“拯救”樓市：怎么讓更多人買(mǎi)房

“沒(méi)底線(xiàn)的來(lái)了。”5月20日下午，南京市拋出了本輪救市以來(lái)地方最大的松綁動(dòng)作——全面放開(kāi)二手房限購(gòu)。對(duì)此，一位東部省份住建系統(tǒng)官員發(fā)來(lái)上述感慨。不過(guò)兩個(gè)小時(shí)后，這條來(lái)自南京房協(xié)的官方微信推送被刪掉了。此時(shí)，離央行提出對(duì)樓市作“兩個(gè)維護(hù)”（維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益）已經(jīng)7個(gè)月了，止不住的數(shù)據(jù)下滑，無(wú)疑引發(fā)了所有人的憂(yōu)心。

? 5月18日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)指出，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯轉(zhuǎn)弱，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大，“各地各部門(mén)要增強(qiáng)緊迫感，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出”。一個(gè)月前，央行和銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)《金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)》，恢復(fù)了房地產(chǎn)的“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”身份。

怎么讓更多人買(mǎi)房

? 5月中，廣東韶關(guān)住建局邀約數(shù)家房企負(fù)責(zé)人，摸排房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在被問(wèn)及需要哪些政策支持時(shí)，一位頭部民營(yíng)房企華南區(qū)域高管省去了客套，直接問(wèn)——怎么讓更多人買(mǎi)房？在場(chǎng)住建部門(mén)人士表示，正在研究相關(guān)辦法。

? 辦法已經(jīng)研究很久了。今年以來(lái)，百余城密集發(fā)布維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的措施，最初由三四線(xiàn)城市先行，3月初鄭州作為第一個(gè)省會(huì)城市全面救市，4月無(wú)錫、南通、蘇州等跟進(jìn)，5月杭州、東莞等城市后發(fā)加入。

? 各地救市“八仙過(guò)海”，均是對(duì)限購(gòu)、限貸、限售等政策方面組合松綁，例如通過(guò)人才認(rèn)定、降低落戶(hù)門(mén)檻、投親養(yǎng)老等松綁限購(gòu)，認(rèn)房不認(rèn)貸，提高公積金貸款額度，增加購(gòu)房補(bǔ)貼，降低首付比例，減免交易稅費(fèi)等。

? 2021年下半年，多位專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)高管預(yù)測(cè)，2022年第二季度有望迎來(lái)市場(chǎng)拐點(diǎn)。但真正到了今年二季度，數(shù)據(jù)讓多方感到錯(cuò)愕。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-4月份，商品房銷(xiāo)售額同比下降29.5%，降幅還在擴(kuò)大，而第三方機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)的銷(xiāo)售額降幅達(dá)到50%。這意味著從2021年7月開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額和面積均已連續(xù)跌了10個(gè)月。

? 5月初，一家頭部房企內(nèi)部高管會(huì)在復(fù)盤(pán)市場(chǎng)時(shí)指出，“形勢(shì)十分嚴(yán)峻”，調(diào)整周期或還將拉長(zhǎng)。發(fā)言者提醒參會(huì)的數(shù)十名高級(jí)管理者，“最難的時(shí)候還沒(méi)有過(guò)去”。

多地方松綁

4月29日的中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，但亮點(diǎn)是“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”等表述，給地方政府打了強(qiáng)心針。

? 各地方松綁樓市亦推陳出新——基于三胎生育政策全面放開(kāi)，定向松綁多孩家庭的限購(gòu)，增加限購(gòu)套數(shù)以刺激購(gòu)房需求。這是當(dāng)下不同于2009年和2014年救市的發(fā)力點(diǎn)。

? 4月25日，無(wú)錫衛(wèi)健委發(fā)文明確，二孩家庭可在限購(gòu)區(qū)域新增購(gòu)買(mǎi)一套房，同時(shí)還可提高公積金貸款額度。不到一個(gè)月，已有杭州、揚(yáng)州、舟山等十余城跟進(jìn)，將鼓勵(lì)生育和樓市激勵(lì)形成五花八門(mén)的組合。

? 一位東部省份住建系統(tǒng)人士評(píng)價(jià)“多孩購(gòu)房政策”時(shí)，連連驚嘆“好招”！該地方住建系統(tǒng)人士的日常工作之一，是學(xué)習(xí)各地的松綁組合拳，分析不同政策對(duì)所在城市的影響。他說(shuō)：“政策出臺(tái)要盡快，因?yàn)橛心芰?gòu)房的家庭就這么多，政策窗口期搶抓先機(jī)。”如果兄弟城市政策出臺(tái)后沒(méi)有被喊停，其他城市也會(huì)跟進(jìn)。

? 各地救市思路異曲同工，主要是刺激需求，讓有實(shí)力的人去“加杠桿”，避免次貸。樓市調(diào)控“優(yōu)等生”長(zhǎng)沙，這次再出奇招，讓各地眼前一亮。5月11日，當(dāng)?shù)孛鞔_業(yè)主可以把存量房交給長(zhǎng)沙市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)管，供作租賃住房，運(yùn)營(yíng)年限不低于10年，那么該房子可以不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算，既為籌集租賃住房“開(kāi)源”，也從某種程度上開(kāi)了放松限購(gòu)的口子。

