高層多業主綜合建筑消防安全管理模式探究

趙天華

摘要：由于高層多業主綜合建筑單位存在消防安全職責不清、日常消防管理不到位等問題，必然存在相應的火災隱患并不同程度地威脅著人民群眾的生命財產安全。通過詳細分析目前我國高層多業主建筑消防安全現狀，對日常消防安全管理過程中普遍存在的實際問題展開全面探討，并提出相應有效的改進措施，以供各級消防部門工作人員參考。

關鍵詞：高層多業主建筑；消防安全監督管理；火災隱患

通常情況下，“多產權”建筑特指同一棟建筑內部由商業、辦公、觀光、居住等多個產權（租賃）方共同使用，且此類建筑在功能的使用上往往隸屬于兩個及以上不同性質的單位（個人），從而致使建筑內部消防安全監管難度較大、潛在隱患問題相對較突出、消防隱患問題整改落實比較困難。目前，很多高層多產權建筑普遍存在消防安全管理制度不完善、消防設施維護保養不到位、安全疏散條件相對較差、局部改造存在瞞報現象等諸多問題，一旦消防監督部門存在漏查及監管不到位現象，必將在一定程度上增加建筑內部的消防安全風險，給人民群眾的生命財產安全帶來威脅。

1 高層多業主建筑的消防安全現狀

1.1? 火災風險高、消防隱患大

由于高層多業主建筑內部可燃物較多、火災荷載大且內部配置了電梯、電纜和風管等豎向井道，火災時極易導致“煙囪效應”的產生，因此，此類建筑發生火災時的特點與高層建筑較為類似，主要呈現火勢蔓延快、被困人員疏散時間長、處置時間長、外部救援困難等特點[1]。

相比于普通住宅類高層建筑，高層多業主建筑內部功能多樣、設備繁多、裝修材料可燃性較強，且存在大量的電氣線路老化問題。此外，由于高層建筑垂直距離較長，發生火災過程中依靠外部救援力量進行撲救較為困難，極易導致群死群傷事故的發生[2]。

1.2? 日常監督管理混亂

部分房地產開發商或建筑投資者出于追求利益最大化的目的，在建設高層建筑時為了節約成本，挖空心思選用最低標準配置消防設施，或通過謊報建筑類型、建筑防火材料等級、消防設備設置等違法手段來通過建設項目的消防設計審核及工程驗收。雖然看似在法律程序上合法了，但實際建筑內部存在較多消防安全隱患問題。

此外，部分開發商為了快速回籠資金、提高回報率，將通過國家消防行政審批的高層建筑劃分為多個單元進行單獨銷售，而這種建筑性質的改變通常是在業主群體并不知情的前提下私自完成的。部分業主群體把房屋轉租或者幾套單元打通改作它用，有的直接在建筑內部私自開設美容美發、餐飲、教室、健身房等營業場所，加大了建筑內部的火災隱患。

雖然我國在歷經政府機構改革后消防職能部門的責任劃分已經相對較為清晰明了，其中消防設計和驗收劃歸住建部負責，消防日常監督仍屬于消防救援部門管理，但是對于高層建筑多業主的歷史遺留問題仍然存在監管的盲區。部分業主私自更改建筑局部平面防火分區布局、占用或阻斷原有消防疏散通道，甚至更改后的消防設計沒有二次報請政府部門相關機構進行審批就自行開業。消防救援監督管理部門只能在重大節假日開展的專項或例行檢查過程中才能發現此類問題。此外，針對消防救援監督部門檢查出的火災隱患問題，由于建筑涉及多個產權單位，這就導致各業主之間互相推諉，造成整改工作推進時不配合、不支持現象成為常態，實際整改工作的實效也必然大打折扣[3]。

