房地產對經濟增長的影響研究

張嘉琪 山東農業大學國際交流學院2019級

一、引言

近20年來，中國房地產業在建筑面積、銷售總額上實現了巨大突破，住宅商品房銷售額由2001年的4021.15億元，增加到2021年的154566.96億元，房地產業的快速發展引起了社會的廣泛關注。雖然不少學者直觀上認為房地產業的發展能夠通過帶動下游產業的發展進而促進經濟的增長，但是對于房地產業發展到底能夠在何種程度上影響經濟發展，這種影響在不同地區是否存在差異，這種影響是否受到地區對外開放水平的影響而存在異質性？這些問題亟待回答。

二、文獻綜述

縱觀世界各國，房地產業均是一個重要的支柱產業，各國學者均對房地產業發展給予了較大關注，大量的學者對房地產的發展與影響進行了研究，整體而言，整個研究脈絡可概括為三條：一是房地產業自身相關問題的研究，如房地產業自身發展趨勢、房地產稅、房產泡沫等問題。孫可禮（2021）對中國房地產業的發展趨勢進行了研判。張啟迪（2022）對中國推出房地產稅的原因進行了分析。郭玲霞等（2021）對國內外有關分析房地產泡沫的文獻進行了匯總。劉方和鄭悅（2021）構建了一種可以測度住宅價格泡沫程度的指標。葉劍平等（2021）設計了房地產市場健康度衡量指標，對房地產市場發展的狀態進行了描述。二是分析其它因素對房地產業的影響。邵宇、趙宇和陳達飛（2021）研究了地區人口數量對房價的影響，發現人口紅利能夠推動房地產價格的增長，而人口紅利的消失則會加快房地產價格的調整步伐。盛寶柱和張巧慧（2022）采用VAR模型，使用全國層面的房地產季度數據，探討了房地產價格是否受到住房貸款政策的影響，研究表明住房貸款政策的放松、住房貸款的擴張能夠刺激房價的明顯上升。李飛等（2022）利用城市信貸數據，對利率與房價的關系進行了分析，發現居民第一套房的信貸利率能夠在很大程度上解釋房價的波動。三是聚焦房地產業發展對其它領域的影響。張超和康健（2021）探究了房價上升對人力資本的影響，發現房價增長對人力資本的影響因地區房價水平的高低不同而存在明顯的差異。鄭淑霞等（2021）采用空間滯后模型發現影子銀行通過助推城市土地出讓價格這一機制推動了房地產價格的提高，地區房價水平與人均收入水平呈現正相關，收入水平越高，則房價水平越高，他們同時發現相鄰地區的房價變化趨勢存在一致性，即房價同時提升或者同時降低。

從前述介紹，可以發現，當前關于房地產發展的研究已經取得了大量有價值的成果，但是我們同時注意到當前的分析多注重于整體性分析和時間序列數據分析，缺少房地產發展對經濟增長影響的異質性分析，事實上，由于房地產業在各地區的發展同樣存在較大的差異，那么房地產業發展對經濟增長的影響是否存在異質性呢？在全球化發展的背景下，房地產業對經濟增長的影響是否因為地區對外開放程度不同而存在差異呢？對這些問題的回答，正是本研究的著力點。

三、理論分析與研究假設

（一）房地產對經濟增長的整體影響

房地產是要素投入密集型產業，需要投入大量的資本、土地、勞動力等要素，房地產業的發展能夠帶動建筑材料、玻璃制造、工程器械、鋼鐵制造等相關產業的發展，這些產業的發展會繼續帶動相關下游產業的發展，這樣房地產業的發展會引起連鎖反應，從而對經濟增長形成助推力，因此，本研究提出第一個假設：

