基于城市更新背景的公寓改造設計研究

文/中國建筑設計研究院有限公司 李曉燕

1 研究背景

近年來，租房成為城市青年群體選擇的主要居住方式之一，體驗式消費發展至今，年輕消費者對青年公寓的需求已不是單一的居住生存空間，而是集生活、工作、娛樂、社交等多功能于一體的復合型社區生活空間。國務院發布《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（國辦發〔2015〕85號），首次提出“積極發展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細分業態”，鼓勵發展現代住房租賃產業。

目前，改造既有建筑為租賃公寓的社會條件日益成熟。首先，以北京為代表的一線城市，高能耗、高污染的工業企業外遷，城內遺留下大量廠房，城市核心區隨著功能升級，原有的老舊辦公空間等由于品質較差，無法滿足新的城市需求，造成閑置、空置，城市更新勢在必行。其次，地產開發逐步進入微利時代，時至今日，傳統地產行業利潤水平基本等同于制造業，各大地產企業轉換經營觀念，紛紛開始涉足針對青年群體的長租公寓業務，探索將持有的高品質資產或租賃資產改造為租賃類公寓，并通過運營獲取利潤，故原本處于城市核心區的老舊建筑，因具有較好的交通條件、社區條件等，受到轉型地產企業的青睞。

基于此，分析改造類公寓產品出現的問題，探討更多的公寓改造設計方法。

2 公寓改造面臨的主要問題

2.1 產品定位與公共資源匹配的矛盾

95后、00后人群是改造公寓的主要客群，他們對公寓的輔助功能配套、交往空間，建筑個性，群體文化認同等均有新追求。缺少配套服務、集體認同感的改造公寓逐漸被市場淘汰。

公寓改造會提供給使用者可共享的公共空間，但因管理缺失或空間營造手法滯后，導致使用功能錯配，進而造成空間浪費。過度配置的公共空間無形之中抬高租金、導致進一步浪費。適度配置形成良性空間的途徑亟需進一步探索。

2.2 成本配置、使用舒適度與租金回收期的矛盾

對于開發企業，成本配置投入過高的改造公寓資金回收周期長；成本投入過低的改造公寓又因在材料選配上標準過低，導致墻體不隔聲、衛浴無法滿足基本要求、缺少廚房設備等，造成生活體驗差，最終導致租金水平低，進一步延長資金回收周期。適度匹配的公寓改造投入以及打造持續提質增效的產品是改造的關鍵。

2.3 批量設計與人性化設計還需深入挖掘

公寓產品室內設計因成本控制要求，故更多采用同質化裝修，對使用人群的差異化設計缺乏探索，如室內家具無法采用個性拼裝，居住空間缺少特色。在設計上應持續探索在公共區域以及室內靈活布局的個性化設置，以及通過技術手段不斷降低改造公寓的成本，以進一步提升公寓產品的核心競爭力。

3 改造類公寓設計策略

3.1 基于財務視角的改造公寓定位

在企業投資建設項目時，決定產品設計的視角很多：①成本視角，小套型的隔墻、衛生間越多，單個房間的成本越高；②客戶研究視角，為使租金比周邊競品公寓以及住宅更有競爭力，需提高套內面積和產品配置標準；③物業視角，大套型帶來的高租金導致運營壓力增大；④投資視角，因城市量級不同，市場對大小套型的偏好也各異。

除去影響產品設計的各類視角，決定公寓改造項目能否投資建設且保證其良好運營的關鍵是財務視角，基于此判斷輕資產項目盈利能力的關鍵指標包括：①動態投資回收期，指按現值計算的投資回收期；②內部收益率，即資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等于零時的折現率，內部收益率越高越好，反映項目的“回本”年限。決定項目回收期和內部收益率的主要因素為承租租金、建造成本及出租租金。所有改造公寓的定位都應基于企業市場能力進行整體判斷，而非單純的設計構思。

3.2 充分收集與分析基礎資料

城市更新類公寓改造項目不同于新建公寓項目，須對改造條件深度分析、研究，充分考慮基礎條件對成本及改造周期的影響。若改造項目缺乏對場地管線、市政設施的研究，易造成改造完成后項目無法正常投入運營，或運營成本奇高導致項目失敗。

在項目啟動初期，應對改造建筑的基礎情況進行詳細的設計踏勘與資料收集。在全面分析總體成本以及改造風險、難點后再進行設計。結構加固、設備升級、消防改造、小市政管線改造等隱形成本浮動通常較大，無法增加出租租金，故需對基礎情況詳細排查并深入分析。主要調研內容包括：①場地周邊 場地出入口、圍墻、門衛等；②室外場地 場地設計圖紙、管線圖紙與場地現狀；③建筑設計資料與現狀 設計圖紙與現狀的裝修、設備等相關情況。此外，還需獲取上位規劃、城市政策、周邊建筑等相關信息以支持改造設計工作。

