當前經濟背景下的房地產金融發展之路

馮白

當前我國經濟受到國際政局動蕩、國內疫情防控、房地產市場發展放緩等多重影響，金融體制改革正歷經持續深化的發展態勢，十多年的土地與房地產市場的繁榮與高速發展，給房地產金融體制的改革和優化以及發展和進化，都帶來了實質性的推動作用，發揮了其應有的功能。2021年第三季度中國貨幣政策執行報告中提到，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”基調，保持房地產金融政策的及時性、科學性、前瞻性，科學有效實施好房地產金融審慎管理制度，并加大對房產金融、地產金融的監督力度，這些對當前經濟背景下房地產金融的出路問題指出了方向、給出了建議。

過去十多年，我國社會經濟、財稅結構、城鎮化建設等方面，進行了艱苦卓絕、卓有成效地努力探索和艱難實踐，歷經改革和跨越的陣痛，終于取得和實現了舉世矚目的成績與輝煌成就，正走向國富民強的社會主義現代化建設的歷史性新征程之上。但當經濟發展到一定階段、處于關鍵時期時，就需要干預金融市場的秩序與面對客觀的問題，才能找出高質量發展、可持續發展的房地產金融之路。

“十九大”以來，國家對國內發展過熱、速度過快的房地產市場、房地產金融市場等進行了嚴格的調控與治理，給現階段經濟降溫、提效，努力實現可持續發展，盡力避免引起系統性風險，使得房地產金融市場得到了一個平穩的發展態勢、安全的發展空間。

一、概念界定

國內歷史演進來看，金融業的發展比房地產早，但是在城鎮化建設與我國社會發展到一定階段后，尤其是近20年的房地產市場持續快速發展，也使得金融業跟隨房地產市場不斷加快發展與改革，房地產業與金融業的關系因而越來越密切。從概念來看，房地產金融，是指以研究金融機構對房地產開發、流通和消費領域，提供信用服務和理財等其他金融服務為主的專業。從實際來看，房地產金融是在房地產領域的項目開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動。其功能和作用對于國家穩定、城鎮建設、財政發展、社會進步等都是有很大幫助的。

房地產金融也可以進一步分為房產金融和地產金融。房產、地產與金融的結合，相生互促，在我國城鎮化建設道路上發揮出了重要的推動力量與支撐作用。

二、當前房地產金融市場的現狀及問題

現階段，在近兩年多的疫情防控背景下，房地產金融面臨著客觀的問題與潛在的風險，處在不斷摸索和研究、走向成熟的階段。從2008年到2018年的這十年來，我國房地產投資額、建設速度與規模等年度年均指數、增長率，以及金融市場增長、發展變化等方面的指標逐年增大，房地產銷售額每年也以很高的增速持續發展，但是，我國房地產金融市場仍存在諸多的客觀問題也是顯然的。例如：（一）近兩年的房地產市場和房地產金融市場需求放慢、勢頭顯著減緩。無論是地產金融還是房產金融，過去十年經歷了大幅的增長，迎來爆發式增長，規模和增速一直在高位持續，但在樓市調控的政策背景下，在理性需求的回歸、在科學有序穩定發展房地產的基調之下，房地產金融的系統風險得到預防與預控，各種潛在問題、深層矛盾正在得到治理與舒緩。（二）住房信貸交易費用偏高。商品房價格上漲快，同時也帶動了二手房交易猛增、價格持續上行，導致商品房空置數量持續增加，不利市場的發展。（三）個人住房消費信貸存在違約風險、房子棄貸有加速發展的不良現象。（四）個人住房貸款業務漸成爭奪的焦點，房地產金融市場競爭日益激烈。（五）資產證券化成為房地產金融新亮點。近年國內類REITs、CMBS、物業費及購房尾款證券化等新模式蓬勃發展。未來伴隨稅收優惠等政策落地，預計真實REITs可期。REITs投資模式在實現資產和資本的良性循環上，還有很大的進步空間和新的機會。

2021年，恒大集團、華夏幸福、藍光發展等房產開發企業爆發金融風險問題的事件，凸顯了房地產領域信用風險發酵的嚴重性，市場悲觀情緒蔓延至今。社會各界都開始擔憂房地產金融方面的一些發展問題，這些客觀問題，如：（一）房地產業融資結構不合理。相關數據顯示，部分城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于75%以上。銀行實際上就直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某環節出現問題，風險會向銀行傳遞而產生極大的不利影響。（二）宏觀政策、戰略、相關金融政策、法律法規的不健全。當房地產開發市場變動、企業資信轉弱、竣工交付期限與房屋質量無保證時，便直接給銀行帶來更大損失和潛在風險。

