房地產企業財務風險及其內部控制防范措施

張穩

隨著我國國民經濟水平的提升，房地產行業有了更快的發展，房地產企業發展的過程中更多地追求整體經濟利益，對于企業財務風險管控的重視力度不足，從而導致房地產企業財務面臨更多的風險?；诖耍康禺a企業必須做好風險防控措施的制定，結合市場變化的情況優化和改進風險防控措施，提高財務風險防控的整體水平，推動房地產行業持續穩定地發展。

一、房地產企業財務風險類型與風險成因

（一）財務風險類型

1.稅率變動風險

房地產行業發展的過程中涉及的財務問題有很多，其中財務風險中稅率變動是常見的風險。房地產涉及的稅務種類有增值稅、土地增值稅以及城建稅等多種不同的類型，在企業運營的過程中稅率提高是常見的問題，導致企業的預期收益會受到影響。

2.利率變動風險

房地產企業運行的過程中如果該企業處于負債經營的狀態，一旦利率出現變化，房地產企業必將受到嚴重的影響。企業的銀行貸款利率不斷增加，其負債的數額就會增加，導致企業的預期收益下降。同時，利率的持續上升還會降低購買者的購買欲望，嚴重打擊房地產行業。

3.營運風險

營運風險主要體現在管控風險、銷售風險和成本管理風險中。第一、管控風險。隨著房地產企業建設項目數量的增加，在建設的過程中企業沒有建立健全的監督與管理體系，導致房屋的整體質量下降，管理不當也會增加風險出現的概率。第二、銷售風險。房地產企業營運的整體情況受國家宏觀政策以及市場經濟發展的情況影響，現階段房地產市場的復雜程度比較高，如果企業沒有對產品進行合理的定位就會導致產品銷售面臨風險，影響房地產企業的整體經濟收益。第三、成本管理風險。有些房地產企業項目開發的過程中沒有對整體成本進行分析，從而導致出現超預算的問題，成本管理工作不到位，使得房地產企業整體經濟收益達不到預計的目標。

4.投資收回風險

房地產企業面臨的投資收回風險與國家政策的制定以及經濟形勢的轉變有很大的關系，一旦房地產企業沒有做好大環境的分析，就會導致產品出現閑置或者滯留的狀態，這種情況下也會導致產品租賃以及買賣被中斷。房地產項目開發與建設的過程中開發商會投入大量的成本，如果無法收回成本，就會給企業帶來重要的經濟損失，投資收回風險較大。

5.資金風險

房地產企業屬于資金密集型企業，其運轉的過程中開發周期相對較長，并且資金回收的周期也比較長，這種情況下資金的風險就會增加，企業一旦出現資金鏈斷裂的問題，項目停工的可能性會增加。

（二）風險成因

1.財務風險管理意識有待提升

就目前房地產企業發展的情況看，大部分房地產企業的財務風險管理意識比較低，在運營的過程中沒有及時發現面臨的風險。同時，大部分房地產企業缺少完善的財務風險管理方案，導致企業的資金使用率比較低。

2.預算管理工作和現金流量管理不到位

房地產企業運營管理工作開展的過程中企業沒有做好預算管理工作，并且現金流量管理工作沒有按照具體的要求開展，從而導致房地產企業的經濟效益回報率比較低，并且資金的運作以及土地成本管理水平不足。企業沒有根據項目開發的具體情況制定項目成本預算方案，現金流量管理混亂，從而導致房地產企業面臨的風險增加。

3.缺乏健全的內部財務監控制度

結合當前房地產企業運轉的情況看大部分企業缺少健全的內部財務監控制度，再加上企業的不重視就會導致資金周轉速度下降，企業的財會信息傳遞出現滯留的問題。成本費用管理不到位其運營相關的資料會出現丟失的問題，增加了后續財務預算和成本管理工作開展的難度，這就需要企業進一步提高重視。

4.財務內部風險控制手段單一

當前大部分房地產企業財務管理工作開展的過程中，使用的財務風險控制手段單一，并且風險控制工作開展中的問題得不到更好的解決。房地產企業發展時面臨的風險類型不同，不同類型的風險需要采用不同的風險控制措施才能夠降低風險的影響程度。而大部分房地產企業在沒有做好前期調研的情況下直接套用別人的財務風險控制措施，不僅不能達到風險管控的目的，還會增加財務風險對于企業發展的影響。

