連鎖超市的選址研究

◎丁芳

經濟的快速發展，目前經濟體制改革的深化，我國現有經濟體制規劃正在逐漸朝著科學、合理的趨勢轉變和發展，盡量滿足市場規律發展特征。尤其是在新其背景下市場經濟體制正處于不斷改革和創新發展的重要時期，我國經濟也在快速發展，連鎖超市已成為拉動零售業快速發展的主力。GIS 技術在實踐中的合理利用，能夠針對目前規劃中涉及到的諸多問題進行妥善處理，將其合理的應用在連鎖新超市的選址當中，不僅有利于實現城市內部空間與空間屬性之間的高效融合，而且還可以為城市空間的定性以及定量市場分析提供可靠依據作為支持。

一、連鎖超市選址分析

1.連鎖超市發展現狀。中國的超市從20 世紀80年代傳統的食雜店形態起步，經過了二十多年的發展歷程，進入21 世紀，中國最有實力的超市企業以直接投資、特許加盟或兼并重組等方式，大規模實施跨區域發展。近年來，連鎖經營以其特殊的競爭優勢廣泛滲透于零售業以及飲食業等服務業中，以經濟實惠、規范經營、方便快捷、輕松隨意等諸多優點贏得了廣大消費者的認同。連鎖超市作為零售業的一種新型業態，采用“顧客自我服務、一次購齊”的銷售方式，以經營食品和日常服務用品等中低商品為主，實行高周轉率、低利潤率、價廉物美的銷售方針，帶來了零售業的又一次革命。

2.連鎖超市選址分析。

（1）交通便利性。地址的選擇最為重要的一點就是要保證進出的暢通性，交通便利性主要涵蓋超市的服務網點以及公路、城市道路等各方面的銜接，其與道路站、火車站等各種不同類型的樞紐口岸等基礎配套以及城市交通管制等可以實現協調發展。城市交通的便利性，一般可以體現在該地區是否具有密集性或者是具有發達的公交汽車路線等各方面。各公交路線的停靠點是否具有均勻性、是否可以直接覆蓋在整個市區范圍等，對多數消費者的購物便利程度都會產生不同程度影響。通常城市當中的某一區域交通便利性相對比較強，那么隨之而來的集聚效應也會相對比較明顯，也就是人流、車流以及物流等普遍比較集中。對GIS 工具進行合理利用，可以對現有零售商業網點進行選址，以緩沖區或者是路徑分析等方式，實現對交通便利性的定量分析。

（2）人口因素。零售商業網點在分布時，其與人口規模分布基本形態之間具有非常密切的聯系，通常都是指具有一定規模或者是密度的人口，這些都是整個商業網點在布局時非常重要的基礎組成部分。人口因素當中主要以站點的客流集聚散量、站點所在區域范圍內人口的密度等組合而成。所在區域范圍內的第二產業或者是第三產業相對比較發達，那么人口密度也會越來越大，收入水平也會有所增加，與其相對應的其他地面商業網點也會越來越密集。流動人口在某種程度上對零售商業布局會產生直接性的影響，尤其是流動人口的不斷增加，消費以及購物量有明顯的擴大趨勢。

（3）市場競爭因素。如果零售商想要在某一個區域對商業網點進行構建時，那么整個區域范圍內可以呈現出的市場競爭情況勢必會對其未來的銷售業績產生不同程度的影響，市場的競爭情況也被納入到選址參考中。基于此，本文在對其進行分析時，主要是將市場的飽和度作為市場競爭情況分析時的重要參考指標，可以實現對城市或者是區域零售飽和度的客觀分析，主要集中在供給以及需求兩個方面。從供給角度出發對其進行分析，直接對區域范圍內的商店總數進行核算，但是不同的商店規模存在明顯的差異性，由于考慮到零售業最為基本的生產資料就是店鋪，所以在針對某類型的商店營業面積總量進行衡量時，其相對比較精準。從需求角度出發對其進行分析，對商店的整個銷售收入進行客觀分析，其中主要是以零售額或者是批發額組合而成。飽和指數IRS 值越來越大，那么則意味著市場飽和度越來越低，零售潛力也會有所增加。

（4）經濟因素。無論是任何一個商業網點的選址都必須要對資產成本進行綜合分析，特別是對于超市零售業而言更是如此，經濟因素是選址中非常重要的參考依據之一。經濟因素中主要是以土地的房屋低價、物流運輸成本等組合而成，零售業的銷售業績會直接對其自身在整個駐地商圈范圍內是否可以取得成功等產生影響，業績雖然良好，但是并不能夠代表其成功，只有保證銷售業績的同時，能夠實現利潤的穩定增長，才能夠實現共贏的目標。由此可以看出，經濟因素在低價中的影響程度相對比較明顯。

