基于因子分析法的房地產企業財務風險預警研究

王言柯

房地產企業與一般企業發展相比，具有融資難、投資期長、負債高等特點，作為我國國民經濟的支柱性企業，它對中國市場經濟的作用是不可替代的。本文以WK企業股份有限公司（以下簡稱WK集團）為例，收集了WK集團近10年來的財務指標，對償付能力、盈利能力、運營能力和增長能力四個部分進行了分析，并建立了財務風險預警模型。分析WK集團近年來存在的財務風險，并提出了一些簡單的解決問題的方法。

房地產業作為我國國民經濟的支柱性企業，在國民經濟發展中有著不可替代的位置，甚至影響著社會和國民經濟的持續發展。一個房地產企業財務經營狀況的好壞程度，也影響著該企業在行業中的生存和發展能力。加之目前受國家政策的影響，以及國際經濟的變化，房地產行業普遍面臨著巨大的財務壓力和發展問題。

WK集團成立于1984年。2016年公司首次躋身《財富》世界500強，名列榜單第356位，2017年、2018年、2019年接連上榜，分別名列第307位、第332位、第254位。

鑒于此，本文以WK集團2021-2012年公布的37組季度數據為研究對象，對該集團可能會出現的財務風險危機進行識別和預警，并且在識別和預警財務風險的基礎上及時采取相應的解決措施和控制手段，借此對房地產企業改善財務狀況、防范財務風險提出建議。

研究方法及樣本選擇

本文采用因子分析法對WK集團的財務數據進行分析研究。因子分析法是一種統計學所使用的研究方法，從眾多變量中提取具有相同共性因子的一種統計分析方法。因子分析法是在多個變量中找出數據中隱藏的、具有代表性的公共因子，將本質內容基本相同的各種變量歸入公共因子，從而減少所選樣本中變量的數量，檢驗所選樣本中變量間存在關系的假設。因子分析法的基本目的是用少數的幾個因子F1、F2……Fm去描述眾多變量之間的關系。與其他方法相比，其獨特的降維系統可以將眾多的變量用少量的因子來表示，并算出排名和分值，進行綜合分析，使數據分析更加全面準確，更具有針對性和客觀性。本文采用的數理統計方法是SPSS26.0軟件中的因子分析法。

在樣本基礎的選擇上，基于全面性、客觀性、準確性原則，本文在對變量進行選擇時參考借鑒了《中央企業綜合績效評價管理暫行辦法》中對企業一定期間內的盈利能力、資產質量、債務風險和經營增長四個方面進行定量分析和評判所采用的財務會計指標，并且根據財政部1996年發布的《施工、房地產開發企業財務評價指標體系（試行）》的通知及WK集團本身的財務狀況，抽取了較能展現WK集團財務經營狀況的財務指標數據作為本研究的變量。由于房地產企業的特殊性，其整個行業的財務經營狀況不是單一的某一方面或幾個方面，而是一個復雜的綜合體。因此，在上述原則的指導下，財務經營預警的風險指標體系應該包括四大類：償債能力、經營能力、盈利能力及成長能力，這些財務指標也同樣適用于分析和評價一個企業的財務績效，但一個企業的財務績效與財務風險是同一個問題的兩個分析層次，具有兩面性，所以兩者呈反向關系。一個企業的財務績效好，則其財務風險較低，反之亦然。因此，用于分析和評價一個企業財務管理績效的指標同樣也可以反映和評價企業的財務風險。

此外，根據國內外學者對房地產企業的分析和研究，并根據現有各方面和行業富有成效的實踐經驗，本文以償債能力、營運能力、盈利能力及成長能力這四大方面的11個財務指標為基礎，研究和構造WK集團財務風險預警指標體系（表1）：

基于因子分析法下WK集團財務管理風險的預警指標體系

首先，對數據進行檢驗。在使用財務數據做因子分析之前，需要進行KMO檢驗和Bartlett球度檢驗，確保本次采用的數據適合使用因子分析法進行數據處理。經SPSS26.0軟件計算可知：KMO=0.649>0.5，故認為本數據可以進行主成分分析。顯著性概率為0.000<0.05，近似卡方為408.671，df值為55，故認為本數據適用于因子分析法。計算結果如表2所示：

其次，公因子的提取。通過軟件提取的數據和情況來看，結合因子提取信息量情況進行進一步的分析，從表3得出：本次分析一共提取3個因子，前3個因子的特征根分別為4.159、2.946、1.918，其特征值均大于1，說明所選用的主因子能對我們所選取的財務數據中至少一個變量的方差合理解釋，前3個因子的方差累計貢獻率為82.025%，達到了80%以上的要求，說明前三個因子可以反映所選樣本82.025%是原始信息。此3個因子旋轉后的方差百分比分別是30.957%、30.896%、20.172%，旋轉后累積方差百分比為82.025%，基本確認提取的3個公共因子的結果是可以滿足我們所需要構建的數據體系的，所以認為這3個公共因子能替代原有的11個指標進行實證分析，分別用F1、F2、F3表示。

