對話孟曉蘇：房地產如何重拾信心

訪談/袁滿編輯/陳洪杰 袁滿

為什么作為一個大房企的領軍人物，他看到的前景是一片黑，是整個金融對房地產的打壓，整個房地產政策對房地產打壓。中央和國務院文件已經提出了要求，要建設新的發展模式，堅持多措并舉，講到“三穩”。能不能把這些政策落實？去年，中央和國務院講的也是這些，為什么最后到年底變成了一個“謬”字，就是因為主管部門各干各的事，各行其是。

不是一個司令部指揮的。最近有個說法，叫做政策合成謬誤。

因為缺乏協調，本來醫生開的藥方可能是正確的，比如“房住不炒”是正確的，但是護士不交班，這個護士進來給打一針，那個護士給打一針，七八個護士過來各給病人打一針把這個病人打得半死，這叫政策合成謬誤。

第二個問題，美國建國245年，房地產發展了245年，雖然中間有多少個周期波動，但是到現在還是在強勁發展。我們從房改到現在算起來才24年，才走了美國245年的十分之一，這時候就已經是黑鐵時代了？明顯是淺見。

一旦等到政策能夠充分落地，人們可以看到中國房地產的黃金時代還沒有走完。

我看到一些專家的說法，說資本無序擴張，應該說的是國有資本，民營資本本身有約束機制，它不會無序擴張，我倒不大認同這種說法。資本需要節制，也需要一定政策的調控，至于說這就變成無序收縮了，我就不知道這個“序”何在？實際上現在收縮是受信心的影響，是受整個經濟大形勢的影響，也受國際上政治形勢的影響。

什么叫無序？中央的精神很明確，明明去年初就確定了“關于穩地價、穩房價、穩預期的三穩”，結果來了一個無序調控，從去年下半年，這個部門堅持不放松，那邊又從金融上打壓，房賣不掉，當然負債率高，接著就劃“三條紅線”。結果搞得整個房地產市場冷清，最后搞的居民預期不良，影響到了經濟發展全局。

今年能不能做到穩，我現在仍然有些擔心。

首先要有信心，但是現在購買者沒有信心，去年經濟出現的問題，中央已經用12個字把它說得很透徹了，叫做“需求收縮，供給沖擊，預期轉弱”。你看這三段話，12個字用得非常貼切，需求收縮，這里面不是萎縮，是收縮，這里有人為的性質，預期轉弱，沒有說預期萎縮，沒有說預期萎靡不振。

那么我想問，房地產市場是一個資金密集型的行業，本身跟金融有著非常緊密的聯系。有些數據，我們的居民資產配置當中60%的家庭資產都在地產上，社會融資存量中20%也是在房地產行業。如果說想讓房地產行業去金融化，或者說去杠桿，中間有沒有一個度需要去拿捏？

孟曉蘇。

“房住不炒”這句話說得非常到位，它強調了住房的需求屬性，但是并沒有否定住房的財富價值，并不是說只有第二套第三套房才有貨幣化問題。第一套房，有些低收入者能夠買得起的第一套房也有財富價值，是全國人民的房產價值，平均下來占了家庭財富的60%。至于說倒買倒賣的這種炒房行為，這是要遏制的，遏制了沒有？遏制得非常有效，你想房地產調控已經這么多年了。

但是現在的問題是，對于“房住不炒”這句話，在理解上往往是過度，往往有偏頗。至少演繹成為四種不同的情形：

第一種情形叫做房子是用來住的，不是用來買的，他限制老百姓買房;第二種情形，是叫房子是用來住的，不是用來賣的，限制開發商賣房;第三個，演繹為房子是租的，不是用來賣的，這就過分了，違背了“租售并舉”的原則;第四個，甚至是說房子只能單位購買，個人只能租住公房，還把它說成改革，這怎么是改革？在房改之前，全國的老百姓都是住公房，那時候是蝸居狀態。所以現在需要恢復本源，明確“房子是用來住的、不是用來炒”的定位。

