房產增值稅起征年限改變對房價影響的實證分析
——以上海1月房產新規為例

鄭晨 廖揚清 鄭飛飛 陳瑾晨 蔡如璟

上海對外經貿大學

一、引言

1998年,新中國的住房制度進行了市場化改革，房地產業經過多年的歷練與成長,在我國社會經濟發展中已具有舉足輕重的作用。然而，房地產市場過熱容易導致房價的持續上漲，大量資源集中于房地產,容易導致經濟結構失衡,長期來看，既不利于實現可持續增長的經濟發展目標,也難以保障房地產行業未來發展的持續性和穩定性。其次，隨著落實營業稅改增值稅政策,我國地方稅主體稅種缺失的問題逐漸暴露，很大程度上減少了財政收入,增加了地方政府財務壓力,對政府職能的發揮產生了一定的負面影響。此外,由房產價值差異與波動引起的產生的收入，拉大了我國的居民收入差距，而健康的房地產行業應該貫徹“房子是用來住的”這一重要理念，保障居民的正常住房需求。由于人口密集、房價水平高、房屋需求量大等特征，以上種種問題在中國超一線及一線城市尤其明顯，它們的解決，需要一個更加完善的稅收制度來幫助調節。為了使得房價得到穩定,以及房地產市場資源得到優化配置,我國政府制訂了許多調節房地產市場的政策,這一籃子政策包括財稅政策、貨幣政策和關于土地的政策等。其中，更加科學合理的房地產稅，就是調節和緩解房價異常波動的一項重要舉措。2018年《政府工作報告》中，針對我國房地產稅立法的表述已由前一年的“穩妥推進”升級為“穩步推進”,一字之差展現出我國推進房地產稅立法的決心與行動力。房地產稅改革在近年來受到廣大人民群眾的熱切期盼和政府部門的積極引導,已具備較為堅實的社會基礎和政策支持。因此，新一輪的房地產稅改革備受關注,社會各界期盼改革后的房地產稅能夠穩定房地產市場的有序發展、有效增加地方政府財政收入、促進資源的合理分配、有效縮減居民收入差距。

2021年1月，上海市公開《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，更新了房產增值稅相關的規定，以此深入貫徹落實國家關于房地產市場調控因城施策和“一城一策”的工作要求，瞄準“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，構建完善房地產長效機制，集中力量穩地價、穩房價、穩預期，堅持租購并舉，增加住房供給，調節住房需求，強化市場監管，“穩步推進”房屋購買制度改革，促進上海市房地產市場平穩健康發展。

長久以來，房地產稅都一直是中國稅收制度的重要組成部分，作為一種重要杠桿幫助政府調節房地產市場和社會經濟分配，影響著眾多個體和家庭的決策，牽動著社會多行業、多領域的發展。在繼土地、金融等政策組合實施之后，利用稅收手段進一步加強對房地產市場調控正在成為我國房地產市場宏觀調控的重點。而房產增值稅作為房地產稅中的一種，其研究對房地產業的發展及制度完善具有一定經濟意義和社會價值。

二、文獻綜述

（一）房地產稅收政策研究現狀

近20年來，人們發現房地產稅收政策對不同領域的影響與日俱增（McCluskey &William,1999）。房地產稅作為政府重要的政策工具，具有干預房地產經濟活動，調控房地產市場發展方向等功能。同時，房地產稅的實施在房地產資源合理配置、有效利用土地資源以及公平分配社會財富等方面具有引導作用（李煒煒，2006）。然而，在研究我國國內房地產稅的影響時，房地產稅多被看作房地產收益分配的一種手段（陳多長，2005）。在房產稅和房價波動的關系研究中指出，房產稅政策沖擊通過改變購房人持有成本，將直接影響李嘉圖居民和非李嘉圖居民的購房決策，從而對房價產生影響（楊源源，賈鵬飛，高潔超，2021）。同時，部分學者們進一步指出，房產稅作為可以抑制房價波動的有效工具，房產稅對房價波動可能會造成負面影響，并且二者存在因果關系，即房產稅率的增加將使得房價波動的降低（曾繁榮，2017）。而提高房地產稅率的政策沖擊則主要通過增加房產所有人的持有成本而發揮房價抑制效應（楊源源，賈鵬飛，高潔超，2021）。也有學者指出，稅收對投機者的價格預期和房地產資產的收益流量都造成了一定影響，從而對房地產資產價格具有雙重影響性（陳多長，蹤家峰，2004），研究表明稅后房地產的均衡價格將比稅前價格低。同時，部分學者指出房產稅對房價的抑制效應具有不確定性（夏商末，2011），楊紹媛、徐曉波（2007）在住房成本和資產收益角度指出購房者需求彈性消失是稅收在短期內都會提高房價的原因。