提取的方法為：主成分分析法。

再次，公因子的命名。使用SPSS26.0統計分析軟件對本研究數據進行分析，本文選取對數據進行旋轉的方法是最大方差旋轉方法，旨在找出所選因子和樣本數據的對照關系。表3表示的是因子對于所取數據的信息提取情況，以及因子和研究數據之間的對應關系，而所有選取的樣本變量所對應的共同度值都高于0.4，意味著數據之間有著較為強烈的相關性，公共因子可以有效地提取出信息。由旋轉后因子載荷系數表可知，公共因子F1在x1、x2、x3、x4載荷最大，其反映的是企業的償債能力;公共因子F2在x8、x9、x10、x11載荷最大，其反映的是企業營運及盈利能力;公共因子F3在x5、x6、x7載荷最大，其反映的是企業的成長能力。因此，分別將F1、F2、F3命名為償債能力公共因子、營運能力及盈利能力公共因子和成長能力公共因子。

最后，構建財務風險預警模型。

根據所選擇的各個財務數據因子對各個變量貢獻的比率和累計的貢獻率，可以分析得出WK集團的綜合績效得分F函數為：

F=（30.957%×F1+30.896%×F2+20.172%×F3）/82.025%

最終為：F=0.377%×F1+0.377%×F2+0.246%×F3

使用此表達式計算出WK集團各季度財務狀況的綜合得分，F值越大，WK集團財務狀況越好，財務風險越小;相反，F值越小，WK集團財務狀況越差，財務風險越大。

房地產企業財務風險預警體系是房地產企業對企業財務風險管理的重要手段和方法。本文是在國內學者研究成果的基礎上，結合WK集團的實際情況進行的，初步反映了WK集團財務數據上的盈利能力、成長能力、營運能力、償付能力四大類11項財務指標，構建了WK集團財務風險預警模型。選取WK集團2012年至2021年第二季度公布的季度財務數據進行分析，對樣本企業的財務管理風險進行預警和提示。

實證分析顯示，成長能力因素是導致出現主要風險的公共因子，從分析中可得出，綜合得分低于-0.5的季度出現主要風險的公共因子為成長能力因子，包括凈利潤增長率、主營業務收入增長率、總資產增長率，其中大部分都在2016年之前。經過2017年“寶萬之爭”惡意收購事件之后，WK集團轉變了公司戰略，其綜合得分也穩定在-0.5以上，財務風險較低，但存貨周轉率較低，流動性較差;短期負債和債務與企業流動性資產的關系處理不恰當，導致WK集團的償債能力變差，加重了WK集團的財務經營風險。WK集團成長能力較弱，主營業務增長率和凈利潤增長率數據的變動較大，再結合F3的得分和綜合得分來看，WK集團的成長經營能力仍有待進一步提升。成長能力越強，企業發展的趨勢越好。成長能力弱，企業發展停滯，企業競爭力就越弱，風險也就越高，反映到財務上就是財務指標數據偏小或為負值。

從綜合得分的情況來看，WK集團在2012-2016年的財務風險較高，尤其是成長能力的得分，基本為負值。經過“寶萬之爭”事件之后，自2017-2021年，綜合得分情況在-0.43～1.25間波動，公司的財務預警值不再為高風險，可以看出WK集團對董事監事薪酬方案、經濟利潤獎金方案、項目跟投制度進行的調整和修訂對企業來說是有利的行為，為企業發展提供了更加穩定和安全的環境，并且使得企業的成長能力逐步提升。

除了從財務數據中直接觀察到的原因以外，還有一些潛在的因素導致財務風險的成因也不容忽視。一是企業管理層預防財務風險的意識不夠，不能引起足夠的重視;二是企業財務管理人員由于對財務風險預測和應對的能力不足，從而導致企業的錯誤決策;三是企業的資金沒有得到充分利用，資金管理不夠有效;四是籌融資渠道不多元化，單一且固定，導致資金緊張，高負債。

相關建議

一是健全企業財務管理風險預警體系，完善企業預算流程。與其他行業相比，房地產業最大的特點是受政策影響較大，屬于周期性強的行業，且土地成本較高。在國內經濟尚未完全復蘇的情況下，應建立良好的財務風險預警系統，及時發出預警，調整戰略，以適應市場經濟的發展。

二是合理有效地控制技術企業的資產負債率。房地產企業發展具有資金密集、產品設計生產周期長和風險大的特點，應該對負債的控制和規劃管理有更詳細的安排和計劃。及時調整和控制企業的資產負債率，以確保企業的償付能力。資產負債率也是衡量企業利用債權人資金進行業務活動的能力，可以反映債權人的債務安全，為企業的償付能力提供合理的保證。

三是發展和拓展多元化融資渠道。企業應開發利用多種融資渠道，如發行股票、發行債券等多元化融資管理方式，一定程度上可以滿足房地產企業長期資金需要，且手續較為簡單，減少企業的財務成本費用。也可以通過企業股權質押、預收購房款、房地產投資信托等方式形成多元化的融資方式，確保項目資金的可持續性。

四是加大企業管理層對財務工作的控制力度。財務問題是一個企業的重要問題之一。企業是否具有健全的財務管理和分析制度，是實現企業決策的核心。從盈利能力F1的得分來看，WK集團的盈利能力依然有待提高，WK集團應該加強財務管理，避免呆賬、壞賬的出現。此外，對于已經出現的財務風險，需要制訂一套對應的風險備用方案，實現財務風險的雙重保障。

五是完善財務風險預警體系的配套制度和管理方式，優化企業的資本結構。房地產企業是投入資金高，周期性強的企業，所以企業資產負債率普遍偏高，因此更需要長期資本的投資和進行長期規劃，如WK集團應該控制負債水平，選擇適合的籌資融資方式，以避免出現資金鏈斷裂的風險。（作者單位：成都錦城學院）