二、連鎖超市選址實例分析

1.在GIS 技術基礎上的超市選址影響因素。

對數據進行分析時，一般可以劃分為不同的基本類型，如表1所示。

表1 數據分析類型

對目前投資建設超市時涉及到的諸多因素條件進行綜合分析，與位置相關的諸多因素中，涉及種類普遍比較多，同時也是評估時的重要參考依據，如表2所示。

表2 評估因素

2.在GIS 技術基礎上的長沙市區連鎖超市選址。

對長沙市區內部現有諸多資料進行廣泛收集，對其中涉及到的因素條件以基本數據等進行提取以此來形成有效的分析框架。本案例在分析時，主要是以Arc GIS9.3 軟件為主，選址評價基本上是在矢量分析基礎上進行有效實施。

（1）長沙市區基本資料。現有長沙市區的基本資料，在Arc GIS 軟件里面轉換成矢量數據。市區中居民地、商用地分布，以及其交通、城市綠地，各大小超市的分布，如圖1所示。

圖1 長沙市區規劃示意圖

長沙市區的人口必讀以及租用地的整個價格分布情況，分別如圖2、圖3所示。

圖2 長沙市區人口密度圖

圖3 長沙市區地價分布圖

（2）因素評估。連鎖超市在整個選址過程中，其選址地區位于商業性質的地區，不能夠在目前現有的預定選擇范圍內。除此之外，超市的選址由于受到人為因素的影響，普遍都會吸引周邊人群在道路兩側20m 范圍內才能夠體現出其自身的實際應用意義和價值。對ArcMap 軟件空間進行合理利用，對緩沖區進行客觀合理的分析，在目前整個長沙市的規劃圖當中，對現有道路進行20m 的緩沖區分析。在整個加載緩沖區方面，一般都會選擇利用Tools 工具箱當中的buffer 工具，加載對應的對話框，如圖4所示。

圖4 緩沖分析對話框

分別對輸入圖層進行合理的設置，同時還要對輸出圖層以及緩沖設置范圍進行確定。單擊OK 按紐，完成一系列的操作，進而產生對應的專題，將居民以及商用地域道路緩沖區進行有效的疊合處理。在具體操作過程中，在ArcToolbox 中選擇Analysis Tools/Overlay/Identity 工具，打開 Identity 對話框。分別設置輸入圖層（Input features），識別參照圖層（Erase feature），輸出圖層（Output Feature Class）和選擇需要連接的屬性字段。單擊OK 按鈕，完成操作。

對超市選址的市場價值會產生影響的因素條件包括城市綠地距離、周邊同類型的商業服務點分布情況等。尤其是評價值與城市內部綠地距離之間呈現出負相關的關系，綠地周邊經常為人流的集散地，所以在整個評估過程中，超市選址應當在城市綠地的150m 范圍之內。基于此，可以實現對城市綠地150m 的緩沖分析，以此來達到良好的效果。在該基礎上，對超市服務緩沖專題進行分析，以此來實現對城市綠地專題的疊合擦除處理，具體操作中，首先，打開ArcToolbox 工具箱，選擇Analysis Tools/Overlay/Erase 工具，打開Erase 對話框。其次，在Erase 操作對話框中選擇輸入圖層（Input Features），檫除參照（Erase Feature），輸出圖層（Output Feature Class）和聚類容差。最后單擊OK 按鈕，完成操作。

經濟因素通常是指土地的低價，低價因素對項目的整體建設以及投資成本都會產生不同程度影響。所以要對其中涉及到的因子得分等情況進行分析，保證其與實際低價分布之間可以呈現出負相關的關系。

人為因素則是超市在選址時會對其產生影響的重要因素條件之一，該因素評價受到人口密度不斷增加的影響而越來越大，呈現出正相關的關系。

三、結語

連鎖超市在長沙市區內選址，要結合當地的環境、經濟、市場以及人口等諸多因素進行客觀合理的評估，這樣才能夠對符合要求的選址范圍進行確定。對矢量化的數據空間進行客觀，分析對緩沖分析以及疊合分析等進行深入研究，以此來為規劃設計提供可靠依據作為支持，保證整個超市選址的合理性、針對性。