城市更新項(xiàng)目的盈利模式分析

摘要：城市更新項(xiàng)目面臨政策繁雜、模式多樣、開(kāi)發(fā)難度大、收益測(cè)算難等問(wèn)題，也正因?yàn)槿绱耍S多介入城市更新項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都交了不少學(xué)費(fèi)。透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，理解城更項(xiàng)目的前世今生、測(cè)算邏輯與政策走向，將為企業(yè)開(kāi)展城更項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供更多底氣。

關(guān)鍵詞：城市更新;舊城改造;產(chǎn)城結(jié)合

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）05-0041-07 收稿日期：2022-04-26

作者簡(jiǎn)介：馬蕾，賽普地產(chǎn)研究院。

城市更新實(shí)質(zhì)上并不是一個(gè)新興的領(lǐng)域，它是在棚改、舊城改造基礎(chǔ)上拓展了內(nèi)涵與外延發(fā)展而來(lái)的。棚改是危房改造，是對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地上的危舊房屋進(jìn)行修繕或拆除重建;舊城改造是在棚改的基礎(chǔ)上，局部或整體地、有步驟地提升居民的物質(zhì)生活環(huán)境而做的改造;城市更新與舊改相比更注重城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境的有機(jī)更新，實(shí)現(xiàn)資源集約利用和可持續(xù)發(fā)展。

簡(jiǎn)言之，棚改和舊改主要是在現(xiàn)有城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上對(duì)現(xiàn)有的房屋進(jìn)行改造提升，而城市更新除了對(duì)房屋本身進(jìn)行更新改造外，還將視情況對(duì)區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行重新規(guī)劃利用，見(jiàn)圖1。

當(dāng)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人文環(huán)境發(fā)展到一定程度，現(xiàn)有空間逐漸不能滿足現(xiàn)代化城市需要，為了更好地配置城市資源，需要對(duì)城市進(jìn)行更新和升級(jí)。目前國(guó)內(nèi)城市更新政策相對(duì)比較成熟的往往是一線城市，大多二線城市或尚有開(kāi)發(fā)增量的城市還達(dá)不到城市更新的階段。

以廣東省為例，目前21個(gè)地級(jí)市中只有深圳、廣州、珠海、東莞、中山、佛山六個(gè)市使用了“城市更新”一詞，而其他許多城市所提的“城市更新”相當(dāng)于“三舊改造”。

1 不同的更新改造方式與不同的更新模式

城市更新項(xiàng)目根據(jù)更新改造的方式可分為保留、改建和拆建三類，不同城市在政策中的定義與名稱略有差異，如表1所示。

保留類，即不改變房屋主體結(jié)構(gòu)和使用功能，通過(guò)提升部分材料部品或者房屋功能配置來(lái)提升產(chǎn)品價(jià)值。此類項(xiàng)目的盈利點(diǎn)不高，大多為政府主導(dǎo)物業(yè)公司或施工企業(yè)參與，房企參與較少。

改建類，即對(duì)單一地塊內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)使用功能進(jìn)行變更，保留原建筑物的主體結(jié)構(gòu)。房企參與此類項(xiàng)目可以通過(guò)土地屬性的調(diào)整、房屋功能的改造以及改造后的資產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)來(lái)獲取資產(chǎn)升值及運(yùn)營(yíng)收入，部分擅長(zhǎng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的房企會(huì)介入此類項(xiàng)目。

拆建類，即對(duì)建成區(qū)的一定區(qū)域進(jìn)行提升改造，可以通過(guò)區(qū)域合理規(guī)劃改變土地使用性質(zhì)及土地使用權(quán)的權(quán)利主體，由于更新項(xiàng)目大多位于建成區(qū)，區(qū)域土地價(jià)值往往較高，這意味著房企通過(guò)城市更新改造可以獲得高價(jià)值的可開(kāi)發(fā)土地，一方面獲取改造成本與土地價(jià)值之間的差額收益，另一方面獲取產(chǎn)品開(kāi)發(fā)后的銷售收入或運(yùn)營(yíng)收入，故此類項(xiàng)目是房企積極介入的類型，見(jiàn)圖2。