現階段，面對個別大型房地產企業債務風險頻發、風險暴露的現狀，市場關心未來風險的演化、以及是否會出現崩潰的擔憂還是很多的。同時，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑，是否影響經濟發展暫且不論，但是，可以想象得到，部分房企多年持續高杠桿運行，當面臨多渠道融資性現金流收緊的狀況時，資產負債表很難迅速調整到位，形成巨大的現金流擠壓。此時，如果為償債而進行資產拋售，囿于資產的彈性和負債的剛性，很容易陷入類似“債務—通縮”的債務陷阱不能自拔。因此，在債務違約和資產拋售面臨相同的結局時，房企主動選擇“躺平”來降低各類風險。

三、對策與出路

（一）堅持穩房價，保持房地產金融政策正向干預

抓好房地產市場風險總體管控，圍繞房地產市場健康發展的整體態勢進行干預。要堅定信心，又要正視困難，將改革和調控、短期和長期、內部均衡和外部均衡結合起來，集中精力搞好房地產金融，努力實現高質量發展。展望未來，國際疫情仍存在不確定性，但考慮到我國是全球主要生產國，經濟自給能力較強，有利于應對國際大宗商品價格上漲和海外通脹上行的影響。因此，應持續增強系統預防控制的觀念，遵循市場化法治化原則，統籌做好重大金融風險防范，緩解或治理深層次的矛盾。此外，應：①構建金融有效支持實體經濟的體制、機制，維護金融市場的公平、公正。②及時防范和化解債券市場風險，優化統一執法機制，嚴厲打擊債券市場違法違規行為。

（二）科學、穩妥實施房地產金融審慎管理制度

為了穩定當前和今后的宏觀經濟大盤、保持經濟運行在合理區間，規避房地產金融風險，營造適宜的貨幣金融環境。建議：1.貨幣政策要靈活適度、科學穩健，保持流動性合理充裕。做好跨周期和逆周期政策設計，提高貨幣政策的前瞻性、針對性。持續釋放貸款市場報價利率改革潛力，促進企業綜合融資成本穩中有降。按揭貸既關系到居民的購房需求，同時也直接影響房地產市場的需求端，房貸利率下調，能夠支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。2.持續改進金融服務實體經濟質效。加強政策協調聯動，引導金融機構加大重點領域的支持，推動國民經濟暢通循環。多措并舉，促進中小微企業融資增量、擴面、降價。遵循市場化、法治化、國際化原則，用好碳減排支持工具和支持煤炭清潔高效利用專項再貸款，支持碳減排重點領域的發展。做好國家重大區域發展戰略的金融支持工作。進一步提升金融服務鄉村振興能力和水平。3.支持金融科技依法規范發展，加強反壟斷和反不正當競爭，以公正監管保障公平競爭，激發各類市場主體活力。4.深化金融供給側結構性改革。深化農信社改革和債券市場改革。加強金融基礎設施統籌監管。穩妥有序推進數字人民幣研發。持續深化國際金融合作，推動金融業有序擴大開放。堅持房子“是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

預計未來，信貸環境有望得到進一步改善，但在房地產金融審慎管理制度下，信貸方面大幅放松的可能性較小，資金端和政策端更多的是向剛需和改善型合理住房需求傾斜。從地方層面看，預計樓市調控“雙向”調節模式或需貫穿今年的全年，即部分房價韌性較強城市，若土地市場、樓市再出現明顯反彈、過熱，調控政策亦將迅速跟進。其中，建立二手房成交參考價格發布機制、收緊信貸等政策均為有效工具;而部分房地產市場調整壓力較大的城市，亦將適度調整政策穩定市場預期，如降低房貸利率、發放購房補貼、提升公積金貸款額度等。另外，預計各地保交付政策將進一步完善，可以促進房地產金融的順利運作與運行。