5.缺乏統籌安排資金計劃

現階段，大部分房地產企業運行工作開展的過程中并沒有制定資金計劃，導致大部分項目資金被浪費，資金的利用率降低。房地產企業購買土地需要使用大量的資金，并且后續開發和建設的資金量也比較大，房地產企業并沒有對資金進行統籌規劃，導致資金回籠較難，不利于房地產企業穩定運營。

二、財務風險特征

（一）客觀性

就目前的情況看當前房地產企業財務風險存在客觀性的特點，財務風險問題已經逐步滲透到房地產企業發展的各個階段，從而導致房地產企業日常管理工作開展的難度進一步增加。同時，房地產企業不能完全消除財務風險，為了降低財務風險對房地產企業發展的影響，企業管理人員應該對自身生產經營模式進行調整。

（二）全面性

房地產企業生產經營活動開展的過程中為了適應市場經濟發展的速度，并且擴大經營范圍需要借用大量的外部資源，這也是近年來房地產企業發展規模逐漸擴大的重要原因。而房地產企業生產經營規模擴大以外來資源建設的方式增加了企業的債務，財務風險問題也會逐步增多。并且由于外部債務帶來的財務風險會貫穿于房地產發展的各個環節，這也體現了房地產財務風險的全面性的特點。

（三）不可預知性

企業領導者做出決策前雖然對各項數據進行了整理與分析，但是并不是所有的決策都是正確的。不同于其他行業，房地產行業發展的過程中其企業內部結構發生變化的可能性比較大，企業面臨的利益影響因素多為不可預測因素。財務風險的出現存在不可預測的特點，房地產企業發展的過程中決策者一旦做出錯誤的決策就會給房地產企業帶來重大的經濟打擊，嚴重的還會導致房地產企業面臨破產的風險。

三、房地產企業財務風險及其內部控制防范措施

（一）加強財務預算管理、資金管理與成本管理力度

房地產企業財務風險管理工作開展的過程中企業必須加強財務預算管理、資金管理以及成本管理的力度，保證項目資金的利用率提高，做好各項資源的統籌安排。項目預算工作開展的過程中管理人員應該對企業的實際運營情況進行調研，從而制定合理借款計劃，針對開發費用以及稅收項目等進行詳細的計算，為后續預算工作的順利開展提供保證。資金預算管理工作開展時應該對企業的基本運轉情況進行分析，然后建立健全的預算指標體系，落實各項預算監督管理制度，保證預算管理工作更好地開展。資金管理工作開展時管理人員應該提高對資金管理工作開展的重視，并且加快收賬款回收速度，全面掌握費用支出以及收入的情況，提高投資的安全性和穩定性，保證房地產企業的整體經濟收益不受影響。

（二）建立合理、科學的風險預警系統

要想獲得持續穩定發展的機會，發展的過程中房地產企業應該建立合理、科學的風險預警系統，提高對資金流管控的重視力度。房地產企業管理人員應該加大對資金流運轉情況的監督與管理，減少資金流運轉中出現的問題。做好財務系統安全性和穩定性的檢測，從而制定長遠的發展計劃。結合當前房地產現金流量的情況，做好預算實施情況的調研，并且針對預算差異和預算異常及時進行調整，降低對房地產企業的影響。

（三）優化資本結構

房地產企業管理人員應該做好資本結構的調整以降低籌資風險。管理人員應該對房地產企業進行全面的調研與勘察，及時了解資金的使用情況，結合實際情況開展資金管理工作。同時，對企業的存量資金進行調控，優化和改進資金的配置情況。為了保證房地產企業的資金進入良性循環，房地產資金管理人員應該對企業的融資規模進行調整，減少房地產的整體經濟損失，提高資金管理的效率與質量。加大對營銷模式的創新力度，減少外界因素對營銷力度的影響，提高銷售回款的速度。

（四）加快財務管理信息化平臺建設

隨著信息時代的到來，房地產企業財務風險管理工作開展的過程中應該根據實際情況將信息技術應用到房地產財務管理工作的開展中。建立健全信息化財務管理系統，將房地產運營過程中的財務數據信息及時更新到信息化管理平臺中，提高財務管理的總體效率與質量。同時建立信息化財務管理平臺也可以提高各個部分之間交流與溝通的效率，在健全的管理機制的引導下，管理人員可以及時了解各層員工的工作情況，為企業長久發展方案的調整提供數據支持。此外，企業可以根據運營情況定期組織開展交流會議，鼓勵各層員工積極主動地分享自己的工作經驗，并且針對企業資金運轉中出現的問題，重點進行討論，最后找出資金管理的方案。加大對財務管理系統的完善力度，提高各個部門之間的合作力度，管理人員應該通過信息化管理平臺及時了解各個部門資金使用情況，然后制定合理的運行計劃。