總體來(lái)看，全國(guó)范圍的城市更新存在市場(chǎng)主導(dǎo)、政府主導(dǎo)以及政府與市場(chǎng)合作的3種類型9種模式，見(jiàn)表2。

結(jié)合土地所有權(quán)、使用權(quán)以及土地用途在城市更新前后的變化來(lái)分析這9種開(kāi)發(fā)模式，如表3所示。

首先，土地所有權(quán)變更帶來(lái)了較高的土地市場(chǎng)價(jià)值提升，土地所有權(quán)由集體所有（無(wú)使用年限，不可轉(zhuǎn)讓）變更為國(guó)家所有（有使用年限，可合法轉(zhuǎn)讓）。其次，如果土地所有權(quán)不變，但土地用途可變更，也可以一定程度上促進(jìn)土地市場(chǎng)價(jià)值的增值，比如商改居、工改居、工改商等。再次，土地使用權(quán)是否變更決定了房企參與城市更新是否有機(jī)會(huì)獲取土地的使用權(quán)。

需要注意的是，房企參與城更項(xiàng)目的程度，不只取決于土地價(jià)值的增值情況，還取決于該項(xiàng)目的更新難度，包括投入資金額及拆改難度（包括原有土地權(quán)屬、業(yè)主數(shù)量等）。

2 拆除重建類城更項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)邏輯

如前所述，拆建類項(xiàng)目是房企積極介入的城更項(xiàng)目類型，也是后者獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要手段。

除了與招拍掛項(xiàng)目一樣獲取房屋開(kāi)發(fā)收益，城市更新項(xiàng)目很重要的一部分是獲得改造支付成本與周邊土地出讓價(jià)格之間的差額，可以稱之為“土地價(jià)值增值”。實(shí)際上，很多公司獲取城更項(xiàng)目投資決策的主要條件就是“項(xiàng)目單方改造成本<周邊樓面地價(jià)”。

由于改造成本中的主要組成部分是復(fù)建（還建）的建安成本，故當(dāng)項(xiàng)目單方建安成本與周邊招拍掛項(xiàng)目的樓面地價(jià)差額較大時(shí)，扣除其他補(bǔ)償及補(bǔ)交地價(jià)款之后，土地增值額度大概率為正，此時(shí)項(xiàng)目基本可行;當(dāng)項(xiàng)目單方建安成本與周邊招拍掛項(xiàng)目的樓面地價(jià)差額不大時(shí)，要綜合考慮其他補(bǔ)償款及補(bǔ)交地價(jià)款來(lái)判斷項(xiàng)目是否可行;當(dāng)項(xiàng)目單方建安成本小于或等于周邊招拍掛項(xiàng)目樓面地價(jià)時(shí)，項(xiàng)目一定不可行，見(jiàn)圖3。

筆者基于收入構(gòu)成分析，結(jié)合地貨比的取值，推導(dǎo)出通過(guò)樓面地價(jià)與單方建安成本的比值，來(lái)判斷土地價(jià)值的指標(biāo)值，如圖4所示。

可以得出：

假設(shè)X為城市更新項(xiàng)目所在區(qū)域的樓面地價(jià)與單方建安成本比值：

X≥3，項(xiàng)目基本可行;

1X≤1，項(xiàng)目一定不可行。

從經(jīng)濟(jì)視角來(lái)看，城市更新項(xiàng)目本質(zhì)上是更新后該區(qū)域的土地價(jià)值增值在政府、房企與業(yè)主之間進(jìn)行的重新分配，見(jiàn)圖5。

其中，補(bǔ)交地價(jià)是指更新后土地權(quán)屬或用途改變，結(jié)合使用年限及規(guī)劃指標(biāo)的變化需補(bǔ)交的地價(jià)款。

由于每個(gè)城市的發(fā)展現(xiàn)狀及更新導(dǎo)向存在差異，各地政府對(duì)項(xiàng)目的立項(xiàng)條件、規(guī)劃要求、拆遷補(bǔ)償規(guī)定、改造成本測(cè)算或補(bǔ)交地價(jià)測(cè)算的邏輯與算法也不盡相同，下面筆者以廣州與深圳兩地的經(jīng)濟(jì)測(cè)算邏輯來(lái)解析。