（三）加大房地產信貸監管力度，完善金融體系

不斷完善房地產市場預警預報體系、房地產統計指標體系和信息披露制度，確保房地產金融風險監管有托底、有底線。應借鑒過去不良貸款等歷史教訓，密切關注信貸集中度問題，及時引導各商業銀行拓展其他信貸業務。同時要繼續加強房地產信貸管理，嚴肅查處房地產信貸中的違規、違法現象與問題，加強房地產信貸的生態治理。

（四）創新抵押貸款工具，轉變房地產信托

建議：1.從銀行、金融的實踐來看，根據消費者不同偏好，開發新的金融模式、信貸品種，創造出新的利潤增長源和增長點。按照一個家庭從產生、成熟、消亡的壽命周期理論創設遞增償還的貸款方式。90后、00后出生的人正進入生育、結婚的高峰期，迫切需要住房，遞增償還抵押貸款，對他們有特殊的吸引力和適應性。2.將房地產資金信托轉變為真正意義上的房地產信托。信托具備多種平臺優化組合優勢，以信托高級形態為核心，通過信托的串接，將多種金融工具進行優化整合，實現一攬子組合融資解決方案。

四、啟示：具備一些新思維將有所裨益

在房地產金融市場總體出現積極變化的同時，不能忽視潛在的風險、危機。當前影響房地產市場良性循環的主要問題是個別大型房地產開發企業的債務風險還沒有從根本上得到化解，行業平均負債水平依然過高，如何實現房地產行業財務去杠桿的“軟著陸”是今年房地產調控工作的重點所在。建議房地產企業要清醒頭腦，加快資產變現，維持資金鏈平衡，降低資產負債率和負債規模，才是當前房地產企業的唯一出路。此外，為了為應對以上房地產金融發展的新問題、新趨勢，筆者認為從事房地產金融業務的專業人員需要對傳統認知進行升級，尋求思維模式的更新與突破。具體來說，具備一些新思維將有所裨益，如：

（一）專業思維。房地產金融因屬交叉學科，且受政策及市場等深刻影響，對專業能力要求較高。所謂專業能力，除了具備卓越的專業技能及職業精神外，還應拼盡全力，不斷學習和更新，使專業能力的提升匹配行業的發展訴求。

（二）跨界思維。信息時代背景下，互聯網尤其是移動互聯網推動的跨界帶來更多可能性，在融合與碰撞之間，整合與重塑是大勢所趨。房地產行業與金融、互聯網、大健康、養老等行業的跨界競合趨勢愈發明確，需要我們具備相對應的跨界思維、快速學習能力及整合協調能力。

（三）行動思維。由于房地產金融行業的新模式、新結構、新交易主體層出不窮，面對充滿挑戰性的工作，應該放下擔心，不糾結，要先勇敢邁出第一步;要有勇氣、信心去嘗試本來有可能改變的事情，用實際行動和努力去化解風險、漏洞和不足，爭取最后的勝利。

（四）互相依賴的思維。非標準化的業務形態及前期相對粗放的發展模式意味著房地產金融的每個具體項目一般都有較為復雜的歷史背景及利益相關方，所以在推進過程中我們建議選擇從“上帝視角”觀察整個項目各方參與者及各自訴求，力爭培養項目的“利益聯合體”及“一致行動人”，通過資源整合及優勢互補為項目落地創造更好條件。

（五）創新思維。相比于傳統房地產金融以信貸、信托等為核心，如今房地產金融業務開始逐步向基金化、證券化方向發展，所提供的金融服務也需要更加個性化，創新則是其中內涵之意。創新并非都是重大突破，交易模式、交易對手、交易形態的創新都具備實踐價值。所以如果希望在房地產金融行業形成持久穩定的競爭優勢，我們需要時刻重視創新，并將創新作為升級認知的重要工具。

結 語

當前和今后，“房住不炒”政策基調不會發生大的變化，經濟結構調整、降低房地產投資依賴、房地產去金融化依然是政策長期堅持的方向。不過，值得關注的是，房地產金融政策必要時會邊際放松，總體思路是“托而不舉”。預計房地產金融政策短期進入“壓力測試”階段，系統性風險壓力不大時會采取偏市場化的手段處置風險;如果壓力較大房地產金融政策則存在一定邊際放松的彈性空間，體現在按揭額度、開發貸額度的彈性化管理，加快按揭資產證券化等，避免銀行抽貸，用時間換空間穩步化解風險。

（作者單位：南京大學商學院博士后流動站）