四句話講透城市更新的核心邏輯

摘要：經過30年的高速發展，我國房地產行業正迎來巨變，城市更新已升級為國家戰略。天津市也出臺了相應的城市更新政策，城市更新項目正在加速推進，天津“津城”和“濱城”均已進入城市更新的實施階段。深入剖析天津城市更新的特點、核心發展邏輯以及產業發展方法。

關鍵詞：城市更新;核心邏輯;天津市

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0069-05 收稿日期：2022-02-25

作者簡介：呂俊博，天津國資研究院研究員、天津泰達城市綜合開發投資集團有限公司總經理助理。

經過30年的高速發展，我國房地產行業迎來巨變。國家《“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要》中提出，要加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和質量提升。城市更新已升級為國家戰略。

“十四五”規劃目標下，不同都市圈、城市群城市更新的內容因地區不同，存在差異性：（1）長三角城市群注重城市內涵的更新;（2）京津冀城市群偏向漸進式的更新;（3）珠三角城市群更多地強調舊改。對此，各地已經根據自身情況，出臺了落地政策。天津也已經出臺了相應的城市更新政策，城市更新項目正在加速推進，天津“津城”和“濱城”均已進入城市更新的實施階段。

作為京津冀城市群的代表，本文將深入剖析天津城市更新的特點、核心發展邏輯以及產業發展方法，希望能給各地提供參考借鑒。

1 抓住城市特點是核心

由于情況不同，各大城市的城市更新各具特點，圍繞自身的獨特之點做文章，是做好城市更新的關鍵所在。

北京總體可以用“闊”字來概括。比較典型的是北京新華1949產業園，整個園區占地約4萬平方米，建筑面積約5萬平方米，廠區原址為1949年成立的北京新華印刷廠。園區內不乏開心麻花、北京文化投資發展集團等一批文化創新、科技金融類機構和企業，產業規模動輒上億元，北京國有文化資產監督管理辦公室等政府服務機構也在其中。園區形成三大增值公共服務平臺（創意設計孵化平臺、文化公共服務平臺、科技創新交流平臺），兩大引擎活動（北京國際設計周分會場、文化產業高端論壇），企業闊綽、活動高端、平臺廣闊。

上海有智慧灣科創園和德必易園等眾多城市更新形成的多元化產業園，規模和內容都存在較大差異，各有特色。但總的來看，空間改造聰慧、園區管理智慧、企業慧眼挑剔，可以用“慧”字來形容。

深圳擁有我國內地首個科技園區——深圳科技園，面積11.5平方公里，是國家科技部“建設世界一流科技園區”發展戰略的6家試點園區之一，各項配套政策和服務機制先進靈活，培育的企業發展都極其迅速，助力很多企業快速進入壯年期，深圳的城市更新特點是“壯”。

天津的城市更新特點可以用“悠”字來體現。首先，天津歷史文化悠久，具有眾多的近代工業遺存和百年商貿街區，如陳塘莊發電廠、天拖等老廠區;其次，民生休閑娛樂豐富，生活氛圍悠閑，如勸業場商業街、五大道、民園體育場等生活氣息濃厚的區域;再次，更新節奏相對較慢，如塘沽洋貨市場的更新、濱海足球場的重建等。天津的城市更新既有慢工出細活的工匠精神，又有比肩京滬深的融合創新。因此，有“津味”的城市更新會更加“悠”美。

2 充分理解政策是前提

國家在2019年首次強調城市更新這一概念，并陸續出臺了相關的指導意見和政策，“十四五”規劃中又著重提出了實施城市更新的必要性和急迫性。縱觀國內各大城市的城市更新進程，2015-2016年，上海和廣州分別出臺了城市更新的政策文件;2020-2021年初，深圳和成都也分別出臺了相應的城市更新政策。天津出臺政策的時間則集中在2021年3月至9月，整體出臺政策的時間稍晚，與其他城市有時間差如圖1所示。

通過梳理各地的城市更新政策可以發現，各城市在政策上有三點不同：第一，機構設置規格較高，廣州、深圳設有獨立機構;第二，制度先行力度不同，由北向南逐漸加碼;第三，政府市場雙輪驅動，主導引導站位迥異如圖2所示。

天津的城市更新既是一個整體，津濱雙城又各有側重，這與津濱雙城本身的定位差異是密不可分的。津城著重于民生，以老舊社區改造為重點，從目前的規劃草案來看，歷史文化保護和城市風貌塑造是特色重點，在規劃的引領上是政府主導、國企為主;濱城著重于產業，以產業升級為重點，改變傳統模式，實施高質量建設，促進產業發展，強化創新功能培育，政策上是政府引導、社會資本為主。天津市城市更新政策簡報如圖3所示。

從金融財稅層面來看，天津城市更新政策明確了國家開發銀行天津市分行等金融機構作為融資牽頭單位，為天津城市更新項目提供金融賦能。

從審批層面來看，項目實施方案的上報批復是關鍵，核心要素包含規劃策劃方案、拆遷安置方案和產業策劃方案，新出臺的政策對各類審批環節進行精簡，力求加快審批速度、提高項目審批效率。因此，要抓住政策中的關鍵點，更好地運用政策紅利，推動項目發展進度。

