REITs加速產業地產發展

摘要：產業園區作為地方經濟發展的引擎，激發產業園區經營活力意義重大;作為一類基礎設施資產，產業園區特點契合公募REITs特性;作為一類投資產品，產業園區REITs體量可觀、收益穩健。產業發展和公募REITs一樣，都是政府推動，央企作為中流砥柱，兩者一脈相承。對于這樣大背景大框架的認識，將有助于產業地產商把握好未來趨勢，定位好自己在這個大框架中的角色，進一步發展。

關鍵詞：REITs;產業地產;底層資產

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）05-0048-04 收稿日期：2022-03-31

文章來源：本文由方升園區大會供稿。

3月以來，國家發改委、證監會一連串的發文和會議引發了公募REITs領域又一波關注高潮，在我國反平臺經濟壟斷、提倡共同富裕的大背景下，公募REITs的正式運作目前看來是水到渠成、恰逢其時。可以預見，未來REITs必將獲得蓬勃發展，而產業地產作為REITs重要的底層資產也將獲得運營上的精進。

1 政策層面：推波助瀾

1.1 兩會代表為REITs發聲

今年兩會期間，在“推動高質量發展”、資本改革推進的相關議題上，全國人大代表、北京市證監局局長賈文勤介紹：今年擬提出多方面建議中加快REITs專項立法是其中一個重點。具體包括信息披露制度、產品結構優化（如降低多重委托代理關系、減少代理成本、明晰REITs管理人的權責邊界、降低監管成本等）、REITs專項業務牌照及鼓勵原始權益人成立專業的REITs管理公司、監管制度完善（實現業務全主體、全流程法律責任的全覆蓋）等。

由于目前11個公募REITs項目均為試點運行，產品框架設計十分復雜謹慎，后期的改革必然會有針對性地進行制度流程完善。

1.2 基金通平臺上線

1月28日，上交所、深交所以及中國結算聯合推出了基金通平臺，并發布了基金通平臺份額轉讓指引，平臺自公告發布之日起施行，為有需求的場外公募REITs投資者提供補充退出渠道。這為產品的流通提供了更為廣闊的空間。

此前，公募REITs產品均采用封閉式運作且封閉期較長，這也導致在封閉期內場外投資者只有開立證券賬戶將REITs托管至場內才能實現退出，給場外REITs投資者的退出帶來極大的不便。

而在基金通平臺上線之后，場外公募REITs投資者可以通過基金銷售機構與做市商在基金通平臺進行相應的基金份額轉讓。根據初期安排，當前基金通平臺可支持投資者采用報價轉讓方式賣出、做市商采用報價轉讓方式買入基金份額。投資者報價轉讓買入、做市商報價轉讓賣出基金份額和詢價轉讓方式的實施時間另行通知。

當前，已經有11家銷售機構開通基金通業務權限，后續其余符合條件的基金公司（直銷）、銀行、第三方銷售機構等場外基金銷售機構也均可申請開通基金通業務權限。隨著首批REITs戰略配售的解禁期臨近，基金通將大力提升公募REITs產品的流通便利性。

1.3 基金擴募：流通與擴容

3月18日，證監會網站發布的《深入推進公募REITs試點進一步促進投融資良性循環》中提到公募REITs下一階段的重點工作，兩項之一便是研究制定基礎設施REITs擴募規則。

基金擴募是指封閉式運作的基金在運作期間，由于需要提高投資效益或因其他情形需在前次募集資金的基礎上，經過監管機構審批另行募集資金，以擴大資金運行規模的情況。也就是說，原先投的錢效益不錯，于是申請擴充資金，擴大投資規模，從而產出更多效益，這是符合投資邏輯的。支持運作良好的REITs通過擴募機制做大做強，健全正向激勵機制，是形成市場化優勝劣汰，提升REITs整體市場表現的重要途徑。

對于擴容，除了現有項目的擴募，多方信息顯示，申報公募REITs的項目池也在不斷擴容。目前公募REITs正加大在中部地區的項目儲備，而不發達地區的產業園“隱形冠軍”也是不錯的備選資產。

3月21日，國家發展改革委印發《關于進一步做好社會資本投融資合作對接有關工作的通知》，提出推動更多符合條件的存量項目發行基礎設施REITs。這意味著試點工作告一段落，批量推進已經開啟。畢竟目前11只的體量還達不到引進公募REITs產品、實現資金規?；\作、促高質量發展的初衷。

基于政策上的重視程度以及解禁期的逼近，公募REITs今年上半年的重心應該是基于試點產品的運行總結經驗，加快完善頂層設計，細化各環節的操作的流暢度和合理性。在此基礎上，再考量項目池中的選項，推出新的產品上市發行。這可能也是，在如此高的熱度下，最新一期REITs只發行了一個產品（華夏中國交建REIT）的原因。

