全景解析“城市服務(wù)”

摘要：城市服務(wù)是以政府采購、公私合營，混合改制為交易形式，以公共服務(wù)為載體，以城市空間運營、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務(wù)為主要領(lǐng)域，通過數(shù)字化賦能、智慧化手段，實現(xiàn)規(guī)模化、一體化運營，面向城市政府、企業(yè)、居民提供綜合服務(wù)的集合總稱。其本質(zhì)是將城市的公共空間及資源整合為一體，由物業(yè)公司等專業(yè)性機構(gòu)進行統(tǒng)籌管理，包括但不限于環(huán)衛(wèi)綠化、基礎(chǔ)設(shè)施運維、公共空間運營等。本文將從政策演進、市場容量等方面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展城市服務(wù)業(yè)務(wù)進行梳理。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù);城市服務(wù);智慧化

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）07-0071-03 收稿日期：2022-06-15

文章來源：本文由中指研究院供稿。

近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，進入“黃金發(fā)展時代”，發(fā)展路徑愈走愈寬。在此期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)探索新業(yè)務(wù)模式，不僅將業(yè)務(wù)從住宅物業(yè)管理拓展至非住宅領(lǐng)域，更是挖掘了諸如社區(qū)養(yǎng)老、美居服務(wù)、城市服務(wù)等多元業(yè)務(wù)。其中，城市服務(wù)脫穎而出，成為當(dāng)下各頭部企業(yè)爭相布局的重點賽道。

城市服務(wù)是以政府采購、公私合營，混合改制為交易形式，以公共服務(wù)為載體、以城市空間運營、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務(wù)為主要領(lǐng)域。通過數(shù)字化賦能、智慧化手段，實現(xiàn)規(guī)模化、一體化運營，面向城市政府、企業(yè)、居民提供綜合服務(wù)的集合總稱。其本質(zhì)是將城市的公共空間及資源整合為一體，由物業(yè)公司等專業(yè)性機構(gòu)進行統(tǒng)籌管理，包括但不限于環(huán)衛(wèi)綠化、基礎(chǔ)設(shè)施運維、公共空間運營等。本文將從政策演進、市場容量等方面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展城市服務(wù)業(yè)務(wù)進行梳理。

1 政策加持

自2013年9月起，《關(guān)于政府向社會力量購買服務(wù)的指導(dǎo)意見》頒布，進一步推動政府職能轉(zhuǎn)變與公共服務(wù)改善，2017年總書記提出“城市管理應(yīng)該像繡花一樣精細(xì)”的總體要求。2021年國家層面進一步提出深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，使更多人民群眾享有更高品質(zhì)的城市生活。政策層面為城市服務(wù)領(lǐng)域打開了廣闊空間，見圖1。

2 城市空間與城市服務(wù)

伴隨我國城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，城市吸納越來越多的人口。目前，我國城市群分為一二線城市、三四線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)等不同空間形態(tài)，從空間分布看又分為居住空間、公共建筑、空間通道、公共空間等，廣義城市服務(wù)包含城市基礎(chǔ)管理服務(wù)、城市生活服務(wù)、城市生產(chǎn)服務(wù)、城市社群服務(wù)等方面，涉及城管執(zhí)法、市政、交通運輸、社區(qū)治理等多方面，城市空間與城市服務(wù)緊密相連，見圖2。

具體看，城市空間由私域到公共、由單體到全域，與之相應(yīng)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)由管理到運營、由項目到平臺、由人工到智能，服務(wù)內(nèi)容也從基礎(chǔ)物業(yè)管理向城市管理、資產(chǎn)保值增值延展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以憑借自身優(yōu)勢在垂直細(xì)分領(lǐng)域切入，將公共空間與資源當(dāng)做整體進行統(tǒng)籌管理，見圖3。

3 市場容量近萬億，前景可期

2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市服務(wù)的有效市場容量約為2325億元，保守估計至2025年將上升至7688億元。根據(jù)我國政府統(tǒng)計口徑，“全國城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)事務(wù)財政支出”包括城鄉(xiāng)社區(qū)管理事務(wù)、城鄉(xiāng)社區(qū)規(guī)劃與管理、城鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施支出、城鄉(xiāng)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、建設(shè)市場管理與監(jiān)督支出及其他城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)等。總體來看，除了城鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施支出外，其它內(nèi)容與物業(yè)管理公司提供的服務(wù)基本對應(yīng)，因此，本文將剔除城鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施支出后的全國城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)事務(wù)財政支出的部分作為測算城市服務(wù)市場容量的參考。

根據(jù)2020年全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出達到19945.91億元，剔除公共設(shè)施支出后為11626.78億元，參照2015年至2020年全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出額（剔除公共設(shè)施支出）年均復(fù)合增長率為8.45%，保守假設(shè)2021年至2025年全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出額（剔除公共設(shè)施支出）年均復(fù)合增長率為8%，測算2025年全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出額（剔除公共設(shè)施支出）約為17083.55億元。2020年全國物管對城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)事務(wù)的滲透率約為20%，考慮到城市空間服務(wù)市場需求不斷釋放，假設(shè)物管滲透率逐年提升至2025年的45%，則測算2025年物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)的潛在市場容量約為7687.59億元，見圖4。

物業(yè)企業(yè)開展城市服務(wù)潛在合作主體數(shù)量充裕，細(xì)分業(yè)務(wù)市場前景廣闊。截至2020年底全國共計有地級市293個，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別區(qū)劃數(shù)量達到38741個，物業(yè)公司開展城市服務(wù)的潛在合作主體數(shù)量充足;此外，近年我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶動全國城市建設(shè)與物業(yè)服務(wù)相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)快速增長，2015年至2020年全國城市清掃保潔面積、生活垃圾清運量、公共廁所數(shù)量、排水管道長度、城市道路照明燈、園林綠化面積、公園數(shù)量及城市實有道路面積保持著4.4%～8.3%的年均復(fù)合增速。以物業(yè)企業(yè)城市服務(wù)開展度最高的項目：城市清掃保潔和生活垃圾清運為例，預(yù)計到2025年分別將有超過130億平方米和3.57億噸的市場空間，物業(yè)公司開展城市服務(wù)相關(guān)細(xì)分業(yè)務(wù)的市場前景也很廣闊。

4 物企開展城市服務(wù)競爭力三角

筆者認(rèn)為當(dāng)前在物業(yè)管理深入城市服務(wù)的企業(yè)實踐中，企業(yè)背景、管理規(guī)模和運營經(jīng)驗構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過市場化手段拓展城市服務(wù)的三種能力向量，并建起物企開展城市服務(wù)的競爭力三角模型。其中，最短向量代表企業(yè)城市服務(wù)能力理論值最低水平，最長向量決定企業(yè)潛在的城市服務(wù)能力。首先是城市服務(wù)對物企的服務(wù)能力提出更高要求，管理規(guī)模是物企服務(wù)能力的粗略量化，也是企業(yè)外拓城市服務(wù)市場的底氣和資源。其次是城市服務(wù)面向社會公眾，“容錯率”不高，因此企業(yè)背景至關(guān)重要。最后是企業(yè)已有的城市服務(wù)運營經(jīng)驗是G端客戶的“定心丸”。