3 深圳城更項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性測(cè)算邏輯：“正算”，重點(diǎn)是算補(bǔ)交地價(jià)

法定圖則是深圳特有的城市規(guī)劃管控手段（見(jiàn)圖6），它是由深圳市城市規(guī)劃主管部門(mén)每年根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的要求編制，對(duì)分區(qū)內(nèi)各片區(qū)的土地利用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施、道路交通和城市設(shè)計(jì)等方面作出的詳細(xì)規(guī)定。

法定圖則本質(zhì)上確定了城更項(xiàng)目的土地價(jià)值，是項(xiàng)目進(jìn)行專規(guī)設(shè)計(jì)的法定依據(jù)，見(jiàn)圖7。

基于城更項(xiàng)目所在區(qū)位的密度分區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)單元的法定圖則管控要求進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)專項(xiàng)設(shè)計(jì)中的歷史保護(hù)、公建配套、政策性用房等政府引導(dǎo)提倡建設(shè)的建面指標(biāo)計(jì)算轉(zhuǎn)移容積與獎(jiǎng)勵(lì)容積，可確定項(xiàng)目容積總量。容積總量本質(zhì)上是政府通過(guò)轉(zhuǎn)移容積與獎(jiǎng)勵(lì)容積對(duì)城更企業(yè)規(guī)劃并建設(shè)市政設(shè)施、公共建筑或政策性用房的投入所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)性平衡。

城更項(xiàng)目的容積總量=基礎(chǔ)容積+轉(zhuǎn)移容積+獎(jiǎng)勵(lì)容積

其中：基礎(chǔ)容積=基準(zhǔn)容積率×（1-地塊規(guī)模修正系數(shù)）×（1+周邊道路修正系數(shù)）×（1+地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)）×地塊面積

轉(zhuǎn)移容積即用于歷史文化保護(hù)、生態(tài)修復(fù)、公共空間、交通市政設(shè)施、公共配套設(shè)施等用途的建筑面積全部或一部分轉(zhuǎn)移至可開(kāi)發(fā)用地。獎(jiǎng)勵(lì)容積即按規(guī)定配建的政策性用房，除明確規(guī)定計(jì)入基礎(chǔ)容積的之外，其余建筑面積計(jì)入獎(jiǎng)勵(lì)容積。基礎(chǔ)容積率是由項(xiàng)目所在區(qū)位及法定圖則的管控指標(biāo)決定的;轉(zhuǎn)移容積與獎(jiǎng)勵(lì)容積是由專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案決定的。

最后，根據(jù)更新部門(mén)批復(fù)的專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案各個(gè)地塊的詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，參照政府認(rèn)定的所在區(qū)域的土地市場(chǎng)價(jià)格、基礎(chǔ)修正系數(shù)和城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)來(lái)測(cè)算補(bǔ)交地價(jià)款。補(bǔ)交地價(jià)本質(zhì)上是政府在評(píng)估認(rèn)定的區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮更新難度、更新前后的土地價(jià)值及房產(chǎn)價(jià)值的增值情況而進(jìn)行的一次價(jià)值分配。

可見(jiàn)，深圳城市更新項(xiàng)目盈利邏輯是追求項(xiàng)目利潤(rùn)的效率指標(biāo)，即在建筑總量基本固定的前提下，通過(guò)降低投入、提升均價(jià)來(lái)提升利潤(rùn)率。可實(shí)施的策略有：1.在專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段通過(guò)有效利用轉(zhuǎn)移容積與獎(jiǎng)勵(lì)容積來(lái)做大容積總量;2.通過(guò)各地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的合理分配、優(yōu)化布局來(lái)提升項(xiàng)目整盤(pán)均價(jià)，從而提升項(xiàng)目總貨值;3.考慮土地價(jià)格測(cè)算修正系數(shù)的差異來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從而降低補(bǔ)交土地款的額度。

4 廣州城更項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性測(cè)算邏輯：“反算”，重點(diǎn)是確定總建筑量

與深圳的政策不同，廣州的舊村莊全面改造項(xiàng)目是先基于項(xiàng)目現(xiàn)狀制定拆賠方案與片區(qū)策劃方案，并合理核定項(xiàng)目改造成本，進(jìn)而綜合當(dāng)?shù)氐脑u(píng)估樓面地價(jià)，給予開(kāi)發(fā)主體等價(jià)的可售建筑量，用以改造項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)平衡，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分為復(fù)建區(qū)與融資區(qū)，見(jiàn)圖8。