這個是不了解國情。因為咱們統計的人均居住面積是按照建筑面積，而西方是按照居住面積，這兩者之間差多少一般老百姓不知道。再一個，中國老百姓本身是一個定居民族，他們對于未來的房屋居住面積和居住條件要有多大、有多好，不是現在專家們坐在屋子里能夠計算得出來的。

再加上中國現在是大量的新市民進城，大量的新家庭產生，這種新家庭不跟父母在一塊兒住，這些都成為中國未來老百姓剛需的重要組成部分。

有人老說中國的房地產快到頂了，其中的理由就是說中國有多少多少套房賣不出去。

這個數據本身是錯的。

去年庫存雖然有所增加，但是整個庫存沒有那么多，稍微加把力就把它賣掉了。還有就是叫做施工面積，施工面積本身是未來五年有可能產出、有可能不能產出的。更不要說有的專家看走眼了，他把施工面積的平方米看成套數了，于是就出現了說中國有35億套房賣不出去怎么辦，35億套房都夠全世界70億人、20多億個家庭，每家一套半了，中國人能閑置這么多房子嗎？看走眼了。所以，不能光聽這些庸醫亂開藥。

你說得對，有些城市是一個人口減少的城市，特別是農村、小城鎮。在整個城鎮化的過程中必然有一部分地區人口減少，一部分地區增加。

中國現在這幾大城市群還需要大發展，應當是人均占有城市土地100平方米，這個比例很多專家告訴我說還是太低了，像美國、日本都占了140多平方米，而我們現在北京、上海也就是六七十平方米。

周邊為什么不去拓展呢？周邊還在限制，還要在大城市保留農田，這就是個微觀的思路，不是個宏觀的思維。為什么中國出現了這樣一種誤區呢？當時是在上世紀80年代末期，中國才剛剛開始進行土地制度改革，于是就派專家團隊到外邊考察，但是國家又沒有外匯給他們，走到香港這些人走不動了。

就把香港的經驗抄下來作為中國內地城市的管理和規劃經驗。你看我們現在，整個城市大大小小建得都像香港。這就是盲人摸象。全世界的城市規劃的模型有多種，中國為什么就光學這一種呢？這件事我批評了多次。

不一定是要靠攤大餅的方式。

是要靠城市群的方式來制定城市的建設方向，北京就應該更多沿著京津冀協同發展的方向去發展，而天津不光是要面向濱海，而且要面向北京。你看現在又出了雄安，在整體承接北京的一些職能，這些要形成未來中國城市建設的大格局，這樣我們就把大城市的規劃面積給鋪開了，我們就走出了原來的香港模式。

遠期是這樣，近期則不然。你看這些年，金融管控出了多少事？還說房地產是灰犀牛，明明金融亂象才是灰犀牛，特別是以金融創新名義推出的P2P。

最近股市又下跌，請問居民的證券化資產還是像人民預期那樣增加嗎？但是房產仍然在增值，你再怎么打壓，它本身的資產還在。

你談到了房地產過度金融化的問題，其實房地產在國外就把它叫做高風險行業，它的風險來自哪里？在中國主要來自金融政策的舉棋不定，左右搖擺。你看過踢球吧？足球從左邊線一直能踢到右邊線，它連中間環節都沒有，這就是我們金融機構應該做的事？有的時候，你看到從盲目放貸到突然抽緊，讓房地產業猝不及防，沒有中間層級。

這個讓我想起一個相聲，侯寶林老先生說的，說兩個人喝醉了酒斗嘴，一個人拿出手電棒往那兒一放，一按電門，一道光柱打到上面。你說你沒喝醉，沒喝醉你能順著柱子爬上去嗎？那個說我沒醉，我不爬，我爬半截，你一關電門我掉下來。

最近發生的房地產商爬光柱，金融系統一會兒是讓你爬光柱，一會兒是關電門，去年下半年關電門關得太狠了。

房地產本身的問題在哪里？這個怨不得金融部門，怨就怨多年的限購政策。金融跟著猝不及防。為什么金融會出現這種突然把球從左邊踢到右邊，突然轉向，就是應對不了房地產本身這樣一個高風險的行業。

