公攤面積爭(zhēng)議何在？

趙唯佳

買(mǎi)房是國(guó)人的大事，衣食住行里的“住”往往也是開(kāi)支的大頭。每個(gè)人在進(jìn)入商品房交易階段，都會(huì)碰到一個(gè)實(shí)際的問(wèn)題：房子的公攤面積是多少？

公攤面積，是指房屋建筑面積去掉套內(nèi)建筑面積（即使用面積）后，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。像電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室等，為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積就會(huì)被平攤到每位購(gòu)房者身上。

如此一來(lái)，建筑面積中公攤面積的占比，體現(xiàn)了房屋的性?xún)r(jià)比。公攤面積越大，得房率越低，意味著購(gòu)房成本增加。一般來(lái)說(shuō)，超高層豪宅的公攤面積最大、得房率最低。

近日，有關(guān)商品房交易使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)的呼聲高漲。值得一提的是，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在近期答復(fù)政協(xié)委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時(shí)表示，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

取消“公攤面積”有助于減少購(gòu)房過(guò)程中的矛盾糾紛？

內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華指出，目前全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專(zhuān)業(yè)了解，也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

因此，在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)防止出現(xiàn)公攤面積無(wú)序增加，減少購(gòu)房過(guò)程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。

內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在答復(fù)中不僅表示，要將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部，也提出了對(duì)該建議如何落地實(shí)現(xiàn)的看法：“鑒于以建筑面積作為商品房銷(xiāo)售的計(jì)價(jià)依據(jù)，已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過(guò)渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過(guò)渡。”

“公攤面積的問(wèn)題涉及到購(gòu)房者的購(gòu)房成本和物業(yè)費(fèi)成本，同時(shí)也和一些房企變相借公攤來(lái)降低建造成本等有關(guān)聯(lián)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴南都記者，處理好公攤面積的問(wèn)題意義重大，對(duì)于規(guī)范房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和降低購(gòu)房者購(gòu)房等成本，具有積極作用。

重慶實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，情況如何？

放眼全國(guó)，重慶的商品房交易方式是比較特殊的存在。據(jù)了解，重慶實(shí)行以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的銷(xiāo)售方式已20年了。

2002年6月，《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式作出明確規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售要以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

“公攤面積的問(wèn)題涉及到購(gòu)房者的購(gòu)房成本和物業(yè)費(fèi)成本，同時(shí)也和一些房企變相借公攤來(lái)降低建造成本等有關(guān)聯(lián)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴南都記者，處理好公攤面積的問(wèn)題意義重大，對(duì)于規(guī)范房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和降低購(gòu)房者購(gòu)房等成本，具有積極作用。

一名重慶房產(chǎn)中介告訴南都記者，重慶市（除巴南區(qū)外）的新樓盤(pán)確實(shí)是以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售，但二手房市場(chǎng)和其他城市一樣，依舊以建筑面積計(jì)價(jià)。他直言，房屋交易無(wú)論是按套內(nèi)面積，還是按建筑面積，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“算總價(jià)都是一樣的。但是算套內(nèi)的話(huà)心理上舒服點(diǎn)。”

南都記者在貝殼二手房交易平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，重慶核心渝中區(qū)的二手房均價(jià)在1.3萬(wàn)元至2.4萬(wàn)元不等。

關(guān)于物業(yè)費(fèi)的收取，上述房產(chǎn)中介介紹，都是按照“建筑面積”乘以“單位面積的物業(yè)費(fèi)”。

物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)的總額不會(huì)改變

在內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華的《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》中，也提到了物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)和套內(nèi)面積掛鉤的相關(guān)問(wèn)題。

內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳解釋道，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)小區(qū)面積、合同約定內(nèi)容等因素，測(cè)算服務(wù)費(fèi)用總額，分?jǐn)偟礁鱾€(gè)業(yè)主后產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)。不計(jì)算公攤面積，只是提高了單位面積的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)的總額并沒(méi)有發(fā)生變化。

取暖費(fèi)的收取也和物業(yè)費(fèi)類(lèi)似，“供熱價(jià)格和燃料、電費(fèi)、水費(fèi)等息息相關(guān)，針對(duì)供熱企業(yè)為同一地區(qū)供熱，在輸出的供熱熱量相同的情況下，所需供熱總價(jià)并不會(huì)變化，如按套內(nèi)面積收費(fèi)，那么供熱單價(jià)就會(huì)提高，并不能降低居民承擔(dān)的費(fèi)用。”內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳如此答復(fù)。

物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)不會(huì)因?yàn)槿∠珨偯娣e而減少，可是公攤面積的存在，還是令不少購(gòu)房者煩心。有人質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積，但一邊收物業(yè)費(fèi)，另一邊卻將廣告收入據(jù)為己有。

2022年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、寧夏政協(xié)副主席洪洋曾發(fā)聲，國(guó)家應(yīng)取消商品房公攤面積。在他看來(lái)，老百姓為公攤面積承擔(dān)了高額費(fèi)用，卻未享受到公攤面積的收益。

洪洋認(rèn)為，以后開(kāi)發(fā)商賣(mài)房可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到使用面積之中，這樣至少可以讓購(gòu)房者明白付費(fèi)、放心購(gòu)房。