1.3? 消防安全管理不到位

當前，我國的物業管理行業經過重大跨越式的發展，早已經形成公司化、品牌化管理體系并逐漸得到社會重視和認可。但對于高層多業主建筑的物業管理仍處于摸索、完善的階段，業務范圍仍然以保潔、安保和設備設施的日常維護等為主，消防安全工作并沒有成為重要組成部分。物業管理公司主要收入來源于物業管理費，在物業公司管理過程中發現的建筑消防設施隱患問題僅僅依靠物業管理費來整改只能是杯水車薪，而物業管理公司又沒有權力動用房屋維修基金，導致損毀的固定消防設施很難得到及時維修。除了資金使用受限外，很多物業管理公司還可能是早期開發商的子公司，在日常工作開展過程中普遍傾向于維護開發商的自身利益，存在瞞報原建設期消防隱患問題的現象。一旦房屋銷售完畢后建筑開發商脫殼走人，物業管理公司也隨之離開。特別是部分建筑消防給水系統、室內外消火栓系統、自動噴淋系統及火災自動報警系統的維護保養長期處于停滯狀態，即使后期消防部門檢查發現問題，解決起來難度也相對較大。部分物業服務企業負責人消防責任意識相對較差，對消防管理不夠重視，也同樣在一定程度上導致消防責任不能真正落到實處。物業管理公司基本很少定時組織開展滅火疏散演練、消防培訓和消防知識宣傳等工作。消防職責的履行僅僅停留在檔案、記錄表面。部分多產權單位使用權相互交織，容易導致在管理上相互推諉，在經費投入上相互扯皮，致使消防設施的配置和維護不到位，消防安全管理工作基本無從談起。此外，消防安全管理人員也存在流動性較大的實際情況，部分消防控制室的工作人員甚至沒有經過周期性專業消防培訓，無法正確熟練地操作消防控制設備，每日值班需要記錄的火警、故障情況時有遺漏，日常巡查也基本不能完全按照規定執行。消防控制室需要24h不間斷雙人在崗，但因為管理不善往往會出現部分高層建筑內部消控室夜間無人值守現象出現，出現火情時根本無人及時處理，極大地延誤了火災處置的最佳時機[4]。

2 高層多業主建筑的消防安全改進措施

2.1? 加強落實國家規范，確保建筑自身的合法性

消防技術及其相應管理規范必須同法律一樣，具有相應的穩定性、長期性和權威性。當前，建筑物施工過程中的消防設計審核驗收仍然是遵循國家強制的消防設計規范，與高層多業主建筑有關的消防規范主要有《建筑設計防火規范》，其中對于建筑分類、耐火等級、總平面布局、防火分區、安全疏散、滅火救援設施都有較為詳細的規定。2021年8月，國家終于出臺實施了《高層民用建筑消防安全管理規定》。該規定中進一步明確了高層多產權建筑應當委托同一家消防單位或明確統一管理人，對共有部分的消防安全工作實行統一管理，由管理人負責整體協調整棟建筑的消防安全工作。同時，針對建筑物內頻發的電動自行車火災事故，規定中同樣明確了高層建筑內部新能源自行車的存放、充電場所應當與其他部分進行有效的防火分隔，充電設施應當具備緊急情況下自行斷電的功能。

2.2? 提升高層多業主建筑的消防安全管理工作水平

為了有效改善該類建筑的整體消防安全環境，轄區消防救援部門及公安派出所等職能部門應當在政府的統一領導下定期對建筑管理公司責任人、管理人、消防控制室操作人員開展培訓，使其了解掌握有關消防法律法規，讓物業管理公司更好地為多產權單位提供消防安全服務，并定期向業主委員會通報建筑設施現狀及存在的問題等情況，推進消防工作向社會化轉變。在此基礎上，利用轄區內派出所延伸范圍大、底數清的優勢開展消防工作，推動各單位落實消防安全負責人員，定期組織轄區內多產權單位召開業主委員會學習、研究解決建筑內部存在的安全隱患問題，并及時聽取物業管理公司的工作述職。此外，建筑內部各物業單位應當及時建立健全高層多業主建筑消防安全管理工作的組織領導機制。

物業公司管理層要形成消防安全責任領導小組，切實負責起高層多業主建筑消防安全管理主體責任，將年度消防安全生產責任制考核納入管理層的工作考核當中，對于建筑內的消防設施隱患制定專項整改方案，不僅物業管理公司內部要落實消防安全責任，還要同建筑內部各產權單位責任人加強核實，會同業主委員會及時整改，按照不同責任逐級簽訂責任書，建立起全方位的監督管理消防安全責任系統，形成有效合力切實推進各項消防安全管理工作的順利開展，保證高層多業主建筑消防安全責任的有效落實[5]。