再談談遠期。遠期，我相信你的這個說法是對的，因為我們現在家庭財富中房產價值比例太多是因為金融資產太少。金融資產隨著未來的經濟發展，特別是隨著資產證券化的發展，把穩定收益資產變成證券化資產，為老百姓分別來持有，并且可以在股市上交易，這才可以形成中國老百姓更多的金融資產。

我提倡REITs多年，15年的呼吁，就像卞和獻玉一樣，跪獻了15年。2005年開始，我就提倡要把REITs引入中國，但就是因為上面沾了“房地產”三個字，它叫做房地產投資信托基金，所以就把它也當成洪水猛獸，淡化它淡漠它，直到前年推出了基礎設施資產證券化，把它不翻譯成房地產，而是不動產，這是一個很重要的舉動，REITs總算是落地了，現在已經有了11單。

REITs，Real Estate Investment Trust，上世紀60年代就在美國產生，到了2000年左右進入到亞洲國家和地區。如果要用一個簡單的話來概括，我把它概括為不動產收益權進入資本市場流通，如果用簡單的老百姓可以理解的話，首先是不動產，不動產又不是把房子，而是把收益權……

2022年1月25日，杭州一保障性租賃住房小區。圖/中新

是收益權，把它拿到資本市場上，也就是變成證券，去流通，就可以交易了。

這種產品非常適合中國的市場，首先中國的物業市場規模很大，到現在初步計算，我們的房產價值已經達到400萬億元了，還有基礎設施的價值，有人說是120萬億元，有人說是150萬億元，這么大的規模，比現在的資本市場大得多，就是一部分拿出來證券化，也足以形成一個規模巨大的不動產的資本市場了。

再一個，老百姓自古以來就愿意買房子、置地，現在沒有這些證券化的資產可買，他就買第一套房、第二套房、第三套房，你限制他，他也想辦法去買，他自己去出租，自己去收租金。你要有了證券化的東西，他就不需要一人買幾套房了

第三個，中國的不動產市場，特別是房產市場，增值的潛力很大，

很多人算算賬，說15年房子增值10倍了，差不多北上廣深和其他城市都是這個情況，這種增值就為老百姓持有證券化的不動產資產提供了一個很好的條件，安全性、穩定性，再加上可交易性。這樣就使得老百姓有了一個很好的可持有的資產，并且會形成一個持有的愿望。

你說得對，美國的收益情況在2016年由美國的不動產協會會長斯蒂文先生，在三亞把這個資料交給我的，年增幅是12.2%，比股票、證券、基金、理財都高，而且更是跑贏了通脹。

它為什么能夠增值那么高呢？主要是三種收益來源，一種叫做安全分紅，第二種叫做資產增值，房產增值是這里面主要的部分，第三個叫股票溢價，三者相加。

投機性炒作的國際熱錢，它不喜歡，主要還是長線的、穩健型資本，他們喜歡這樣的資產。各國的主權基金，還有養老金、社?；?，它們都愿意持有這樣的資產。

這樣就可以有大量資金流到這個領域，這對于我們現在提倡的“房住不炒”有非常大的支撐意義，那時候房子真的不是用來炒的了，它就是用來住的，什么是用來炒的？它的證券是用來炒的，你愿意買愿意賣都可以。

這樣，我們才能逐步實現中國老百姓持有的財富比例，從原來只是過多持有房產，或者房產占有很多比例，慢慢轉向證券化持有的這些資產。中國的直接融資就會進一步發展。

我很早就提出來房價要看結構性房價。什么是結構性房價，老百姓要買的房不是平均房價，是他能買到的這個房子的房價。

收入高的要買商品房，低收入的只能去買保障房。如果保障房的量增多了，進入到房地產市場就會拉低整個平均房價。

但并不是商品房的房價低了，而是保障房的比例多了。這叫做結構性房價。到現在為止我們還仍然忘記結構性房價，一股腦地就是要壓高價商品房的房價。壓下來，跟低收入老百姓有什么關系？