此外，在實證探討文獻和理論分析方面，關于我國房地產稅對房價的影響多以定性理論分析為主。如謝文盛及林素菁（2000）采用Probit及Logit模型分析臺灣房屋稅與地價稅對住宅消費形態的影響。周建軍、任娟娟和鞠方（2021）發現房地產稅可以抑制“熱錢”流向房地產，引導投資進入實體經濟。余永虎（2013）提出房地產稅與房價的關系呈現出先下降后上升的“正U型曲線”變動趨勢，在一定期間內，合理的房地產稅具有一定防止房價過快上漲的作用。總體而言，現有研究主要關注政策的理解和探討對策，鮮有從房地產稅的具體條款出發，探討房地產稅具體條款對房價造成的影響。

而上海作為中國核心城市，其房地產市場的研究具有重要實證意義。王雪（2021）指出上海房價具有較強的對外傳導效應，并且其房價的波動在中期和長期都會對其他城市房地產市場造成較大影響，具有較強的信息溢出效應。嚴晨（2021）研究了上海市住宅商品房的平均售價與地方財政房產稅之間的關系，指出房產稅在影響房價的眾多因素中僅占到部分作用。江莉、蔡鵬和劉端怡（2021）以上海市為例，實證分析了房產稅試點的成效即影響，發現房地產稅收新政的出臺并未對房價造成劇烈波動，反而在一定程度上促進了收入再分配。然而學者對于上海房產稅的實證分析，多從宏觀角度出發，研究整個房地產稅在上海造成的相關影響，較少具體到房地產稅出臺的具體政策。

（二）時間序列模型研究現狀

在研究上海房產增值稅起征年限改變對房價影響的實證分析中，筆者將參照時間序列模型進行研究。

時間序列模型是對某一個或一組變量x(t)進行觀察測量，將在一系列時刻t1,t2,…,tn (t為自變量）按照時間次序排列，并用于解釋變量和相互關系的數學表達式。

時間序列模型廣泛使用于各個領域，例如預測我國的通貨膨脹狀況（葉阿忠，李子奈，2000），依據國債7天和14天回購利率數據,建立利率預測綜合自回歸移動平均模型和誤差修正模型（馮國柱，陳寶峰，2003），張帥、趙昕和王茂林（2008）通過時間序列模型揭示了勞動生產率的提高對于國內物價的上漲具有決定性意義。鄭蘇晉、喬恒和蒙羞葉（2019）通過多種時間系列模型實證檢驗發現保險業發展對經濟發展的促進作用是間接的。在經濟金融領域之外，時間序列模型也大放異彩。文進等學者（2005）收集我國1951-2003年的道路交通傷害資料,進行時間序列分析,建立了自回歸-求和-移動平均模型。

三、研究方法

本項目的主要研究內容是上海市一月新規中房產增值稅免征年限調整對上海市房價的影響。由于我們將采用時間序列數據，因此模型的估計方法均為相應的時間序列數據回歸方法，包括普通最小二乘法（OLS）、固定效應模型（FE) 和動態時間序列數據模型廣義矩(GMM)估計方法。

本研究主要根據資產定價理論和局部均衡模型來分析對房價的影響，研究借鑒了杜雪君（2009）對房地產稅與房價關系研究的模型。將用離散時間序列模型和連續時間序列模型對比分析。

四、數據分析

通過整理文獻和對影響房價的宏觀因素進行分析，本文選取了如下主要變量：

根據前人的研究，在現實生活中，房產作為最重要的固定資產之一，其價格水平受到居民固定資產投資水平的影響。鄭世剛和嚴良（2016）提出因為政府主導的固定資產投資逐漸成為中國財政政策調控的主要方法之一，固定資產投資也成為了房價上漲的重要推動因素之一，并通過實證研究得出房價能夠快速并長期的對房價產生影響。屠佳華和張潔（2005）通過實證研究得出房地產投資占固定資產投資的比重對上海房價走勢有顯著影響。

對上海市一月實施新規，本文引入了一個0-1型變量dumm y，沒有實行該政策時，該變量值取0；從2021年1月開始實行政策以后，該變量值取1。

人均可支配收入是影響房價的重要因素。根據供求關系，當某個商品的需求增多時，其價格自然會產生不同程度的增長。而人均可支配收入代表了居民的潛在消費水平，可支配收入越高，人們更有能力進行消費與投資來提高自身的生活水平，房地產則是被人們認可的投資品。因此，選擇上海市居民人均可支配收入作為變量之一。