假設1：整體而言，房地產業的增長能夠正向促進GDP的增長。

（二）異質性影響的分析

如果房地產業的發展能夠推動經濟增長，那么這種影響在各個地區是否存在差異呢，在各地區都是正向影響嗎？中國經濟發展存在著地區差異，東部經濟較中西部經濟相對發達，房地產業的發展同樣也存在地區差異，東部地區房地產市場活躍、發達，而中西部地區房地產市場的發展層次較東部相對較低，因此，受制于發展水平的差距，房地產業發展對經濟增長的影響也可能存在地區差異。對此，本研究提出第2個假設：

假設2：東部地區房地產業對經濟發展的促進效應可能大于中西部地區。

四、實證研究設計

（一）模型說明

由于本文使用的數據為省級面板數據，參照已有的研究范式，這里使用面板雙向固定效應模型進行分析，模型定義如下：

上式（1）中y是因變量，即經濟增長。X是解釋變量，即房地產產業發展。control代表系列控制變量，包括等級公路里程、人口數量等，變量具體解釋詳見下文。γ、

μ

、

ε

分別表示時間固定效應、省份個體固定效應和殘差。i和t分別代表省份和時間。系數β是我們關注的重點，其符號、大小、顯著性水平代表了房地產業對經濟增長影響的方向、力度與顯著性水平。如果β符號為正且顯著，則表明房地產業發展能夠促進經濟的增長。

（二）變量定義

1.因變量

公式（1）中的因變量y使用兩個指標進行度量。在主回歸中，使用各省份GDP的自然對數測度經濟增長，在穩健性分析中使用人均GDP的對數測度經濟增長。

2.解釋變量

由于住宅占房地產業的比重最大，因此在主回歸中使用住宅銷售額的對數衡量房地產業的發展。在穩健性分析中使用辦公用房銷售額的對數度量房地產業發展。

3.控制變量

控制變量的定義與符號見表1。

表1 變量名稱與度量方式

（三）樣本來源

本文所使用的樣本是2001-2020年的省級（不包括香港、澳門、臺灣省、西藏自治區）宏觀面板數據，數據來源于國家統計局官方網站。表2是變量描述性統計。

表2 樣本的變量描述性統計

五、結果解讀

（一）基準分析

表3列（1）-（2）分別匯報了同時控制時間固定效應與省份個體固定效應情形下，房地產對GDP的影響效果?？梢园l現列（1）中在不添加任何控制變量條件下，住宅銷售額對數對GDP的影響系數是正數，即0.137，在1%的統計學水平上顯著。列（2）表明在添加控制變量的條件下住宅銷售額的對數對GDP的影響依然在1%的水平上顯著，并且影響系數為正，與列（1）的系數相比并未下降很大，這表明住宅銷售對GDP增長存在正向促進效應，住宅銷售每增加1個百分點，那么GDP增加0.105個百分點。列（1）與列（2）共同表明：房地產業對GDP增長存在顯著的正向影響。

（二）異質性分析

1.地區異質性分析。自1978年改革開放以來，中國經濟發展表現出明顯的地區差異特征，即東部地區經濟發展的水平與市場經濟的活躍程度均明顯地高于中西部地區，為探究房地產對經濟增長的影響是否因地區差異而存在異同，本文按照中國傳統地理區劃，把樣本劃分為東部樣本與中西部樣本進行分組檢驗，表3中列（3）-列（4）顯示了地區異質性分析結果。觀察表3可知，就影響系數而言，東部地區房地產對經濟增長的影響系數大于中西部（0.107＞0.089）；就影響的顯著性水平而言，東部地區為1%，中西部地區為10%，同樣是東部地區顯著。這意味著房地產對經濟增長的影響存在明顯的地區異質性特征。

2.對外開放程度差異視角的分析。中國各地區的對外開放水平也存在著明顯的差異，例如廣東、上海等省份的對外開放程度較高，而西部部分省份的對外開放程度較低，為研究房地產對經濟增長的影響是否因為對外開放水平而存在差異，這里以全樣本中對外開放水平的均值作為分組標準，把樣本中高于均值的省份定義為對外開放水平高的一組，低于均值的省份定義為對外開放程度低的一組進行分別研究，表3中列（4）-（5）顯示了相關結果，我們發現在對外開放程度高的省份，房地產業每增長1個百分點，則GDP顯著提高0.117個百分點，并在1%的統計學水平上顯著；但是在對外開放程度低的省份，房地產對經濟增長的影響不顯著。這說明對外開放程度高的地區，市場對房地產的需求旺盛，房地產業的發展層次已經達到了促進經濟發展的門檻；而對外開放程度低的地區，由于經濟的活躍程度相對較低，對房地產業的需求相對較小，房地產業的發展尚未達到促進經濟發展的門檻。

