高層住宅項目工程造價控制研究

萬修國

（長沙鐵路房地產開發有限公司，湖南 長沙 410001）

0 引言

近年來，隨著我國城鎮化進程加快，土地存量逐漸減少，城市土地價格持續上漲。為提高土地使用效益，提高開發項目容積率以降低單方土地成本，房地產開發項目由過去的多層建筑逐漸轉向高層建筑。高層建筑由于工程量大、建設周期長、施工難度大，其工程造價與投資成本相對較高，項目盈利空間變小。面對日益增大的競爭壓力，高層住宅項目的工程造價控制對房地產開發企業盈利與可持續發展尤為重要。高層住宅項目的造價控制貫穿于決策、設計、施工及竣工結算等項目建設全過程，本文僅從項目決策階段、設計階段及施工階段造價控制進行分析，并結合工程實際提出控制工程造價的具體措施。

1 項目決策階段造價控制

項目決策是對房地產開發項目進行謀劃部署、控制項目造價的重要環節，決策階段確定的項目建設規劃方案對項目的造價有很大影響。項目決策階段房地產開發企業應對擬建項目周邊進行市場調研，充分了解開發項目所在地的城市發展規劃、項目所在地區房地產市場發展趨勢、項目所在區域居民購房需求及購買能力、同行業其他項目的建設規劃及價格承受能力等情況。根據市場調研情況對擬建項目建設地塊進行合理規劃，在策劃項目建設規劃方案時尤其要注意以下方面，以確保項目定位準確，建設規模合適，造價可控。

1.1 建設規模

高層建筑可提高房地產開發項目的容積率，具有緩解城市用地緊張并提升項目單位土地開發價值的優勢，但高層建筑的工程建安造價隨著建筑高度增加而增加。因此，在策劃項目建設規劃方案時要綜合考慮規劃條件、市場需求、土地費用及不同高度建筑的工程建安造價等因素，合理確定開發項目的建設規模（總建筑面積、建筑高度等），并在規劃地塊內合理布局小高層及高層建筑。

1.2 商住樓規模

前幾年很多地方流行興建商住樓，其結果是很多項目因商住樓建設量過大，項目建成后大多商鋪常年空置，導致項目盈利少甚至虧損。商住樓底部因建筑功能需要采用較大空間，上部住宅的大量墻（柱）不能落地，需要采用框支轉換層結構，導致其工程建安造價大大增加。在策劃項目建設規劃方案時要結合建設項目附近的路網情況及周邊環境的具體情況，根據實際需要在靠近臨街面的位置適量設置一些商住樓，其余建筑如無特殊需要盡量規劃為普通住宅，以減少整個建設項目的投資。

1.3 地下室規模

地下室土方工程量大，消防、通風及防水要求高，地下水位高的場地還要考慮抗浮設計，場地工程地質條件不良地塊尚需較多的邊坡支護費用，上述原因導致地下室的工程建安造價很高。設置一定規模的地下室可緩解停車緊張的局面，但如果不綜合考慮上述因素而大規模設置地下室，會導致項目投資難以收回甚至出現投資虧損。因此，在策劃項目建設規劃方案時要結合項目規劃條件、場地工程地質及水文地質條件綜合考慮，并根據實際需求合理確定地下室的規模，確保投資可控。

2 項目設計階段造價控制

工程造價控制貫穿于項目建設的整個過程，但不同階段對工程造價影響不同。據有關資料統計分析，設計階段對整個項目工程造價的影響為35%～75%，可見設計階段是控制項目工程造價的重要階段。房地產開發企業應配備一些經驗豐富的專業技術人員全過程參與項目設計，對項目設計的關鍵環節把關，確保在設計過程中將項目建安造價控制在合理范圍內。

2.1 方案設計階段

合理的建筑方案對高層住宅項目的建安造價至關重要。建筑方案不僅決定建筑物的使用功能，還影響其建安造價，如建筑的平面布局、高寬比、層高、建筑高度等因素對項目的建安造價影響較大。在建筑方案設計時要嚴格按照現行有關規范及技術標準規定的要求控制好建筑物的高寬比、適用高度及體形規則性要求嚴防超限，避免因建筑超限增加工程造價。建筑方案設計階段，房地產開發企業相應專業技術人員要主動及時介入，與設計人員一起對建筑方案進行優化完善，確保套型實用，建筑平面布局合理，高寬比、層高及建筑高度控制在合理范圍內。在不影響建筑平面使用功能前提下盡量考慮結構的合理性與經濟性，最大限度降低工程建安造價。

2.2 結構設計階段

結構設計是處理技術與工程造價的關鍵環節，是確定與控制工程造價的重要階段。該階段除要對結構體系的合理選擇、剪力墻的合理布置、構件截面尺寸的合理確定、結構計算參數的合理取值及基礎形式的選用等關鍵環節把好關外，還要督促設計人員從以下方面控制工程造價。