（五）實施全周期財務管理

房地產企業發展的過程中會涉及大量工程項目，各個不同的工程項目其工作量也不同。房地產企業管理工作開展時應該實施全周期財務管理，提高財務管理的總體質量。管理人員應該督促落實全周期財務管理方案，從凈利潤的角度出發，對房地產的銷售和清算稅費進行分析，將全周期財務管理作為重點開展的工作。此外，房地產企業運營中還會面臨土地增值稅，根據實際情況將其納入凈利潤中，從而提高房地產企業凈利潤。

（六）加大規模采購管理力度

近年來我經濟模式在不斷地發生變化，房地產企業發展的過程中國家應該根據市場變化的情況制定宏觀管控手段，并且各地方政府應該制定房地產企業管理措施。房地產企業管理人員應該從國家政策的角度出發，提高對成本管理與控制的重視力度。結合精細化和科學化管理理念的內容，制定房地產行業發展的目標。合理擴大投標活動的管理規模，提高原材料成本管理的力度。與此同時，以規?；少彏榛A，促進與其他房地產企業的合作與交流，并對成本費用進行把控。企業應當結合內控流程，做好成本費用分析工作，梳理各個環節的費用支出情況，并且改進成本較高的環節，加強多個環節的成本費用管控工作。

（七）完善財務制度

就目前房地產企業現代化管理模式轉型的背景下，房地產企業應該根據自身發展的情況建立健全財務管理體系，并且完善財務管理規章制度，加大財務管理規章制度的落實力度，推動房地產企業財務管理工作穩步開展。財務管理規章制度規劃后，管理人員應該嚴格落實各項科學化的管理制度，提高財務管控的執行力度。實際執行階段，管理人員應該強調財務管理規章制度建立的重要意義，并且分析當前財務管理制度建設的必要性，為財務管理工作質量的提升提供保障。管理人員應該提高財務內部監督與管理的力度，切實落實好財務管理規章制度，發揮財務管理規章制度使用的實際作用。有些房地產企業財務管理規章制度的建立基本流于形式，沒有發揮最大的作用?；诖?，房地產企業財務管理工作開展時應該綜合運用精細化管理的理念，嚴格把控房地產企業各個不同生產經營環節出現的問題，全面收集財務數據，并做好財務數據的整理與分析。采用精細化管理的模式做好成本管理工作，分析當前成本管理工作開展中遇到的問題，并采用科學合理的方式予以解決。對于房地產企業來說，其需要貫徹財務管理政策，并且約束員工的工作行為，以此促進財務管理工作順利進行。

（八）合理利用財務管理軟件

隨著我國信息技術的不斷發展和進步，房地產企業財務風險管理工作開展的過程中應該綜合運用財務管理軟件，不斷提高財務管理的總體水平，規避房地產企業發展過程中可能面臨的財務風險。房地產企業可以根據自身發展的需要引入配套的財務管理軟件，財務管理人員必須積極主動地學習財務管理軟件，提高財務管理軟件應用的熟練程度。同時，結合房地產企業生產經營的內容，技術人員應該在財務管理軟件中進行細化分析，更進一步設置財務會計核算等不同功能模塊，確保財務數據信息處理的準確性和合理性更高。技術人員可以根據房地產企業的實際情況對財務管理軟件進行個性化設計，這對財務數據處理準確性的提升有很大的幫助。例如，財務工作人員應該重視電子發票的管理，建立電子發票管理檔案，提高電子發票管理的質量。為了提高財務軟件運行的可靠性，定期開展測評、修復工作，了解財務軟件使用存在的不足之處，把控與監督經營風險。以科學化的管控策略為依托，發揮出資金的使用效益，規避壞賬風險，及時回收資金，保障企業的資金正常周轉。

結 語

總而言之，隨著市場經濟的快速發展，我國房地產行業的發展速度也在加快。房地產企業運行的過程中，管理人員應該做好市場的開發和調研，優化財務管控機制，從而提高財務管理的總體水平。同時，提高財務管理的監督與管理力度，為房地產企業可持續發展打下基礎。