3.3 基于生活模式的公寓模塊設計研究

公寓設計可從人體功能學入手，研究生活單元，分解套型基本模塊，從而進一步固定產品結構，減少設計探索周期，并通過不同模塊的定制降低制造及研發成本。

設計模塊可分為部品模塊、功能空間模塊、基本模塊等形式。部品模塊包括樓梯欄桿、空調百葉、花池、雨棚等；功能空間模塊包括會客、就寢、廚房、衛浴、陽臺、儲藏等功能空間；基本模塊主要為套型。模塊拆解之下，結合人體工程學分析，深化各層級的模塊設計，并結合部分組合定制產品，如廚房、衛生間一體化，家具定制化，使得公寓套型在采購、安裝、質量上得到較好控制，確保成本、品質可控。本文主要闡述功能配置及2個關鍵模塊的設計重點。

3.3.1 衛生間模塊設計

改造類公寓的改造周期直接影響承租有效時間，且因改造基礎條件復雜，故應充分考慮將裝配衛生間作為首選，既能提前在工廠預制、節約施工時間，又可通過管線分離減少復雜結構改造。

3.3.2 套型模塊設計

改造公寓的基本套型可分為多人間、單人間，在層高條件較好時還可以采用LOFT。套型設計應根據被改造建筑的結構形式進行空間劃分，確保大部分房間的采光通風條件良好。難以確保采光通風條件的位置，盡量設置能提高租金的配套設施。若存在夾層等加建改造，還應在縱向上仔細研究最佳劃分層高。

套型模塊由不同空間模塊組成，包括會客就寢空間、廚房功能空間、儲藏空間等，既要保證使用功能合理，又要考慮施工便捷，更要預留個性化家具的使用空間。

1）會客就寢空間 有會客、睡眠、學習等功能，為提高效率，需形成復合利用的共享空間。通常是功能一字排開，但隨著家具多樣化，在空間條件與產品選擇支持下，可采用靈活的組合方式，選用可變家具，成為集約設計的空間。

2）廚房功能空間 改造公寓通常由于成本問題，無法提供獨立廚房，開敞式廚房對“儲→洗→切→炒”流線的要求更嚴格，新型公寓產品中應根據定位設置共享租賃廚房，提供給客戶周末會餐以及廚藝展示的場所。

3）儲藏空間 小套型客戶多反映儲藏空間不足，應在設計中借助家具模塊設置儲物空間。

3.4 基于客群個性的公共區域定位與設計

根據所屬城市區域、人群的差異，公共區域的功能配置均不同，可分為以下3類（見圖1）。

圖1 公共區域模塊組成分析

1）自助型 此類住戶對租金非常敏感，愿意為生活必備需求的資源買單。設計中需將此類公共服務部分費用從床位中剝離，降低房間租金。此類公寓的公共區域建議采用可分開繳納費用的配套設施。

2）社交型 此類住戶在滿足生活配套服務需求基礎上，還需要多樣性休閑娛樂共享空間。租戶愿意為社交生活、共享空間買單。此類公寓租金可包括公共區域使用費用，適當增設住戶可共享的服務設施。

3）服務型 此類公寓通常處于核心地段，住戶能承受相對較高的租金，其有固定的社交圈層且愿意為貼心的服務買單。公寓公共區域的建造費用可分攤于房租中，故公共區域空間可增加服務設施，并適當配置差異化服務，如圖書角、創業辦公區等，以增加區域市場的競爭力。此類公寓可增設咖啡廳、辦公區、會議室等共享服務空間，若住戶需求旺盛，還可通過獨立分租以獲取更高的租金。

在公共區域空間設計中，還應根據住戶定位，緊密結合經營商進行整體設計，形成分而不亂、合而不同的設計風格。

3.5 基于成本考慮的機電設計要點

設備設施設計應充分考慮分戶計量和空租期間管理控制。

1）暖通空調 首選分體式空調，同時為精細控制成本，空調室內機可根據不同面積朝向精細選型。15m2以下南向套型、18m2以下北向套型可選用1匹空調；16～25m2南向套型、19～28m2北向套型可選用1.5匹空調。北方地區，散熱器選型應考慮家具布局，可選地暖方式，同時應考慮家具的平面布局以及舒適度。

2）給排水設計 熱水系統應優先考慮分戶設置容積式電熱水器；供水應注意分戶設計，可采用可充值形式的智能水表減少物業糾紛。

4 結語

一、二線城市人口流動性逐年增加，人們不再固定于某一城市或區域工作，年輕人更多選擇租賃住房模式。城市更新騰挪出更多既有居住空間，此背景下的公寓改造需進行深入的設計探究。

在企業盈利的財務視角下，企業為降低開發成本會進一步壓縮公寓的改造開發周期與單方成本。城市中承受租金能力較弱的低收入人群在公共配套及服務設施方面的保障會因企業盈利模式受到影響，故政府有關部門應通過詳細調研，采用公共政策、稅費調節、資金補貼等方式干預，以優化低收入人群的居住環境。