天津城市更新現狀主要表現為“三多三少”，即“主體多、成本多、資源多”，且“案例少、意愿少、資金少”。一方面是城市更新政策紅利持續向好，一方面是土地閑置低效帶來的資產盤活壓力，這就需要各大企業、平臺公司共同努力、守正創新，勇探新路、勇開新局。

3 投資合作共建共享是法寶

城市更新是一個需要多層次多方合作的利益共同體項目，除了政府產業引導、政策支持、配套投入之外，需要城市更新主體公司、投資戰投方（社會資本方）、建設運營合作方、金融機構等多方形成投資合力，共建共享城市更新帶來的發展成果和收益。從全生命周期的角度看，城市更新項目周期可概括分為籌備立項期、啟動期、建設期、運營期等四個階段，每個階段都有關鍵節點作為項目的重要推進器如圖4所示。

從資金的投入比例來看，籌備立項期主要投入為前期規劃策劃設計相關費用，總的投資比例相對較小，一般需由城市更新主體公司負責籌措。啟動期主要包括獲取土地、拆遷安置和場地平整等相關費用，占到整個項目資金需求的1/3到1/2，除主體公司投入外，社會資本方戰投為最佳投入節點，主要投資方式為股權投資或基金投資。需要重點強調的是，一般城市更新投資中，土地投資需要全額介入，拆遷安置和場地平整相關費用，主體公司和社會資本方投入一定比例的資金作為撬動，可以引入各大銀行近期重磅推出的城市更新專項貸款作為資金的主要來源。建設期主要包括前期費用、建安費用和達到運營條件所需的精裝費用，一般情況下，建設運營戰投方為最佳投入節點，可以通過項目合作、明股實債、增資擴股等方式進入，進入開發階段項目開發貸款也是重要的資金來源。

資金的退出方式主要包括協議退出、股權收益退出等，但根據不同項目的資金和屬性要求，提前設計好退出模式與時間節點。進入運營階段后，主體公司可以通過自持物業運營收益或資產處置等方式最終變現退出。當然，在運營階段，也可以通過抵押融資貸款、REITs等方式提前回收部分資金。

4 產業先行協同招商是保障

城市更新趨勢“短期看政策、中期看土地、長期看產業”。以往城市更新遇到的是政策難、土地難的問題，目前政策已相繼出臺，土地難題正在解決。因此，在疫情防控常態化、經濟內循環、產業轉型壓力的挑戰下，真正的難點是產業。上海給我們提供了一個很好的范例：“先研究產業轉型，再實施城市更新”。

上海產業轉型研究院把為產業發展提供技術引領和支撐服務作為價值取向，在產業轉型、產業發展和城市更新方面做了大量的基礎性工作，在信息通信、智能制造、生物醫學和綠色能源等方面都有很多豐富的案例。而要做到這點，必須要有“三板斧”。

4.1 產業研究先行

城市更新四大法寶：產業研究先行，資本無縫銜接，政府服務為本，企業創新發展。其中產業研究先行是關鍵，而城市更新的產業發展則需遵循“五三二”法則：50%的定位，30%的經營和20%的管理，即創意思維、創新模式和創富機制的關系。

一個城市更新項目的產業定位策劃決定了50%的成敗，著手城市更新項目之前先要做好產業的策劃，這是新形勢下城市更新的發展模式和方向。

如何進行定位，第一是項目視角，在落實好定位之后要解決土地、產業和規劃等問題;第二是市場視角，核心是模式，重點是可以爭取到的政策、做好可研和解決各個項目的融資問題。

4.2 招商協同生態助力

在明確產業發展定位的情況下，筆者總結了七星招商策略，主要包括：資源牽引，依托國資系統產業資源開展招商;投資拉動，依托戰略投資方和產業園區投資商開展招商;科研培育，依托高校科研院所孵化項目開展招商;項目導入，依托上市公司分拆上市項目開展招商;政府協同，依托政府重點招商項目、招商資源開展招商;三方推動，依托中介、產業咨詢等管道招商，依托大數據系統資源進行精準招商;產業圖譜，依托產業鏈頭部企業開展招商。

產業招商三宗寶：“產業鏈、基金群、生態圈”。具體可依據產業鏈研究布局、市場基金群投資賦能、資源生態圈政府協同來開展招商工作，其中政府支持基金引導是關鍵。

4.3 培育產業市場重塑產業格局

未來城市更新的發動機是產業市場，新的產業格局正在形成，但還需要培育時間：一是要有規模集聚效應，量大才有價值籌碼;二是要有多方合作共贏，單打獨斗將毫無機會;三是要有創意思維創新手段，換個玩法才能贏。

要做好天津的城市更新，需要各相關企業、各大平臺形成合力，在國家及地方相關政府部門的引導下，通過共建產業研究中心、召開主題論壇等形式，進行信息共享、資源交換、規則統一、生態賦能，實現合作共贏，共同助推天津的城市更新發展。