鄭州救市后，誰會跟進？

楊科偉?李詩昀

作為新年以來首個下場救市的二線城市，鄭州的18條新政可謂條條重磅。尤其是需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，預計將對購房需求釋放有顯著促進作用，而供給端新政也將有效緩解房企資金壓力，降低部分片區庫存風險。在筆者看來，鄭州新政出臺并未遭遇太大阻力，起到了投石問路的作用，預示著未來會有許多弱二線城市跟進。

激發四類購房需求

一是大學生。鄭州每年高校畢業生人數超過30萬，河南省高校畢業生人數多達65萬，發布人才購租房補貼、提供保障性住房等舉措，有助于增強鄭州的人才吸附力，據官方估算，每年20萬留鄭大學生3年內就可以形成1000萬平方米的購房需求。

二是外來務工人員。以第六次全國人口普查到第七次全國人口普查的10年間，鄭州常住人口累計增長約400萬，鄭州市2019年凈流入人口46萬，此前每年凈流入規模也在30萬人左右，官方預計2年內外來務工人員將為鄭州帶來2000萬平方米的增量購房需求。

三是隨遷老人，允許投靠家庭新購一套房，相當于放寬了限購套數限制。據了解，鄭州目前的限購政策是戶籍家庭最多購買2套，符合一定條件的外地戶籍家庭限購1套。新政策實行后，有老人投靠的戶籍和非戶籍家庭限購套數分別增加到了3套、2套。值得一提的是，老人不限于父母，還可以是旁系近親屬，政策執行彈性比較大。

四是改善性購房需求。置換客戶可以享受按揭貸款、網簽備案等方面便利。

鼓勵棚改貨幣化安置

在全國棚改已經漸入尾聲、貨幣化安置偃旗息鼓的當下，鄭州是首個明文支持棚改貨幣化安置的城市。2015-2017年間，鄭州棚改計劃開工量都在10萬套以上，并多次發文倡導貨幣化安置，力爭貨幣安置比例達到50%。

近幾年，鄭州棚改規模明顯趨于收縮，2018年計劃開工量驟降至2.1萬套，同比下降78%，2021年更是降至近8年最低位1.5萬套。不過橫向對比來看，鄭州的棚改規模仍居二線城市前列，以2020年為例，在數據可得的11個二線城市中，鄭州棚改規模排名第一。

表1 典型二線城市2020年棚改計劃開工量（套）

數據來源：各地住建局

強化居民信貸支持

最為重磅的政策當數松綁二套房限貸，對已擁有一套房且貸款已結清的，執行首套房貸款政策，即首付比例由六成降為三成，大大降低了置換性客戶的首付資金壓力。目前，在鄭州限購區購買二套房，無論貸款是否還清，都執行60%的首付比例，新政后將下調為30%，而在非限購區，貸款已清的二套房一直執行的是30%的首付比例，不受新政影響。

此外，鄭州還將引導金融機構加大個人住房貸款投放、下調房貸利率。事實上，相較去年，鄭州目前的房貸已經有明顯松動跡象，房貸利率隨LPR下行，多數銀行執行首套5.88%、二套房6.125%的利率，放款周期縮短至半個月以內，比此前新房放款1個月以上、二手房部分停貸明顯改善。

多舉措緩解房企資金壓力

新政從幾方面助企紓困，緩解房企流動性壓力：

第一，降低土拍保證金比例、允許1年內分期繳納土地出讓金。土拍保證金比例降至20%，而據統計2021年鄭州第三輪土拍保證金比例大多在50%左右。

第二，給予企業項目貸款支持。鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸;加大房地產企業并購貸款支持;對支持開發貸的金融機構，在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優先支持。

第三，允許保函抵頂預售監管資金，提升資金使用效率，節約財務成本。憑銀行保函、第三方保函擔保等額替換預售資金監管專用賬戶內的資金。

第四，提高行政效率，縮短審批時間，助力加快項目開工、銷售節奏。建設項目審批程序，工程建設項目全流程審批時間控制在54天以內等。

通讀新政全文還可以發現，支持改善性需求有效釋放貫穿文件始終，新政為何要重點著墨改善性需求？原因在于鄭州新房的成交結構中，剛需占主導地位，這也意味著改善性購房需求未來仍有較大釋放空間。

三四線城市松綁力度將更大

事實上，在2月20日，履新不到2個月的代市長何雄就對鄭州樓市下過判斷，“遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整”，并透露“鄭州計劃降低二手房交易個人所得稅、大力推進安置房貨幣化安置、出臺政策吸引大學生和外來務工人員購房”。

從2月20日“官方劇透”，到24日正式成文，再到28日全文印發，3月1日進入大眾視野，目前鄭州的重磅新政發布還沒有遭遇太大的阻力。除了鄭州，2022年以來，還有菏澤、重慶、佛山等31個省市縣政策松綁，涉及降低首套房首付比例、放寬公積金貸款、下調房貸利率、放寬落戶等，目前幾乎所有政策都平穩落地。

鄭州新政除了救市意義之外，之于全國房地產市場，還有投石問路的作用，未來必然會有一些弱二線城市跟進，諸如昆明、南寧等，市場下行壓力、項目交付壓力、庫存風險較鄭州有過之而無不及，出臺較大力度的寬松性政策也屬情理之中。