標包括靜態類指標，如銷售凈利率、成本凈利率、靜態回收期等，也包括動態類指標，如內部收益率、凈現值、動態回收期等[3]。動態指標雖然考慮了資金的時間價值，但在實踐中也更容易被人為地通過調整銷售、建設、借貸類資金的流入、流出節奏來明顯改變結果值。相對于動態指標，靜態指標在銷售價格、成本、進度不變的情況下，對于上述資金的節奏調整，結果值變化相對鈍化。因此，為避免人為干擾，投資決策研判中，在兼顧動態指標的情況下，更應注重靜態指標。

3.6 加強風險分析

在投資決策階段，可研報告中必須進行項目潛在風險分析，不能流于形式，分析內容應表格化、具體化，包括但不限于水電氣暖等大市政條件、地上附著物、周邊遮擋、水氣噪聲污染、陵園墓地等。此外，要關注市場情況及潛在競爭、商辦配比情況、規劃設計條件對方案排布的不利影響等。風險分析前置化，有助于深化對項目風險的掌握，全面、充分、科學地進行投資決策。

3.7 調整項目合作機制

房企尋求合作時首先應及時關注行業發展態勢，建立房企經營狀況動態分析平臺，注重與經營穩健的公司合作;其次，結合市場形勢，及時調整投資制度，避免強制實行項目合作制，減少單一項目合作方數量，項目股東方以不超過兩家為宜，降低風險概率;最后，將投資項目分類分級，對于投資總額相對較小、區位較優的地塊，可考慮獨資開發，有助于歷練自身的操盤經營團隊和貫徹自身的開發經營理念。

3.8 控制超額授權

首先，超額授權體現了更多的主觀因素，哪類項目給予的投資授權該高一些，哪類項目給予的投資授權該少一些，決策依據欠充分，在內部資源平衡上存在不公平;其次，超額授權本身是以擠壓項目預期利潤為代價，造成土地獲取后，剩余利潤空間有限，項目抗風險能力下降。因此，在當前行業背景下，謹慎授權與理性投資應為投資決策階段恪守的重要原則。

3.9 重視項目后評價工作的借鑒性

項目開發經營總結或者后評價是在完成竣工備案之后，對項目全周期開發實踐工作的分析、總結。通過比較投資階段的可行性研究報告、開發啟動時的全景計劃報告與項目開發和經營的實際情況，分析項目全周期開發經營的利弊得失，可以為之后項目投資決策提供重要的參考和依據，具有很強的借鑒性、指導性。

4 結語

縱觀2021年的房地產市場發展，目前“活下去”是很多房企的當務之急。這或許不是常態，但也給很多企業敲響了警鐘，行業快速發展的時期已經過去，要從過去靠負債沖規模、沖業績的激進式發展及時轉變為降負債、保利潤、穩現金流的穩健式發展。當下，房企應把好決策關，注重項目投資質量，只有歷練好自身的造血功能，才能在這個市場上活得久、活得好。

【參考文獻】

【1】諸堅.財務在房地產企業投資決策中的應用[J].中國鄉鎮企業會計，2020（6）：86-87.

【2】郭麗華，官靖峰.房地產價值估算與房地產投資策略分析[J].工程經濟，2021，31（11）：50-54.

【3】李宏杰.房地產企業項目投資決策管理的優化[J].山西財經大學學報，2021，43（S2）：50-52.

【作者簡介】張樹捷（1985-），男，河北邯鄲人，從事房地產投資拓展。