一方面，通過(guò)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目所在地人口、現(xiàn)有建筑物、土地相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查，在此基礎(chǔ)上按照拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等確定拆賠方案與片策方案。拆賠方案決定了復(fù)建區(qū)建筑量。另一方面，基于改造方案中復(fù)建區(qū)的建筑量及土地整備方案，按照《廣州舊村全面改造成本概算辦法》核算項(xiàng)目改造成本（含前期費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、復(fù)建費(fèi)用、土地整備相關(guān)費(fèi)用等），進(jìn)而結(jié)合項(xiàng)目所屬區(qū)域的評(píng)估樓面地價(jià)（須經(jīng)政府指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估）確定融資區(qū)建筑量。融資區(qū)的建筑量決定了項(xiàng)目可售貨值。

可見(jiàn)，廣州舊村莊全面改造項(xiàng)目的盈利邏輯是追求項(xiàng)目利潤(rùn)的規(guī)模指標(biāo)，即通過(guò)項(xiàng)目可售貨量的最大化來(lái)提升項(xiàng)目利潤(rùn)額。可實(shí)施策略有：1.數(shù)據(jù)調(diào)查階段，盡可能確認(rèn)現(xiàn)有建筑的合法數(shù)據(jù);2.片區(qū)策劃階段，按照規(guī)劃要求配建相應(yīng)的公建設(shè)施及配套設(shè)施;3.拆賠方案制定階段，按照政府的改造成本核算辦法認(rèn)定合理的改造成本;4.融資樓面地價(jià)的確認(rèn)階段，結(jié)合項(xiàng)目改造貢獻(xiàn)情況與政府協(xié)商。

基于以上邏輯，廣州的全面改造項(xiàng)目可以通過(guò)幾個(gè)核心數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)測(cè)算項(xiàng)目毛利率，如表4所示。

5 結(jié)語(yǔ)：城更項(xiàng)目一次性收益將轉(zhuǎn)向持續(xù)運(yùn)營(yíng)收益

城市更新是國(guó)家“十四五”規(guī)劃《綱要》明確的重大工程項(xiàng)目，各地積極推動(dòng)實(shí)施，但有些地方出現(xiàn)過(guò)度沿用房地產(chǎn)化開(kāi)發(fā)建設(shè)方式的傾向，大拆大建、急功近利。

住建部于2021年8月31日發(fā)布【63號(hào)】文件《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，提出了四項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)要求，如圖9所示。

究其本質(zhì)是強(qiáng)調(diào)城市更新的“去地產(chǎn)化”，否定一次性收益平衡的更新模式。房地產(chǎn)化的城市更新，從整個(gè)城市來(lái)看，會(huì)造成市場(chǎng)供給過(guò)多，可售商品房越多，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降，財(cái)務(wù)最終將失衡。這種情況已經(jīng)在很多三四線城市出現(xiàn)。全局的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)平衡必須考慮房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。所以，未來(lái)的城市更新項(xiàng)目收益平衡模式將從一次性收益平衡轉(zhuǎn)向持續(xù)的運(yùn)營(yíng)收益平衡，如圖10示意。

繼831【63號(hào)】文件出臺(tái)后不久，住建部于2021年11月04日發(fā)布【443號(hào)】文件《關(guān)于開(kāi)展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》選定21個(gè)試點(diǎn)城市探索適用的城更模式。

據(jù)上述文件透露的信息可以預(yù)判：

第一，對(duì)深圳、廣州、上海等一線城市而言，目前已基本形成因地制宜的更新模式，將保持政策的延續(xù)性;

第二，對(duì)于第一批試點(diǎn)城市，城市更新探索模式強(qiáng)調(diào)留改拆并舉，保留利用為主，國(guó)有企業(yè)將成為城市更新行動(dòng)的主力軍，而市場(chǎng)上具備開(kāi)發(fā)建設(shè)管理優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)或產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的市場(chǎng)化企業(yè)依然可憑借自身優(yōu)勢(shì)參與其中。