北京有一個笑話，有個項目叫釣魚臺15號院，它是30萬元/平方米，然后就忙著打壓，好幾輪的政府機構都去那兒辦工作組。開發商就把房價降到15萬元，然后調控單位得勝收兵了。我說你降到15萬元了，老百姓能買得起了嗎？

不就是有錢人買的嗎？讓我們看原來這個調控的目的是為了給富人降房價，并沒有考慮到低收入老百姓的需要。其實是什么也沒做，這就是當年調控房價的一個笑話。

四萬億是中國推動基礎設施建設的一個拐點，從那以后投入更大、更積極、更主動。2011年我們看到了這樣一種情況，就是這一年增長幅度還在9.3%，下一年一下跌到了7.9%，我們中國的經濟增長沒有出現過8%。

那么在2011年到底出現了什么，造成整個經濟從向好轉向了不得不下滑？人們用新常態來解釋，我說不是解釋問題，你出現了什么？出現了一個政策上的調整，就是限購。所以，限購就是自己把自己的脖子勒住，隨著限購勒得時緊時松，整個中國經濟就開始下滑。這一系列政策調整下來，就造成了后來中央所講的，叫做“需求收縮，預期轉弱”。

什么需求收縮？我們看到去年的消費需求是上漲的，在整個“三駕馬車”拉動經濟里，消費拉動經濟的占比增長了5.3%。

你說對了。

房地產的需求收縮了，不光造成房地產企業開工少了，而且地方財政受到影響。預期轉弱，是什么預期？是老百姓買蘿卜、白菜的預期嗎？不是，這個預期指的是樓市預期。去年還沒有股市預期，是樓市預期，到現在傳染到了股市預期?，F在我們需要總結這段經驗教訓。

我們本來通過房改推動的是住房商品化，結果住房商品化后來被限購所阻礙，本來向全國人大匯報，什么叫限購？臨時性措施，我們搞限購，這是在2009年-2010年去匯報的。結果一看，到現在已經實行12年了，到現在為止叫做積惡成習，大家都認為限購是個常態了。

你把一些現在的限購政策取消，讓市場重新活躍起來，你看它賣得出去賣不出去。中央的精神已經非常明確，要求的是促進房地產業平穩發展和良性循環，這個政策我看不像過去那樣容易被人曲解了，所以按照這個政策真正貫徹下去，我相信下半年的信心會回歸，下半年中國的樓市和整個經濟會好起來。

這就談到了雙軌制的問題，雙軌制是我們在房改之初大力提倡的，我們一方面通過房改推動住房商品化，因為當時主要還是保障房，而沒有商品房。但推動房改商品化的同時，我們沒有忽視保障房。因為看到我們所對標的那些國家和地區，包括英國、美國、法國、日本，還有我們的近鄰新加坡，還有中國香港地區，都是住房雙軌制，新加坡甚至87%的老百姓是居住在政府提供的組屋里面。所以那個地方老百姓就不擔心商品房價格上漲。

朱镕基總理曾經有個判斷，他認為中國應該是50%的老百姓住在保障性住房里面，包括產權的租賃，到現在我也這么判斷。因為我看到主管部門有個30%的保障房比例。

另外還有20%，社會提供。比如拆遷安置房，開發商在開發商品房的時候，弄一套商品房，后面還背著一套不用花多少錢的拆遷安置房。所以我就跟有些經濟學家說，你們不要輕易提收入房價比，那個算法不對，你把拆遷安置房給忘了，至少那算是兩套房的價格，他聽了恍然大悟。

雖然房改方案講得清楚，但是從房改之初就開始忽視保障房建設，多年不投資。甚至當年保障性住房，當時叫做經濟適用房，只占總投資的3%到5%。后來我們多年呼吁，到了2011年才開始，這幾年建了3000萬套，局部地解決了問題。為什么說局部解決問題？因為國務院考核套數，一些地方政府把這些保障性的安居房建到城市邊緣地區，建到小縣城，結果造成了在大城市一套房子價格就能在那里建兩套或者三套，光為了數字，忘記了市場需求。