2.2.1 采用高強鋼筋

降低項目鋼筋用量是控制其工程造價最有效的措施。構件受力鋼筋采用高強鋼筋要比采用強度低的鋼筋用鋼量少。結構設計階段，縱向受力鋼筋廣泛采用HRB500高強鋼筋，箍筋采用HRB400高強鋼筋可減少高層住宅項目的鋼筋用量、降低其工程建安造價。以某高層住宅項目中地下室頂板的一跨梁（截面400mm×900mm，混凝土強度等級為C30，最大彎矩設計值為976kN·m，最大剪力設計值為668kN）為例，分別對其下部縱向受力鋼筋及箍筋采用不同強度的鋼筋進行計算分析，當混凝土強度等級C30不變時，采用不同鋼筋種類計算的配筋結果如表1所示。

表1 不同鋼筋種類計算的配筋結果

分析表1可知，混凝強度等級保持C30不變時，梁縱向受力鋼筋隨鋼筋強度等級提高而減少，采用HRB500高強鋼筋時梁的縱向受力鋼筋最少，較采用HRB335、HRB400鋼筋分別降低鋼筋用量33%與20%。除HRB400、HRB500兩種鋼筋所需箍筋相同外，梁箍筋隨鋼筋強度等級提高而減少，采用HRB400高強鋼筋作為梁的箍筋較采用HPB300、HRB335鋼筋分別降低鋼筋用量25%與17%。而價格上 HRB400、HRB500 級鋼筋比 HPB300、HPB335級鋼筋每噸僅約貴5%。由此可見，結構設計時分別采用HRB500、HRB400高強鋼筋作為縱向受力鋼筋與箍筋可減少鋼筋用量，降低工程造價。

2.2.2 混凝土強度等級

鋼筋混凝土框架柱一般由軸壓比控制，提高混凝土強度等級可降低框架柱的軸壓比，并可適當降低構件的鋼筋用量，結構設計時可適當采用較高強度等級混凝土。普通框架柱宜采用C30或C35混凝土，設有轉換層的框支柱，可采用C40及以上混凝土，以降低工程造價。

結構設計時，剪力墻的平面布局及數量通常由結構的周期、位移、剛度等指標決定，在滿足這些指標的情況下，剪力墻的軸壓比一般比較容易滿足。根據JGJ 3—2010《高層建筑混凝土結構技術規程》的規定，剪力墻約束邊緣構件箍筋的最小體積配箍率按λvfc/fyv計算，分析上述公式可知，剪力墻約束邊緣構件箍筋的最小體積配箍率隨混凝土強度等級提高而增大，隨箍筋強度等級提高而減小。因此，剪力墻的混凝土強度等級不宜過高，以便降低鋼筋用量控制工程造價。

研究表明梁的造價隨混凝土強度等級的變化趨勢有2種可能情況：一種情況是混凝土強度等級增大時，梁的造價增加；另一種情況是混凝土強度等級增加時，梁的造價先減少然后再增加。可見提高混凝土強度等級對降低梁造價的效果不明顯。通常結構設計時除框支轉換梁及地下室頂板梁（上有覆土時）等荷載較大的梁外，一般梁的混凝土強度等級不宜高于C35。

普通樓板由于荷載不大，當板的跨度不大或厚度較大時，其受力鋼筋通常由最小配筋率控制。根據GB 50010—2010《混凝土結構設計規范》（2015年版）的規定，板的縱向受力鋼筋的最小配筋百分率取0.20和45ft/fy中的較大值，當采用強度等級為400，500MPa的鋼筋時，其縱向受拉鋼筋的最小配筋百分率可取0.15和45ft/fy中的較大值。由上述規定可知板的最小配筋率隨混凝土強度等級的提高而增大。因此，高層住宅結構設計時樓板的混凝土強度等級不宜過高，但為方便施工，通常與同層梁采用相同強度等級混凝土。

3 加強項目施工階段造價控制

項目施工期間，要嚴格按照項目施工協議的約定控制工程進度與設計變更，確保項目建安造價控制在既定預算范圍內。加強對一些關鍵構造節點的施工管理，確保其施工質量，以減少使用期間的維修費用。如地下室施工期間，要重視地下室底板、外墻、頂板及地下室后澆帶等重要節點的施工質量，督促施工單位采用滿足設計要求的抗滲混凝土，保證混凝土的施工質量，防止開裂，并按要求做好防水處理，確保地下室無滲漏，以減少地下室使用期間的維修成本，節約工程造價。

4 結語

房地產開發企業要及時更新觀念，在決策階段確保高層住宅項目定位準確，投資合理。在項目設計階段重視項目的造價控制，采取相應措施降低工程造價。在施工階段加強項目造價控制管理，減少后期維修費用，確保高層住宅項目工程造價能夠得到有效控制。