2.3? 消防監管部門加強協調配合，推行消防審批與監督管理工作的聯動機制

近年來，我國的消防監督部門作為主責單位全面負責建筑的消防設計審核及消防驗收工作，事實上，建筑工程消防設計審核及消防驗收工作是對建筑物建設過程中是否切實執行國家消防技術規范的有效監督，在高層多業主類建筑建設過程中，我國各級職能部門必須嚴格落實消防設計審核工作，督促施工單位切實做好消防驗收工作。目前，我國的日常消防監督工作由消防部門實施動態追蹤管理。部分地區由轄區公安派出所對高層住宅建筑以及毗鄰的商業服務網點實施日常消防監督管理。

對已運行多年的高層多產權建筑單位存在的消防隱患需要第一時間加強管理、限時整治，轄區職能部門必須采取有效措施對新建的工程做到防患于未然。消防監督部門應當充分利用建筑審核的前置條件，認真分析新申報建筑工程的使用功能及范圍，剖析業主和購買對象的實際情況，大膽地預測建筑物使用功能的變化，在建筑消防設計審核時若意識到該工程所在地區的市場實際需求多為商業、居住和辦公混合用，負責建設工程消防設計審核的住建部門在審核時可以和建筑施工單位及時協商將建筑性質一步到位，這樣既保護了未來消費者的切身利益，又從源頭上有效遏制了火災隱患的滋生。

此外，還可通過定期維護消防設施、落實消防組織建設、開展滅火逃生與疏散演練等方式對高層多業主建筑開展有效的日常消防監督工作。這就需要充分發揮消防設計審核、驗收對建筑內部熟悉的優勢，在審核、驗收時讓消防監督管理單位一并參加，這樣一來既可節約重復熟悉建筑內部情況的時間，又能很好地掌握建筑的原始概況。在此基礎上，政府部門之間做到緊密合作，確保消防監督管理達到事半功倍效果，同時也相應減少消防監督部門執法成本的投入，有效保障此類建筑使用性質的完整性和合法性，最大限度減少火災隱患的存在。

3 結語

隨著我國國民經濟的飛速發展，城市中高層多業主建筑也日益增多。由于高層多業主建筑的消防安全直接關系到住戶的生命財產安全，因此有效保障建筑內部的消防安全就顯得尤為重要。本文深入分析了當前我國高層多業主建筑內部普遍存在的火災風險，針對高層多業主建筑內部消防行政審批監督管理混亂、消防安全管理不到位等現實問題，提出了一系列切實有效的整改措施，以期最大限度保障該類建筑整體消防安全工作的有效提升。

參考文獻：

[1]吳文，楊巍巍.高層多業主建筑防火研究[C]//2015中國消防協會科學技術年會論文集，2015：748-749.

[2]吳文.高層多業主建筑防火問題及對策[J].中國應急救援，2015（6）：45-47.

[3]紀文雅.多產權建筑的消防安全監督管理探討[J].今日消防，2020，5（4）：112-113.

[4]張磊.高層多業主建筑消防安全管理模式探討[J].消防界（電子版），2021，7（12）：107+109.

[5]王一鳴.高層多業主建筑防火問題分析[J].消防界（電子版），2018，4（2）：80-81.

Research on fire safety management mode of high-rise multi-owner comprehensive buildings

Zhao Tianhua

（Hexi District Fire and Rescue brigade of Tianjin， Tianjin 300222）

Abstract： In high-rise multi-owner comprehensive buildings，due to unclear fire safety responsibilities， the daily fire management is not in place， and so on. There must be corresponding fire hazards and different degrees of threats to the safety of people's lives and property. By analyzing the current situation of fire safety in high-rise multi-owner buildings in China， the paper discusses the practical problems existing in the process of daily fire safety management. Corresponding effective measures are put forward for the reference of fire department staff at all levels.

Keywords：high-rise multi-owner building; fire safety supervision and management; fire hazard