保障性住房由誰來建？本來國務院要求的是國企央企退出競爭性房地產領域，結果現在是一股腦都進入到了商品房領域，去高價競爭。

國家要建房地產央企的目的是什么？難道就是為了拿財政資金去支持，讓它們到市場上盈利，跟這些民營企業競爭嗎？不是，是要為社會提供公共性產品，是要把公眾服務作為自己的職責。

過去我在中房公司當董事長的時候，全國分布在300多個城市的大批公司，所建的基本上是低價位的房屋，就是各種不同類型的保障房和低價的商品房。每年我們開一個會，控制好全國各地中房的價格，因為當時我們的房屋產出在全國占了20%，你說房價還漲得起來嗎？

但是后來，慢慢地這個企業的功能被忽視了，然后把企業劃給另外一個建筑類單位，把它變成了央企獲取開發權的一個工具。

民營企業也想到了辦法，因為它去征地不好征。國企發現掛著一家民企的話有好處，有人干活，所以就出現了很多聯合體，一家國企加一家民企，這種方式是一種怪胎。

為什么國企和央企不能夠按照中央要求回歸保障軌？而保障軌因為沒有國企央企的回歸，各地政府就不知道該怎么做，那怎么辦？要么就新成立一些城投、房開再去擔當這些職務，要不就是把它混在商品房開發里面，去搞限地價、競配建，還把這種烏龍當作經驗在全國推廣。

現存的不是合理的，而且這種現存的問題是人為造成的，需要用人為的力量去解決，應當恢復到當年的房改方案，恢復到中央和國務院再三要求的國企、央企退出競爭性的房地產領域，回歸到保障房建設。

既然我們剛才說的需要未來有30%-50%的老百姓住在那里，而且按照你說的金融機構再把這些貸款不再列入一般商品房貸款，那就把成本給剝離就完了。現在賣500萬元一畝的地價可能成本也就是50萬元，這樣房價不就低下來了嗎？再由央企、國企去開發，產權性的就賣給老百姓，租賃型的可以通過租賃給大家。這本來是清晰的一條路，誰說改不過來？

如果在這樣雙軌制成型的情況下，我們還用擔心商品房的價格上漲嗎？我們還用為了限制商品房的上漲整天在那里調控、限購、限貸嗎？

你概括得非常好。其實雙軌制就是當年我們房改設計的初心，不要變成雙軌制擰麻花。把雙軌制兩種房混在一起建，那樣的話未來保障型租賃房的REITs都沒法搞，因為每塊土地都是帶著地價的。

當年我們房改房，老百姓低價買了公房以后，五年左右可以轉讓，就進入到了商品房領域;五年前所建的租賃房，租賃滿五年的，老百姓也可以把房子買下來，政府把原來的土地出讓金收回，房子就可以轉讓了。這一轉讓，老百姓的房價成倍地增值。這些沒房的老百姓通過租賃房，通過保障房的過渡，就變成有房的階層，他們就進入到了中產的行列。隨著房價的升值，他們的家庭財富也會升值的。

剛才您講的這種保障性住房，實現居者有其屋，讓低收入的人有資產，實現他的資產跟著房地產市場發展去增值的這種趨勢，也是財富再分配的一種平衡路徑。

雖然我們在別的方面很難說都給大家搞成同樣的收入，但是恰恰在房屋的問題上，我們可以設計得讓這些低收入的人可以用低價買房，而高收入的人就用高價買房。低收入的這些租賃公房的職工，當年房改時他們用2萬元、3萬元就買了自己租住的房子，現在的房子都升值到500萬元、1000萬元了，這不就造成中產階級，造成老百姓的財富的60%嗎？這才是共同富裕的一種手段。

未來的住房雙軌制要延續房改精神，要繼續拿保障房讓相對收入低的群體能夠在致富的道路上，通過擁有房屋進入到中產階級的行列。既實現了居者有其屋，又實現了老百姓的共同富裕。