GDP是衡量一個國家或地區經濟狀況和發展水平的重要指標，GDP越高，說明一個地區的經濟越發達。且通常來說，經濟越發達的地區，人們的消費水平越高，房屋價格也越高。因此，選擇上海市GDP作為變量之一。

表1 各變量名稱及相應說明

建立的計量模型如下：

關于數據的說明：本文選取了2018年1月份至2021年6月份的上海市各變量數據，共計有一個應變量lnhp，4個自變量：ln(GDP)、ln(inc)、log(fix)、dummy。數據均來源于國家統計局，其中貨幣類數據已經經過定基，均以2018年1月為基期。

在房價影響因素的研究分析中，本文利用Eviews軟件進行了多元線性回歸并對結果分析進行分析。

表2 房價影響因素回歸結果

數據來源：作者基于國家統計局、上海市統計局計算。

從回歸結果上來看，所有的變量P值均小于0.05，T檢驗均通過。且F檢驗的P值小于0.05，整體顯著性檢驗通過。回歸結果擬合優度Adjusted-R2大于0.8，通過擬合優度檢驗。且VIF值均處于0到10之間，沒有多重共線性問題。

進一步通過回歸結果來看，在模型里四個自變量的T檢驗中，gdp增長率的顯著性水平為0.046<0.05，上海市人均可支配收入的顯著性水平為0.005<0.05，上海市固定資產投資的顯著性水平為0.001<0.05,dummy的顯著性水平為0.000<0.05，這說明本文選取的這幾個變量都能顯著正向影響二手房房價價格。

以上計量結果表明：

第一，上海市人均可支配收入（inc），上海GDP(gdp)和上海市固定資產投資(fix)等宏觀因素對上海二手房價格變化均有顯著的正面效應。這三個宏觀影響因素中固定資產投資對二手房價格影響最大，上海GDP和人均可支配收入影響程度相仿。這與鄭世剛和嚴良（2016）以及屠佳華和張潔（2005）的實證結果相匹配。這說明了上海政府使用固定資產投資作為財政政策的調控手段時，對上海二手房價上升有較大助力作用，雖然有效推動經濟增長，但過于快速房價增長與慢速增長的居民可支配收入之間形成不良沖突，相應增加了上海居民的購房、住房壓力。

第二，上海房產一月新政（dummy）對上海市二手房價格同樣具有正效應的影響，但影響次于宏觀因素。具體而言，模型顯示當上海房產一月新政出臺后，上海二手房房價上升了3.3%。這表明上海一月新政并沒有對上海二手房房價起有效抑制作用，可能由于新政中二手房交易未滿5年需要繳納更多房產稅的政策使得二手房供給減少，導致房價上升。且該政策也給滿五年二手房價格提供上升空間，使得只要滿五年二手房房價上漲少于未滿五年二手房的稅收，盡管房價上漲了，但是在市場上仍保持相同的競爭力。因此，可得此次上海一月房產新政促使了房價上升。

五、結論與展望

本文主要研究對象為上海1月房產新規中關于房地產增值稅的部分，重點分析房產增值稅起征年限的改變對房價的影響。通過對近年房地產稅相關文獻的查閱總結，本文認為房產稅對房價之間存在因果關系。結合上海市的房地產政策實際情況以及代表性的文獻總結，本文篩選出重要變量，人均可支配收入，GDP，固定資產投資并引入新政虛擬變量。通過Eviews軟件進行計量分析，并利用相關性檢驗對模型進行定性以及定量分析。本文最終的模型回歸結果顯示，房產增值起征年限對房價的影響具有較強的正向影響，增值稅起征年限的增加由兩年增加到五年，將引起對上海市二手房房價上升。雖然隨著起征年限的增加，炒房人的房屋交易時長會被增加，利潤回報率下降，增加炒房成本，抑制炒房者的投機行為。但同時，從普通購房者角度出發，新政使得二手房交易價格上升。與參考文獻的研究結果一致，本文認為通過房地產稅政策可對二手房市場的投機行為進行抑制。此外也發現該新政同時增加了普通購房者的購房成本。由于新政的頒發時長較短，本文對于新政所產生的長期影響的實證分析存在一定的局限性。政策的長期性影響還要通過收集更為詳細的數據去進行分析和研究。房地產市場關乎國民經濟的穩定發展，后續對于房地產政策的實施效果的實證研究可從長期視角出發，多層次分析政策與房價之間的傳輸路徑。指導老師：馬文杰（上海對外經貿大學國際經貿學院）