表3 基準回歸與異質性分析結果

注：＊＊＊、＊＊、＊分別表示顯著性水平為1%、5%、10%，表中括號中為t值，下同。

（三）穩健性分析

為排除由于偶然性造成的偽回歸結果，進而驗證本文發現的穩健性，這里采取了兩種方法進行穩健性分析，一是更改了因變量進行回歸分析，即使用人均GDP代替總量GDP進行分析，表4顯示了相關結果?？梢园l現更改因變量之后，住宅銷售額的對數與辦公用房銷售額的對數對人均GDP的影響依然顯著為正，其中，添加控制變量后，辦公用房銷售額的對數對人均GDP影響的顯著性水平要高于其對GDP影響的顯著性水平。二是更改了解釋變量進行穩健性分析，即使用辦公用房銷售額的對數測度房地產業的發展，表4中列（4）匯報了分析結果，可知房地產業對經濟增長的促進作用依然顯著，并且影響系數為正，表4的結果證明了本文的結論具穩健性。

表4 更改因變量與解釋變量的穩健性分析結果

注：＊＊＊、＊＊、＊分別表示顯著性水平為1%、5%、10%，表中括號中為t值。

六、結論與政策建議

本文利用2001-2020年的省級宏觀面板數據，采用面板雙向固定效應分析了房地產業發展對經濟增長的影響，研究結論包括：（1）整體上，房地產業的發展能夠正向促進經濟的增長；（2）房地產業發展對經濟增長的影響存在明顯的地區異質性特征，無論是從影響力度的大小來看，還是從影響的顯著性水平來看，東部地區均高于中西部地區。（3）房地產業發展對經濟增長的影響因地區對外開放水平的不同而存在差異。在對外開放程度較高的地區，房地產對于經濟增長的促進效應顯著，而在對外開放程度相對較低的地區，房地產對于經濟增長的促進效應不明顯。對此，為更好地發揮房地產業對經濟增長的促進效應，本文建議如下：

第一，要因地制宜合理發展房地產業。地方政府應當根據本地的經濟發展水平、對外開放程度、人口規模，科學確定本地的房地產發展規模，實現房地產業的發展與整體宏觀經濟發展水平相適應，進而積極發揮房地產業對經濟增長的促進效應。避免因房地產業發展超出本地經濟的承受范圍，進而對本地經濟發展造成干擾。

第二，中西部地區要適度發展房地產業。房地產業屬于資金密集型產業，需要投入大量的資本，中西部地區本身在資本積累規模與速度方面與東部地區存在差距，因此，中西部地區應對有限的資本進行科學分配利用，避免因過度發展房地產業而導致其它產業因缺乏資金而無法發展。

第三，發展房地產業應該合理確定住宅與辦公用房的比重。過度建設住宅或者一味建設辦公用房都會導致房地產業的不健康發展，只有根據當地市場的需求，合理確定住宅與辦公用房的比例，實現建造面積與社會需求相適應，才能實現產銷的有效銜接，進行形成房地產業發展的良好體制機制，促進房地產業的有序、合理、健康發展。

第四，營造更加規范的房地產市場發展秩序。房地產管理監督部門應該嚴格執法，對于涉嫌虛假宣傳、存在價格欺詐、沒有獲取預售許可證進行違規銷售、通過不正當手段以欺騙方式違規獲取預售許可證、擅自更改規劃設計等房地產違法行為進行嚴厲打擊，全面維護人民群眾的合法權益，營造健康有序的房地產開發市場。