全景解析“城市服務”

摘要：城市服務是以政府采購、公私合營，混合改制為交易形式，以公共服務為載體，以城市空間運營、產業支持發展、社區民生服務為主要領域，通過數字化賦能、智慧化手段，實現規?；?、一體化運營，面向城市政府、企業、居民提供綜合服務的集合總稱。其本質是將城市的公共空間及資源整合為一體，由物業公司等專業性機構進行統籌管理，包括但不限于環衛綠化、基礎設施運維、公共空間運營等。本文將從政策演進、市場容量等方面對物業服務企業開展城市服務業務進行梳理。

關鍵詞：物業服務;城市服務;智慧化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）07-0071-03 收稿日期：2022-06-15

文章來源：本文由中指研究院供稿。

近年來，我國物業管理行業發展迅速，進入“黃金發展時代”，發展路徑愈走愈寬。在此期間，物業服務企業持續探索新業務模式，不僅將業務從住宅物業管理拓展至非住宅領域，更是挖掘了諸如社區養老、美居服務、城市服務等多元業務。其中，城市服務脫穎而出，成為當下各頭部企業爭相布局的重點賽道。

城市服務是以政府采購、公私合營，混合改制為交易形式，以公共服務為載體、以城市空間運營、產業支持發展、社區民生服務為主要領域。通過數字化賦能、智慧化手段，實現規?；⒁惑w化運營，面向城市政府、企業、居民提供綜合服務的集合總稱。其本質是將城市的公共空間及資源整合為一體，由物業公司等專業性機構進行統籌管理，包括但不限于環衛綠化、基礎設施運維、公共空間運營等。本文將從政策演進、市場容量等方面對物業服務企業開展城市服務業務進行梳理。

1 政策加持

自2013年9月起，《關于政府向社會力量購買服務的指導意見》頒布，進一步推動政府職能轉變與公共服務改善，2017年總書記提出“城市管理應該像繡花一樣精細”的總體要求。2021年國家層面進一步提出深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，使更多人民群眾享有更高品質的城市生活。政策層面為城市服務領域打開了廣闊空間，見圖1。

2 城市空間與城市服務

伴隨我國城鎮化水平的不斷提高，城市吸納越來越多的人口。目前，我國城市群分為一二線城市、三四線城市及鄉鎮等不同空間形態，從空間分布看又分為居住空間、公共建筑、空間通道、公共空間等，廣義城市服務包含城市基礎管理服務、城市生活服務、城市生產服務、城市社群服務等方面，涉及城管執法、市政、交通運輸、社區治理等多方面，城市空間與城市服務緊密相連，見圖2。

具體看，城市空間由私域到公共、由單體到全域，與之相應的城市服務業務由管理到運營、由項目到平臺、由人工到智能，服務內容也從基礎物業管理向城市管理、資產保值增值延展，物業服務企業可以憑借自身優勢在垂直細分領域切入，將公共空間與資源當做整體進行統籌管理，見圖3。

3 市場容量近萬億，前景可期

2020年物業服務企業參與城市服務的有效市場容量約為2325億元，保守估計至2025年將上升至7688億元。根據我國政府統計口徑，“全國城鄉社區服務事務財政支出”包括城鄉社區管理事務、城鄉社區規劃與管理、城鄉社區公共設施支出、城鄉社區環境衛生、建設市場管理與監督支出及其他城鄉社區事務等?？傮w來看，除了城鄉社區公共設施支出外，其它內容與物業管理公司提供的服務基本對應，因此，本文將剔除城鄉社區公共設施支出后的全國城鄉社區服務事務財政支出的部分作為測算城市服務市場容量的參考。

根據2020年全國城鄉社區事務支出達到19945.91億元，剔除公共設施支出后為11626.78億元，參照2015年至2020年全國城鄉社區事務支出額（剔除公共設施支出）年均復合增長率為8.45%，保守假設2021年至2025年全國城鄉社區事務支出額（剔除公共設施支出）年均復合增長率為8%，測算2025年全國城鄉社區事務支出額（剔除公共設施支出）約為17083.55億元。2020年全國物管對城鄉社區服務事務的滲透率約為20%，考慮到城市空間服務市場需求不斷釋放，假設物管滲透率逐年提升至2025年的45%，則測算2025年物業服務企業參與城鄉社區服務的潛在市場容量約為7687.59億元，見圖4。

物業企業開展城市服務潛在合作主體數量充裕，細分業務市場前景廣闊。截至2020年底全國共計有地級市293個，下轄鄉鎮級別區劃數量達到38741個，物業公司開展城市服務的潛在合作主體數量充足;此外，近年我國的城鎮化發展帶動全國城市建設與物業服務相關指標數據快速增長，2015年至2020年全國城市清掃保潔面積、生活垃圾清運量、公共廁所數量、排水管道長度、城市道路照明燈、園林綠化面積、公園數量及城市實有道路面積保持著4.4%～8.3%的年均復合增速。以物業企業城市服務開展度最高的項目：城市清掃保潔和生活垃圾清運為例，預計到2025年分別將有超過130億平方米和3.57億噸的市場空間，物業公司開展城市服務相關細分業務的市場前景也很廣闊。

4 物企開展城市服務競爭力三角

筆者認為當前在物業管理深入城市服務的企業實踐中，企業背景、管理規模和運營經驗構成了物業服務企業通過市場化手段拓展城市服務的三種能力向量，并建起物企開展城市服務的競爭力三角模型。其中，最短向量代表企業城市服務能力理論值最低水平，最長向量決定企業潛在的城市服務能力。首先是城市服務對物企的服務能力提出更高要求，管理規模是物企服務能力的粗略量化，也是企業外拓城市服務市場的底氣和資源。其次是城市服務面向社會公眾，“容錯率”不高，因此企業背景至關重要。最后是企業已有的城市服務運營經驗是G端客戶的“定心丸”。