連鎖超市選址及其影響因素研究

陳石軍

摘 ?要：在我國零售業中，連鎖超市非常重要。尤其是在我國經濟飛速發展的過程中，連鎖超市數量快速增長。然而，從連鎖超市的經營現狀我們也可以看到，連鎖超市經營的影響因素是多方面的，其中連鎖超市選址是非常重要的一個方面。在本文中，筆者就連鎖超市選址及其影響因素進行了研究。

關鍵詞：連鎖超市;選址;影響因素

在經濟飛速發展和市場化進程加速的過程中，人們的生活水平逐漸提高，消費能力也在提升，這也就導致國內消費市場潛力的增加。在二十一世紀，零售商業機構的數量和規模都呈現增長趨勢。根據中研網查詢的數據顯示，2021年實體店消費品零售額實現332781億元，同比增長12.7%。2021年實物商品網上零售額108042億元，同比增長12.0%。通過這些數據表明，我國流通業獲得了較快的發展，國民已進入消費時代。

1.連鎖超市發展背景分析

眾所周知，超市具有特殊的營銷方式，而且其能夠為消費者提供一個優質的購物環境。所以，城鎮消費者喜歡去超市購物，而連鎖超市是超市的一種，以食品和日常用品為主要經營品種。而且，在連鎖超市中，廉價銷售促成大量購買是超級市場經營方針。一些大品牌在國內相繼開設了多家門店。隨著城市化進程的加速，零售商業開發一度興起。零售商業的發展能夠為居民消費提供較好的條件，能夠促進城市的發展。在城市規劃與各住宅新區的建設中，零售業商業建設獲得較大的動力。通過熱點板塊的形成，吸引商業投資，并邀請一些大型商業配套入駐。由此，可以促進商業市場的進一步發展。在公建配套的日益完善并優化的過程中，具有高定位的綜合性功能的商業逐漸入駐。在住宅市場不斷調控的過程中，一些大型品牌房企在一些商業地產領域中入駐，投入更多的資金在商業物業中，確定了更長遠的企業發展戰略目標。綜合上文分析連鎖超市越來越成為全國商業領域各種零售業態中增長最快的業態之一，構筑成現代化城市的風景線。

2.連鎖超市選址意義分析

市場經濟促進了現代商業的發展，連鎖超市作為世界零售業的一次革命已在我國迅速興起。它的發展對我國零售業傳統的銷售方式既是一種突破，又是一種挑戰。對于零售企業而言，選址的正確與否與其成敗有著較大的關系。根據國外一些成功零售企業的經驗總結分析可知，在影響零售商業經營的影響因素中，地點的重要性是排在第一位的。連鎖超市對于顧客流量和購買力以及消費結構等有著較高的要求。在選址不當的情況下，不能對顧客進行吸引，無法掌握經營主動權，這樣就會導致連鎖超市經營比較被動。對于同一個行業的超市，在其它因素相同的前提下，這時候超市選址是否合理就顯得非常關鍵。由于連鎖超市是連鎖經營，通常同一個城市同一個區域會建立配送中心，考慮到配送的便捷性和時效性，連鎖超市的選址非常重要。

3.連鎖超市選址理論

在國外，由于零售業發展歷史較長，所以對于零售選址的理論研究比較豐富。其中，較為常見的有中心地帶理論、商圈理論及賴利模型。其中，第一個選址理論出現的時間最早，這也是非常基礎的一種理論。基于此，有不少專家學者先后提出了各種理論和模型，比如商圈理論和賴利模型。下文講對這三種連鎖超市選址理論進行闡述。

3.1中心地帶理論

中心地帶理論是德國的克里斯泰勒第一此提出的，并由羅斯等人對此理論進行一些發展與延伸。該理論的主要核心是中心地思想。所謂中心地就是一個能夠提供貿易、金融、手工業、行政、文化和精神服務的場所。這個場所不僅可以提供商品售賣，還可以提供多種服務，服務的等級有高有低。為了對中心地等級高低進行判定，該理論作出了五個假設。第一，假設中心地分布區域是一個自然條件均勻分布的平原。在該平原中，人口和居民收入以及消費方式等基本一樣。第二，消費者消費習慣具有一定的特點，就是消費者傾向于就近購物，其目的是為了方便省事，而且降低交通費支出。第三，在所有中心地的價格和質量一樣的情況下。這種理論認為存在價格公式：消費者購買商品和服務的實際價格=銷售價格+交通費。第四，在交通系統和城市規模等因素同等情況下，運費與距離成正比。在該假設中，需要注意競爭是存在的，所以對于各個中心而言，增加服務區范圍是各中心需要考慮的。

