搶抓國家金融供給側改革試點機遇率先布局基礎設施公募REITs 賽道
——北咨公司加快推進“投資+咨詢”業務轉型戰略

文/劉紅濤 遲曉燕

推進基礎設施公募REITs，是支持國家重大戰略實施,貫徹落實黨中央、國務院關于防風險、去杠桿、穩投資、補短板決策部署的有效工具，是深化我國金融供給側改革、增強資本市場服務實體經濟能力的重大創新。2020 年4 月，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》(簡稱“REITs試點40 號文”)，標志著中國境內公募REITs 市場正式啟航，2020 年亦被稱為“中國REITs元年”。

1986 年10 月，經 北 京 市政府批準，北京市工程咨詢公司（以下簡稱“北咨公司”）成立，為北京市發展改革委直屬的事業單位，并成為北京市屬唯一的甲級綜合性工程咨詢機構。2020 年，北咨公司完成轉企改制，成為北京國有資本運營管理有限公司（以下簡稱“北京國管”）直屬二級企業。按照北咨公司“十四五”時期建設“一化四平臺”的規劃要求，北咨公司全資子公司北京北咨投資基金管理有限公司（以下簡稱“北咨基金”）積極探索“投資+咨詢”業務轉型發展模式，尋找項目投資機會，積累投資專業能力。2021 年，在北京國管、北咨公司的大力支持下，北咨基金先后完成了首批、第二批共兩單基礎設施公募REITs 的戰略投資。

北咨公司發揮三十多年來在基礎設施領域積累的咨詢經驗以及對項目投資價值的專業分析和風險把控能力，通過投資布局萬億級基礎設施公募REITs賽道，加快推進業務轉型，將基礎設施REITs 打造為公司重要業務板塊和新的利潤增長點，發揮“投資”與“咨詢”業務協同效應，帶動全產業鏈業務協同發展，實現“被動型”向“主動型”投資管理的重要轉變，助推北咨公司早日實現資本市場上市。

順勢而為，中央、地方齊力推進基礎設施公募REITs 試點

近年來，“REITs”成為不動產、基礎設施和資產證券化等領域的共同熱詞，各方關注度 很 高。REITs（Real Estate Investment Trusts），即 不 動產投資信托基金，是以在證券交易所發行權益類證券的方式募集資金，并將資金主要投資于不動產類底層資產，將每年合并后可供分配金額以現金形式按很高比例（通常高于90%）分配給投資者的一種投資載體。作為直接融資工具，REITs 具有有效盤活存量資產、降低企業負債水平、提升資本市場服務實體經濟能力、促進金融市場健康發展等積極作用。

2020 年4 月 發 布REITs 試點40 號文以來，國家發展改革委、證監會、交易所等機構連續出臺基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點、審核、上市、交易等配套政策文件，不斷為基礎設施REITs 實操完善各類規則。《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035 年遠景目標綱要》明確提出“推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環”，標志著基礎設施REITs 已成為我國提升投資效率、促進投資合理增長的重要手段。2020 年9 月，北京市以國家推進基礎設施公募REITs試點為契機，率先發布“北京REITs 12 條”專項支持政策（即《關于支持北京市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）產業發展的若干措施》），支持基礎設施REITs 產業發展，在全國率先形成REITs 產業發展高地。

厚積薄發，三十五年咨詢服務于基礎設施領域

自1986 年成立以來，北咨公司參與了北京市及部分國家級重大投資建設項目咨詢服務，形成了貫穿規劃研究、項目前期咨詢、設計咨詢、建設咨詢、投融資咨詢的全過程工程咨詢業務鏈條，構建了獨具特色的咨詢理論方法及服務體系，為政府和社會在工程建設項目的投資決策、投資控制和建設管理等方面提供了強有力的智庫支撐和服務保障。

2020 年8 月，北咨公司發揮多年來在基礎設施領域積累的產業規劃、投融資咨詢、基金管理等經驗，協助北京市相關政府部門研究支持基礎設施領域REITs 產業發展的政策措施，分別在產業要素、產業生態、政策保障等方面提出建議，助力北京成為率先發布支持基礎設施領域REITs 產業發展專項政策的省市。

中關村產業園基礎設施公募REITs 底層資產位于海淀區中關村軟件園

大膽嘗試，在咨詢研究中把握投資機會

在協助政府部門研究支持基礎設施領域REITs 產業發展政策措施過程中，北咨基金對基礎設施公募REITs 這一新的資產證券化產品進行深入研究，參考國際成熟資本市場公募REITs 的發展歷程和規模，預感到我國基礎設施公募REITs 領域蘊含的巨大投資機遇。

按照北咨公司進一步推動投融資平臺建設相關工作部署，北咨基金2021 年初起積極跟進首批申報發行基礎設施REITs 項目的投資機會，以底層資產位于北京的首鋼生物質能源基礎設施公募REITs 為重點，研究參與公募REITs 投資的可行模式。

認真求證，摸索公募REITs 投資決策分析方法論

為了打通投資萬億級基礎設施公募REITs 市場的通道，經過認真研究《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，并和交易所、原始權益人、財務顧問、律師事務所溝通求證，北咨公司確定了以北咨基金為投資主體、以戰略投資機構身份參與戰略配售的方式切入基礎設施公募REITs 投資賽道。

初步投資建議方案通過北咨公司黨委立項審議后，北咨基金成立了分管領導掛帥的投資工作小組，工作小組深入研究基礎設施項目發行公募REITs 的要求、申報發行流程、交易結構、評估方法、交易規則、鎖定要求、退出方式，基礎設施公募REITs 的治理結構，基金管理人、運營管理機構激勵約束機制，戰略投資人的權利、義務，分析估值折現率、發行溢價/折價率、現金分派率、FFO、IRR 敏感度等投資價值評價指標，摸索總結公募REITs 項目投資決策過程中需關注的重點問題和分析決策方法論。

