城市片區開發的投融資策略

連捷

為了順應現代化城市發展整體規劃，要結合片區開發投融資要求，匹配可行性方案，充分發揮片區資源優勢，從而實現區域經濟的可持續發展。

在城市片區開發工作中，要結合城市發展規劃落實相應工作，明確具體開發內容才便于制定后續管控策略。

一方面，若是從片區開發的基礎要求，主要分為區域系統規劃編制內容，并且利用標準管控流程，完成區域運營管理、投融資管理、區域招商管理等工作。另一方面，若是從投資建設的角度分析，則片區開發工作中，主要涉及土地整理內容、基礎設施建設內容。并且，相應的工作適用于城建改造、扶貧開發以及新城建設等領域。

本文以某城市片區開發項目為例，業務合作對象為地方政府及行業主管部門、地方國有企業（含投融資平臺公司）、社會資本方（包括投資人、建設方、運營方、開發商等），片區綜合開發項目操作分為籌劃階段、準備階段、采購階段以及執行階段。在確定實施主體后設計投融資模式，并編制實施方案和采購社會資本方。而在投融資模式設計方面，項目總體開發投融資模式和局部開發投融資模式中確定相應思路，選取專項債模式、PPP模式或者是投資人+EPC模式等。

城市片區開發投融資具體設計內容

在城市片區開發投融資工作中，要結合片區發展規劃落實相應工作，保證具體問題具體分析的基礎上，踐行全過程管理控制方案，從而實現開發投融資工作的全面升級。要從完善定位出發，結合部門需求和城市要求細化投融資策略，并且依據實際標準完善流程和運作模式的處理工作，打造多元合理的具體設計方案。

首先，完善定位分析。在城市建設發展進程中，片區開發工作要充分關注區域運行特點，并且積極落實全面綜合性管控方案，打造綜合性開發方案，從而滿足管理要求。與此同時，在投融資項目規劃進程中，要明確了解城市的發展情況，配合科學業態比例設計規范，全面評估資源要求和資金鏈結構，打造精準性較好的財務預算方案，以保證能為后續項目執行以及投融資管理提供較為完整的數據支持。

其次，細化投融資策略。秉持精細化管理原則，制訂細致的投融資策略方案，實現多元管理目標。

第一，相關部門在城市片區開發投融資工作中，要明確滾動開發機制的具體內容，利用相關數據分析方案，對城市運行以及整體發展狀態予以全面評估，并且明確城市片區項目中開發的時序要求。例如，在房地產開發項目中，要想提升資金的利用率，實現資金迅速回籠，一般會事先確定資金最小的投資方案，然后借助滾動開發項目建設的處理機制，保證資源及時整理的同時還能結合項目建設發展要求落實更加精細化的操作工序。

第二，要結合城市片區開發投融資的具體要求適當采取聯動開發的工作方案，一般是在項目建設中借助資源整合處理機制，確定聯動方案，并且要結合不同區域的特征充分發揮項目優勢，保證區域經濟運行和產業發展工作順利開展。

最后，確定流程和運作模式。在全面分析城市片區開發投融資內容后，就要結合項目規劃保證各項工作的精細化水平，確定總體目標的同時，依據市場的實際需求和價格數據構建更加規范的流程，維持城市片區開發投融資工作的規范水平，能有效減少因為流程監督管理不當造成的片區開發不足等問題。除此之外，相關部門要在充分調研分析的基礎上，依據片區發展模式判定投融資模式，最大程度上減少風險，提升整體效率。例如，目前較為常見的運作模式分為BOT模式、BOO模式、O&M模式，需要在政府支持基礎上，以公司為基本載體，有效完善相應管理方案，助力多元化管控工作全面進步。

城市片區開發中的投融資問題

一是內容不夠明確。在投融資項目實際管理過程中，結合城市片區的開發情況發現內容還不夠明確。主要是因為城市片區的開發項目具備一定的復雜性，進行項目投資期間，政府不了解發展目標和具體概念，未對項目進行合理規劃，一些項目在開展后出現資金、資源不足現象，從而制約城區項目的開發。不僅如此，在項目實際執行期間，項目的運營服務、職責難度大，在項目運營后出現了權責劃分不明確等情況，不利于城市片區投融資管理效果的良好實現。

二是供應商的經驗不夠。根據城市片區的開發具體情況，一些供應商僅僅重視建設工作，未思考運營問題，很多項目的引進、產業發展趨于形式化，不利于項目引導作用的發揮，這種情況也給城市片區開發投融資管理帶來很大影響。

所以，在社會經濟水平不斷提升下，要保證城市片區開發中投融資作用的發揮，要保證政府在項目建設、運營管理中職能的發揮，予以資格的詳細審查和產業總體調整，為其構建完善的投融資管理方案，這樣不僅有利于片區的經濟運行，也將滿足城市的可持續發展需求。

