“鄭18條”啟示錄

嚴躍進

3月1日，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》。此次鄭州成為今年全國第一個在限購限貸方面全面放松的城市，具有行業風向標的意義。全面精準理解鄭州政策的背景、內容，對于后續理解全國各大城市的政策放松具有積極的意義。

首個系統性的救市政策

此次鄭州文件發布并非偶然，從此前鄭州市政府相關部門的會議上就能看出，救市或穩樓市的迫切程度是比較高的。今年2月15日，鄭州市委經濟工作會相關政府官員表示，鄭州的房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整。會議明確了兩個吸引購房的政策：第一，今年鄭州計劃出臺政策，吸引大學生留鄭;第二，將出臺鼓勵外來務工人員在鄭州購房。會議認為，這兩項政策，能夠把鄭州商品房存量消化掉。從這里可以看出兩點：第一，各類政策的出發點在于解決房地產的庫存問題，尤其鄭州去年受疫情和洪災影響，庫存壓力較大。第二，從激活購房需求角度看，主要在大學生和外來務工人員等群體方面，可以理解為是新市民的概念。

若將時間倒推，回顧下2021年鄭州房地產市場的情況，可以看出，此次救市確實是非常有必要的，也是符合預期的。第一，從2017年以來鄭州樓市表現看，總體上是平淡的行情。雖然沒有明顯的大跌，但絕對沒有表現出強勢的一面。即便是2020-2021年，一些東部城市表現強勢，而鄭州市場表現也總體是疲軟的。第二，2021年尤其是7月鄭州面臨較大的壓力，包括疫情和洪災等，以及當時全國房地產市場總體降溫，類似情況都使得鄭州房地產市場面臨下行的壓力。所以綜合來看，無論是市場本身還是企業本身，都有較大的迫切需求去放松政策、激活市場。“鄭18條”顯然是符合預期的。

因此此次鄭州在2月28日制定、3月1日發布的文件，有明顯的邏輯和基礎。在這次放松的過程中，其實還有一些小插曲。此前政策發文其實是一個PDF版本，此次版本顯示了19條政策，即“鄭19條”。其中第十九條是指，當前鄭州政策放松后，各地要引導輿論，不要炒作。但是后來市政府官網上，把這一段表述給刪除了。刪除的原因，倒不是說后續不管控市場秩序了，而是希望淡化此類內容，把工作重心放在激活住房市場等層面上。所以這也從側面說明，地方政府救市和穩定房地產的心態是比較急切的。這種心態對于全國其他城市而言也是存在的。

政策意義

從此次鄭州政策看，兩個政策條文引起的市場反響較大。第一，鄭州率先放松了限購政策，其規定，子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。該規定實際上就是取消了限購的規定，即接納老年人的那個家庭可以新購一套住房。這是無條件的，增加了此類家庭的可購房套數。第二，放松限貸政策。此次鄭州明確，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這也相當于放松了限貸的標準，使得此類群體后續可以按首套比例購房，顯然也降低了購房的首付比例。

而文件中其他幾個內容也值得關注，尤其是貨幣化安置的提法，也被認為是刺激力度較大的政策。此次政策明確，要推進貨幣化安置的工作。而此次文件后鄭州出臺了細則。3月8日，鄭州發布《關于積極推進大棚戶區改造項目貨幣化安置工作的實施意見》。這是今年全國首個棚改貨幣化政策，具有信號意義。此次鄭州政策明確，通過實施貨幣化安置，滿足動遷群眾多元安置需求，縮短群眾安置周期，提高安置效率，減少過渡安置費用，集約建設用地，消化存量房源，促進房地產市場健康持續發展。結合安置房建設三年攻堅行動，集中利用3年時間，大力推進貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。從這里可以看出兩點：第一，此次棚改的工作，基于貨幣化安置的方式，有消化存量房源、滿足動遷群眾多元安置需求的作用，所以可以理解為是一種很有效的去庫存政策。第二，此次政策明確3年的工作時間。據此可以認為，未來3年期間棚改貨幣化工作將成為鄭州樓市發展的新動力。

類似寬松的政策還有很多，充分體現了鄭州持續放松、全面放松的導向。比如說，目前鄭州一些市民反映，二手房繳納的個稅稅率太高，影響了二手房的交易。針對此類內容，鄭州相關部門也在積極研究和探討，在二手房交易的稅費方面進行松綁和調整。總體上鄭州當前放松的思路很明確，放松的內容也很全面，確實是值得行業關注的。

未來政策的演進路徑

鄭州此次政策具有標桿意義，對于全國其他城市也是有啟發意義的。要客觀理解后續政策的演進路徑，就需要基于鄭州政策，研究其背后的政策放松邏輯。同時要在關注各地放松政策的同時，關注一些收緊性的政策內容。

總結來看，當前政策放松的演變邏輯主要是四層內容，即從中央放松到地方放松、從金融放松到非金融放松、從兩會后的放松到提前至兩會前的放松、從住宅領域的放松到非住宅的放松。第一，從中央到地方方面，去年9月央行金融機構座談會、去年第四季度中央政治局會議以及中央經濟工作會議，其實都屬于中央層面的放松。而今年山東菏澤降低首付比例、鄭州出臺18條政策，都在很大程度上說明政策逐漸進入地方放松的階段。第二，從金融到非金融方面，過去主要是銀行層面等金融的放松，而現在逐漸演變為限購限售的放松，這是非金融層面的政策。第三，從兩會后到兩會前，這是指過去各類政策都是兩會定基調才放松的，而當前各地放松的節點明顯提前，放松主動性增強。第四，從住宅到非住宅，即各類政策過去主要是在激活住房消費方面，而現在政策開始聚焦在土地等方面。類似邏輯把握清晰，對于我們研究政策放松路徑是有積極作用的。

當然理解政策也不能“被帶入溝里”。換句話說，雖然我們認為，政策放松是大方向，也是大趨勢，但不能簡單認為當前政策全部是放松類的。對于一些收緊的政策也是需要給予關注的。依然以鄭州18條政策為例，其也是有一些收緊性的內容。比如說鄭州明確嚴格落實房屋預售制度。文件指出，按照《鄭州市商品房銷售管理辦法》規定的“二、三、五”預售形象進度要求辦理預售許可，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產企業“正負零”預售的相關政策，嚴格執行鄭州市商品房預售資金監管制度。類似表述說明，該收緊的也依然要收緊，該規范的也依然要規范。類似政策思路近期在全國其他城市也有，如紹興市越城區發布了《關于進一步加強和規范房地產市場銷售行為的通知》，文件明確要進一步整頓和規范房地產市場秩序，打擊侵害群眾利益的違法違規行為、治理房地產市場亂象。理解此類收緊的內容，對于我們更加全面理解當前政策調整方向有積極的作用。