房地產企業的財務核算與風險控制

王智杰

在社會經濟體系快速發展的背景下，房地產企業呈現出了快速發展態勢，但需要注意的是，房地產企業具有風險大、收益大的特點，在我國對房地產行業宏觀調控力度不斷增加的基礎上，房地產行業需要創新發展和轉型發展。這就需要對房地產企業財務核算加以重視，提升風險管控的有效性，確保房地產企業實現可持續發展。

我國城市化發展進程不斷加快，房地產行業隨之發展起來，其在發展階段會面對各種各樣的風險，其中財務風險是重點。為更好地控制和降低財務風險，應快速找出抵御風險的對策，以此來確保房地產企業健康穩定發展。針對房地產企業的財務核算工作來講，其存在諸多問題有待解決，如不能與市場經濟發展進行融合等。因此，房地產企業需要優化和完善財務核算制度體系，保障財務核算制度可以與市場經濟發展的實際情況進行融合，這樣才可以強化房地產企業發展的有效性。

一、房地產企業財務核算的工作目標

隨著營改增的實施，房地產企業財務核算工作的重要性依然十分明顯，針對房地產企業財務核算工作來講，需要實現以下幾點目標：

其一，房地產企業財務核算工作應強化財務管控能力。需要財務核算工作的開展可以解決企業各部門之間信息不對稱的問題，同時促進財務信息安全性與可靠性的提升，強化房地產企業的財務管理能力;其二，房地產企業的財務核算應對資金進行盤活處理，同時優化企業資源配置。在房地產企業財務核算工作開展過程中，資金管理的重要性十分明顯，也是關鍵內容。在當前激烈的市場環境中，財務核算工作需強化房地產企業資金的科學使用，以免導致房地產企業資金出現過度緊張或閑置較大情況;其三，房地產企業財務分析工作需及時準確，為房地產企業各項經營決策提供參考依據。另外，在房地產企業財務核算工作中，需要盡可能規避財務信息失真問題或信息滯后問題的出現，要滿足房地產企業實際發展需求與各項決策需求，全面保障財務信息數據的精準性，確保房地產企業經營效益和發展質量的提升;其四，房地產企業財務核算工作應強化風險管理控制能力，以強化企業財務執行力為核心，財務核算應充分做到統籌監督，保障不同部門之間可以相互合作和相互牽制，規避風險問題的發生。

二、房地產企業資金層面的風險

房地產企業財務風險主要體現為資金運轉問題，房地產企業的資金較為集中，并且在建設階段會使用諸多資金。部分房地產企業為了追趕進度和搶占市場，就會實施融資舉債，這種方式基本上都會超出正常利率，長時間就會增加房地產財務管理風險及財務危機。如果債務關系處理不合理，容易造成房地產企業資金鏈斷裂，直接影響到房地產企業健康穩定發展。

（一）債務償還的風險

債務關系都有時間限制，針對房地產企業來講，資金貸款基本上都是來自銀行，銀行在債務償還方面的規定十分嚴格。如果房地產企業在銷售不理想或存在問題，就容易出現資金回籠不及時的問題，房地產企業就難以及時償還銀行債務，進而導致房地產企業出現財務危機。

（二）融資不及時的風險

房地產在開發建設階段，需要使用到大量資金，而諸多房地產企業自身并沒有充足的資金來作為支撐，這時就需要對資金進行統籌協調，因為市場融資渠道和方式會隨時發生改變，房地產企業一旦因為各種原因不能快速且及時融資，就容易出現資金鏈斷裂這一嚴重問題，進而增加房地產企業財務風險。

（三）房地產政策的調整變化

房屋屬于住所，是供給人們居住的，并不是用來炒作的。需要注意的是，目前諸多商品房的價格都已經遠超于社會群眾的實際收入水平。另外，在政策體系不斷加緊的同時，炒房客不再大量購買商品房，同時由于房地產企業對市場評估的不準確，容易出現房屋建設與銷售難以同步，降低了房地產企業資金流轉效率。

三、房地產企業財務核算風險控制的對策

（一）強化項目論證，使投資決策更加科學

房地產投資屬于一項專業性和技術性較強的行為，其面臨的投資風險也相對較高，容易引發一些相對嚴重的后果。所以，需要加強對項目的論證，對投資項目進行可行性分析，確保投資決策更加科學、合理。

對投資項目可行性分析是關鍵步驟，能夠為項目立項及決策提供參考，投資項目的優劣會直接對企業資金回收帶來影響，所以，需要在進行細致分析和探索的基礎上構建風險防范預案，確保投資收益的穩定性。另外，房地產企業在對投資項目進行可行性分析的過程中，也需要對所在城市進行分析，了解其發展趨勢，進一步論證項目開發規模、用途、地理位置等。在做好調查研究的同時收集相關數據資料，依照規定標準來對項目實施設計規劃，使項目咨詢設計方可以有足夠的工作周期，全面提升項目投資決策的科學化水平。