城市片區開發的投融資策略

基于時代的發展要求，城市片區開發主體之間存在一定的差異性。時下，城市片區開發模式有以下四種：第一，政府獨資型。該模式是政府利用國有獨資開發公司進行項目開發進度的控制，避免給自身帶來較大的經濟損失。但是，一定程度上會使政府面對較大的財政壓力。第二，合資型。政府通過外部資金的引入，和國有企業合資開發新的項目，并按照一定的比例來劃分效益。第三，完全外包型。政府將城市片區開發的任務交給第三方，并給企業相應的補償，以免政府面對嚴重的資金壓力。第四，混合型。政府主要將項目交給第三方，并對特大的項目進行控制。該模式的應用不僅能使政府緩解財政壓力，也能使政府的開發能力逐漸增強。為了保證城市片區開發投融資工作順利開展，要結合城市具體發展規劃內容落實相應工作，劃定投融資邊界的同時，結合地方財力、項目投入等建立完整的分析過程，踐行標準化控制流程，細化土地資源的利用結構，真正意義上打造資金平衡機制，提升整體管理效果。

一、優化規劃方案

第一，相關部門要劃定投融資邊界，主要是結合城市建設的規劃以及城市發展特點，明確分工的同時對片區開發邊界予以控制，利用項目開發類型和投資主體分析等工作更好地優選投資模式，保證資源補償和財政補償等工作都能順利開展。

第二，要依據地方財力情況完善評估工作，若是結合PPP項目的特征可知，在項目實施過程中要依據地方財政承受壓力落實評估工作，從根本上避免評估流于表面的問題，充分提升資源使用率，為城市片區開發投融資工作順利落實奠定基礎。

第三，要對投入產出的項目予以系統分析，主要是結合資源開發特點，保證片區資源開發中市場化項目建設工作重點突出，并且利用優惠性政策補償方案提升運行實效性。

第四，對于城市片區開發投融資工作而言，片區開發的主體本身就是政府主體意識的延續，所以在實際管理中要將投融資管理的邏輯性和規范性作為重點，提升區域經濟競爭效率，踐行規范化應用管控原則，從而確保整體片區發展管理符合預期。

第五，要清晰明確投資規劃中政府部門的引導職能，不僅要監督片區建設，也要對投融資平臺的搭建予以管控，打造平等對話的平臺，避免城市片區開發投融資中不合理項目對整體管控效果產生的影響，在維持綜合管控效率的基礎上，提升區域產業的核心競爭力，優化經濟效益。

二、細化土地資源利用模式

城市片區開發投融資工作中，全面分析投融資特點是維持工作效率的關鍵，因此，要積極提高土地開發和房產開發工作效率，依據片區資金平衡標準和循環使用要求，對預期收益、稅收融資等項目予以管理，并且維持土地資源的利用率，優化規劃設計和項目建設水平。正是因為城市片區開發投融資工作本身是較為復雜的系統，所以會受到區域性經濟以及發展現狀的影響，這就需要相關部門結合片區整體規劃內容、開發思路以及土地獲取等分析工作，更好地評估土地出讓條件，完善評估工作，展現出土地較好的使用價值，為片區資源管理和行業發展提供保障，避免土地資源盲目開發產生的問題。

三、優化處理資金平衡

城市片區開發投融資工作中，資金的平衡處理是非常關鍵的內容，要借助資金平衡方案維持各項工作規劃的合理性、科學性和規范性。

第一，在公益性項目中要維持資金平衡，明確公益性項目的管理費杠桿，結合項目的投入、產出資金平衡處理等方式，全面優化產業經濟水平，維持綜合管控效率，避免資金應用管控不當產生的影響。

第二，城市片區開發投融資中要將文化體育館等公益項目作為投資的主體項目，并且匹配完整的運營管理方案和資產投入計劃，從而強化資源的平衡性，依據項目特征明確資金來源，從根本上促進經濟效益、社會效益的和諧統一。

四、完善融資規劃措施

在城市片區開發期間，需要為其投入更多資源，投資回報周期長。在整個開發中，為了避免發生資金管理問題，需要重點分析城市片區資源開發工作，為其制定融資項目規劃和保障機制。第一，因為城市片區開發主體是政府，對資源管理期間很容易出現土地價格、基礎設施成本價格不符合的情況。要加強對該問題的解決，城市片區開發期間需要重點進行投融資管理，在政府和政策有效支持下，促使經濟項目的有效運行，保證區域在激烈競爭下獲得一定的經濟效益。第二，為了獲得合理的投融資規劃工作，政府部門要發揮積極引導作用，其間需要構建投融資平臺、平等性的對話平臺，能更有效地解決投融資規劃問題，也能使區域在產業發展中獲得強大進步。

五、實現金融組織體系多元化

通過金融扶持政策的支持，需要對金融體制進行優化改革，促使金融機構治理工作更加完善。第一，對金融機構進行改革，保證法人治理結構得到優化，形成完善的內部責任制度等，對其加大審查力度，內部需要增加約束機制和激勵機制等。第二，還需要增加金融監管制度，能更詳細地分析金融機構的風險，促使金融的穩定運行。第三，對國有商業銀行中的不良資產盡快剝離，為企業形成金融資產治理的運行機制，使銀行的風險抵抗能力不斷增強。第四，使金融機構的運行水平和治理水平逐漸提升，制定完善的運行治理機制和風險治理體系等，且對資金的實際運行情況和風險詳細監管，以促使產業金融政策的優化使用。

綜上所述，城市片區開發投融資工作要充分整合資源和項目，確保統籌管理的同時，充分結合區域發展要求和現狀，構建更加合理的開發方案，從而確定資源調控機制，為產業開發提供支持，保障區域經濟發展水平，利用多元規劃的方式共同促進城市建設工作的進步。（作者單位：湘潭發展投資有限公司）