3.2商圈理論

克里斯泰勒在研究中心地帶理論的基礎之上，得到了一個延伸性新理論：商圈理論。通過對該理論進行分析，可知其核心思想是中心地為圓心，并且以一定長度為半徑形成的一個需求圈。在該需求圈中，半徑是以最大的商品銷售和餐飲服務輻射能力來確定的。根據國內行業人士的觀點，商圈是一個特定的空間區域，在該空間區域中，有多商業企業網點集中。這樣，可以使其對周邊企業與消費者之間都都能夠產生相互作用。商圈的影響因素是多方面的，商圈的形狀也是不規則的。商圈可以分為三類，核心商圈、次要商圈、邊緣商圈。在商圈理論中，可以針對商圈進行分析，主要分析的角度包括人口的結構和城市規劃、交通情況以及產業結構等。在針對這些因素做好調查之后，能夠實現對商業物業輻射范圍內的居民消費情況和經營商品品種等情況的全面認識。這樣，可以找到市場的空白點，從而對商家類型和經營模式進行選擇。

3.3賴利模型

賴利模型的本質是一個零售引力模型，在該模型中，存在一個經驗公式，該公式是以不同商業中心的人口和中心間的距離來衡量商業中心服務范圍。在該理論中，中心的人口數量越大，商業中心的吸引范圍越大，當與中心間距離平方越大，商業中心的吸引范圍越小。對于一個城市而言，城市的人口規模越大，其周邊地區的城鎮吸引的零售貿易越大。同城市的距離的平方越大，其周邊地區的城鎮吸引的零售貿易反而越小。

4.連鎖超市選址影響因素研究

在針對連鎖超市選址影響因素研究的過程中，可以使政府部門學會對商業網點分布進行規劃，還能夠使企業的風險盡可能降低，從而實現決策的制定，并將決策更好地應用到實踐中去。在連鎖超市選址影響因素中，人口、競爭、交通、區域和自身條件非常關鍵的五大因素。

4.1人口因素

連鎖超市是指經營同一類別的商品和售后服務的若干超市以一定的形式合并成統一的整體。連鎖超市所在的區域的服務人口規模及其購買能力等因素都會影響到連鎖超市的布局。

4.2競爭因素

通過對商圈中的競爭對手進行調查和分析，從而確定連鎖超市的最佳地址。在選擇地址的時候，一定要注意規避大型超市的正面競爭。有專家學者認為，連鎖超市的服務半徑一般不超過三公里，在一些城市中，由于城市的擴張，會導致連鎖超市不可避免會面對此類競爭。

4.3交通因素

根據常識可知，交通因素也是對連鎖超市的發展產生影響的重要因素之一。在一項居民超市購物出行方式調查中發現，居民到超市選擇步行和自行車這兩種出行方式的人群數量超過了50%。另外，考慮到停車場的便利性，停車位的數量也是一個重要的影響因素。

4.4區域因素

在連鎖超市選址影響因素中區域因素也非常重要。區域因素主要包括商圈的繁榮程度和周邊產業、城市規劃等因素。對于成熟的商圈，客源較多，而且消費者對其認同感也較高，甚至會出現“馬太效應”。因此考慮到區域因素，連鎖超市一般建議在商業繁榮區選擇地址。連鎖超市的出現，可以使商業繁榮程度更高。超市與超市之間可以達到商業磁場效應的效果，促進商業培育期減短，促進商業經濟繁榮發展。

4.5自身條件

連鎖超市開設是為了獲得利潤，不僅要對外部環境進行分析，還需要考慮自身條件的一些情況。比如連鎖超市所具有的資金大小，超市規模大小和經營成本等多種因素。因為這些因素都是連鎖超市選址的重要影響因素。

5.新型選址模式

在商業地產成為拉動我國經濟增長，刺激消費重要引擎的同時，卻面臨著傳統地產與零售商的相互獨立所導致商業地產經營的沖突， 在傳統的商業地產開發模式中，地產商與零售商為相互獨立的追求各自利益最大化的個體，這種各自利益的最大化必然會引起商業地產開發運營過程中的沖突。

目前國家對房地產市場加強調控，各地紛紛出臺各項政策，例如溢價競拍、自持、公共配套、商業面積等等的要求和限制，對于房地產商來說，拍地、建造和賣樓，這個商業模式已經很成熟、各項成本也容易計算，但是要求商業體配套等，并不是一般房地產商能夠玩得轉的，特別是開發的新區，人口導入等因素導致招商困境。連鎖超市是商業配套中的一部分，通過雙方合作，充分發揮了各自的優勢，房地產開發樓盤，建造及出售后，賺取利潤，并將剩余的商業部分托給了零售公司。而零售公司通過合作，利用參與房地產開發售賣，賺取利潤來切實的降低商業體的成本，即以房地產的利潤來反哺商業體。通過核算、反復論證，確實是切實可行的商業選址模式。

6.小結

在本文中，筆者通過分析總結，得到結論：通過連鎖超市選址影響因素實證研究發現，人口、競爭、交通、商圈和自身條件是影響連鎖超市選址的五個重要因素。另外，通過對這些因素的重要性進行分析，不難發現，人口因素對超市選址影響是最大的。其次是競爭因素和交通因素、商圈因素。在這些所有影響因素中，連鎖超市的自身條件影響因素相對而言是較弱的。

參考文獻：

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