新形勢下房地產企業稅務籌劃的必要性與策略分析

郝麗娜 蘇州愷宏焱房地產開發有限公司

2021年國內房地產市場壓力陡增，房住不炒、三線四檔、兩集中供地等調控政策影響漸顯，在宏觀調控的大背景下，房企發債規模持續收縮，融資成本不斷抬升，到期債務的壓力大，受新冠肺炎疫情影響，國民消費力下降，市場去化明顯放緩，各家地產公司高度重視現金流，注重開源節流。稅金支出作為房企重要的現金流出項之一，涉及稅種較多且個別極其復雜，使得房地產企業的稅務籌劃和管理具有較高專用性及重要性。我國房地產企業當下缺乏科學稅務管理觀念的指導，企業因此面臨著較高的稅務風險，容易因為稅務管理的失誤而給企業造成不必要的經濟損失。怎樣基于新的稅務環境建立起適合房地產企業的稅務管理體系，逐步完善稅務籌劃方案是每家房地產公司都應該深入思考的問題。

一、房地產企業稅務籌劃概述

（一）房地產企業稅務籌劃的基本內涵

稅務籌劃是指市場經營主體在法律允許的范圍內，對自身經營業務進行事前的統籌規劃，通過遞延納稅時間或減少納稅支出的方式，達到降低企業稅負成本，以及提升企業經濟效益的目的。對上述定義進一步延展，我們可以發現，在管理模式和業務內容的影響下，房地產企業的稅務籌劃工作明顯與其他行業不同。第一，稅務籌劃具備較強的政策敏感性。一方面，企業為達到降低稅負成本的目的所采取的一系列稅務籌劃手段都必須符合國家相關法律法規；另一方面，國家出臺的稅務政策對房地產企業稅務籌劃工作的方向和內容具有很強的指向性和引導性。第二，房地產企業稅務籌劃具有整體性。具體來說，稅務風險廣泛存在且長期存在于房地產企業的整個項目經營管理的過程之中，稅務風險具有類型多樣、內容復雜的特點，因此房地產企業在進行稅務籌劃時必須從戰略角度出發，提前對企業的經營活動的全部流程做好統籌規劃，視具體情況選擇能夠使企業經濟效益最大化的稅務籌劃方法。第三，房地產企業稅務籌劃以降低稅務成本，規避稅務風險為主要目的。房地產企業的經營范圍廣、項目周期長，因此風險管理是企業稅務籌劃工作的重要內容，企業必須認真處理好稅務籌劃過程中出現的各種風險，以保證最終實現降低企業稅負成本的目的。

（二）房地產企業稅務籌劃必要性分析

房地產企業稅務籌劃工作的必要性，很大程度上是由其行業特征所決定的。首先，房地產企業對我國國民經濟發展的作用相對明顯，企業近年來正受到國家的嚴密監管，監管政策一再收緊，房地產企業面臨著較大的政策壓力，經營風險逐年升高；其次，房地產行業屬于資本密集型行業，企業需要在項目開發過程中結合實際需求彌補資金缺口。同時，項目的運營周期極其漫長，房地產企業基本上都承受著較大的資金周轉壓力，必須要通過稅務籌劃工作來增加企業現金流量，提高資金鏈運行效率；最后，部分經營規模較大的房地產集團企業一般同時經營著多個具體的開發項目且項目多分散在全國各個地區，其稅務管理工作具備明顯的復雜性，房地產企業必須要通過完善的稅務籌劃方案來提升其稅務管理工作效率[1]。