給開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)心針

? 5月15日，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)等房企負(fù)責(zé)人收到了來(lái)自證監(jiān)會(huì)的電話(huà)，后者點(diǎn)對(duì)點(diǎn)窗口指導(dǎo)三家民營(yíng)房企發(fā)行公司債。其中一家被獲準(zhǔn)發(fā)債的房企融資負(fù)責(zé)人向記者表示，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)中提及的唯一目的就是提振市場(chǎng)信心，并希望房企盡快完成債券的發(fā)行。由于其所在公司沒(méi)有發(fā)公司債的額度，臨時(shí)向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)，很快就批了。前述民企融資負(fù)責(zé)人直言，證監(jiān)會(huì)的支持，僅限于向行業(yè)和境內(nèi)債券投資人傳遞信心，但對(duì)民營(yíng)房企目前面臨融資困境的破冰效應(yīng)有限。

? 目前，房企銷(xiāo)售規(guī)模前30強(qiáng)中，已經(jīng)有9家在公開(kāi)市場(chǎng)違約，且全部為民企，而此次作為示范性發(fā)債的試點(diǎn)企業(yè)龍湖、碧桂園、新城等是民企僅有碩果。而實(shí)力更弱的民營(yíng)房企資金鏈斷裂甚多，哀鴻遍野。

? 對(duì)行業(yè)而言，兩端的信心都很重要。一端是購(gòu)房人的信心，另一端是投資人的信心，“對(duì)基金經(jīng)理來(lái)說(shuō)，去年以來(lái)部分民營(yíng)房企的債拿到手就虧，他們不再愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);另外，最根本的信心來(lái)自銷(xiāo)售市場(chǎng)的回暖”。

? 前述民企融資負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)新三座大山——供給收縮、需求減弱以及預(yù)期減弱，仍需要更持續(xù)且重磅的政策才能緩解。

? 記者獲悉，在幫助民營(yíng)房企改善融資環(huán)境的同時(shí)，監(jiān)管層對(duì)房企存量債券到期及行權(quán)也給予指導(dǎo)，監(jiān)管者認(rèn)識(shí)到，在當(dāng)前形勢(shì)下，房企融資和銷(xiāo)售兩個(gè)資金來(lái)源通道均已經(jīng)堵塞，償債越多，房企可用于自救和經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金越少，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也越大;與其一損俱損，還不如與投資者協(xié)商展期，等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。

? 多家排名靠前的民營(yíng)房企高管透露，公司已經(jīng)在引入戰(zhàn)略投資者，他們主要是中央和地方的國(guó)有資本。一家頭部民企融資負(fù)責(zé)人透露，由于銷(xiāo)售長(zhǎng)期低迷，公司目前的應(yīng)對(duì)政策就是“熬”。在好的地方少賣(mài)，對(duì)供需失衡的城市，毫不猶豫換倉(cāng)，回籠資金。集團(tuán)對(duì)各區(qū)域也不考核銷(xiāo)售額，改為可動(dòng)用資金，促使區(qū)域抓緊盤(pán)活沉淀資產(chǎn)。

? 弱市之下，國(guó)有房企也難獨(dú)善其身。中期業(yè)績(jī)審計(jì)在即，為了減少支出，讓報(bào)表數(shù)據(jù)更好看一點(diǎn)，首創(chuàng)、華潤(rùn)等房企5月中旬下發(fā)通知，停止對(duì)外支出工程款等所有費(fèi)用，延遲到7月以后。

? 除了金融部門(mén)外，一些城市也在供給端釋放利好。5月18日，上海市分批次召集房企線(xiàn)上會(huì)議，透風(fēng)說(shuō)今年上海土地拍賣(mài)的資金門(mén)檻有望降低：從2022年第二批次集中供地開(kāi)始，擬將土拍監(jiān)管資金比例從起拍價(jià)的110%降至90%。南京、昆明等地已發(fā)文降低土地拍賣(mài)門(mén)檻。

還有錦囊嗎？

? 誰(shuí)對(duì)放松調(diào)控更著急？企業(yè)與地方政府難分伯仲。

? 一位華北房企高管尋求所在城市政府的紓困支持，被告知“四限”（限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售）政策已全部放開(kāi)，市場(chǎng)無(wú)起色，政府也很無(wú)力。

? 救市還有空間嗎？

? 5月20日，安信證券發(fā)布研報(bào)指出，造成商品房銷(xiāo)售低迷的原因可以歸納為——不能買(mǎi)、不敢買(mǎi)和不想買(mǎi)。因此，全國(guó)層面可繼續(xù)下調(diào)首套和二套房貸利率，限制土地供給，對(duì)過(guò)高的首付比例、過(guò)嚴(yán)的首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與過(guò)長(zhǎng)的限售年限進(jìn)行規(guī)范等;部分城市可適度調(diào)整非戶(hù)籍單身人士不能購(gòu)房、非戶(hù)籍社保/個(gè)稅連繳5年、首套認(rèn)貸款記錄、二套首付較高等措施。

? 地方層面，更多城市可更大尺度放松“四限”，加大購(gòu)房補(bǔ)貼，降低落戶(hù)門(mén)檻等。與此同時(shí)，為出險(xiǎn)房企代建和發(fā)行以促進(jìn)消費(fèi)為目的的“抗疫特別國(guó)債”。

? 當(dāng)下，樓市蕭條成為老百姓茶余飯后的談資，不敢買(mǎi)房，觀望持續(xù)。前述頭部房企融資負(fù)責(zé)人認(rèn)為，未來(lái)出險(xiǎn)的企業(yè)可能會(huì)更多，但目前為止已出險(xiǎn)企業(yè)都沒(méi)有相對(duì)完善的債務(wù)重組方案，如果是這樣，無(wú)論從消費(fèi)端或融資端都不會(huì)向好。他認(rèn)為，需求端的松綁雖較快速，但政府對(duì)供給端的紓困和支持也很必要。

（摘自《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》陳月芹、田國(guó)寶）