2 市場和產品層面：穩中有進

我國有近兩萬個不同類型的產業園區。根據目前公募REITs對于發行的載體要求，底層資產必須具有產權清晰、收益穩定、具備增值潛力等優勢。成熟度較高、符合資產形成條件的園區資產主要包含建設在工業用地或科研用地上的研發樓、標準廠房、孵化器和實驗室這三類，比較契合公募REITs的產品特性。

同時，產業園區底層資產規模體量大、資產類別豐富、市場交易活躍、定價邏輯清晰，十分具備適合REITs生根發芽的土壤。正因如此，首發陣容里，近半都是產業園區類資產項目。而且基本都是產業園里的“長者”：招商蛇口、上海張江、蘇州工業園區，以及物流園區的翹楚-普洛斯和鹽田港。

招商蛇口是產業園的龍頭，也是上批REITs最快通過審批的項目，于是也最早公布年報。年報顯示，自2021年6月7日起至12月31日止，博時蛇口產園REIT實現營業收入8010.60萬元，凈利潤2685.45萬元，分紅2743.30萬元;平均出租率88%，毛利潤率84.38%，凈利率（不扣除基金層面提取部分）72.54%，已扣除提取到基金層面用于分紅的支出后凈利率3.82%。年報的各項數據均與去年的招募說明書設置的對應指標高度吻合。其中，可供分配金額為5283.79萬元，是招募說明書預測可供分配金額的102%（91，345，691.00元*報告期實際運營天數207天/全年總天數365天=51，804，268.59元）。

總的來說，蛇口REITs從招募說明書到年報，都給出一種感覺：不驚艷，但絕對靠譜。并且，從年報中關于競爭的描述可以看出，項目進一步明確了發展的方向和著力點。

明確競爭整體形勢：國際競爭與國內競爭日益融合為一體，出現了國際競爭國內化、國內競爭國際化的趨勢;以城市群和產業鏈為主體的群體競爭，已經成為當前區域競爭的新特點。

園區運營的整體方向：當前，以人工智能、量子信息、移動通信、生命科學等為代表的新一輪科技革命加速推進，園區運營需依靠新技術、新產業、新手段挖掘管理紅利，賦能物理空間，回歸產品與服務。

園區運營的方針策略：通過應用新興技術集成各類資源，成為城市與園區科技集成服務商;做精存量，嚴控增量;找差距、定目標、抓落實、重牽引、再提升，因地制宜制定運營策略。

園區運營重點：加大科技創新型企業的導入力度，與客戶融合發展，做強產業生態，探索形成產業園區發展新模式，打造園區核心競爭力。

從這些內容可以看出，蛇口項目在引入REITs，實現重資產剝離后，更加專注于服務高質量發展產業，更適應產業發展的邏輯了。

穩中求進的資產，就是公募金融產品所需的最好的底層資產。正是這種資產轉向社會資金變現，更能激活經濟的邏輯，激發了地方經濟發展更多的想象力。

緊接著，3月17日，廣州市發布《廣州市關于支持社會力量參與重點領域建設的指導意見》，提出：落實廣州市基礎設施REITs發展措施，加快完善基礎設施REITs推進中涉及國資交易、產權辦理及轉讓、土地使用、特許經營權轉讓、稅收辦理等政策措施;研究設立廣州市基礎設施REITs產業發展基金，加快盤活基礎設施存量資產，推動基礎設施REITs及相關金融產業快速發展。從制度層面、組織機構層面都加強了對公募REITs的導入。

如果REITs能推動社會資金都動起來，取之于民，用之于產業，再分紅于民，那就是最大的內循環。

3 未來趨勢：產業運營專業化、體系化、市場化

REITs的制度體系完善后，產業園作為優質的底層資產勢必也會有更多的項目釋放到市場中來。大量的優質產業園在資產變現后，基金層面后續要在市場上把價格做高，就必須要提高租金，這必然推動園區的運營和服務向縱深發展。

目前優質的運營商是稀缺的，且產業運營是一個復雜的綜合體系，并且要能貼合產業的發展因時因勢作出變化創新，就筆者目前的觀察而言，還沒有哪一家可以在產業園的全方位服務上能做到全能全優，標準化的服務架構也是稀缺的。

在公募REITs的推動下，產業園的運營需要更高的效能，就需要精細化管理運營。日常運營管理團隊需要有成熟的框架和標準去駕馭更多的服務商來推進園區產業的招商、融資、生態、人才、政策服務、物業、第三方專業服務等環節。市場會快速進行細分，運營服務會更加市場化，國有和私營企業將各展所長，共同推進運營服務的精細化。

4 結語

產業園區作為地方經濟發展的引擎，激發產業園區經營活力意義重大;作為一類基礎設施資產，產業園區特點契合公募REITs特性;作為一類投資產品，產業園區REITs體量可觀、收益穩健。

產業發展和公募REITs一樣，都是政府推動，都是央企作為中流砥柱，兩者一脈相承。對于這樣大背景大框架的認識，將有助于產業地產商把握好未來趨勢，定位好自己在這個大框架中的角色，引領自己的進一步發展。

站在歷史發展的新起點，筆者認為發展產業園區公募REITs市場正當時。