二、房地產企業重點稅種籌劃及管理策略

我國房地產企業的整個業務流程中涉及的稅種極其繁多，但其中土地增值稅和企業所得稅占房地產企業稅負成本的八成以上。

隨機選取以下5家上市公司2020年年報利潤表科目稅金及附加、所得稅數據統計見表1。

表1

因此，本文著重對土地增值稅和企業所得稅這兩個房地產企業涉及的主要稅種的籌劃與管理進行分析。

（一）土地增值稅納稅籌劃

1.可扣除稅金籌劃

土地增值稅納稅籌劃與管理應該緊扣相關稅收政策，確保房地產企業的土地增值稅申報和清算的順利進行。目前，房地產企業土地增值稅政策免征范圍主要如下：（1）銷售普通民用住宅，增值額未超過扣除項20%的；（2）國家征用與回收的房產；（3）房地產入股；（4）合作建筑，用以自住；（5）房地產企業被并購，并產生土地使用權與建筑所有權轉移的[2]。以上政策要求房地產企業稅務管理人員應當加強對土地增值稅政策的理解和學習，做到對政策的精確解讀和應用，針對具體房地產開發項目，做好項目分類工作，依據開發項目類別，確定土地增值稅的預繳稅率和應繳稅額。因為土地增值稅采用超額累進稅率，也就是說房地產企業開發項目的增值額度占扣除項目金額比例分別適用于不同梯度的稅率，不同的稅率也就決定了房地產開發公司的土地增值稅應繳稅額有一定的稅務籌劃空間。土地增值稅稅率表見表2。

表2

其中：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。

在土地增值稅籌劃過程中，房地產企業需要關注以下幾點內容：其一，在項目開發階段，企業要注意競拍項目的實際容積比率。容積比率通常是由地方政府所指定的某一區域的建筑面積或用地面積所占比例，且容積比率會直接影響到地價成本；其二，在項目施工階段，房地產企業需要重點研讀《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，控制普通住宅的面積在120平方米之內可以降低稅收成本；其三，在商品房銷售階段，房地產企業需要依法按時繳納土地增值稅，注意開發普通標準住宅時將土增稅稅率控制在20%以下（可免征土地增值稅）。企業在對項目進行估算定價時，可以在滿足企業盈利目標的同時合法節約企業的稅收成本。

2.土地增值稅預繳和退稅籌劃

基于土地增值稅暫行條例的相關規定，納稅人在項目竣工結算以前，房地產企業在收入結轉環節，對于無法據實計算土地增值稅的企業，可以預繳土地增值稅。待該項目全部竣工并辦理結算以后進行清算，實行退稅政策。也就是說，房地產企業的項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。但房地產企業本身是資金密集行業，如果在前期大量預繳土地增值稅，會占用項目的流動資金，給企業帶來巨大的資金壓力。在籌劃環節，因土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。實操中對于分期開發的項目，通過測算判斷是否適合在項目立項時分別立項，尤其對于明顯要退稅項目，爭取實現早開發項目早清算早退稅，減輕企業資金壓力；另部分地區可以申請降低土地增值稅預繳率或不預繳政策，江蘇近期可關注“《國家稅務總局關于進一步支持和服務長江三角洲區域一體化發展若干措施的通知》（稅總函〔2020〕138號）”。稅務機關評估無增值的房地產項目，可以不預征土地增值稅。房地產項目評估無增值的標準按下列公式把握：（單位面積土地成本+單位面積建安造價）×130%＞截至當期房地產銷售平均價格。其中，單位面積土地成本=取得土地使用權所支付的地價款/可售建筑面積，單位面積建安造價按照當地建設部門公布的單位定額標準確定。

（二）企業所得稅納稅籌劃

我國房地產企業的企業所得稅納稅籌劃與管理的主要著力點需要落在企業經濟收入與成本支出控制上，具體來說房地產企業需要做好以下三方面的工作：第一，由于房地產企業在具體的房地產開發項目中，在施工建設階段需要購入大量的原材料及施工設備，或者支付大額的建筑服務費，因此房地產企業應當做好發票管理，以便及時完成進項稅額抵扣工作，并選擇合適的成本分攤方法，達到降低企業的開發成本的目的[3]；第二，房地產企業需要做好稅金及附加扣除工作，當企業在進行企業所得稅的清算工作時，按照行業的一貫做法可以將城建稅、地方教育費附加和土地增值稅作為扣除項目在稅前予以扣除，也可以達到降低企業稅負的目的；第三，房地產企業在必要時，可以通過控制企業會計總收入來降低企業的稅務負擔，因為在開發成本一定的情況下，控制會計總收入能夠減少企業的應納稅額，進而降低稅負，但是目前上述方法在實踐中并不常用。