（二）重視財務專業管理隊伍的構建及培養

財務管理屬于房地產企業發展的關鍵內容。目前，部分中小型房地產企業的資金管理人員都使用親屬，專業財務管理人員較為匱乏，管理現狀不容樂觀。同時，財務管理模式也不規范，導致房地產企業經濟秩序運轉不穩定。因此，房地產企業想要在激烈的市場競爭中獲取優勢，就需要重視提升財務管理的有效性。專業財務管理工作的開展需要由專業能力較強的人才隊伍來作為支撐，作為房地產企業領導人員與管理人員，需要重視培養財務管理隊伍，構建一支具有較強專業能力和素質的財務管理隊伍，強化房地產企業財務管理水平，避免財務風險問題的出現。其一，需要強化房地產企業管理人員對財務工作的重視度，確保財務管理工作高效開展和實施;其二，引入專業的財務工作人員。財務工作屬于一項技術性工作，需要有專業的技術人員來進行管理才可以促進房地產企業健康穩定發展。另外，還需要對財務核算工作人員的專業素質進行培訓教育，提升其綜合能力，強化房地產企業財務核算管理水平。

（三）完善收入確認標準，提升財務信息披露

在房地產企業進行財務核算工作時，應全面強化收入確認標準，減少財務收入核算問題的出現。房地產企業應借助竣工批準、房地產管理部門出具的調查表、銷售合同規定義務的履行以及價款收取等，有效開展計量相關條件之后才能夠滿足收入確認的條件。另外，在房地產企業已經獲取預售單價款之后，不可直接將其作為收入確認，應依照相關條例和制度規范來作為收入確認的保障，這樣才能夠使房地產企業收入得到保證，并且使財務工作人員有效開展財務核算。

此外，因為房地產行業的風險相對較大，更應全面強化對風險的披露。總體來講，房地產企業風險分析主要包含抵押擔保風險、土地風險、融資風險以及建設風險等，應對這些風險進行披露，使房地產企業發展更加透明，可以全面控制風險問題的出現。同時在財務工作開展階段，也需要健全質量保證金的風險管理，提升對現金流信息披露的重視度，并提高現金流量信息的實用性，促進房地產企業風險承受力的加強。

（四）構建財務預警系統及管理機制

房地產企業應關注市場實際發展情況，依照市場經濟發展來合理構建財務風險預警方案，設置健全且完善的風險管理機制。其一，應明確資金流風險，資金流可以說是促進房地產企業健康穩定發展的關鍵，尤其是周期較長的項目，資金流在其中的重要性更加明顯。需要對每一種資金流風險都進行科學判斷，依照其基本條件科學執行現金流預算，細致分析存在的預算差異和異常波動，快速發現資金流存在的問題，并及時運用相應的措施控制風險問題的出現。另外，也可以借助構建現金流量表掌握資本供求及環境變化，使房地產企業管理人員可以依照實際情況來做出科學決策。同時還應構建完善的成本核算管理系統及管理標準，促進房地產企業有效進行成本控制，使其盈利水平得到提升;其二，需要強化建筑材料成本管理。材料開發成本約占總成本的60%左右，全面做好材料成本管理對房地產企業盈利具有十分重要的作用和意義。房地產企業需要確定選擇材料的核算方式，針對性地構建全材料成本管理制度體系及標準，借助構建原材料成本考核體系監督采購部門降低采購標準。同時在核算階段也應進一步提升對材料成本的核算及控制，充分做好材料的入庫與出庫管理;其三，強化應收賬款管理。房地產企業做好應收賬款管理可以加快其資金周轉，也可以強化資金的使用效率，實現防范風險和維護投資者利益這一目標。在此過程中房地產企業需要運用合理的管理模式，制定一套健全且系統的應收賬款制度體系，通過科學的信用政策對應收賬款實施賬齡分析，借助壞賬準備金額制度有效核算企業資金;其四，加強存貨管理。商品房屬于房地產企業的特別存貨，有著金額大、投資成本占比大等特點，一旦商品房出售困難，那么投資回收就會出現問題。所以，從這一角度分析，房地產企業可以借助降低商品房空置率來減少資金過度占用，這樣不僅可以加快資金周轉和提升資金利用率，也可以全面縮短投資回收期。

（五）強化成本管理及控制

其一，需要實施全過程成本管理。房地產企業既要做好施工過程的成本管理，也需要重視和關注事前采購成本及事后成本分析管理，全面對投建項目執行成本計劃進行監控，同時檢查計劃的落實情況，發現問題及時修正，以此來確保對成本計劃的科學控制。另外，也應對已經完工項目的指標完成情況進行分析評價，提出優化成本管理的措施，以此來實現降低成本這一目的;其二，需要強化各環節成本控制。1）采購過程。在確保房地產企業房屋質量的基礎上科學選擇相應的采購模式，建立完善的采購成本控制體系。2）開發過程。需要了解和熟悉相關法規政策，確保在不違規的基礎上有效控制各環節成本，例如征地成本、拆遷成本、補償成本等。3）勘察設計前期。在此過程中依照招投標規定來公開招標，確定承包單位十分關鍵，可以全面降低工程項目的整體造價。此外，也需要做好用材管理，對入庫材料進行驗收登記，不合格的材料不可進入。通過多種方式來減少由管理不佳而造成的損失，加快企業資金運轉及周轉。

結 語

在房地產企業財務核算工作中，為減少風險問題的出現，需要找出相應的解決方案，以此來強化房地產企業抗風險能力。另外，相關管理人員也需要健全房地產企業財務核算制度體系，規范財務核算模式，為房地產企業提供一個良好的發展環境，使房地產企業實現可持續發展。