房票買房，影響幾何？

嚴躍進

近期關于房票的討論明顯增加，成為房地產政策中的熱點和亮點。購房者以及機構投資者都發出疑問，這是否意味著房票政策重要性在增加，各地是否又重啟了棚改貨幣化工作？對于房票的理解需要客觀全面，既要理解這項工具落實的初衷，也要分析其對于各個參與主體的影響。

多城出臺房票新政

房票政策之所以成為熱點問題，在于鄭州的政策文件。6月20日，鄭州市政府發布了《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》。此次政策明確，鄭州中心城區的棚戶區改造將推行房票安置，對被征收人使用房票購買商品住房，給予安置補償權益金額8%的獎勵，且不計入家庭限購套數。總結來說，鄭州此次房票政策有兩個重要特點。第一，這是全國比較系統介紹房票政策的文件。其他一些城市雖然也提及過房票，但很多是附屬于其他政策之上的，而鄭州則是出臺了專門的文件介紹了該政策，說明非常重視房票這項工具。第二，鄭州出臺房票政策也不是偶然的，其今年多個文件和場合其實都提及過。比如說在今年3月1日，鄭州市政府辦公廳發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》。此次政策明確，實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。從這里可以看出，鄭州其實已經對貨幣化安置的工作有了新的部署，而房票也屬于貨幣化安置的一項重要工具。

當然恰是鄭州的房票案例，所以也使得大家更關注房票政策。相關的統計和梳理可以看出，今年上半年全國至少有20個城市出臺了房票政策。當然，出臺最早的則是四川宜賓。宜賓在今年1月6日發布了《宜賓市關于建立房票安置制度豐富征地征收住房安置補償方式的通知》。此次政策明確，房票票面金額為安置補償權益貨幣量化總金額與房票安置獎勵之和，房票安置獎勵具體金額由各區制定房票安置實施細則予以落實。被征收人選擇購買政府商定商品房的，可享受政府商定的價格優惠;被征收人選擇購買定向商品房的，套型面積應按宜賓市中心城區征收集體土地定向商品住房相關政策控制。

而到了下半年，各地房票的政策也依然有出臺。比如說7月5日，寧波海曙區發布了《海曙區房屋征遷安置房票實施辦法（試行）》。此次政策規定，被征收人持房票在海曙區內購買商品住宅、二手住宅及政府安置房的，給予房屋價值補償部分6%的購房獎勵。購買上述房屋總金額未達規定比例的，按實際已購房屋金額占總金額比例，同比例支付相應獎勵金額。此類政策規定說明，房票政策確實成為各地積極采用的一項重要政策。

房票的流通機制值得關注

對房票的作用或機制的理解，關鍵還是要看房票的流通情況。從房票的物理特征來說，其類似于一張票據或旅游景點的門票。該票據上會印制一些核心的內容，包括房票的名稱如 “某某市房票安置資金憑證”、動拆遷項目名稱和征收協議編號、動拆遷戶的姓名和身份證號等。同時房票還會有存根和須知內容，包括房票不允許自行買賣、房票收回的條件等提醒。該房票是由動拆遷部門支付給動拆遷戶的。

當某個城市要對城中村或城郊進行動拆遷時，就要對動拆遷房屋進行評估，比如說評估價是100萬元。此時地方政府會遇到一個問題，即若是直接賠償100萬元則可能財政壓力比較大。但若是開一張100萬元的房票收據，可能動拆遷安置戶不會樂意接受。所以此時就會在賠償方面加入獎勵的機制，如獎勵5萬元，此時房票的金額即為105萬元。這樣，購房者就會變得有動力和主動性去領取房票，也積極配合房屋動拆遷工作。當購房者拿到這個房票的時候，就可以去售樓處、房展會、房屋超市等場合購房。而購房的時候，若發現房子標價是90萬元，那么就可以拿這個房票去支付，買下這個房子。

此時就會出現一個小問題，即房票其實是沒有用完的，即還剩15萬元。這15萬元的房票當然也不能作為廢紙廢除了，否則購房者領取房票就吃虧了。購房者當然也可以把這個多余的房票去地方財政部門進行兌付，但若這樣，那5萬元的獎勵可能是無法兌付的。所以反過來，購房者就會想辦法把這個房票給用完。怎么用？比如可以買大一點的房子，或者買個停車位或商鋪，總之房票最終可以用完。

而對于房企來說，其收到105萬元的房票以后，就可以去財政局要求兌付或變現房票，即要求政府支付給房企105萬元。但在實際過程中，地方政府可能不會直接一次性支付105萬元，可能會分批支付。而且此類支付的資金，也是要進入房企預售資金監管賬戶的。這一點和傳統房企預售的模式很相似。至此，房票從地方政府手上簽發，經由動拆遷戶和房企，最終又流回到地方政府的手上。

房票將影響三類主體

從房票的流通過程可以看出，房票其實涉及三類參與主體，即地方政府、動拆遷戶和房企。換句話說，我們可以基于這三類主體理解房票所產生的影響或作用。

對于地方政府來說，其簽發房票的好處是明顯的。最直接的影響是，其可以減少直接的現金支付，同時也確保動拆遷工作按期完成。理論上，按前面的例子，財政部門需要在簽發房票的時候就需要準備105萬元的準備資金，但實際過程中，由于房票的最終兌付存在時間差，類似1―2年，所以這樣就使得地方政府支付的資金壓力減少。而由于簽發了房票，動拆遷工作就加快了，確保了政府此類工作事項的更好完成。另外，此類房票的資金最終還是流入所在城市，也確保了地方政府財政資金不會外流。總體上說，房票政策的推行，不是簡單地刺激住房消費的概念，和目前各地的救市政策還是有差異的。

對于動拆遷戶來說，其最大的受益就是獲得了獎勵，類似既有賠償資金的10%左右的規模。有些地方政府在動拆遷工作中，還會附帶其他獎勵，比如說給予安置戶臨時過渡的房源，以確保其短期內有房可租。同時，一些參與房票安置工作的房源，無論是動遷安置房還是普通商品住房，其價格方面都會比市面上的房源便宜。尤其是普通商品住房以更低價格銷售，更容易吸引購房者入市，進而實現了購房消費。而且各地為了保障此類動遷安置戶的權益，也明確利用房票進行購房，和傳統的限購等政策無關，即不列入限購方面的資格審查。此類政策，都會使得購房者樂于選擇房票的方式來進行購房。

對于房企來說，其參與房票方面的工作，也有助于加快去庫存。由于持有房票的購房者普遍會把房票轉化為購房行為，所以這就意味著，一個城市動拆遷過程中，其實也會釋放出一批具有較好購買力的購房者和購房需求。從這個角度看，房企也需要把握住這一批優質的營銷資源。同時，房企在營銷過程中，可能會發現一些去庫存壓力大的大戶型會賣得更好。這是因為有此類房票的獎勵政策，購房者購買力會增加，自然也會買更大戶型的房子。所以總體上說，房企學習和關注房票政策，也是當前提振銷售業績的一項很重要的工作。