（三）增值稅納稅籌劃

此外，房地產企業還需要合理判斷在現行政策下增值稅預繳稅金是否能夠退還。依據政策規定，企業在經營期內沒有抵減完的預繳稅款，按照相關規定可以結轉到下期繼續進行抵減。而增值稅納稅申報以月度為時間單位，因此，當期計算的應納稅款低于預繳稅款未抵減余額時，按照待抵減稅額處理。在交付前可籌劃多認證取得的進項稅發票，滿足條件時申請增值稅留抵退稅；因預繳稅金優先抵減，進項稅滿足一定條件后可申請留抵退稅，針對多期交付項目，前幾期交付階段結合預繳稅金測算籌劃月度是否正常認證還是延遲認證，實現退稅或延遲支付稅款的現金流價值，減輕稅負壓力的目的。

房地產企業近年來利潤率大幅降低，現階段我國各地區的房地產行業規定地產項目限售價，不動產轉讓的稅率降為9%，部分房地產企業的開發項目實際增值稅稅金低于3%的預繳率。該類企業尾盤清算時可能存在預繳的增值稅大于實繳情況，但目前沒有相關政策對多預繳的增值稅清算退稅及退還操作流程進行明確規定，企業在持續經營的狀態中尚且無法實現退還多預繳的增值稅。當此時企業樓盤清空以后申請稅務注銷，該企業預繳的增值稅屬于預繳性質的稅費，并不是企業實際繳納的稅金。在企業完成注銷以后，可以向當地稅務機關申請退回未抵減完的增值稅預繳稅金。

三、房地產企業稅務籌劃工作開展的保障措施

（一）樹立稅務風險管理理念，優化稅務管理體系

我國房地產企業管理層應當加強對國家相關政策的理解與學習，在企業內部，強化稅收政策宣傳講解力度，提升企業整體納稅意識，樹立科學稅務管理觀念。具體來看，房地產企業應當在新的稅務管理理念的指導下，逐步優化企業的組織治理架構和稅務管理制度，為企業的稅務籌劃活動營造良好的基礎環境。例如，房地產企業總部設立專門的稅務管理部門和風險管理部門，針對具體的房地產開發項目分別配備稅務管理專員，在稅務籌劃活動中嚴格落實執行稅務管理工作規章制度，加強對稅務籌劃活動的全流程控制監督，推動企業稅務籌劃工作規范化、制度化。

（二）重視稅務籌劃風險防控

針對稅務籌劃風險，房地產企業需要從強化內部控制力度、健全風險預警機制、完善風險應對預案等方面入手做好稅務籌劃風險防控工作。一方面，房地產企業要加強稅務籌劃工作后續流程的管理，諸如對人員占比、融資占比、供應商選擇等影響稅籌的指標進行長效記錄監管，實時對比分析，以此盡可能降低稅務籌劃中的經營風險。另一方面，房地產企業要完善內部控制制度，加強風險管理。根據房地產企業特點，梳理稅務風險類型，繪制稅務風險對照表，列舉出管理中各主要稅種常見的風險點和較大概率發生的風險環節，方便企業開展對比檢查全面識別和防控內外部涉稅風險。

（三）加強對稅務會計人員的綜合素質培養

房地產企業要提升企業涉稅人才招聘門檻，選拔一批專業素質過硬的稅務管理人才承擔起稅務籌劃工作，完善企業稅收管理人才儲備。同時樹立科學的人力資源理念，建立健全企業的人力資源管理體系，為稅務籌劃工作提供充分的人才支撐。具體來說，一方面，房地產企業應當完善稅務管理人員的招聘及培訓體系，企業要嚴把招聘關，將專業背景和綜合素質作為人才招聘的硬標準。并在企業內部定期開展對稅務管理人員的教育培訓，確保其業務能力與稅務籌劃工作的實際需要相匹配；另一方面，房地產企業應當落實績效考核，晉升管理制度，優化員工激勵機制，激發企業稅務人員對稅務籌劃的工作熱情，激發稅務會計人員的工作積極性。

四、結語

綜上所述，房地產企業關注稅務籌劃對企業的健康發展有著重要的現實意義，與此同時，房地產稅務籌劃也是一項長期性、系統性的工作，我國房地產企業要樹立科學的稅務管理理念，并以此為指導，采用合理的稅務籌劃方式，強化稅務風險防控，降低企業的稅負成本，保證我國房地產行業健康持續的發展。