確保合規，嚴格按照投資管理制度履行決策程序

首鋼生物質能源基礎設施公募REITs 項目作為北咨公司轉企改制后的首個對外投資項目，投資決策過程中，嚴格按照北咨公司及上級單位對外投資管理制度要求，由北咨公司黨委任命項目投資工作小組組織開展項目可行性研究，委托專業機構協助開展業務、財務、法律盡職調查，對項目進行SWOT 分析，總結項目投資亮點，分析潛在風險，提出應對措施建議。

投資工作小組研究形成成熟的投資方案后，公司組建獨立的評估小組對投資方案進行風險評估，評估小組由職能管理部門、專業咨詢部門專業人員組成，經論證討論形成評估意見，輔助公司領導對投資方案進行審議決策。

雷厲風行，根據關門節點倒排決策時間表

北咨基金自2021 年3 月中旬開始跟蹤首鋼生物質能源公募REITs 項目投資機會，按照該項目申報發行時間計劃，要求戰略投資人2021 年5 月1 日前完成內部決策流程，具備簽署戰略投資協議條件。

北咨公司黨委于2021 年4月1 日同意對該項目予以投資立項，為確保在上市時間窗口內完成決策流程，在北京國管、北咨公司領導的指導協調和大力支持下，項目投資決策所需的立項、投資工作小組組建、專業機構選聘、可行性研究、盡職調查、風險評估、投資方案確定、投資協議審定等各個環節有條不紊、緊密銜接。在緊張的20 個工作日內，組織召開各級審議決策會議共12 次，最終在2021 年4月29 日履行完成全部決策程序，創下了北咨公司對外開展重大項目投資決策的“最快速度”。

不忘初心，牢記踐行“投資+咨詢”轉型戰略

2021 年6 月21 日，包 括首鋼生物質能源基礎設施公募REITs（證券簡稱：中航首鋼綠能REIT）在內的第一批9 只基礎設施公募REITs 試點項目在上海、深圳證券交易所發行上市，交易首日全線上漲收紅，合計成交額達18.6 億元。基礎設施公募REITs 成功上市的首日秀標志著我國公募REITs 發展邁出了關鍵一步。

在首鋼生物質能源基礎設施公募REITs 發行上市后，投資工作小組一方面密切關注首批REITs 上市后二級市場的表現；另一方面，認真踐行落實北咨公司“投資+ 咨詢”業務轉型發展戰略，積極拓展公募REITs相關咨詢業務機會，在市國資體系宣貫基礎設施公募REITs 申報發行政策、策劃旅游景區申報REITs 工作方案、和公募基金管理人探討在基礎設施REITs 領域如何進一步加強合作、在北咨大講堂介紹戰略投資REITs 項目基本情況，和專業咨詢部門探討協助基礎設施領域客戶策劃申報REITs 相關的咨詢業務機會。

再接再厲，繼續戰略投資產業園類型公募REITs

在實施首鋼生物質能源基礎設施公募REITs 項目投資過程中，北咨基金開始跟蹤第二批擬上市基礎設施公募REITs 潛在投資標的。在成功完成特許經營權類型REITs 投資的基礎上，北咨基金以中關村產業園REITs 為重點，繼續研究分析產業園類型REITs的投資價值及分析決策方法論。

根據中關村產業園REITs 項目投前調查獲得的資料，投資工作小組測算出項目的P/FFO 為17.33，明顯低于首批已發行產業園類型REITs 估值區間20.22的最低值，估值較低、派息率較高，預測上市后會有較大的估值提升空間，具有很好的投資價值。2021 年12 月17 日，中關村產業園基礎設施公募REITs（證券簡稱：建信中關村REIT）作為第二批基礎設施公募REITs 試點項目之一在上海證券交易所上市交易，創造了已發行11 只基礎設施公募REITs 產品中唯一實現上市交易首日收盤漲停30%的紀錄。

首戰告捷，轉企首年實現良好開局

2021 年，北咨基金完成兩單基礎設施公募REITs——中航首鋼綠能REIT（180801.SZ）、建信中關村REIT（508099.SH）的戰略投資，兩單基礎設施公募REITs 產品在二級市場均表現亮眼。截至2021 年最后一個交易日，“中航首鋼綠能REIT”收盤價為17.451，與發行價相比，溢價率超過30%，并于11 月12日發布首次分紅公告，分紅比例42%，分派率3.85%，創造了我國基礎設施公募REITs 首次分紅的歷史；“建信中關村REIT”收盤價為4.448，上市后11 個交易日即實現了39%的溢價率，后來居上，成為領跑產業園類型REITs 投資價值新的標桿。

截 至2022 年4 月12 日，北咨基金投資所持REITs 份額已收到兩次現金分派共500 余萬元，兩單基礎設施公募REITs 投資份額資產賬面價值增值超過35%，達到了公司決策布局基礎設施公募REITs 賽道的預期，實現了投融資平臺建設的良好開局，為北咨公司的資本上市之路奠定了堅實的基礎。

北咨公司搶抓“十四五”時期北京市強化“四個中心”建設與金融供給側改革持續深化的雙重戰略機遇，在工程咨詢機構中率先以戰略投資者身份投資基礎設施公募REITs，是支持國家重大戰略實施、支持基礎設施REITs 產業高質量發展的“創新之舉”，對于推動工程咨詢機構研究探索基礎設施投融資體制機制創新、布局基礎設施公募REITs 賽道具有示范意義。